18.10.2025 8:10

Královéhradecký kraj: byty nad 75 tis./m², domy +35 % za tři roky. Nájemní trh je bleskurychlý

Královéhradecký patří v létě 2025 k nejživějším regionům českého realitního trhu. Byty na prodej stojí v 08/2025 v průměru 75 302 Kč/m² (v 08/2022 61 976 Kč/m², +21,5 %), nájemní byty 256 Kč/m² (216 Kč/m², +18,5 %) a domy na prodej 43 702 Kč/m² (32 416 Kč/m², +34,8 %). Do nabídky vstoupilo 1 117 bytů k prodeji (doba inzerce 77 dní), 676 nájemních bytů (21 dní) a 1 445 domů (92 dní). Oproti ČR (byty 90 243 Kč/m², nájmy 313 Kč/m², domy 49 023 Kč/m²) je kraj levnější, ale roste svižně a u nájmů má mimořádně rychlou obrátku.

1) Krajský obraz (08/2025 → 08/2022)

Královéhradecký kraj se v létě 2025 zařazuje mezi nejzajímavější regiony z pohledu dynamiky posledních tří let. Byty na prodej zde v 08/2025 dosahují 75 302 Kč/m² (v 08/2022 to bylo 61 976 Kč/m², tj. +21,5 %). V aktivní nabídce je 1 117 bytů a doba inzerce 77 dní. V porovnání s Českou republikou (ČR v 08/2025: 90 243 Kč/m², 25 877 nabídek, 66 dní) je kraj o ~16 % levnější a tvoří přibližně 4,3 % celostátní nabídky bytů. Z hlediska rychlosti je trh bytů v kraji mírně pomalejší než celostát (77 vs. 66 dní), přesto dvouciferný tříletý růst potvrzuje „návrat“ poptávky do regionálních center.

Nájemní byty vykazují mimořádnou likviditu: v 08/2025 je nájemné 256 Kč/m² (v 08/2022 216 Kč/m², +18,5 %), v nabídce 676 bytů a doba inzerce jen 21 dní. Oproti ČR (v 08/2025 313 Kč/m², 25 777 nabídek, 25 dní) je kraj zhruba o 18 % levnější, přičemž nabídka představuje asi 2,6 % republikového objemu. Krátká inzerce signalizuje, že kvalitní a dobře umístěné byty mizí během týdnů, někdy i dnů (zejména v Hradci Králové, ale i na Trutnovsku a Jičínsku).

U domů na prodej je obraz ještě dynamičtější. V 08/2025 stojí 43 702 Kč/m² (v 08/2022 32 416 Kč/m²), tedy +34,8 % za tři roky. Aktivních nabídek je 1 445 a doba inzerce 92 dní. V porovnání s ČR (v 08/2025 49 023 Kč/m², 28 408 nabídek, 100 dní) je kraj o ~11 % levnější, ale prodává se rychleji (92 vs. 100 dní). Podíl na republikové nabídce domů činí zhruba 5,1 %. To ukazuje na zdravou poptávku a současně na selekci kvality: zkracující se doba inzerce u dobře připravených domů a delší časy tam, kde chybí rekonstrukce či energetické řešení.

Souhrnně: kraj je cenově pod republikovým průměrem, ale roste svižně – ve všech třech segmentech. Byty se vracejí do tempa s městskými „tahouny“ (Hradec, Trutnov), nájemní trh je vysoce likvidní (21 dní) a domy mají nejvyšší tříleté tempo růstu ze sledovaných segmentů v kraji (+34,8 %). Data potvrzují, že kupující i nájemníci preferují hotové, dobře umístěné a energeticky zvládnuté nemovitosti; u starších domů se promítá technický stav do delších prodejních časů.

