27.4.2026 17:26
Daň z nemovitých věcí patří mezi povinnosti, které se týkají prakticky každého vlastníka bytu, domu, garáže, pozemku nebo rekreační nemovitosti. Přesto jí mnoho lidí věnuje pozornost až ve chvíli, kdy jim přijde platební informace z finančního úřadu. Rok 2026 znovu ukazuje, že výsledná částka nemusí záviset jen na velikosti nemovitosti, ale také na rozhodnutí konkrétní obce. Právě koeficienty mohou způsobit, že za podobný byt nebo dům zaplatí vlastník v jednom městě výrazně jinou částku než vlastník ve městě sousedním.
Daň z nemovitých věcí se v Česku platí každoročně. Nevychází z tržní ceny nemovitosti, tedy z toho, za kolik by se byt nebo dům prodal, ale ze zákonem stanovených sazeb, výměr, typu nemovitosti a koeficientů. A právě koeficienty jsou pro běžného vlastníka často nejméně srozumitelnou částí celého výpočtu.
„Lidé se často ptají, proč se jim daň změnila, když s nemovitostí nic nedělali. Odpověď bývá právě v koeficientech. Obec může nastavit místní koeficient a tím ovlivnit výslednou daň na svém území. Vlastník tedy nemusí udělat vůbec žádnou změnu, a přesto může platit jinou částku než v předchozím roce,“ říká Monika Lukášová, ředitelka projektu Realiťák roku.
Finanční správa pro výpočet koeficientů provozuje vyhledávač, kde lze po zadání katastrálního území a dalších údajů zjistit hodnoty potřebné pro daňové přiznání. U elektronického formuláře EPO se příslušné koeficienty a některé další údaje doplňují automaticky.
Základní omyl spočívá v představě, že daň z nemovitých věcí je všude stejná. Není. Do výpočtu vstupuje několik vrstev:
Koeficient podle velikosti obce má několik úrovní – například 1, 1,4, 1,6, 2, 2,5, 3,5, 4,5 a v Praze za určitých podmínek až 5. Obec navíc může některé koeficienty upravovat vyhláškou. U místního koeficientu je důležité, že nemusí být stejný pro celé město. V některých případech se může lišit podle katastrálního území, ulic nebo konkrétních parcel.
Právě to je důvod, proč se při koupi nemovitosti nevyplatí spoléhat pouze na obecnou tabulku pro celé město. U větších měst, městských částí, okrajových katastrů nebo rekreačních lokalit může být rozdíl zásadní.
Pro lepší představu si vezměme modelový byt o velikosti 70 m². U běžného bytu se pro orientační výpočet často pracuje s upravenou podlahovou plochou, tedy například 70 m² × 1,22. Výsledná částka se následně násobí sazbou a příslušnými koeficienty.
Následující příklady jsou orientační a slouží k vysvětlení principu. U konkrétní nemovitosti je vždy nutné ověřit přesné katastrální území, druh jednotky, podíl na pozemku a aktuální koeficienty.
| Město | Základní koeficient 2026 | Místní koeficient pro byty / obytné budovy 2026 | Orientační daň u bytu 70 m² |
|---|---|---|---|
| Brno | 3,5 | 1 | cca 1 047 Kč |
| Ostrava | 4,5 / 3,5 podle k. ú. | 1 | cca 1 345 Kč při koef. 4,5 |
| Olomouc | 3,5 | 2 | cca 2 093 Kč |
| Liberec | 3,5 | 2 | cca 2 093 Kč |
| Hradec Králové | 4,5 | 1,3 | cca 1 749 Kč |
| Karlovy Vary | 4,5 | 2 | cca 2 690 Kč |
| Praha | 4,5 až 5 | 1,5 až 2 | cca 2 018 až 2 989 Kč |
Uvedené koeficienty vycházejí z přehledu okresních měst pro rok 2026. Například Praha má základní koeficient 4,5 až 5 a místní koeficient 1,5 až 2, Brno má základní koeficient 3,5 a místní koeficient 1, Olomouc má základní koeficient 3,5 a místní koeficient 2, Ostrava má základní koeficient 4,5, v některých katastrálních územích 3,5, a obecný místní koeficient pro byty 1.
Z tabulky je dobře vidět, že rozdíl nemusí být zanedbatelný. Stejný modelový byt může v Brně vycházet orientačně kolem jednoho tisíce korun ročně, zatímco v Karlových Varech nebo v části Prahy může být daň více než dvojnásobná.
