13.10.2025 8:22

Kdo si dnes pronajme byt? Nájmy rostou mírně, trh je extrémně rychlý. Česko +7,24 % meziročně, inzerce jen 22 dní

Za posledních dvanáct měsíců se trh nájemního bydlení v Česku dál zpevnil, ale bez cenového skoku. V 09/2025 činila celorepubliková cena nájmu 311 Kč/m², zatímco v 09/2024 to bylo 290 Kč/m² – tedy +7,24 % meziročně. V nabídce bylo 26 007 bytů a doba inzerce spadla na pouhých 22 dní (vše vždy za konkrétní měsíc, bez průměrů). Zájem o kvalitní a menší dispozice zůstává obrovský a regionální rozdíly se spíš prohlubují.

Česká republika: jemný cenový růst, ale rekordně krátká doba inzerce

Cena (09/2025): 311 Kč/m²
Cena (09/2024): 290 Kč/m² → +7,24 % YoY
Počet nabídek (09/2025): 26 007
Doba inzerce (09/2025): 22 dní

Tahle kombinace říká dvě věci: nájemní trh je velmi likvidní (byty se pronajímají rychle) a zároveň se nájemné nezvedá skokově – roste pozvolně, byť plošně. V praxi to znamená, že nájemci mají z čeho vybírat, ale u dobře připravených bytů je nutné reagovat rychle a s kompletními podklady.

Monika Lukášová, realitní makléřka a ředitelka projektu Realiťák roku: „U nájmů dnes rozhodují hodiny až první víkend. Zájemci, kteří mají připravené doklady, reference a vědí, co chtějí, mají náskok. U dobře prezentovaných bytů se jedná téměř okamžitě.“

Krajské rozdíly: TOP 5 a BOTTOM 5 (09/2024 → 09/2025)

Níže jsou přesná srovnání pro typ: Pronájem byty na krajské úrovni. U každého kraje uvádím hodnotu v 09/2024, v 09/2025 a meziroční změnu.

TOP 5 krajů podle růstu nájemného

Pardubický kraj: 236 → 266 Kč/m², +12,71 %
Jihomoravský kraj: 313 → 349 Kč/m², +11,50 %
Středočeský kraj: 279 → 308 Kč/m², +10,39 %
Olomoucký kraj: 233 → 257 Kč/m², +10,30 %
Moravskoslezský kraj: 203 → 223 Kč/m², +9,85 %

Jak to číst: růst táhnou regiony s kombinací vysoké poptávky po dostupném bydlení, dojížděním do center a deficitem menších bytů. Jihomoravský kraj profitoval z metropolitního efektu Brna, Pardubický z dostupnosti práce a dopravní polohy.

BOTTOM 5 krajů podle růstu nájemného

Plzeňský kraj: 258 → 268 Kč/m², +3,88 %
Karlovarský kraj: 197 → 205 Kč/m², +4,06 %
Ústecký kraj: 197 → 206 Kč/m², +4,57 %
Liberecký kraj: 234 → 245 Kč/m², +4,70 %
Královéhradecký kraj: 238 → 251 Kč/m², +5,46 %

Jak to číst: nejnižší meziroční růsty neznamenají slabý trh – spíš vyrovnanější poměr nabídky a poptávky (Plzeňský) nebo citlivost na kvalitu a lokalitu (Karlovarský, Ústecký). I tady kvalitní byty mizí rychle, jen cenové přidání je umírněnější.

Petr Makovský, výkonný ředitel realitního portálu Reality.iDNES.cz a zakladatel projektu Realiťák roku: „Nájemní trh je nejdisciplinovanější segment. Ceny přidávají jednociferně, ale doba inzerce 22 dní potvrzuje, že kvalitní byty se neohřejí.“

Co z toho plyne pro pronajímatele

Nastavení nájemného: meziroční růst +7 % není přetlak. Vyplatí se testovat cenu v pásmu okolních srovnání a nepodstřelovat ji – trh si dobrý byt vezme rychle.
Kvalita a transparentnost: vítězí čistý stav, moderní kuchyň, úložné prostory, jasná energetika a férové podmínky smlouvy. Prezentace (světlé fotky, půdorys, reálný popis) zkracuje inzerci.
Výběr nájemce: krátká doba inzerce svádí k rychlému podpisu, ale due diligence nájemce (příjmy, historie plateb, reference) je nutnost – minimalizuje budoucí rizika.

