13.5.2026 6:18

DPH u developerských projektů v roce 2026: kde se dělají nejdražší chyby a jak jim předejít

Rok 2026 je pro developery, investory i vlastníky nemovitostí obdobím, kdy se vyplatí mít u každého projektu jasno v jedné věci: je to prodej, pronájem, nebo převod projektu – a jaký to má dopad na DPH? Na první pohled může jít jen o „daňové nastavení“.

V praxi ale špatné posouzení rozdílu mezi osvobozeným pronájmem a zdanitelným prodejem, nesprávně zvolený model transakce nebo opomenutí detailu v dokumentaci může znamenat doměření daně v řádech milionů, zdržení projektu a někdy i rozpad financování. V tomto článku shrnujeme klíčové principy DPH u developerských projektů pro rok 2026, vysvětlujeme nejčastější rizika a doplňujeme praktický pohled z realitní praxe – včetně toho, proč se vyplatí řešit daňovou logiku už ve fázi akvizice pozemku a přípravy smluv.

1) Prodej vs. pronájem: proč právě tady vznikají největší doměrky DPH

Většina problémů u DPH v developmentu nevzniká proto, že by někdo chtěl systém „obejít“. Vzniká proto, že realitní transakce mají mnoho podob a na každou se DPH dívá jinou optikou. Zásadní rozdíl bývá mezi tím, zda se jedná o osvobozený pronájem, nebo o zdanitelné plnění (typicky prodej určitého typu nemovitosti či poskytnutí plnění, které má povahu dodání). V developmentu se navíc často kombinuje více kroků: nejdřív akvizice pozemku, pak příprava a povolení, pak výstavba, mezitím smlouvy s budoucími kupujícími, někdy předprodeje, někdy „předpronájmy“, jindy převod projektu jako celku.

Právě tato kombinace vytváří daňovou past: to, co investor vnímá jako “jednu věc”, je z pohledu DPH řetězec plnění. A pokud v tom řetězci dojde k chybnému zařazení (například se transakce nebo část transakce posoudí jako osvobozená, přestože by měla být zdanitelná), začne se problém přelévat do celého projektu. Typicky se to projeví při kontrole nebo při převodu projektu na konci výstavby, kdy už běží cashflow, financování a často i závazky vůči budoucím kupujícím. Oprava posouzení „zpětně“ je pak extrémně drahá a procesně složitá.

V praxi se chyby nejčastěji rodí v těchto bodech:

Smíšení prodeje a pronájmu bez jasných mantinelů (např. investor plánuje prodej, ale mezitím nemovitost „krátce pronajme“ a podcení důsledky).
Nesprávné vyhodnocení režimu plnění u nových a rekonstruovaných staveb (zejména u projektů, které nejsou čistá novostavba, ale kombinace přestavby a dostavby).
Neujasněná strategie výstupu z projektu – jestli se prodává nemovitost jako taková, nebo se prodává projekt v jiné právní formě (a jaké to má daňové dopady).
Chybějící návaznost smluv: rezervace, budoucí smlouvy, smlouvy o dílo, smlouvy o převodu jednotek – každá může mít dopady do režimu DPH, pokud není sladěná.

Realitní trh tohle často vnímá jako „právní detail“. Jenže u developerských projektů daňové nastavení není detail – je to součást ekonomiky projektu. V bankovním financování nebo při jednání s investorem je režim DPH jedním z bodů, které rozhodují o návratnosti, rizikovosti a někdy i o tom, zda bude projekt financovatelný. A přesně tady je důležitá role profesionálního realitního a právního týmu, protože dělá rozdíl mezi projektem, který hladce projde kontrolou a prodejem, a projektem, který se zasekne na doměrku nebo sporu o výklad.

Petr Makovský, výkonný ředitel realitního portálu Reality.iDNES.cz a zakladatel projektu Realiťák roku:
„U developmentu se často řeší hlavně pozemek, povolení a prodejní ceny. Ale stejně důležité jsou ‘neviditelné’ parametry – daně, smluvní struktura a rizika. Když se podcení DPH, může to zničit výsledek projektu i reputaci. Právě proto je potřeba myslet systémově od začátku.“

2) Asset deal vs. share deal: jak volba formy převodu mění daňový výsledek (a proč to zajímá i kupující)

Další velmi časté téma developerské praxe je otázka: co vlastně prodáváme? Prodáváme nemovitost (tedy majetek), nebo prodáváme společnost, která nemovitost vlastní? V realitním světě se to často shrnuje do dvou modelů:

asset deal (převod nemovitosti nebo souboru majetku),
share deal (převod podílu ve společnosti, která nemovitost vlastní).

