21.10.2025 6:44

Kraj Vysočina: byty 64 009 Kč/m², domy +22,7 % za tři roky. Nájemní trh je rychlý a stabilní

Vysočina zůstává cenově dostupnějším regionem, přesto tu poslední tři roky proběhl zřetelný růst. V 08/2025 stojí byty na prodej 64 009 Kč/m² (v 08/2022 56 479 Kč/m², +13,3 %), v nabídce je 564 bytů a doba inzerce 75 dní. Nájemní byty jsou na 241 Kč/m² (214 Kč/m², +12,6 %), 631 nabídek a 37 dní inzerce. Domy na prodej dosahují 35 601 Kč/m² (29 009 Kč/m², +22,7 %), v nabídce 1 244 domů a 95 dní inzerce. (Vysočina, přesné hodnoty z 08/2025 a 08/2022.)

1) Krajský obraz (08/2025 → 08/2022)

Byty – Prodej byty. Vysočina je na prodejích bytů čitelné a relativně levnější území, které si přesto drží dvouciferný tříletý růst. Aktuální cenová hladina 64 009 Kč/m² (08/2025) je o 7 530 Kč/m² výš než před třemi lety (56 479 Kč/m² v 08/2022; +13,3 %). Počet nabídek 564 a doba inzerce 75 dní ukazují, že jde o fungující trh: nabídka je pro kupující „pochodná“ (není vyčerpaná na jednotky kusů), ale zároveň se nabídky neprotáčí extrémně pomalu. Pro praxi to znamená, že zájemce má šanci na výběr z více dispozic a lokalit, ale zároveň nepočítá s měsíci vyjednávání — reálné obchody se dějí. Z okresních měst táhnou ceny nahoru Pelhřimov (71 941 Kč/m²), Žďár nad Sázavou (71 102 Kč/m²) a Jihlava (68 163 Kč/m²); Havlíčkův Brod (69 216 Kč/m²) a Třebíč (67 655 Kč/m²) tvoří střed, přičemž Jihlava zároveň poskytuje největší objem bytů k prodeji (135 nabídek).

Byty – Pronájem byty. 241 Kč/m², 631 nabídek a 37 dní inzerce znamená rychlý nájemní trh s nízkou pravděpodobností dlouhé neobsazenosti. Před třemi lety byla hladina 214 Kč/m² (08/2022), tedy +12,6 %. Rychlost potvrzují i okresní města: Žďár nad Sázavou pronajímá velmi rychle (21 dní), Jihlava je na 27 dnech při 165 aktivních nabídkách, Moravské Budějovice kombinují vysokou cenu (276 Kč/m²) s krátkou inzercí (20 dní), zatímco Pelhřimov dohání růst z vyšší báze, ale s delší inzercí (65 dní). Pro nájemníky to znamená, že dobrý byt mizí po týdnech, nikoli po měsících; pro pronajímatele je to pojistka nízkých prostojů.

Domy – Prodej domy. Z hlediska dynamiky jsou domy nejrychlejší segment. V 08/2025 stojí 35 601 Kč/m², zatímco v 08/2022 29 009 Kč/m² — +6 592 Kč/m² (+22,7 %). Zároveň platí, že u domů je delší rozhodovací cyklus (v průměru 95 dní inzerce), protože kupující pečlivě posuzují technický stav a energetiku, dopravní dostupnost, občanskou vybavenost, a obecně i náklady na provoz. Počet nabídek 1 244 je komfortní — trh má z čeho vybírat —, ale delší doba inzerce signalizuje silnou citlivost na kvalitu. Okresní rozpad to potvrzuje: Jihlava u domů drží 53 249 Kč/m² (08/2022: 39 410 Kč/m²; +35,1 %), Žďár nad Sázavou je na 56 725 Kč/m² (při pouze 4 nabídkách a 166 dnech inzerce — typický příklad, kdy malý objem zkresluje „optiku“ ceny), Humpolec se z malé báze vytáhl až na 64 565 Kč/m² (13 nabídek, 42 dní), zatímco Telč (49 874 Kč/m², 146 dní) potvrzuje, že delší inzerce nemusí znamenat slabou poptávku, ale spíš specifičnost nabídky.

