30.9.2025 8:48

Moravskoslezský kraj: Analýza realitního trhu v okresních městech (2016–2025)

Moravskoslezský kraj není homogenním realitním prostředím. Právě naopak – jednotlivá města v rámci kraje se výrazně liší jak cenovou úrovní, tak dynamikou vývoje. Rozdíly mezi Ostravou, Třincem, Opavou nebo Bohumínem jsou zásadní a znalost těchto lokálních specifik je pro každého realitního odborníka klíčová. V následujících částech přinášíme detailní přehled vývoje ve třech klíčových segmentech: prodej bytů, prodej domů a nájemní trh.

Byty na prodej: Ostrava přestává být „levná“, Třinec překvapuje růstem

Rok 2016 byl pro většinu měst v kraji obdobím velmi nízkých cen. V Ostravě tehdy byty stály v průměru 17 400 Kč/m², v Karviné pouhých 9 800 Kč/m² a v Bohumíně dokonce jen 7 800 Kč/m². O devět let později, v roce 2025, dosahují tyto hodnoty zcela jiných úrovní:

Ostrava: 45 600 Kč/m² (nárůst o +162 %)
Třinec: 42 900 Kč/m² (nárůst o +210 %)
Karviná: 26 100 Kč/m² (nárůst o +166 %)
Frýdek-Místek: 48 200 Kč/m²
Opava: 39 300 Kč/m²

Z těchto dat vyplývá, že právě Třinec a Frýdek-Místek zažily v rámci kraje největší relativní cenový skok, přičemž překonaly i velká města jako Opava nebo Havířov.

„Zatímco Ostrava už není ‘levná’, Frýdek-Místek a Třinec začínají být z pohledu kupujících velmi atraktivní – s vyšší kvalitou života a dobrou dopravní dostupností.“
— Monika Lukášová, realitní makléřka ReDeMa a ředitelka projektu Realiťák roku.

Specifikem trhu s byty v kraji je, že i přes růst zůstávají ceny relativně dostupné. To udržuje vysokou poptávku a zajišťuje rychlou obrátkovost, zejména u rekonstruovaných bytů v dobrých lokalitách.

Rozdíly mezi jednotlivými městy jsou přitom stále propastné. Například v roce 2025 se nejlevněji prodávaly byty v Rýmařově (22 800 Kč/m²) a Bruntále (23 100 Kč/m²), zatímco nejdražší lokalitou byl Frýdek-Místek (48 200 Kč/m²). Významný růst zaznamenaly i města jako Český Těšín (z 13 000 Kč/m² na 36 500 Kč/m²) nebo Hlučín, kde došlo k více než 2,5násobnému nárůstu.

Zatímco v roce 2016 se v 15 z 22 sledovaných měst prodávaly byty pod hranicí 15 000 Kč/m², v roce 2025 už jsou všechna města nad 22 000 Kč/m². Přes 30 000 Kč/m² se dostalo 16 měst, což ukazuje na celokrajový růstový trend, který je navíc velmi rovnoměrný.

V mnoha městech přispělo k růstu cen také zlepšení infrastruktury, větší investice do veřejného prostoru a vznik nových developerských projektů, ačkoli těch zůstává v porovnání s velkými městy stále málo. Nabídka tak roste pomaleji než poptávka, což vytváří tlak na další zhodnocování nemovitostí.

V kombinaci s dostupností hypoték (zvláště při mírném poklesu sazeb ve druhé polovině 2025) se očekává pokračující zájem, především o menší jednotky v kvalitní lokalitě – např. garsonky v Havířově, 2+kk v Třinci, nebo rekonstruované panelové byty v Ostravě-Porubě.