Pro developera to není jen právní rozdíl, ale často i rozdíl v:

režimu DPH a jeho dopadech na cashflow,
rychlosti a rizikovosti transakce,
míře due diligence (technické, právní, daňové),
a v tom, jak transakci vnímá banka financující kupujícího nebo původního developera.

Proč to řešit v roce 2026 ještě víc než dřív? Protože trh je citlivější, kontrola finančních toků a compliance je přísnější a zároveň je u mnoha projektů tlak na to, aby se transakce odehrála hladce – bez „dodatečných překvapení“. A právě u share dealu se často stává, že kupující později zjistí, že nekupuje jen „dům“, ale i historii společnosti: smlouvy, závazky, rizika, případné spory. Na druhé straně u asset dealu se typicky více řeší samotné parametry nemovitosti a převodová dokumentace.

Klíčové je pochopit, že volba formy převodu není „kouzelná hůlka“. Je to rozhodnutí, které musí dávat smysl obchodně, právně i daňově. A to znamená:

jasně definovat, co je předmětem převodu,
nastavit odpovědnosti a záruky,
mít předem připravené, jak bude transakce doložitelná a obhajitelná,
a počítat s tím, že finanční úřad i banky se budou ptát na logiku transakce.

V praxi se vyplácí řešit strategii „výstupu z projektu“ už ve chvíli, kdy se projekt připravuje. Pokud developer plánuje prodej celého projektu investorovi, je obvykle efektivnější mít:

čistě postavenou vlastnickou strukturu (SPV),
jasné oddělení rizik,
smluvní dokumentaci, která je „přenosná“ a srozumitelná,
a průběžně vedenou evidenci plnění a výdajů tak, aby se režim DPH dal kdykoli doložit.

Téma DPH u developmentu se navíc dotýká i veřejnosti – nepřímo. Jakmile se developerovi zvýší náklady kvůli doměrku, promítá se to do cen, do ochoty jít do projektu, do rychlosti výstavby, někdy i do toho, zda projekt dokončí původní investor, nebo ho bude muset převádět v tísni. A to už je realitní dopad.

Monika Lukášová, ředitelka projektu Realiťák roku a úspěšná realitní makléřka:
„U developerských projektů se často ukáže, že nejlepší prevence problémů je jednoduchá: mít jasný plán a nenechat daňové a smluvní otázky na poslední chvíli. Když se to řeší včas, šetří to peníze, čas i nervy – a v konečném důsledku to stabilizuje celý trh.“

3) Praktická „bezpečnostní“ úvaha: jak si v roce 2026 nastavit projekt, aby DPH nebyla slabé místo

Zkušenost z realitního trhu je jasná: projekty obvykle nepadnou na jedné chybě. Padnou na kombinaci drobností, které se sčítají – zpoždění povolení, tlak banky, nejasnosti ve smlouvách, a do toho daňová nejistota. U DPH je problém v tom, že když se objeví pozdě, bývá už pozdě „levně opravovat“. Proto dává smysl uvažovat o DPH jako o součásti projektového řízení, ne jako o dodatku, který se vyřeší při podpisu.

Co se v praxi osvědčuje jako rámec pro rok 2026:

1) Jasná klasifikace transakcí už ve fázi záměru
Je rozdíl, jestli stavíte na prodej, na pronájem, nebo kombinujete obojí. Každý model má jiné dopady do cashflow, jiné smlouvy, jiný marketing i jiné kontrolní body.

2) Dokumentace a návaznost smluv
Rezervace, smlouvy budoucí, smlouvy o dílo, předávací protokoly, harmonogram plateb – to všechno musí „držet pohromadě“. Nesoulad v terminologii nebo v tom, co se považuje za předmět plnění, je jedna z nejčastějších příčin sporů i daňových nejasností.

3) Daňová due diligence i u vlastního projektu
Developery často překvapí, že due diligence si dělají hlavně kupující. Ale nejvýhodnější je udělat si ji interně – ještě před vstupem investora, banky nebo před prodejem projektu. Odhalí slabiny, které se dají opravit v klidu.

