10.10.2025 9:25

Byty na prodej výrazně zrychlily a zdražily: Česko +17,8 % meziročně, inzerce spadla na 62 dní

Mezi 09/2024 a 09/2025 se český trh bytů na prodej zřetelně „rozjel“. Celorepubliková cena bytu vzrostla z 77 145 Kč/m² (09/2024) na 90 841 Kč/m² (09/2025), tj. +17,8 %. Zároveň se zkrátila doba inzerce ze starších hodnot na 62 dní a v nabídce bylo 27 314 bytů (oba údaje pro 09/2025). V článku níže najdete přesná čísla a krajské srovnání TOP 5 a BOTTOM 5 podle roční změny cen

Co se stalo za poslední rok (09/2024 → 09/2025)

Česká republika – Prodej byty
- Cena: 77 145 Kč/m² → 90 841 Kč/m², +17,75 % YoY.
- Počet nabídek: 27 314 (09/2025).
- Doba inzerce: 62 dní (09/2025).
- V datech je patrná kombinace silné poptávky a lepší likvidity – prodávající se opírají o rostoucí ceny, kupující však stále stíhají vybírat, protože nabídka není „vyschlá“ na jednotky kusů.

Petr Makovský, výkonný ředitel realitního portálu Reality.iDNES.cz a zakladatel projektu Realiťák roku: „Rok do roku vidíme zrychlení prodejů. Kdo má dobře připravenou nabídku – reálná cena, kvalitní fotky, jasná energetika – ten prodává rychleji a bez dlouhých oprav.“
Monika Lukášová, realitní makléřka a ředitelka projektu Realiťák roku: „U bytů teď funguje rychlé rozhodování. Při dobré prezentaci mizí jednotky v řádu několika týdnů, nikoli měsíců.“
Ondřej Hon, majitel společnosti CEMAP- cenové mapy a člen poroty Realiťák roku: „Růst cen bytů je doprovázen rozumnou dobou inzerce. Trh se nepřehřívá plošně, ale přísně odměňuje kvalitu a lokalitu.“

Krajské rozdíly: kde ceny vyrostly nejrychleji a kde nejpomaleji

Níže jsou přesná srovnání 09/2024 vs. 09/2025 pro typ: Prodej byty na krajské úrovni. U každého kraje uvádím cenu v září 2024, cenu v září 2025 a YoY změnu. (Stále bez průměrů, jen konkrétní měsíce.)

TOP 5 krajů podle ročního růstu ceny (09/2024 → 09/2025)

Ústecký kraj: 31 676 → 40 732 Kč/m², +28,59 %
Liberecký kraj: 60 896 → 73 970 Kč/m², +21,47 %
Moravskoslezský kraj: 47 322 → 57 350 Kč/m², +21,19 %
Jihomoravský kraj: 89 273 → 108 050 Kč/m², +21,03 %
Pardubický kraj: 55 617 → 66 925 Kč/m², +20,33 %

Jak to číst: u Ústeckého kraje se projevuje nízká výchozí základna a silná „doháněcí“ dynamika; v Jihomoravském kraji je nárůst spojen i s velkoměstskou poptávkou (Brno, zázemí).

BOTTOM 5 krajů podle ročního růstu ceny (09/2024 → 09/2025)

Hlavní město Praha: 138 912 → 154 927 Kč/m², +11,53 %
Kraj Vysočina: 57 064 → 64 366 Kč/m², +12,80 %
Středočeský kraj: 80 057 → 90 607 Kč/m², +13,18 %
Olomoucký kraj: 64 634 → 73 623 Kč/m², +13,91 %
Královéhradecký kraj: 65 751 → 75 455 Kč/m², +14,76 %

Jak to číst: „pomalejší“ růst neznamená slabý trh – Praha je dlouhodobě nejdražší, a i její +11,53 % YoY při ceně 154 927 Kč/m² je výrazné. Vysočina a Středočeský rostou stabilně, ale bez skoků, což odpovídá jejich „vyrovnané“ poptávce a širší nabídce.

Co z toho plyne pro prodávající

Tržní timing: data z 09/2025 ukazují, že prodejní okno je otevřené. Zkrácená doba inzerce (62 dní) a dvouciferné YoY mluví pro aktivní prodej – zejména u bytů v dobrém stavu.
Cenotvorba: na „TOP“ trzích (např. Ústecký +28,6 %, Jihomoravský +21,0 %) je prostor pro ambicióznější nastavení; v krajích s nižší dynamikou (např. Praha +11,5 %) se vyplatí jemné doladění ceny podle dispozice a stavu.
Příprava nabídky: trh dnes odměňuje kvalitu. Investice do profesionální prezentace, úklidu, drobné renovace a transparentní energetiky zkracují inzerci o týdny.
Vyjednávání: kratší doby inzerce znamenají menší prostor pro dlouhé „čekání na protinabídku“. Lépe funguje rychlá reakce a čistá argumentace.

Co z toho plyne pro kupující

Pružnost v rozhodování: při +17–22 % YoY v řadě krajů není realistické čekat na „návrat“ starých cen. Taktika „objedu vše a za měsíc se vrátím“ zvyšuje riziko, že dobré byty zmizí.
Důraz na kvalitu a lokalitu: rozdíly mezi byty „po rekonstrukci“ a „k vyřešení“ se ještě zvětšují. Vyplatí se počítat TCO (celkové náklady vlastnictví): energie, fond oprav, plánované investice domu.
Regionální strategie: v TOP krajích (např. Ústecký, Moravskoslezský, Jihomoravský) může rychle růst i širší okolí velkých měst. V krajích z „BOTTOM 5“ je růst stabilní – dobré pro klidnější nákupy bez extrémní konkurence.