„Frýdek-Místek nabízí vysokou kvalitu života i mnoho pracovních příležitostí a má velmi dobré dopravní spojení jak do Ostravy, tak i do Beskyd.“
— Petr Roták, majitel společnosti Petr Roták REALITY

Rodinné domy na prodej: Stagnace na venkově, stabilní růst v okolí Ostravy

Trh s rodinnými domy v Moravskoslezském kraji zůstává velmi rozkolísaný. Zatímco v Ostravě a jejím okolí (např. Klimkovice, Šenov, Vratimov) ceny domů rostou poměrně stabilně, v menších městech a vesnických lokalitách se situace příliš nemění.

Například:

Ostrava: 2025 – 39 500 Kč/m² (2016: 19 200 Kč/m², +106 %)
Nový Jičín: 32 800 Kč/m² (nárůst +88 %)
Bruntál: 23 100 Kč/m² (nárůst +62 %)
Bohumín: 26 400 Kč/m² (nárůst +70 %)

Naopak v Krnově, Rýmařově nebo Orlové se nárůst držel pod 50 %, přičemž některé domy se nabízejí za ceny kolem 20 000 Kč/m² i v roce 2025. Zásadní roli hraje stav nemovitosti, lokalita a dostupnost infrastruktury.

„V mnoha menších městech se domy prodávají spíše jako příležitosti k rekonstrukci. Zásadní roli tak hrají dotace a rozpočtové možnosti kupujících.“
— Petr Makovský, výkonný ředitel realitního portálu Reality.iDNES.cz a zakladatel projektu Realiťák roku

Významný vliv má také dostupnost hypoték a zájem o dotační programy jako Oprav dům po babičce, které pomáhají oživit zájem o starší domy.

V období 2016–2025 se cenové rozdíly mezi jednotlivými okresními městy výrazně prohloubily. Nejlevnější domy se i v roce 2025 nabízejí v Rýmařově (22 400 Kč/m²), Vítkově a Orlové (okolo 23–25 tis. Kč/m²), kde často chybí základní infrastruktura nebo se jedná o domy s horším technickým stavem. V kontrastu k tomu stojí např. Havířov (35 500 Kč/m²) nebo Nový Jičín (32 800 Kč/m²).

Důležitým faktorem zůstává stav nemovitosti – zatímco novostavby nebo modernizované domy v širším okolí Ostravy mohou atakovat i hranici 45–50 tis. Kč/m², starší zástavba bez úprav často stagnuje na cenách pod 30 tis. Kč/m². Zhruba třetina domů v nabídkách vyžaduje větší či menší rekonstrukci, což zásadně ovlivňuje kupní rozhodování i ochotu financujících bank.

Zásadní roli hrají i dotační tituly, které umožňují revitalizaci – zejména programy jako Nová zelená úsporám Light nebo Oprav dům po babičce. Právě v oblastech jako Bruntál, Krnov nebo Hlučín se tyto dotace stávají hlavním impulsem pro tržní pohyb.

Z dat rovněž vyplývá, že zatímco u bytů dochází ke sbližování cenových hladin napříč regionem, u rodinných domů dochází spíše k rozestupu mezi atraktivními a periferními lokalitami.

Byty k pronájmu: Ostrava dominuje, ale druhá liga rychle dohání

Nájemní trh je v Moravskoslezském kraji nebývale živý. Ostrava má sice nejvyšší počet inzerátů i nejvyšší nájemné, ale dynamika růstu je patrná i jinde.

Nájemné v roce 2025 (červenec):

Ostrava: 252 Kč/m² (2016: 145 Kč/m²)
Frýdek-Místek: 238 Kč/m² (2016: 124 Kč/m²)
Opava: 219 Kč/m² (2016: 108 Kč/m²)
Karviná: 195 Kč/m² (2016: 96 Kč/m²)
Bohumín: 180 Kč/m² (2016: 78 Kč/m²)

Růst nájemného je tedy více než dvojnásobný téměř ve všech městech. Zatímco v Ostravě je největší poptávka po malometrážních bytech (garsonky, 1+kk), v Opavě a Frýdku-Místku je poptávka více rozložena i na větší dispozice.