Ondřej Hon, majitel společnosti CEMAP- cenové mapy a člen poroty Realiťák roku: „Metr čtvereční nájmu přidává jednociferně, ale výnos drží právě rychlá obsaditelnost. Pronajímatelé si dnes hlídají platební morálku a technický stav víc než kdy dřív.“

Co z toho plyne pro nájemce

Připravte si podklady dopředu: potvrzení o příjmu, základní informace o sobě, ideálně krátké portfolio (kdo jste, proč hledáte). Zkrátíte tak čas i možné pochybnosti pronajímatele.
Realistický rozpočet: v krajích s vyšší dynamikou (např. Jihomoravský +11,5 %, Středočeský +10,39 %) počítejte s konkurencí – rozhoduje rychlost a úplnost žádosti.
Dívejte se na TCO: nájemné je jen část nákladů. Sledujte zálohy na energie, fond oprav (u družstevních domů analogické platby), servis v okolí a dostupnost MHD.

Proč ceny přidávají mírně, ale trh je rychlý

Poptávka po menších dispozicích: singles, mladé páry, studenti a pracovní mobilita drží zájem o 1+kk/2+kk.
Odložená poptávka po vlastním bydlení: část domácností čeká na „své“ sazby či dofinancování – nájem je mezikrok, který drží obsazenost.
Regionální ekonomika: kraje s rostoucí zaměstnaností a univerzitními centry přitahují stabilní nájemní poptávku.
Kvalita vs. cena: rychle mizí byty po rekonstrukci a s úložným standardem; starší a horší dispozice se pronajímají za konzervativnější částky.

Shrnutí

Nájemní trh v 09/2025 potvrzuje silnou kondici: 311 Kč/m² (+7,24 % YoY), 26 007 nabídek, 22 dní inzerce. Nejrychleji přidaly Pardubický, Jihomoravský a Středočeský kraj; nejmírnější růsty vidíme v Plzeňském a Karlovarském kraji. Pro pronajímatele to znamená pevný výnos s nízkým prostojem, pro nájemce nutnost rychlé a připravené reakce.

Závěr

Za posledních dvanáct měsíců se český nájemní trh ukázal jako pevný, disciplinovaný a velmi rychlý. Celorepublikově se nájemné zvýšilo z 290 Kč/m² (09/2024) na 311 Kč/m² (09/2025), tedy o +7,24 %, a to při 26 007 aktivních nabídkách a pouze 22 dnech průměrné inzerce. V překladu do praxe: dobře připravený byt se pronajme rychle a bez nutnosti dramatických slev, ale zároveň nedochází k nekontrolovanému přestřelování cen. Trh si „vybírá“ kvalitu – a to v celé republice, s různou intenzitou podle regionu.

Na mapě krajů se za uplynulý rok vykreslily dvě jasné trajektorie. V první skupině jsou regiony, které přitahují pracovní a studijní mobilitu, mají dobrou dopravní dostupnost a zároveň omezenou zásobu menších dispozic – typicky Pardubický, Jihomoravský, Středočeský, Olomoucký či Moravskoslezský kraj. Tam nájemné rostlo nejrychleji (meziročně dvouciferně), přičemž se stále daří držet krátké obsazovací doby. Druhá skupina zahrnuje kraje, kde byl růst mírnější (např. Plzeňský, Karlovarský, Ústecký, Liberecký, Královéhradecký). Nejde o slabý trh – spíše o vyrovnanější poměr nabídky a poptávky a citlivost na kvalitu a mikro-lokalitu. V těchto regionech se „prémie za kvalitu“ projevuje méně skokově, ale stále jednoznačně.

Pro pronajímatele z toho plynou tři praktické závěry. Zaprvé, nastavení nájemného je dobré držet blízko reálných srovnání v dané lokalitě; trh je rychlý, a proto není nutné výrazně „přestřelovat“ a čekat – ztráta času a delší prostoj se dnes málokdy vrátí v lepší ceně. Zadruhé, vyhrává produkt: čistota, funkční kuchyň, úložné prostory, rozumné dispozice, kvalitní fotografie, transparentní energetika a jasné podmínky smlouvy. Třetím faktorem je výběr nájemce. Protože se byty točí rychle, je snadné podlehnout pokušení „vzít první zájemce“. Přitom právě due diligence (ověření příjmů, reference, platební historie) rozhoduje o stabilitě výnosu – a je to nejlevnější pojištění proti problémům. Dnes je běžné si říct o stručné portfolio nájemce (kdo jsem, co dělám, proč se stěhuji), které zkrátí oběma stranám rozhodování.

Nájemci naopak stojí na straně, kde se vyplatí rychlost a připravenost. Tam, kde trh přidával dvouciferně (např. Jihomoravský či Středočeský kraj), vyhrává ten, kdo má připravené doklady, plán stěhování a reálný rozpočet. Nejde ale jen o cenu. Rozhoduje celková nákladovost: výše záloh, kvalita a úspornost bytu, stav domu a jeho plánované investice (výtahem počínaje, střechou či zateplením konče). V regionech s mírnějším růstem je výběr o něco klidnější, ale dobré byty i tam mizejí rychle – rozdíl je spíše v rozpětí cen a v tom, že se dá pečlivěji porovnávat poměr cena/výkon.