Ondřej Hon, majitel společnosti CEMAP- cenové mapy a člen poroty Realiťák roku: „Královéhradecko má jasné momentum. Ekonomika regionu, školy a dopravní projekty drží poptávku, což je vidět na kombinaci vyšších cen a krátké doby inzerce zejména u nájmů.“
Petr Makovský, výkonný ředitel realitního portálu Reality.iDNES.cz a zakladatel projektu Realiťák roku: „U bytů je znát návrat kupujících do větších měst. U nájmů je klíčová rychlost – kvalitní byt v Hradci mnohdy zmizí během dvou týdnů.“
Monika Lukášová, realitní makléřka a ředitelka projektu Realiťák roku: „U domů se projevuje rozdíl mezi renovovanými a energeticky slabými nemovitostmi. Ty první se prodávají rychleji a s menším tlakem na slevu.“

2) Okresní města: kde se nejvíc zdražuje a kde se bydlí „na první dobrou“

Byty na prodej (Okresní města prodej byt, 08/2025; v závorce 08/2022)

Vrchlabí (okres Trutnov): 96 014 Kč/m² (91 413), 124 nab., 188 dní → +5,0 %.
Hradec Králové: 92 034 (73 023), 229 nab., 58 dní → +26,0 %.
Hořice: 71 076 (41 756), 6 nab., 109 dní → +70,2 %.
Jičín: 67 737 (59 139), 19 nab., 49 dní → +14,5 %.
Rychnov n. Kněžnou: 63 747 (55 861), 43 nab., 46 dní → +14,1 %.
Nové Město n. M.: 55 502 (35 741), 8 nab., 23 dní → +55,3 %.
Náchod: 49 916 (43 929), 48 nab., 45 dní → +13,6 %.
Trutnov: 49 807 (47 269), 54 nab., 77 dní → +5,4 %.

Čtení dat: Hradec a „horské“ adresy (Vrchlabí) hrají první housle. Menší města (Hořice, Nové Město) dokážou v krátkém období vystřelit, ale objem nabídek je malý – interpretace proto musí počítat s velikostí trhu.

Nájemní byty (Okresní města byt pronájem, 08/2025; v závorce 08/2022)

Nový Bydžov: 306 Kč/m² (215), 7 nab., 87 dní → +42,3 %.
Hradec Králové: 300 (245), 257 nab., 11 dní → +22,4 %, extrémně rychlé.
Vrchlabí: 281 (198), 22 nab., 25 dní → +41,9 %.
Trutnov: 245 (200), 52 nab., 29 dní → +22,5 %.
Nové Město n. M.: 235 (179), 8 nab., 43 dní → +31,3 %.
Jaroměř: 220 (165), 10 nab., 13 dní → +33,3 %.
Jičín: 213 (179), 20 nab., 16 dní → +19,0 %.
Rychnov n. Kněžnou: 197 (213), 15 nab., 12 dní → −7,5 % (malý trh, rychlá obrátka).

Verdikt: Hradec je učebnicově likvidní trh; Vrchlabí a Trutnov přidávají výrazné procentní růsty. V menších městech kolísá cena podle skladby jednotek.

Domy na prodej (Okresní města dům prodej, 08/2025; v závorce 08/2022)

Hradec Králové: 73 201 Kč/m² (60 789), 98 nab., 98 dní → +20,4 %.
Jičín: 57 188 (39 616), 15 nab., 142 dní → +44,4 %.
Vrchlabí: 50 302 (46 780), 25 nab., 81 dní → +7,5 %.
Nový Bydžov: 47 228 (34 975), 29 nab., 87 dní → +35,0 %.
Trutnov: 44 105 (34 320), 26 nab., 138 dní → +28,5 %.
Náchod: 43 324 (25 312), 17 nab., 81 dní → +71,2 %.
Jaroměř: 36 050 (23 495), 12 nab., 95 dní → +53,4 %.
Broumov: 32 417 (16 424), 29 nab., 80 dní → +97,4 %.

Čtení dat: „Dvourychlostní“ kraj – Hradec, Jičín, Trutnov tvoří cenové špičky; Náchodsko a Broumovsko přidaly v procentech nejvíc (z nižší základny). Doby inzerce nad 100 dní (Jičín, Trutnov) potvrzují, že u domů se více řeší technický stav a provozní náklady.

Co z toho plyne

Kupující bytů: pokud míříš do Hradce či Trutnova, počítej s vyšší cenou než ve zbytku kraje, ale také s rychlým obratem – je potřeba mít financování a rozhodování připravené dopředu. Jičín a Rychnov n. Kněžnou vychází cenově níže a doba inzerce je příznivá, což je vhodné pro ty, kdo chtějí kombinovat dostupnost a solidní likviditu. Celkově je kraj cenově výhodnější než ČR (byty cca −16 % vs. republika), takže dává smysl porovnat rozpočet s nabídkami, které by v Praze či Brně byly nedostupné.