„Růst nájemného je rychlejší než růst cen nemovitostí, což zvyšuje atraktivitu lokálních investic i mimo krajská města.“
— Ondřej Hon, majitel společnosti CEMAP- cenové mapy a člen poroty Realiťák roku

Investoři se začínají orientovat na města druhé kategorie, jako je Bohumín, Hlučín nebo Český Těšín, kde je stále možné koupit byt levně a zároveň ho rychle pronajmout.

Růst nájemného nebyl lineární – v roce 2020, kdy se v celé republice projevila pandemie, došlo k mírnému poklesu poptávky a v některých městech (např. Orlová, Bohumín, Karviná) k dočasnému zpomalení růstu cen. Od roku 2021 ale nájmy rostly napříč krajem tempem 7–10 % ročně.

Rozptyl nájemného v roce 2025 je pozoruhodný – od cca 180 Kč/m² v Bohumíně až po 252 Kč/m² v Ostravě. Například v Třinci a Českém Těšíně se nájemné dostalo nad 220 Kč/m², což ještě v roce 2016 bylo nemyslitelné (v obou případech tehdy ceny pod 110 Kč/m²). Ve Frýdku-Místku se ceny nájmů za poslední čtyři roky zvedly o 70 %, v Opavě o 65 %.

Velkou roli v poptávce hraje sociálně-mobilní segment – mladé páry, singles, studenti nebo pracovní síla dojíždějící do Ostravy. Tito nájemníci vyhledávají menší byty s dobrou dostupností MHD a preferují standardní vybavení bez vysokých energií.

Právě tito nájemníci tvoří základ rostoucí investiční aktivity. I za vyšší ceny jsou nájmy v regionu stále pod republikovým průměrem, což v kombinaci s relativně nízkými pořizovacími cenami zvyšuje výnosovou atraktivitu okresních měst.

Shrnutí: Moravskoslezský kraj se stává „lovnou oblastí“ investorů

Vývoj realitního trhu v Moravskoslezském kraji v letech 2016 až 2025 ukazuje na zásadní posun v charakteru regionální poptávky a investičního zájmu. Zatímco ještě před deseti lety byl kraj vnímán jako oblast s nízkými cenami, pomalým růstem a omezenými investičními příležitostmi, dnes se mnohá okresní města dostávají do hledáčku investorů z celé republiky.

Zejména v oblasti prodeje bytů dochází k výraznému sbližování cen mezi městy, což signalizuje regionální integraci trhu. Města jako Třinec, Frýdek-Místek nebo Český Těšín vykazují dynamiku růstu srovnatelnou s krajskými metropolemi jiných regionů. Vedle toho však stále existují i „spící trhy“ – typicky Bruntál, Rýmařov či Krnov, kde ceny rostou pomaleji, ale díky dotačním programům zde vzniká prostor pro zhodnocení skrze rekonstrukce.

U rodinných domů je situace polarizovanější. Zatímco novější zástavba v okolí Ostravy a Frýdku-Místku zaznamenává nárůsty až o 80–100 % oproti roku 2016, v okrajových částech kraje zůstávají ceny domů téměř beze změny. Důvodem je jak technický stav nemovitostí, tak i omezená poptávka kvůli nedostatečné infrastruktuře, vzdálenosti od větších měst nebo nízké zaměstnanosti. Přesto zde nacházejí příležitost investoři zaměření na rekonstrukce, využívající programy typu Oprav dům po babičce.

V segmentu nájemního bydlení zaznamenává kraj nejvýraznější meziroční růsty. Ostrava sice stále dominuje co do objemu i cen, ale Opava, Frýdek-Místek, Karviná i Havířov ji rychle dohánějí. V mnoha případech došlo od roku 2016 ke zdvojnásobení nájemného, přičemž poptávka neochabuje. To je způsobeno kombinací růstu úrokových sazeb, nedostupnosti vlastnického bydlení a migračních přesunů v rámci kraje.