Jak se liší tempo mezi segmenty. Byty (+13,3 %) a nájmy (+12,6 %) rostly podobnou rychlostí — to naznačuje, že trh s byty stále naráží na poptávku a zároveň, že nájemní trh neztrácí dech (krátké doby inzerce). Domy (+22,7 %) přidaly nejvíc; v praxi to často znamená, že domácnosti, které by ještě před několika lety volily starší dům „na opravu“, dnes raději připlácí za dům s vyřešenou energetikou a minimem odložené údržby — a tím vyrovnávají vyšší cenovku nižšími provozními náklady a menší nejistotou.

Tržní chování. Kombinace dostupnějších cen než ve velkých metropolích a slušného výběru vede k tomu, že Vysočina přitahuje jak domácí poptávku, tak přesun uvnitř kraje (např. z menších obcí do okresních měst). V nájmech je patrné, že rychle mizí byty v dobrém stavu, menší dispozice a střední metry v dobrých lokalitách. U domů se více rozlišuje mikrolokalita: blízkost školy, zdravotnictví, MHD/železnice nebo bezproblémové parkování umí zkrátit inzerci o týdny. Tam, kde se sejde kvalita + dostupnost + dobrá adresa, je vyjednávací tlak menší.

Petr Makovský, výkonný ředitel realitního portálu Reality.iDNES.cz a zakladatel projektu Realiťák roku: „Vysočina je pro kupující stále čitelná: byty jsou cenově níž, ale v okresech s lepším napojením na dálnici se tempo růstu zrychluje.“
Monika Lukášová, realitní makléřka a ředitelka projektu Realiťák roku: „U nájmů vidíme solidní likviditu – byty si nájemníka hledají v řádu týdnů, rozhoduje dispozice a stav.“
Ondřej Hon, majitel společnosti CEMAP- cenové mapy a člen poroty Realiťák roku: „U domů se vyplácí energetika a rekonstrukce. Kvalitně připravené domy se prodávají rychleji a s menším tlakem na slevu.“

2) Okresní města: kde je největší tah (08/2025; u vybraných i změna vůči 08/2022)

Byty na prodej (Okresní města prodej byt).

Pelhřimov: 71 941 Kč/m², 22 nab., 34 dní (08/2022: 49 288, +46,0 %).
Žďár nad Sázavou: 71 102 Kč/m², 46 nab., 64 dní (08/2022: 58 348, +21,9 %).
Havlíčkův Brod: 69 216 Kč/m², 43 nab., 104 dní (08/2022: 61 213, +13,1 %).
Jihlava: 68 163 Kč/m², 135 nab., 57 dní (08/2022: 58 359, +16,8 %).
Třebíč: 67 655 Kč/m², 41 nab., 71 dní (08/2022: 58 304, +16,0 %).
Chotěboř: 74 157 Kč/m², 3 nab., 31 dní (08/2022: 43 130, +71,9 %; malý trh).
Nové Město na Moravě: 71 200 Kč/m², 12 nab., 42 dní (08/2022: 63 988, +11,3 %).
Telč: 57 164 Kč/m², 3 nab., 7 dní.

Tomáš Štěpnička - ředitel pobočkové sítě M&M reality holding říká: „Menší města ukazují, že rychlost obratu může být vysoká, ale omezený objem nabídky vyžaduje rychlé rozhodování a připravené financování.“

Byty k pronájmu (Okresní města byt pronájem).

Havlíčkův Brod: 258 Kč/m², 52 nab., 37 dní (08/2022: 231, +11,7 %).
Jihlava: 254 Kč/m², 165 nab., 27 dní (08/2022: 231, +10,0 %).
Pelhřimov: 249 Kč/m², 36 nab., 65 dní (08/2022: 194, +28,4 %).
Žďár nad Sázavou: 245 Kč/m², 25 nab., 21 dní (08/2022: 206, +14,6 %).
Třebíč: 244 Kč/m², 97 nab., 49 dní (08/2022: 222, +9,9 %).
Telč: 272 Kč/m², 6 nab., 57 dní (08/2022: 205, +32,7 %).
Moravské Budějovice: 276 Kč/m², 29 nab., 20 dní (08/2022: 226, +22,1 %).

