9.5.2026 16:23

Banka chce do kupní smlouvy „národnost“ prodávajících? Co se skutečně změnilo a jak to správně zapsat

„Banka po nás chce do kupní smlouvy napsat národnost prodávajících. Realitka se diví a banka mluví o novele zákona.“ Přesně takové dotazy teď přicházejí častěji. Dobrá zpráva je, že v jádru má banka obvykle pravdu – jen se velmi často používá nepřesný výraz.

V právní praxi totiž nejde o „národnost“, ale o státní občanství. A od 1. 10. 2025 se tento údaj skutečně stal povinným v rámci návrhu na vklad do katastru nemovitostí.

Článek vznikl na základě dotazů čtenářů projektu Realiťák roku. Pokud řešíte podobný detail v kupní smlouvě, hypotéce nebo na katastru, klidně nám napište – z vašich dotazů připravujeme praktické návody pro veřejnost.

1) „Národnost“ vs. „státní občanství“: proč na tom záleží

V běžné řeči lidé (a někdy i pracovníci institucí) řeknou „národnost“, ale v realitních a katastrálních dokumentech je správný právní údaj:

státní občanství (např. „Česká republika“)

To je důležité nejen jazykově, ale i prakticky. Pokud se v komunikaci pletou pojmy, může vzniknout zbytečný spor mezi bankou, realitkou, advokátem a klientem – přitom ve skutečnosti často všichni řeší totéž: doplnění identifikačního údaje potřebného pro hladký průběh vkladu.

Monika Lukášová, ředitelka projektu Realiťák roku: „Podobné detaily často zdržují podpisy i čerpání hypotéky. Nejde o to, kdo má ‚pravdu‘, ale aby byly podklady přesné, jednotné a katastr je bez problémů přijal.“

2) Co se změnilo od 1. 10. 2025

ČÚZK (Český úřad zeměměřický a katastrální) výslovně upozornil, že od 1. října 2025 je povinné uvádět v návrhu na vklad práva do katastru nemovitostí údaj o státním občanství.

Změna souvisí se zákonem č. 287/2025 Sb., který mimo jiné novelizoval katastrální zákon. V části týkající se katastrálního zákona novela upravila § 14 odst. 1 písm. b) a nově pracuje právě s údajem státní občanství. Zákon má účinnost od 1. 10. 2025.

Pro praxi to znamená:

Nejde o „nápad banky“ bez opory.
Jde o reálnou legislativní změnu, na kterou musely reagovat formuláře a postupy.

3) Musí být státní občanství přímo v kupní smlouvě?

Tady je důležitá nuance:

Zákonná změna se týká povinného údaje v návrhu na vklad (katastrální formulář / údaje účastníků řízení).
V praxi ale banky, advokáti a některé realitní kanceláře často chtějí mít stejný údaj uvedený i v kupní smlouvě, aby:
- byly všechny dokumenty sjednocené,
- nevznikaly pochybnosti o identifikaci účastníků,
- se minimalizovalo riziko vrácení nebo doplňování podkladů.

Jinými slovy:
banka může chtít do kupní smlouvy doplnit státní občanství z praktických a procesních důvodů – a je to rozumný požadavek.

Petr Makovský, výkonný ředitel realitního portálu Reality.iDNES.cz a zakladatel projektu Realiťák roku: „V hypotéčních obchodech dnes rozhodují i drobnosti. Když banka požaduje sjednocení údajů v kupní smlouvě a vkladových podkladech, je lepší to udělat hned než pak řešit zdržení.“

4) Proč se realitní kancelář někdy diví

Důvody bývají úplně běžné:

Používá starší vzor kupní smlouvy
Vzor nemusel být po novele ještě aktualizovaný.
Záměna pojmů
Banka řekne „národnost“, realitka to chápe doslova a namítne, že takový údaj se běžně neuvádí.
Bankovní metodika je přísnější než minimum zákona
Banka někdy požaduje víc, než je „holé minimum“, aby měla jistotu, že dokumentace projde bez komplikací.