4) Průběžná kontrola: „když se změní plán, mění se i DPH“
Častá situace: projekt se původně plánoval na prodej, ale trh se změní a developer začne uvažovat o pronájmu. Nebo naopak. Taková změna není jen obchodní – mění i logiku DPH. Kdo to neřeší včas, může se dostat do režimu, který nečekal.

5) Komunikace v týmu
Největší riziko vzniká ve chvíli, kdy právník ví jedno, účetní druhé a obchodník třetí. V developmentu musí být daňové nastavení sdílené – aby obchodní rozhodnutí nebyla v rozporu s tím, co je daňově obhajitelné.

A proč to píšeme na webu projektu Realiťák roku? Protože i když se to tváří jako „developerská daňová problematika“, dopad má na celý realitní trh – ceny, dostupnost, kvalitu nabídky a stabilitu transakcí. Projekt Realiťák roku dlouhodobě podporuje profesionalitu: aby transakce byly bezpečné, transparentní a aby klienti (ať už jednotlivci nebo firmy) věděli, do čeho vstupují.

Pavel Tomek, člen odborné poroty projektu Realiťák roku (ADOL):
„Trh je dnes citlivý na rizika. Jakmile se u projektu objeví daňová nejistota, promítá se to do ceny, financování i důvěry investorů. Kvalitní příprava a transparentní struktura projektu jsou v praxi často tou největší konkurenční výhodou.“

Závěr

DPH u developerských projektů v roce 2026 není o hledání „kliček“. Je o správné klasifikaci, důsledné návaznosti dokumentů a včasném rozhodnutí, zda se projekt staví na prodej, pronájem nebo kombinaci. Největší rizika vznikají v místech, kde se směšují režimy, kde není jasný výstup z projektu a kde se daňové dopady řeší až na konci. Kdo to uchopí systematicky, obvykle ušetří miliony – a zároveň si udržuje důvěru bank, investorů i budoucích kupujících.

Úplně na závěr

9. ročník projektu Realiťák roku dlouhodobě posiluje důvěru v kvalitní realitní služby: pomáhá veřejnosti vybrat si prověřeného makléře a bezpečněji řešit prodej, koupi i pronájem nemovitosti. Součástí projektu je také osvěta – srozumitelně vysvětlujeme klíčové pojmy, upozorňujeme na nejčastější chyby a ukazujeme, co má klient od realitní služby oprávněně požadovat. Projekt probíhá pod záštitou Ministerstva pro místní rozvoj, Poslanecké sněmovny Parlamentu České republiky, Senátu Parlamentu České republiky a Hlavního města Prahy.

Potřebujete pomoci s prodejem nebo máte otázky? Ozvěte se mi.

Jmenuji se Monika Lukášová, jsem ředitelka projektu Realiťák roku a realitní makléřka realitní kanceláře ReDeMa. Pokud prodáváte nebo pronajímáte nemovitost a chcete poradit s nastavením ceny, smluv, postupů nebo se jen ujistit, že máte vše správně, napište mi. Ráda vám pomohu najít nejbezpečnější a nejefektivnější řešení – ať už půjde o konzultaci, nebo rovnou o kompletní zajištění prodeje či pronájmu.

Neváhejte mě kontaktovat – společně najdeme to nejlepší řešení právě pro vás.
mail: monika.lukasova@realitakroku.cz

S důvěrou,
Monika Lukášová
realitní makléřka & ředitelka projektu Realiťák roku

------------------------------------------

Další zajímavé články pro odbornou veřejnost:

Banka chce do kupní smlouvy „národnost“ prodávajících? Co se skutečně změnilo a jak to správně zapsat

Stav realitního trhu v České republice pohledem kupujícího: dražší, rychlejší a náročnější trh, kde rozhoduje příprava

Podnikání z obýváku může být výhra. Ale jen když nepodceníte nemovitost, sousedy a pravidla

Pojištění nemovitosti není formalita. U prodeje, koupě i pronájmu může rozhodovat o milionech

Změna prohlášení vlastníka: kdy stačí většina a kdy vás nikdo nesmí přehlasovat

Daň z nemovitosti v roce 2026: proč sousední město platí víc, jak fungují koeficienty a na co si dát pozor

PENB v kontextu prodeje a pronájmu nemovitostí: kdy je povinný, kdy ne a proč ho neřešit na poslední chvíli

Změna druhu pozemku bude nejspíš dražší: obce mají získat podíl na zhodnocení území a vlastníci si připlatí