Domy na prodej (Okresní města dům prodej).

Jihlava: 53 249 Kč/m², 59 nab., 80 dní (08/2022: 39 410, +35,1 %).
Žďár nad Sázavou: 56 725 Kč/m², 4 nab., 166 dní (08/2022: 46 026, +23,2 %).
Havlíčkův Brod: 40 680 Kč/m², 38 nab., 95 dní (08/2022: 33 287, +22,2 %).
Třebíč: 39 793 Kč/m², 38 nab., 88 dní (08/2022 ~ 31,7 tis.; ~+25 %).
Pelhřimov: 38 837 Kč/m², 24 nab., 122 dní.
Humpolec: 64 565 Kč/m², 13 nab., 42 dní (08/2022: 26 584, +142,9 %; malý trh).
Telč: 49 874 Kč/m², 11 nab., 146 dní (08/2022: 26 834, +85,9 %).
Bystřice n. P.: 45 744 Kč/m², 9 nab., 92 dní (08/2022: 38 107, +20,0 %).
Velké Meziříčí: 36 265 Kč/m², 15 nab., 142 dní (08/2022: 27 953, +29,7 %).
Světlá n. Sázavou: 31 968 Kč/m², 22 nab., 91 dní (08/2022: 23 925, +33,6 %).

Co z toho plyne pro rozhodování

1) Kupující bytů (vlastní bydlení).

Rozpočet vs. lokalita. Pokud potřebuješ rychlý nákup a dobrou likviditu, hledej v Jihlavě (68 163 Kč/m²; 57 dní; 135 nabídek) a Žďáru (71 102 Kč/m²; 64 dní). Tyto trhy nabízejí kombinaci výběru a obratu.
Když chceš menší město, Pelhřimov má nejvyšší cenovku (71 941 Kč/m²), ale rychlou inzerci (34 dní) – slušná jistota obratu v budoucnu. Telč (57 164 Kč/m²; 7 dní) je extrémně rychlá, ale velmi malý objem (3 nabídky) — nečekej široký výběr.
Tržní taktika. Měj připravené financování a rozhodovací rámec (co je pro tebe „must have“). Na Vysočině se obchody reálně dějí; čekání „na zázrak“ obvykle přináší jen prošvihnutí dobré jednotky.

2) Pronajímatelé a nájemní investoři (byty).

Likvidita je na Vysočině silná: 631 aktivních nabídek, 37 dní průměrná inzerce. To znamená nízké riziko neobsazenosti. Nejrychlejší adresy: Žďár (21 dní), Jihlava (27 dní), Moravské Budějovice (20 dní) — dobré kandidáty na stabilní cash-flow.
Cenová hladina (241 Kč/m²) je dostupnější než ve velkých městech, ale kombinace rychlosti a rozumných nákladů dělá z Vysočiny konzervativně atraktivní nájemní trh.
Prakticky: investuj do stavu (kuchyň, koupelna, světlo, úložné prostory), energie (zateplení, okna) a správné dispozice. V našich datech vidíme, že krátké doby inzerce jsou právě u bytů, které tyto věci splňují.

3) Kupující domů.

Nejvyšší tříletý růst právě u domů (+22,7 %) znamená, že kvalita se promítá přímo do ceny. Pokud cílíš na rychlý obrat a nižší riziko vícenákladů, směřuj na renovované domy s vyřešenou energetikou.
Vyjednávání má smysl u domů s delší inzercí: třeba Telč (146 dní) či Velké Meziříčí (142 dní). Pozor ale na „skryté“ náklady — pokud je dům levnější jen proto, že vyžaduje větší zásahy, finální rozpočet se může srovnat s dražší, ale hotovou alternativou.
Mikrolokality rozhodují: blízkost školy, zdravotnictví, práce a dopravní napojení (včetně parkování) umí zkrátit inzerci o týdny i u průměrných domů.