Z hlediska struktury nabídky a poptávky lze kraj označit jako silně segmentovaný, přičemž každý typ trhu se chová odlišně:

Byty na prodej: rostou rovnoměrně v téměř všech městech, nejdynamičtější trhy jsou Frýdek-Místek a Třinec.
Domy na prodej: stagnace ve venkovských oblastech, ale stabilní růst v zázemí krajských center.
Byty k pronájmu: vysoká dynamika, silná poptávka, nízká nabídka – investičně velmi zajímavý segment.

Z dlouhodobého pohledu lze očekávat další diferenciaci mezi městy s aktivní rozvojovou politikou a těmi, které zaspaly. Rozdíl v cenách mezi Frýdkem-Místkem a Bruntálem je dnes více než dvojnásobný, a tento rozdíl se bude pravděpodobně dále prohlubovat.

„Realitní trh v Moravskoslezském kraji dospěl. Není pozadu za republikou – jen je jiný. A pro ty, kdo ho umí číst, nabízí dnes možná největší příležitosti z celé ČR.“
— Monika Lukášová, realitní makléřka a ředitelka projektu Realiťák roku

„V regionu platí, že neúspěch není dán polohou, ale nečinností. Města, která se chopila svého potenciálu, dnes vítězí na realitním trhu.“
— Petr Makovský, výkonný ředitel realitního portálu Reality.iDNES.cz a zakladatel projektu Realiťák roku

„Investor, který sleduje nejen cenu, ale i výnos a vývoj obyvatelstva, najde v okresních městech MSK více příležitostí než ve velkých centrech.“
— Ondřej Hon, majitel společnosti CEMAP- cenové mapy a člen poroty Realiťák roku

„Kdo hledá bydlení, které je kvalitní, cenově dostupné a přitom má růstový potenciál, měl by se na Moravskoslezský kraj dívat s velkou pozorností. To, co tu dnes koupíte, může mít za pár let mnohem vyšší hodnotu.“
— Stanislav Slovák, realitní makléř působící převážně v Novém Jičíně ze společnosti Slovák & partneři

Doporučení projektu Realiťák roku

Projekt Realiťák roku pomáhá veřejnosti zorientovat se na realitním trhu a vybrat si prověřeného makléře, který zná aktuální situaci, lokální specifika i právní náležitosti pronájmů.

Chcete pronajmout byt v Praze rychle, bezpečně a za férovou cenu?
Nebo naopak hledáte nájemní bydlení a potřebujete poradit?

Obraťte se na zkušené makléře zapojené do projektu Realiťák roku.
Pomohou vám vyhnout se zbytečným chybám, ušetřit čas a peníze.

Kontaktovat můžete ředitelku projektu:
Monika Lukášová – realitní makléřka a ředitelka projektu Realiťák roku
monika.lukasova@realitakroku.cz

Grafy a data jsou ověřené exkluzivní data projektu Realiťák roku ve spolupráci CEMAP - cenové mapy a portálu Reality.iDNES.cz spolu s Ministerstvem pro místní rozvoj

-------------------------------------------.

Vybrané předchozí díly a další zajímavosti najdete zde:

Nájmy bytů jedou dál: srpen 2025 na 313 Kč/m², za tři roky +20,8 %. Nabídky se točí rychle

Byty na prodej na novém maximu. Za tři roky +27 %, nejrychleji dohánějí „levné“ kraje

Okresní města ve Středočeském kraji – podrobná analýza trhu s byty, domy a nájmy (červenec 2025)

Garáže jako nový realitní poklad? Za 5 let narostly ceny o desítky procent, nabídka zůstává extrémně nízká

Chata jako investice? Za pět let se ceny chat a chalup v ČR zdvojnásobily – a poptávka stále drží

Středočeský kraj jako celek – vývoj realitního trhu (2016–2025)

Kdo si dnes pronajme dům? Ceny nájmů rodinných domů vystřelily až dvojnásobně – i když jsou nabídky stále vzácné

Moravskoslezský kraj: Vývoj realitního trhu do července 2025

Byty v Česku za pět let zdražily o 95 %: Kdy růst zrychlil a kdy naopak trh zpomalil?