Zdroje a metodika

Výhradně oficiální data z tvého souboru pro konkrétní měsíce: 09/2024 a 09/2025, typ: Prodej byty.
Krajské YoY: srovnání ceny za m² 09/2025 vs. 09/2024 (bez průměrů, bez mediánů, žádné dopočty mimo dataset).
Národní úroveň (ČR, 09/2025): 90 841 Kč/m², 27 314 nabídek, 62 dní.

Závěr

Za poslední rok se trh bytů viditelně zrychlil a zdražil. V 09/2025 dosáhla Česká republika 90 841 Kč/m², což je proti 09/2024 (77 145 Kč/m²) nárůst o +17,8 %. Nabídka zůstala široká (27 314 bytů) a doba inzerce se ustálila na 62 dnech, takže transakce se reálně dějí a nejsme uprostřed „sucha“ ani naopak přetlaku, který by prodlužoval prodejní cykly.

Regionálně se rozdíly dál prohlubují. Nejrychleji rostly kraje s doháněcím efektem (např. Ústecký +28,6 %, Liberecký +21,5 %, Moravskoslezský +21,2 %, Jihomoravský +21,0 %, Pardubický +20,3 % – vždy 09/2024 → 09/2025), zatímco dražší regiony přidaly o něco míň (Praha +11,5 %), přesto udržely nejvyšší absolutní ceny (Praha 154 927 Kč/m² v 09/2025). To ukazuje na dvourychlostní charakter trhu: tam, kde byla výchozí úroveň níž, táhne cenu rychlá poptávka a přesun kupujících za dostupnějším bydlením; ve špičce cenového žebříčku funguje spíš stabilní, selektivní růst.

Pro prodávající to znamená, že okno je otevřené: pokud je byt správně naceněn a kvalitně připraven, lze využít zkrácené inzerce a rostoucí chuti kupujících. „Čekací“ strategie na vyšší nabídky má dnes menší prostor – data ukazují, že rychlá a čistá prezentace rozhoduje. Pro kupující platí opak: vyplatí se mít připravené financování a rozhodovací rámec; dobré byty v aktivních krajích mizí v řádu týdnů. Tam, kde byl růst mírnější (např. Praha), se dá víc spoléhat na pečlivý výběr a důraz na kvalitu domu (fond oprav, energetika, plán údržby).

Celkově čísla za 09/2025 potvrzují, že bytový trh je po roce v lepší kondici: ceny rostou dvouciferně, ale likvidita drží. V příštích měsících bude klíčové sledovat, zda se rychlost prodejů (okolo 62 dní) udrží – a jak se budou vyvíjet kraje z TOP a BOTTOM žebříčků. Pro strategii na 4Q/1Q platí jednoduché pravidlo: kvalita a přesné nacenění vítězí, a to jak u prodejů, tak u vyjednávání na obou stranách.

Doporučení projektu Realiťák roku

Projekt Realiťák roku pomáhá veřejnosti zorientovat se na realitním trhu a vybrat si prověřeného makléře, který zná aktuální situaci, lokální specifika i právní náležitosti pronájmů.

Chcete pronajmout byt v Praze rychle, bezpečně a za férovou cenu?
Nebo naopak hledáte nájemní bydlení a potřebujete poradit?

Obraťte se na zkušené makléře zapojené do projektu Realiťák roku.
Pomohou vám vyhnout se zbytečným chybám, ušetřit čas a peníze.

Kontaktovat můžete ředitelku projektu:
Monika Lukášová – realitní makléřka a ředitelka projektu Realiťák roku
monika.lukasova@realitakroku.cz

Grafy a data jsou ověřené exkluzivní data projektu Realiťák roku ve spolupráci CEMAP - cenové mapy a portálu Reality.iDNES.cz spolu s Ministerstvem pro místní rozvoj

-------------------------------------------.

Vybrané předchozí díly a další zajímavosti najdete zde:

Domy na prodej: srpen 2025 49 023 Kč/m², za tři roky +16,1 %. Mezi kraji ale panují „dva trhy“

Moravskoslezský kraj: Analýza realitního trhu v okresních městech (2016–2025)

Nájmy bytů jedou dál: srpen 2025 na 313 Kč/m², za tři roky +20,8 %. Nabídky se točí rychle

Byty na prodej na novém maximu. Za tři roky +27 %, nejrychleji dohánějí „levné“ kraje

Okresní města ve Středočeském kraji – podrobná analýza trhu s byty, domy a nájmy (červenec 2025)

Garáže jako nový realitní poklad? Za 5 let narostly ceny o desítky procent, nabídka zůstává extrémně nízká

Chata jako investice? Za pět let se ceny chat a chalup v ČR zdvojnásobily – a poptávka stále drží

Středočeský kraj jako celek – vývoj realitního trhu (2016–2025)

Kdo si dnes pronajme dům? Ceny nájmů rodinných domů vystřelily až dvojnásobně – i když jsou nabídky stále vzácné