25.10.2025 7:14

Garáže jako nový realitní „poklad“? Ceny za rok +27 %, nabídka jen 1 795 kusů. Kde dává smysl hledat výnos

Segment garáží na prodej zůstal malý, ale mimořádně živý. V 09/2025 činila celorepubliková cena 31 392 Kč/m² při 1 795 aktivních nabídkách a 63 dnech inzerce. Před rokem (09/2024) byla cena 24 705 Kč/m² – to je +27,07 % meziročně (vždy konkrétní měsíc, žádné průměry). V krajích navíc vidíme dvouciferné růsty a velké rozdíly v dostupnosti.

Česko: málo nabídek, rychlá likvidita, dvouciferné zdražení

Česká republika – Garáž prodej
- Cena (09/2025): 31 392 Kč/m²
- Cena (09/2024): 24 705 Kč/m² → +27,07 % YoY
- Počet nabídek (09/2025): 1 795
- Doba inzerce (09/2025): 63 dní

Interpretace je přímočará: i malá nabídka si drží vysokou absorpci. Poptávku táhne kombinace tlaku na parkování ve městech, investičního zájmu (nízký vstupní kapitál vs. byty) a snahy část investorů diverzifikovat mimo standardní rezidenční pronájmy.

Petr Makovský, výkonný ředitel realitního portálu Reality.iDNES.cz a zakladatel projektu Realiťák roku: „Garáže jsou čistý produkt. Nízké provozní náklady, jednoduché nájemní vztahy a trvale silná poptávka po parkování dělají z garáží stále atraktivnější investici.“

Krajský rozptyl: kde to roste nejrychleji a kde nejpomaleji

TOP 5 krajů podle meziroční změny ceny (09/2024 → 09/2025, Garáž prodej)

Kraj Vysočina: 22 014 → 31 740 Kč/m², +44,18 %, 49 nab., 51 dní
Plzeňský kraj: 23 953 → 32 015 Kč/m², +33,66 %, 76 nab., 54 dní
Královéhradecký kraj: 24 849 → 33 210 Kč/m², +33,65 %, 46 nab., 77 dní
Moravskoslezský kraj: 15 724 → 20 917 Kč/m², +33,03 %, 140 nab., 48 dní
Pardubický kraj: 21 774 → 28 934 Kč/m², +32,88 %, 58 nab., 61 dní

BOTTOM 5 krajů podle meziroční změny ceny (09/2024 → 09/2025, Garáž prodej)

Jihočeský kraj: 28 468 → 29 929 Kč/m², +5,13 %, 107 nab., 55 dní
Ústecký kraj: 18 645 → 19 963 Kč/m², +7,07 %, 232 nab., 52 dní
Jihomoravský kraj: 36 732 → 41 151 Kč/m², +12,03 %, 334 nab., 83 dní
Karlovarský kraj: 17 154 → 19 449 Kč/m², +13,38 %, 78 nab., 95 dní
Hlavní město Praha: 50 992 → 59 715 Kč/m², +17,11 %, 246 nab., 63 dní

Jak číst rozdíly:

Vysočina, Plzeňsko či Královéhradecko vykazují skokové růsty z nižší základny a zároveň omezenější nabídky – každá „dobrá“ garáž se chytá rychle.
Praha má nejvyšší absolutní ceny (09/2025: 59 715 Kč/m²), ale i ona přidala dvouciferně (+17,11 %); doba inzerce 63 dní je u tak drahého statku překvapivě svižná.
Jihomoravský kraj má největší počet nabídek (334) a delší inzerci (83 dní) – víc kusů, pečlivější výběr kupujících, důraz na umístění v rámci města / projektu.

Monika Lukášová, realitní makléřka a ředitelka projektu Realiťák roku: „U garáží dnes rozhoduje mikrolokalita – vjezd, šířka, výška, zásuvka, bezbariérovost. Dva opticky stejné kusy se mohou lišit výnosem i rychlostí prodeje o desítky procent.“

Proč garáže tak táhnou: tři praktické důvody

Nízký vstupní kapitál vs. byt: pro investory je snazší zainvestovat jednotky stovek tisíc až nižší miliony než řešit kompletní byt se všemi náklady.
Jednodušší správa a nižší rizika: bez kuchyní, koupelen a spotřebičů odpadá část poruch a sporů; smluvně je vztah často jednodušší.
Strukturální poptávka po parkování: městská zástavba a regulace stání dělají ze „soukromého stání“ vzácné aktivum – v novostavbách i starší zástavbě.

Ondřej Hon, majitel společnosti CEMAP- cenové mapy a člen poroty Realiťák roku: „Výnos z garáže je méně o indexaci nájmu a více o obsazenosti a mikro-lokalitě. Správná ulice nebo projekt rozhodují o tom, zda bude garáž bez prostojů.“

Jak vybírat konkrétní garáž (checklist)

Mikrolokalita v rámci domu/projektu: přímý, nekomplikovaný vjezd, otáčení, šířka vjezdu, výška stropu (střešní boxy), zásuvka (EV) – to vše zvyšuje obsaditelnost a cenu.
Právní a provozní rámec: SVJ / BD / HOA podmínky, náklady (fond oprav, správa), bezpečnost (kamerový systém, vrata).
Reálná poptávka: prověř, kolik se v okolí pronajímá za kolik a jak rychle mizí inzeráty; zásadní je konkurenční tlak v okruhu pár ulic.
Technika a údržba: stav vrat, odvodnění, vlhkost, výměra a manipulační prostor – detaily, které určují budoucí náklady i nájemné.

