31.10.2025 6:50

Jihomoravský kraj 09/2025: byty i domy ve výrazném růstu, nájemní trh rekordně rychlý

Jihomoravský kraj v září 2025 táhne realitní trh vzhůru. Byty na prodej vystoupaly na 108 050 Kč/m² (09/2025; +21,03 % proti 09/2024), v nabídce bylo 2 842 jednotek a doba inzerce se držela na 75 dnech. Nájemní byty se pronajímaly za 349 Kč/m² (+11,50 % YoY) při 2 769 nabídkách a 18 dnech inzerce, tedy extrémně rychle. Domy na prodej dosáhly 54 564 Kč/m² (+22,24 % YoY) s 3 148 nabídkami a 99 dny inzerce. V okresních městech je vidět „prstenec“ kolem Brna – Blansko, Vyškov, Břeclav, Znojmo – kde ceny i rychlost obchodů dohánějí metropoli, zatímco samotné Brno potvrzuje dominanci jak v prodejích (123 540 Kč/m² u bytů), tak v nájmech (394 Kč/m²).

1) Krajský obraz

Jihomoravský kraj v září 2025 potvrzuje silné tempo napříč všemi klíčovými segmenty. Byty na prodej dosáhly v 09/2025 ceny 108 050 Kč/m² (nabídka 2 842 bytů, 75 dní inzerce). Před rokem, v 09/2024, to bylo 89 273 Kč/m², tedy +21,03 % meziročně; proti 09/2022 (85 398 Kč/m²) jde o +26,53 % za 3 roky. Nájemní byty se v září 2025 pronajímaly za 349 Kč/m², při 2 769 aktivních nabídkách a 18 dnech inzerce; rok předtím to bylo 313 Kč/m² (+11,50 % YoY; proti 09/2022 278 Kč/m², tj. +25,54 % za 3 roky). Domy na prodej vystřelily v 09/2025 na 54 564 Kč/m² (nabídka 3 148 domů, 99 dní inzerce) – v 09/2024 činila cena 44 635 Kč/m², což je +22,24 % YoY; vůči 09/2022 (45 981 Kč/m²) +18,67 %.

Co z toho plyne? U prodejů je zjevné „oživení s kvalitou“ – kupci jsou citliví na stav a lokalitu, ale pokud nabídka dává smysl, platí vyšší částky a transakce nezadrhávají (byty 75 dní, domy 99 dní). Nájmy drží dvouciferný roční růst a mimořádně krátké obsazovací doby (18 dní), což ukazuje, že region – zejména zázemí Brna – nadále přitahuje pracovní i studijní mobilitu. Zároveň se prohlubují mikro-rozdíly: tam, kde se kumuluje poptávka po menších dispozicích a dobré dopravě, roste i cena i rychlost uzavírání.

Petr Makovský, výkonný ředitel realitního portálu Reality.iDNES.cz a zakladatel projektu Realiťák roku: „Jižní Morava letos potvrzuje dvojí motor – Brno a jeho zázemí. Byty i domy se prodávají rychleji a dráž, pokud jsou dobře připravené.“
Monika Lukášová, realitní makléřka a ředitelka projektu Realiťák roku: „Na nájmech rozhodují dny a víkendy. Kompletní podklady nájemce a kvalitní prezentace bytu dnes zkracují proces na minimum.“
Ondřej Hon, majitel společnosti CEMAP- cenové mapy a člen poroty Realiťák roku: „U prodejů vidíme návrat k investiční jistotě. Trh nepřehání, spíš odměňuje kvalitu a polohu – proto dvouciferný nárůst, ale bez extrémních prostojů.“

2) Okresní města a významná centra

Byty na prodej – září 2025 vs. minulost

Nejvyšší krajskou cenu mezi sledovanými městy vykazuje v 09/2025 Brno – 123 540 Kč/m² (09/2024: 111 019 Kč/m², +11,28 %; 09/2022: 98 889 Kč/m², +24,93 %). Z „okresních“ měst zaujme Blansko: 94 538 Kč/m² (09/2024: 74 057, +27,66 %; 09/2022: 66 289, +42,61 %) a Vyškov: 77 833 Kč/m² (09/2024: 62 825, +23,89 %; 09/2022: 61 981, +25,58 %). Břeclav se posunula na 69 070 Kč/m² (09/2024: 53 966, +27,99 %; 09/2022: 50 847, +35,84 %). Znojmo evidujeme na 64 259 Kč/m² (09/2024: 54 685, +17,51 %; 09/2022: 59 314, +8,34 %). (U Hodonína v září 2025 v datasetu chybí relevantní bod pro byty na prodej – nulová nabídka v daný měsíc.)