„U daně z nemovitých věcí nejde obvykle o částky, které by samy rozhodovaly o koupi bytu nebo domu. Ale jsou to pravidelné náklady vlastnictví. A pokud klient kupuje více nemovitostí, investiční byt, garáž, pozemek nebo rekreační objekt, už se tyto rozdíly mohou nasčítat,“ doplňuje Petr Makovský, výkonný ředitel realitního portálu Reality.iDNES.cz a zakladatel projektu Realiťák roku.
U rodinných domů bývá situace složitější než u bytu. Vlastník obvykle neplatí pouze za samotný dům, ale také za pozemek. Jiný režim může mít zastavěná plocha, zahrada, stavební pozemek nebo další parcely.
Zjednodušený příklad: přízemní rodinný dům se zastavěnou plochou 120 m², bez započtení pozemku.
| Město | Koeficienty | Orientační daň pouze za stavbu |
|---|---|---|
| Brno | základní 3,5 × místní 1 | cca 1 470 Kč |
| Olomouc | základní 3,5 × místní 2 | cca 2 940 Kč |
| Karlovy Vary | základní 4,5 × místní 2 | cca 3 780 Kč |
| Praha – vyšší varianta | základní 5 × místní 2 | cca 4 200 Kč |
Tento příklad však ukazuje jen jednu část reality. Skutečná daň u rodinného domu bude zpravidla vyšší, protože se k ní připočítává daň z pozemků. U větších parcel, stavebních pozemků nebo nemovitostí v atraktivních lokalitách může hrát pozemek významnou roli.
Pro kupující je proto důležité vědět, že „dům se zahradou“ není pro daňové účely jedna jednoduchá položka. Ve skutečnosti může jít o několik druhů pozemků a staveb, které se posuzují rozdílně.
Velmi zajímavé jsou rozdíly u garáží, rekreačních objektů a podnikatelských nemovitostí. Některá města nastavují pro tyto typy nemovitostí vyšší místní koeficient než pro běžné bydlení.
Například v Praze se pro rok 2026 v přehledu uvádí místní koeficient pro garáže, podnikatele i rekreační stavby 3. V Olomouci je místní koeficient pro podnikatele, garáže i rekreační stavby rovněž 3. V Hradci Králové je u těchto kategorií uváděn koeficient 4,5. V Ostravě je u garáží a rekreačních staveb uváděn koeficient 1,5, zatímco u podnikání 1,5, ale u průmyslu, dopravy a podobných činností 3,2.
To je důležité zejména u lidí, kteří kupují:
„U běžného bytu lidé daň často berou jako administrativní drobnost. U investičních nemovitostí, rekreačních objektů nebo podnikatelských prostor už je ale vhodné si daňový dopad ověřit dopředu. Ne kvůli tomu, že by daň měla koupi automaticky zablokovat, ale proto, aby měl klient úplný obrázek o budoucích nákladech,“ říká Monika Lukášová.
Důležité je rozlišovat dvě situace:
1. Nemovitost už vlastníte a nic podstatného se nezměnilo.
V takovém případě zpravidla nové daňové přiznání nepodáváte. Finanční úřad vám sdělí výši daně a údaje k platbě.
2. Nemovitost jste koupili, zdědili, darováním nabyli, rozdělili, přistavěli nebo se změnily rozhodné údaje.
V takovém případě může vzniknout povinnost podat daňové přiznání.
Změna koeficientu obcí sama o sobě neznamená, že vlastník musí podat nové daňové přiznání. Přiznání se podává především tehdy, pokud došlo ke změnám rozhodným pro vyměření daně – například k nabytí nové nemovitosti, nástavbě domu nebo změně výměry pozemku. Výši daně se poplatník dozví od finančního úřadu.
Pro rok 2026 platilo, že kdo měl povinnost podat přiznání, měl čas do 2. února 2026, protože 31. leden připadl na sobotu. Samotná daň se běžně platí do konce května, při částce nad 5 000 Kč ji lze rozložit do dvou splátek. Pro ostatní poplatníky jsou termíny do 31. května a do 30. listopadu; u zemědělců a chovatelů ryb platí odlišné termíny.
Častá otázka zní: kdo platí daň, když se nemovitost prodává?
Daň z nemovitých věcí se řeší podle stavu k 1. lednu daného roku. Pokud tedy kupující nabude nemovitost například v dubnu 2026, daň za rok 2026 zpravidla ještě řeší původní vlastník podle stavu k 1. lednu. Kupující následně podává přiznání na další zdaňovací období.
V praxi se ale může stát, že se prodávající a kupující v kupní smlouvě dohodnou na poměrném vyrovnání některých nákladů. U daně z nemovitosti to není vždy standardní téma jako například u energií, fondu oprav nebo služeb, ale u větších nemovitostí, komerčních objektů, rekreačních areálů či pozemků může dávat smysl.