Co z čísel plyne pro strategii na 4Q/1Q

Prodejce / investor-exit: v krajích s dvouciferným růstem a krátkou inzercí (např. Vysočina, Plzeňsko) dává smysl testovat nabídku už nyní – trh „bere“.
Kupující / dlouhodobý investor: sleduj Prahu a Jihomoravský kraj – byť jsou dražší, poptávka je strukturální a nájmy drží obsazenost; v jižních a západních Čechách lze ještě chytit zajímavý vstup s potenciálem růstu.
Diverzifikace portfolia: garáž poskytuje jiné rizikové spektrum než byt – nižší CAPEX na začátku, menší operativa, ale vyšší citlivost na místo.

Shrnutí jednou větou

V 09/2025 jsou garáže v Česku malý, ale rychlý segment: 31 392 Kč/m², +27,07 % YoY, 1 795 nabídek, 63 dní inzerce. Nejvíc se vyplácí mikrolokalita a technická kvalita – tady se dnes rodí výnos.

Závěr

Za posledních dvanáct měsíců se garáže potvrdily jako nejdynamičtější realitní mini-segment. Celorepubliková cena v 09/2025 dosáhla 31 392 Kč/m², což je oproti 09/2024 (24 705 Kč/m²) nárůst o +27,07 %, a to při 1 795 aktivních nabídkách a 63 dnech průměrné inzerce. V praxi to znamená dvě zásadní věci: (1) garáže je relativně snadné prodat (krátká inzerce), a (2) poptávka po „soukromém parkovacím právu“ je dnes strukturálně silná – městské parkovací politiky, restrikce na ulici, rozšiřování rezidentních zón a tlak na bezpečné uskladnění auta či motorky drží stálou ochotu platit.
Regionálně navíc sledujeme dvouciferné růsty v řadě krajů (nejvýrazněji např. Vysočina, Plzeňský, Královéhradecký, Moravskoslezský, Pardubický), přičemž i drahé trhy (např. Praha) dokázaly přidat dvouciferné procento – a to je při vysoké absolutní ceně velmi podstatné.

Proč to funguje? Garáž má několik investičních vlastností, které dnes „sedí“ na poptávku:

Nízký vstupní kapitál (ve srovnání s bytem) umožňuje vstup i menším investorům nebo diverzifikaci portfolia po jednotkách kusů.
Nízká provozní složitost a CAPEX – bez kuchyně, koupelny a spotřebičů se zásadně snižuje poruchovost i konfliktogeneita nájemních vztahů.
Mikrolokalita jako klíč k výnosu – správná ulice, projekt a parametry stání (šířka, výška, průjezd, možnost zásuvky/EV) hrají roli větší než „kraje vs. kraje“. To také vysvětluje, proč vysoké absolutní ceny v metropolích neodrazuje poptávku: pokud je garáž pohodlná a bezpečná, nájemce i kupující akceptují prémiové ceny.

Současně ale platí, že garáže jsou citlivé na detail:

Právní rámec a stanovy SVJ/HOA dokážou výnos výrazně ovlivnit (např. limity pro pronájmy cizím osobám, pravidla pro nabíjení, manipulační časy, přístup přes společné prostory).
Technický stav a použitelnost (světlá výška pro střešní boxy, manévrovací plocha, odvodnění, vlhkost, větrání) nejsou kosmetika – promítají se do obsaditelnosti i nájemného.
Městská regulace je „dvousečná“: přísnější parkovací politika ve veřejném prostoru zvyšuje atraktivitu soukromých stání, ale změna režimu zón, nová P+R kapacita nebo masivní garážové domy v okolí mohou dočasně změnit lokální rovnováhu.

Z pohledu tržního cyklu vidíme, že garáže mají oproti bytům kratší re-pricing – ceny umí reagovat rychleji na lokální přetlak i na „prázdné“ kapsy nabídky. To je výhoda (rychlá monetizace signálů), ale i riziko (mikro-volatilita). Proto se v tomto segmentu vyplácí:

Průběžná práce s daty – sledovat konkrétní měsíce (ne průměry): kolik se v dané čtvrti nabízí, za jak dlouho mizí, v jakém rozpětí nájmů/prodejních cen.
Operativní přecenění – otestovat trh „nahoře“, ale rychle přizpůsobit, pokud reakce v prvních dvou až třech týdnech (v prodeji) není adekvátní.
Vyladění produktu – čistota, osvětlení, čitelné značení místa, plně funkční vrata, jasné podmínky přístupu. U boxu/garáže v suterénu prodává také pocit bezpečí (kamery, stav společných prostor).