4) Investoři – kombinace strategie.

Byt na nájem + dům na kapitálový růst. Byt kup ve městě s krátkou inzercí (Jihlava, Žďár, Moravské Budějovice), dům hledej v lokalitě s akcelerací cen (např. Humpolec, Telč), ale s důrazem na kontrolu stavu.
Diversifikace v rámci kraje. Trhy okresních měst nejsou homogenní. Přiložená čísla ukazují, že malé objemy (např. 3–6 nabídek) umí posunout ceny rychle, ale vyžadují trpělivost při hledání vhodné jednotky.
Kdy kupovat. Data z 08/2025 potvrzují, že se obchody dějí; pokud chceš časovat nákup, sleduj doby inzerce v konkrétním městě: klesající trend = zrychlování trhu → prostor pro vyjednávání se zmenšuje.

5) Praktický check-list před rozhodnutím.

U bytů: ověř stav domu (stoupačky, výtah, střecha), fond oprav, energetiku jednotky a reálné náklady (SVJ).
U domů: technická prohlídka (střecha, vlhkost, okna, zateplení, vytápění), energetický štítek, možnosti parkování, dopravní dostupnost.
U nájmu: připrav podklady (příjem, reference), buď rychlý — na Vysočině se kvalitní byty pronajímají v jednotkách týdnů.

Bottom line: Vysočina v 08/2025 stojí na třech pevných nohách: dostupnější byty s reálnými obchody (64 009 Kč/m²; 75 dní), rychlé nájmy (241 Kč/m²; 37 dní) a domy s nejvyšším tříletým růstem (+22,7 %). Pro pragmatické kupující i investory je to kombinace rozumných vstupních cen a dobré likvidity — ovšem s jasnou podmínkou: kvalita, energetika a adresa dnes rozhodují o rychlosti i finální ceně.

Doporučení projektu Realiťák roku

Projekt Realiťák roku pomáhá veřejnosti zorientovat se na realitním trhu a vybrat si prověřeného makléře, který zná aktuální situaci, lokální specifika i právní náležitosti pronájmů.

Chcete pronajmout byt v Praze rychle, bezpečně a za férovou cenu?
Nebo naopak hledáte nájemní bydlení a potřebujete poradit?

Obraťte se na zkušené makléře zapojené do projektu Realiťák roku.
Pomohou vám vyhnout se zbytečným chybám, ušetřit čas a peníze.

Kontaktovat můžete ředitelku projektu:
Monika Lukášová – realitní makléřka a ředitelka projektu Realiťák roku
monika.lukasova@realitakroku.cz

Grafy a data jsou ověřené exkluzivní data projektu Realiťák roku ve spolupráci CEMAP - cenové mapy a portálu Reality.iDNES.cz spolu s Ministerstvem pro místní rozvoj

-------------------------------------------.

Vybrané předchozí díly a další zajímavosti najdete zde:

Královéhradecký kraj: byty nad 75 tis./m², domy +35 % za tři roky. Nájemní trh je bleskurychlý

Kdo si dnes pronajme byt? Nájmy rostou mírně, trh je extrémně rychlý. Česko +7,24 % meziročně, inzerce jen 22 dní

Byty na prodej výrazně zrychlily a zdražily: Česko +17,8 % meziročně, inzerce spadla na 62 dní

Domy na prodej: srpen 2025 49 023 Kč/m², za tři roky +16,1 %. Mezi kraji ale panují „dva trhy“

Moravskoslezský kraj: Analýza realitního trhu v okresních městech (2016–2025)

Nájmy bytů jedou dál: srpen 2025 na 313 Kč/m², za tři roky +20,8 %. Nabídky se točí rychle

Byty na prodej na novém maximu. Za tři roky +27 %, nejrychleji dohánějí „levné“ kraje

Okresní města ve Středočeském kraji – podrobná analýza trhu s byty, domy a nájmy (červenec 2025)

Garáže jako nový realitní poklad? Za 5 let narostly ceny o desítky procent, nabídka zůstává extrémně nízká