Z investičního pohledu nájemní trh potvrzuje, že i bez extrémních cenových skoků umí doručovat zajímavý poměr rizika a výnosu právě díky nízkým prostojům. Výnos není jen funkcí nájemného, ale také pravděpodobnosti obsazenosti a nákladů na údržbu. V posledním roce se ukázalo, že byty po rekonstrukci (nebo s rozumnými investicemi do standardu) mají vyšší obsaditelnost a často i nižší fluktuaci nájemců. Investorům tak dává smysl počítat TCO – nejen kupní cenu, ale i očekávatelné opravy, provozní náklady, čas a administrativu. Tam, kde je regionální růst dvouciferný, se vyplatí sledovat zázemí velkých měst (dojíždění, školy, zaměstnavatelé) a hraniční lokality s dobrou dopravou – často nabízejí lepší vstupní cenu a rostoucí poptávku.

Z makropohledu je důležité, že trh neztrácí rovnováhu: nabídka 26 tisíc a krátká inzerce ukazují na plynulý matching mezi pronajímateli a nájemci. Pokud by se v dalších měsících citelně změnila ekonomická aktivita regionů, migrační toky (např. studenti, relokace práce) nebo cenová hladina energií, nájemní trh na to reaguje rychle – ale obvykle graduálně, nikoli skokově. To je rozdíl oproti některým epizodám z minulých let. Jednociferný růst nájmů při velmi nízké době inzerce je vzorec, který svědčí o zdravé poptávce i disciplinované nabídce.

Pro politiku bydlení a městské plánování z toho vyplývá, že stabilní nájemní segment stojí na třech pilířích: dostupné menší byty, rychlé povolování rekonstrukcí a výstavby a doprava, která rozšiřuje „nájemní dosah“ center do zázemí. Regiony, které v posledním roce zrychlily, obvykle kombinují dobrou dopravní páteř s pracovními příležitostmi a vysokou školou. Tam, kde je růst mírnější, stojí za to investovat do kvality bytového fondu – trh se pak ochotně odmění lepší obsaditelností a stabilnějším výnosem.

A konečně, z pohledu komunikace na trhu doporučujeme všechny strany držet se měsíčních čísel (nikoli průměrů), protože právě ony nejlépe odhalují aktuální momentum. Šablona je dnes jasná: 311 Kč/m², 26 007 nabídek, 22 dní – čísla, která definují rychlý, ale nepřehřátý nájemní trh. Pro pronajímatele je to signál nezdržovat dobré nabídky a pečlivě volit nájemce; pro nájemce pokyn být připraven a rozhodný. V součtu máme trh, který po roce doručuje stabilní návrat k normálu – a zároveň je dostatečně pružný, aby dokázal absorbovat i případné podzimní a zimní špičky poptávky.

Doporučení projektu Realiťák roku

Projekt Realiťák roku pomáhá veřejnosti zorientovat se na realitním trhu a vybrat si prověřeného makléře, který zná aktuální situaci, lokální specifika i právní náležitosti pronájmů.

Chcete pronajmout byt v Praze rychle, bezpečně a za férovou cenu?
Nebo naopak hledáte nájemní bydlení a potřebujete poradit?

Obraťte se na zkušené makléře zapojené do projektu Realiťák roku.
Pomohou vám vyhnout se zbytečným chybám, ušetřit čas a peníze.

Kontaktovat můžete ředitelku projektu:
Monika Lukášová – realitní makléřka a ředitelka projektu Realiťák roku
monika.lukasova@realitakroku.cz

Grafy a data jsou ověřené exkluzivní data projektu Realiťák roku ve spolupráci CEMAP - cenové mapy a portálu Reality.iDNES.cz spolu s Ministerstvem pro místní rozvoj

-------------------------------------------.

Vybrané předchozí díly a další zajímavosti najdete zde:

Byty na prodej výrazně zrychlily a zdražily: Česko +17,8 % meziročně, inzerce spadla na 62 dní

Domy na prodej: srpen 2025 49 023 Kč/m², za tři roky +16,1 %. Mezi kraji ale panují „dva trhy“

Moravskoslezský kraj: Analýza realitního trhu v okresních městech (2016–2025)

Nájmy bytů jedou dál: srpen 2025 na 313 Kč/m², za tři roky +20,8 %. Nabídky se točí rychle

Byty na prodej na novém maximu. Za tři roky +27 %, nejrychleji dohánějí „levné“ kraje

Okresní města ve Středočeském kraji – podrobná analýza trhu s byty, domy a nájmy (červenec 2025)

Garáže jako nový realitní poklad? Za 5 let narostly ceny o desítky procent, nabídka zůstává extrémně nízká

Chata jako investice? Za pět let se ceny chat a chalup v ČR zdvojnásobily – a poptávka stále drží

Středočeský kraj jako celek – vývoj realitního trhu (2016–2025)