To ale neznamená, že požadavek banky je automaticky špatně. Většinou je naopak vhodné se domluvit na přesném znění a dokumenty sjednotit.

5) Jak to zapsat správně do smlouvy (praktický vzor)

Doporučená formulace v identifikaci fyzické osoby (prodávající/kupující) může být například:

jméno a příjmení
datum narození (nebo rodné číslo, pokud se používá)
adresa trvalého pobytu
státní občanství: Česká republika

Pokud má fyzická osoba více státních občanství, pokyny ČÚZK uvádějí, že se mají uvést všechna občanství, která jí byla udělena.

6) Co je teď nejbezpečnější postup pro kupujícího, banku i realitku

Doporučený postup v praxi

Ujasnit si terminologii
- ne „národnost“
- ale státní občanství
Doplnit údaj do kupní smlouvy
- ideálně u všech fyzických osob (prodávající i kupující)
Zkontrolovat soulad s návrhem na vklad
- stejné identifikační údaje napříč dokumenty
Používat aktuální formuláře / pokyny ČÚZK
- ČÚZK po změně na povinnost upozornil a zveřejnil/aktualizoval podklady k návrhu na vklad.

Tento postup obvykle šetří čas i nervy – a hlavně snižuje riziko, že se obchod zadrhne na „papírovém detailu“.

7) Nejčastější otázky veřejnosti (FAQ)

„Banka chce národnost. Mám trvat na tom, že je to nesmysl?“

Ne. Spíš je vhodné si vyjasnit, že správný údaj je státní občanství, a ten doplnit.

„Je to opravdu kvůli novele zákona?“

Ano, změna je reálná a účinná od 1. 10. 2025. Týká se povinných údajů při návrhu na vklad do katastru.

„Když to nebude v kupní smlouvě, katastr to odmítne?“

Není dobré odpovídat paušálně. Podstatné je, aby byly správně vyplněné vkladové podklady. V praxi ale bývá bezpečnější mít údaj i v kupní smlouvě, zejména když to požaduje banka kvůli hypotéce.

„Co když se realitka brání?“

Požádejte o doplnění státního občanství jako standardního identifikačního údaje a odkažte na to, že jde o sladění dokumentace s požadavky pro katastrální vklad po novele.

8) Shrnutí pro praxi

Pokud banka (např. při hypotéce) požaduje do kupní smlouvy údaj, který označila jako „národnost“, velmi pravděpodobně tím myslí státní občanství. A to není formalita navíc bez důvodu – od 1. 10. 2025 je údaj o státním občanství povinný v rámci návrhu na vklad do katastru.

Nejpraktičtější řešení je:

nepřít se o slovíčka,
správně pojmenovat údaj,
doplnit ho do smlouvy i vkladových podkladů,
a tím předejít zdržení hypotéky i zápisu do katastru.

Závěr

Na první pohled může požadavek banky na doplnění „národnosti“ do kupní smlouvy působit jako zbytečná byrokracie nebo nepochopení mezi bankou a realitní kanceláří. Ve skutečnosti ale nejčastěji nejde o spor „kdo má pravdu“, ale o nepřesnou terminologii a o snahu přizpůsobit dokumentaci aktuálním pravidlům. Správný údaj je totiž státní občanství – a jeho význam po legislativní změně od 1. 10. 2025 v realitní praxi skutečně narostl.

Pro kupující i prodávající je důležité vědět, že podobné detaily mohou mít velmi praktický dopad:

zdržení podpisu smlouvy,
vracení dokumentace k doplnění,
posun čerpání hypotéky,
nervozitu mezi stranami, které už jsou často časově i finančně pod tlakem.

Právě proto se vyplatí postupovat jednoduše a profesionálně: sjednotit identifikační údaje napříč kupní smlouvou, bankovní dokumentací a podklady pro katastr. Ve výsledku nejde jen o „formální správnost“, ale o hladký průběh celého obchodu.