„Dobrý makléř by měl klienta upozornit nejen na kupní cenu, provizi a katastr, ale i na provozní a vlastnické souvislosti. Daň z nemovitých věcí je jednou z nich. Nejde o strašení klienta, ale o férové vysvětlení, co vlastnictví konkrétní nemovitosti znamená,“ říká Petr Makovský.
Vlastník nemovitosti by si měl každý rok zkontrolovat zejména:
Zda mu přišla platební informace.
Může přijít složenkou, datovou schránkou, přes daňovou informační schránku nebo e-mailem, pokud o tuto službu dříve požádal.
Zda se nezměnila výše daně.
Pokud je částka jiná, nemusí to být chyba. Důvodem může být změna místního koeficientu.
Zda nepřibyla nová povinnost podat přiznání.
Typicky po koupi, dědictví, darování, přístavbě, změně užívání, změně výměry nebo rozdělení pozemku.
Zda sedí údaje o nemovitosti.
U starších objektů nebo složitějších pozemků se vyplatí zkontrolovat, jestli finanční úřad eviduje správný druh nemovitosti a správnou výměru.
Zda obec nezměnila koeficient.
Zvlášť u měst, kde se koeficienty liší podle katastrálního území nebo druhu nemovitosti.
Finanční správa upozorňuje, že u vyhledávače koeficientů je výchozí nastavení na aktuální zdaňovací období a po zadání základních parametrů, například katastrálního území nebo údajů o stavbě či jednotce, se zobrazí koeficienty potřebné pro vyplnění přiznání.
Daň z nemovitých věcí obvykle nebývá největším nákladem spojeným s vlastnictvím. U běžného bytu ji často převýší měsíční zálohy do SVJ, energie, pojištění nebo údržba. Přesto by neměla být úplně přehlížena.
Kupující by se měl ptát zejména:
U novostaveb, rozdělovaných domů, developerských projektů nebo pozemků před výstavbou je vhodné být ještě opatrnější. Daňová situace se může změnit podle kolaudace, zápisu jednotek, změny druhu pozemku nebo dokončení stavby.
Daň z nemovitých věcí není právní detail pro specialisty. Je to běžná součást vlastnictví. Kvalitní realitní makléř by neměl nahrazovat daňového poradce, ale měl by klienta upozornit, že tato povinnost existuje a že se může lišit podle konkrétní obce a typu nemovitosti.
U prodávajícího je důležité vědět, zda se v souvislosti s prodejem budou řešit nějaké poměrné náklady, zda je nemovitost správně evidovaná a zda kupující dostane kompletní informace. U kupujícího je klíčové, aby po nabytí nemovitosti nezapomněl na daňové přiznání pro další období, pokud mu tato povinnost vznikne.
„V realitní praxi platí, že největší problémy často nevznikají z jedné velké chyby, ale z řady drobných opomenutí. Daň z nemovitosti je přesně ten typ povinnosti, která může kupujícímu uniknout, pokud ho na ni nikdo včas neupozorní,“ říká Monika Lukášová.
Daň z nemovitých věcí není založena na tržní ceně nemovitosti. To je dobrá zpráva pro vlastníky dražších bytů a domů v atraktivních lokalitách. Zároveň ale platí, že její výše může být výrazně ovlivněna rozhodnutím obce. Právě místní koeficienty jsou nástrojem, kterým města a obce daň zvyšují, snižují nebo odlišují podle typu nemovitosti.
Pro vlastníka je proto nejdůležitější nepodceňovat tři věci: znát přesný typ nemovitosti, ověřit správné katastrální území a sledovat místní koeficienty. U bytu může jít o rozdíl v řádu stokorun až nižších tisíců korun ročně. U větších domů, rekreačních objektů, garáží, komerčních prostor nebo větších pozemků už mohou být rozdíly citelnější.
Úplně na závěr je dobré připomenout, že projekt Realiťák roku dlouhodobě pomáhá veřejnosti nejen s výběrem kvalitního a prověřeného realitního makléře, ale také s orientací v praktických otázkách spojených s prodejem, koupí, pronájmem a vlastnictvím nemovitostí. Daň z nemovitých věcí je jednou z oblastí, kde se ukazuje, že bezpečný realitní obchod nekončí podpisem kupní smlouvy. Důležité je rozumět i navazujícím povinnostem, termínům a nákladům.