Nájemníci a pronajímatelé: 21 dní průměrné inzerce znamená, že trh je rychlý – zájemce by měl jednat v rámci dnů, mít připravené doklady a být flexibilní v termínech. Pro majitele bytů je to naopak okno pro jistý výnos: nájemné je sice nižší než v ČR (−18 %), ale rychlost a stabilní poptávka snižují riziko prostojů. V Hradci se kvalitní nájemní byt často pronajme během 1–2 týdnů; Vrchlabí a Trutnov přidávají výrazné procentní růsty a drží poptávku díky zaměstnanosti i turistice.

Kupující domů: data ukazují nejvyšší tříletý růst právě u domů (+34,8 %), přičemž doba inzerce 92 dní je kratší než v ČR. To nahrává zrekonstruovaným a energeticky vyřešeným domům – prodávají se rychleji a s menším tlakem na slevu. U starších nemovitostí mimo centra se dá naopak vyjednávat, ale je nutné realisticky započítat energetiku, střechu, okna a vytápění; jinak se „ušetřená“ cena rychle rozplyne v rekonstrukci.

Investoři: kraj nabízí vyvážený profil – rychlé nájmy (likvidita), růst u domů (kapitálový zisk) a byty pod republikovým průměrem (nižší vstupní bariéra). Smysl dává diverzifikace: menší byt v Hradci pro nájem + sledovat Trutnov/Jičín pro akviziční příležitosti u domů. Data jasně ukazují, že kvalita a poloha determinují jak rychlost, tak finální cenu – tedy „levně“ kupovat spíše tam, kde umíme zvednout standard a tím zkrátit budoucí dobu inzerce.

Bottom line: Královéhradecký kraj je v 08/2025 trhem, kde se kříží dostupnost s růstem. Oproti republice je levnější, nájemní trh šlape na plyn a domy přidaly za tři roky nejvíc. Kdo hledá jistotu obratu, zamíří do měst; kdo chce kapitálový „náskok“, dává smysl dívat se i mimo nejdražší adresy – ale s důrazem na technický stav a energetiku, které dnes rozhodují o ceně i rychlosti.

Doporučení projektu Realiťák roku

Projekt Realiťák roku pomáhá veřejnosti zorientovat se na realitním trhu a vybrat si prověřeného makléře, který zná aktuální situaci, lokální specifika i právní náležitosti pronájmů.

Chcete pronajmout byt v Praze rychle, bezpečně a za férovou cenu?
Nebo naopak hledáte nájemní bydlení a potřebujete poradit?

Obraťte se na zkušené makléře zapojené do projektu Realiťák roku.
Pomohou vám vyhnout se zbytečným chybám, ušetřit čas a peníze.

Kontaktovat můžete ředitelku projektu:
Monika Lukášová – realitní makléřka a ředitelka projektu Realiťák roku
monika.lukasova@realitakroku.cz

Grafy a data jsou ověřené exkluzivní data projektu Realiťák roku ve spolupráci CEMAP - cenové mapy a portálu Reality.iDNES.cz spolu s Ministerstvem pro místní rozvoj

-------------------------------------------.

Vybrané předchozí díly a další zajímavosti najdete zde:

Kdo si dnes pronajme byt? Nájmy rostou mírně, trh je extrémně rychlý. Česko +7,24 % meziročně, inzerce jen 22 dní

Byty na prodej výrazně zrychlily a zdražily: Česko +17,8 % meziročně, inzerce spadla na 62 dní

Domy na prodej: srpen 2025 49 023 Kč/m², za tři roky +16,1 %. Mezi kraji ale panují „dva trhy“

Moravskoslezský kraj: Analýza realitního trhu v okresních městech (2016–2025)

Nájmy bytů jedou dál: srpen 2025 na 313 Kč/m², za tři roky +20,8 %. Nabídky se točí rychle

Byty na prodej na novém maximu. Za tři roky +27 %, nejrychleji dohánějí „levné“ kraje

Okresní města ve Středočeském kraji – podrobná analýza trhu s byty, domy a nájmy (červenec 2025)

Garáže jako nový realitní poklad? Za 5 let narostly ceny o desítky procent, nabídka zůstává extrémně nízká

Chata jako investice? Za pět let se ceny chat a chalup v ČR zdvojnásobily – a poptávka stále drží