Tento typ dotazu navíc dobře ukazuje, proč je realitní gramotnost veřejnosti tak důležitá. Mnoho lidí se s koupí nebo prodejem nemovitosti setká jen jednou či dvakrát za život, zatímco pravidla, formuláře a požadavky institucí se průběžně mění. Co bylo běžné před rokem, nemusí být správně dnes. A právě v takových situacích vznikají zbytečné konflikty mezi klientem, realitní kanceláří, bankou a právníkem – přestože řešení bývá často relativně jednoduché.

Přínos projektu Realiťák roku pro veřejnost je právě v tom, že podobné praktické situace vysvětluje srozumitelně, věcně a bez zbytečného strašení. Cílem projektu není jen hledat a oceňovat kvalitní realitní makléře, ale také pomáhat veřejnosti lépe se orientovat v realitních obchodech, rozumět dokumentům, ptát se správně a předcházet chybám, které mohou stát čas, peníze i nervy.

Když veřejnost ví, co je správný údaj, proč se po ní chce a jaký má význam v praxi, roste bezpečnost celé transakce. A přesně o to jde: aby realitní obchod nebyl pro klienta nepřehledný stres, ale dobře zvládnutý proces s jasnými kroky a srozumitelnými pravidly.

Máte podobný dotaz z praxe (kupní smlouva, hypotéka, katastr, předání bytu, daňové souvislosti)? Napište nám. Z dotazů čtenářů pravidelně připravujeme další vzdělávací články, které pomáhají ostatním udělat správné rozhodnutí včas.

Úplně na závěr je proto dobré připomenout, že již 9. ročník projektu Realiťák roku dlouhodobě posiluje důvěru v kvalitní realitní služby. Pomáhá veřejnosti vybrat si prověřeného makléře a bezpečněji řešit prodej, koupi i pronájem nemovitosti. Součástí projektu je také osvěta – srozumitelně vysvětlujeme klíčové pojmy, upozorňujeme na nejčastější chyby a ukazujeme, co má klient od realitní služby oprávněně požadovat. Projekt probíhá pod záštitou Ministerstva pro místní rozvoj, Poslanecké sněmovny Parlamentu ČR, Senátu Parlamentu ČR a Hlavního města Prahy.

S důvěrou,
Monika Lukášová
ředitelka projektu Realiťák roku

Pokud prodáváte nebo pronajímáte nemovitost a chcete poradit s nastavením ceny, smluv, postupů nebo se jen ujistit, že máte vše správně, napište mi. Ráda vám pomohu najít nejbezpečnější a nejefektivnější řešení – ať už půjde o konzultaci, nebo rovnou o kompletní zajištění prodeje či pronájmu.

Neváhejte mě kontaktovat – společně najdeme to nejlepší řešení právě pro vás.
mail: monika.lukasova@realitakroku.cz

------------------------------------------

Další zajímavé články pro odbornou veřejnost:

Stav realitního trhu v České republice pohledem kupujícího: dražší, rychlejší a náročnější trh, kde rozhoduje příprava

Podnikání z obýváku může být výhra. Ale jen když nepodceníte nemovitost, sousedy a pravidla

Pojištění nemovitosti není formalita. U prodeje, koupě i pronájmu může rozhodovat o milionech

Změna prohlášení vlastníka: kdy stačí většina a kdy vás nikdo nesmí přehlasovat

Daň z nemovitosti v roce 2026: proč sousední město platí víc, jak fungují koeficienty a na co si dát pozor

PENB v kontextu prodeje a pronájmu nemovitostí: kdy je povinný, kdy ne a proč ho neřešit na poslední chvíli

Změna druhu pozemku bude nejspíš dražší: obce mají získat podíl na zhodnocení území a vlastníci si připlatí

Zemřel manžel, dvě nezletilé děti, hypotéka a nemovitost v SJM: co vás čeká a jak bezpečně prodat

Trvalé bydliště krok za krokem: jak ho zařídit, co to znamená v nájmu a jak se má bránit pronajímatel