Pro prodávající je současné okno příznivé. Krátká inzerce a dvouciferné YoY přidání znamená, že trh absorbuje dobře připravené nabídky. V krajích s nejvyšším růstem (např. Vysočina, Plzeňský, Královéhradecký) dává smysl aktivně vstoupit – v textu nabídky zdůraznit konkrétní parametry (šířka, výška, vjezd, dostupnost výtahu, napojení na elektřinu), vložit přesný půdorys s kótami a transparentní fotodokumentaci společných prostor. V metropolích (např. Praha) je důležitá argumentace mikro-lokalitou: vzdálenost k bydlení kupujícího/nájemce, bezpečnost, docházková vzdálenost k bytovým domům bez vlastních parkovacích kapacit.

Pro kupující / investory dává tento segment smysl jako stabilizační složka portfolia:

Výnos stojí méně na indexaci nájmů a více na obsazenosti a nulových prostojích. O to víc je potřeba prověřit lokální poptávku (kolik inzerátů se točí v okruhu pár ulic a za jak dlouho mizí).
Scénáře do budoucna: rozvoj EV může zvyšovat hodnotu míst s elektrickým přívodem (nebo technickou možností jej legálně zřídit). Naopak masivní veřejné parkovací kapacity, nová P+R nebo lokální regulační zásahy mohou zpomalit růst; proto je dobré uvažovat konzervativně a mít v číslech rezervu.
Exit strategie: garáže se prodávají rychle, ale nejlepší cenu získáš, když prodáváš „v kondici“ – čisté, opravené, s jasnou dokumentací a bez provozních „ale“. Vhodné je budoucímu kupujícímu zjednodušit due-diligence (vytažené klíčové body stanov SVJ, potvrzení o úhradách, informace o investicích domu).

K rizikům patří zejména překoupení mikrolokality (nákup „na první dobrou“ bez ověření reálné poptávky), právní limity (SVJ, která nechtějí „externí“ nájemníky), případně technické vady (vlhkost, špatný odvod vody, nevyhovující průjezd). Z pohledu řízení rizik pomáhá mít plán B – např. variantu střednědobého pronájmu (motorky, sezonní uskladnění), nebo dočasné snížení nájemného na „rychlé obsazení“, pokud se trh krátkodobě zahltil.

Celkově data k 09/2025 (31 392 Kč/m², +27,07 % YoY, 1 795 nabídek, 63 dní inzerce) potvrzují, že garáže jsou v českém prostředí malý, ale výnosný stavební kámen portfolia – za předpokladu, že investor nespoléhá na náhodu a pracuje s detaily: parametry místa, právním rámcem, kvalitou společných prostor a reálnými daty o poptávce. Na rozdíl od bytů tady v zásadě neřešíme kuchyň ani koupelnu; hodnota se rodí v metru, vjezdu a dveřích – a v tom, jak dobře umíme tuhle jednoduchou podstatu prodat a spravovat.

Doporučení projektu Realiťák roku

Projekt Realiťák roku pomáhá veřejnosti zorientovat se na realitním trhu a vybrat si prověřeného makléře, který zná aktuální situaci, lokální specifika i právní náležitosti pronájmů.

Chcete pronajmout byt v Praze rychle, bezpečně a za férovou cenu?
Nebo naopak hledáte nájemní bydlení a potřebujete poradit?

Obraťte se na zkušené makléře zapojené do projektu Realiťák roku.
Pomohou vám vyhnout se zbytečným chybám, ušetřit čas a peníze.

Kontaktovat můžete ředitelku projektu:
Monika Lukášová – realitní makléřka a ředitelka projektu Realiťák roku
monika.lukasova@realitakroku.cz

Grafy a data jsou ověřené exkluzivní data projektu Realiťák roku ve spolupráci CEMAP - cenové mapy a portálu Reality.iDNES.cz spolu s Ministerstvem pro místní rozvoj

-------------------------------------------.

Vybrané předchozí díly a další zajímavosti najdete zde:

Kraj Vysočina: byty 64 009 Kč/m², domy +22,7 % za tři roky. Nájemní trh je rychlý a stabilní

Královéhradecký kraj: byty nad 75 tis./m², domy +35 % za tři roky. Nájemní trh je bleskurychlý

Kdo si dnes pronajme byt? Nájmy rostou mírně, trh je extrémně rychlý. Česko +7,24 % meziročně, inzerce jen 22 dní

Byty na prodej výrazně zrychlily a zdražily: Česko +17,8 % meziročně, inzerce spadla na 62 dní

Domy na prodej: srpen 2025 49 023 Kč/m², za tři roky +16,1 %. Mezi kraji ale panují „dva trhy“

Moravskoslezský kraj: Analýza realitního trhu v okresních městech (2016–2025)

Nájmy bytů jedou dál: srpen 2025 na 313 Kč/m², za tři roky +20,8 %. Nabídky se točí rychle

Byty na prodej na novém maximu. Za tři roky +27 %, nejrychleji dohánějí „levné“ kraje

Okresní města ve Středočeském kraji – podrobná analýza trhu s byty, domy a nájmy (červenec 2025)