Již 9. ročník projektu Realiťák roku dlouhodobě posiluje důvěru v kvalitní realitní služby: pomáhá veřejnosti vybrat si prověřeného makléře a bezpečněji řešit prodej, koupi i pronájem nemovitosti. Součástí projektu je také osvěta – srozumitelně vysvětlujeme klíčové pojmy, upozorňujeme na nejčastější chyby a ukazujeme, co má klient od realitní služby oprávněně požadovat. Projekt probíhá pod záštitou Ministerstva pro místní rozvoj, Poslanecké sněmovny Parlamentu ČR, Senátu Parlamentu ČR a Hlavního města Prahy.
S důvěrou,
Monika Lukášová
ředitelka projektu Realiťák roku
Pokud prodáváte nebo pronajímáte nemovitost a chcete poradit s nastavením ceny, smluv, postupů nebo se jen ujistit, že máte vše správně, napište mi. Ráda vám pomohu najít nejbezpečnější a nejefektivnější řešení – ať už půjde o konzultaci, nebo rovnou o kompletní zajištění prodeje či pronájmu.
Neváhejte mě kontaktovat – společně najdeme to nejlepší řešení právě pro vás.
mail: monika.lukasova@realitakroku.cz
------------------------------------------
Další zajímavé články pro odbornou veřejnost:
Zemřel manžel, dvě nezletilé děti, hypotéka a nemovitost v SJM: co vás čeká a jak bezpečně prodat
Společné části domu a rekonstrukce: kdy pomůže „fond oprav“ a proč to musí znát každý vlastník bytu
Jak vypadá dokonalý domov? Není o dokonalosti – ale o pocitu „doma“
Provize realitního makléře pod lupou: za co klient skutečně platí a proč záleží na kvalitě služby
Právo stavby v praxi: když můžete postavit a vlastnit stavbu na cizím pozemku
Jak vznikají „ležáky“ v realitní nabídce: 7 příčin, které se opakují stále dokola
Bezúročný úvěr na rekonstrukce: nový impuls pro prodej starších nemovitostí
Sklep u rodinného domu: přežitek minulosti, nebo chytrá investice?
Dům „se stigmatem“ po vraždě: je to skrytá vada, zatajená informace – a co s tím můžete dělat
Jak správně nastavit topnou soustavu po zateplení: proč nestačí jen „udělat fasádu“
Nemovitost s věcným břemenem: kdy ji lze darovat nebo prodat a na co si dát zásadní pozor
Počítá se garáž do „obytné plochy“ domu? A hlavně: co se počítá do limitu 350 m² pro DPH
Shell & Core, White Wall, Fit Out: rozumíte skutečně tomu, co si pronajímáte nebo kupujete?
Rekonstrukce družstevního bytu: co můžete upravit sami a kdy už potřebujete souhlas družstva
Dřevostavba není zděný dům: Rizika, která makléř nesmí ignorovat
Jak spojit dva byty do jednoho: krok za krokem k většímu a komfortnějšímu bydlení
Policie zapečetila byt: co to znamená a jak správně postupovat
Stromy na stavebním pozemku: překážka, nebo investice k nezaplacení?
Pronájem a změny v roce 2026: co se opravdu mění a jak se tomu má přizpůsobit nájemní smlouva
Pomáháme plnit sny o bydlení - Pronájem nemovitosti
Pomáháme plnit sny o bydlení - Jak správně nastavit cenu nemovitosti
Pomáháme plnit sny o bydlení - Provize realitního makléře: za co ve skutečnosti platíte?
Darování družstevního bytu v rodině: co přesně darujete, co hlídá družstvo a na co si dát pozor
Získat hypotéku na investiční byt bude složitější. Co mění ČNB a jak na to připravit své financování
Na co si dát pozor při koupi starší nemovitosti
Jak poznat poctivého realitního makléře: 10 znaků, že jste v dobrých rukou
Jak vyřešit spoluvlastnictví: prodeje, výkupy a nejčastější konflikty mezi vlastníky
Jak správně načasovat prodej nemovitosti: sezónnost, ekonomika a strategie
Jak vybrat správného právníka nebo advokáta při prodeji nemovitosti
Když není vše na papíře: Rizika ústních dohod a neformálních slibů při koupi nemovitosti
Jak funguje energetický štítek budovy a proč ho při prodeji nemůžete ignorovat
Jak správně určit tržní cenu nemovitosti: chyby, které vás mohou připravit o stovky tisíc
Jak správně postupovat při dědictví nemovitosti – rady pro pozůstalé i nové vlastníky
Jak funguje předkupní právo: Mýty, realita a co platí v roce 2025
Jak koupit nemovitost bez realitky – výhody, rizika a kdy se to nevyplácí
Monika Lukášová, 
Petr Makovský