Silné finále předvádí zázemí Brna v rámci kategorie „okresní města“ – některé obce mimo statutární centra vykazují dynamiku dohnání:

Tišnov: 128 346 Kč/m² (09/2024: 67 052, +91,41 % YoY; 09/2022: 65 838, +94,94 % za 3 roky) – extrémní posun, podpořený nízkou výchozí bází a velmi omezenou nabídkou (24 aktivních jednotek; 71 dní).
Židlochovice: 119 777 Kč/m² (09/2024: 84 818, +41,22 %; 09/2022: 77 273, +55,00 %).
Kuřim: 107 648 Kč/m² (09/2024: 86 804, +24,01 %; 09/2022: 84 275, +27,73 %).
Rosice: 105 143 Kč/m² (09/2024: 79 430, +32,37 %; 09/2022: 80 001, +31,43 %).

Interpretace: města v dobře dopravně napojeném prstenci kolem Brna dosahují cen, které se blíží velkoměstu, přičemž část růstu je dána tenčí nabídkou a orientací poptávky na menší, hotové jednotky. Brno samotné zůstává krajským lídrem, ale „dojížděcí“ lokality výrazně zrychlily.

Nájemní byty – září 2025

Brno drží 394 Kč/m² (09/2024: 348, +13,22 %; 09/2022: 307, +28,34 %) při 1 759 nabídkách a 15 dnech inzerce – bleskový trh. Blansko: 294 Kč/m² (09/2024: 262, +12,21 %; 09/2022: 264, +11,36 %), Břeclav: 271 Kč/m² (+15,32 % YoY), Znojmo: 248 Kč/m² (+11,21 %), Vyškov: 246 Kč/m² (mírně pod 09/2024: 247, −0,40 %, ale +20 % proti 09/2022).

Domy na prodej – září 2025

Brno: 87 165 Kč/m² (09/2024: 73 245, +19,00 %; 09/2022: 68 606, +27,05 %) při 301 aktivních nabídkách a 100 dnech inzerce. Blansko: 52 931 Kč/m² (09/2024: 36 889, +43,49 %; 09/2022: 52 430, +0,96 %), Břeclav: 40 667 Kč/m² (09/2024: 31 025, +31,08 %; 09/2022: 41 868, −2,87 %), Znojmo: 41 690 Kč/m² (09/2024: 45 013, −7,38 %; 09/2022: 38 077, +9,49 %) a Vyškov: 45 584 Kč/m² (09/2024: 49 222, −7,39 %; 09/2022: 37 239, +22,41 %).
Z menších měst zaujme Rosice: 77 123 Kč/m² (09/2024: 37 219, +107,21 % YoY; 09/2022: 71 346, +8,10 %) – typická ukázka mikro-nabídky: pár kvalitních domů dokáže výrazně pohnout měsíčním bodem. Kuřim: 90 095 Kč/m² (+16,95 % YoY, +54,85 % / 3 roky), Šlapanice: 86 216 Kč/m² (+84,52 % YoY), Pohořelice: 77 290 Kč/m² (+71,56 % YoY).

Jak číst okresní mapu?

Brno a okresní centra (Blansko, Břeclav, Znojmo, Vyškov) tvoří jádro – tam je poptávka stabilně silná a cenová hladina vysoká.
Zázemí Brna (Kuřim, Šlapanice, Rosice, Židlochovice, Tišnov) je nejdynamičtější – kombinuje dojíždění, novou výstavbu a selekci na kvalitnější produkt.
Volatilita menších obcí je vyšší – měsíční bod ovlivní jednotky transakcí či nabídek; proto do textu bereme konkrétní měsíc, ale u interpretace upozorňujeme na tenký trh.

Co z toho plyne pro rozhodování (JMK)

Prodávající byty/domů: září 2025 potvrzuje dobré okno k prodeji. U bytů přidej profesionální prezentaci a realistickou cenu – s +21 % YoY se trh nehádá, ale rychle odměňuje kvalitu. U domů počítej s delší inzercí (cca 99 dní), ale ochota platit je zřetelná.
Kupující: v Brně a zázemí je nutná rychlost a připravené financování; v okresech jako Znojmo/Vyškov se vyplatí detailněji porovnat kvalitu domu/bytu vs. cenu.
Pronajímatelé: 18 dní u nájmů je signál minimálních prostojů – investice do úložných prostor, kuchyně a světla zvyšuje obsaditelnost i výnos.

Závěr

Jižní Morava v datech za 09/2025 jasně ukazuje, že trh se po dvou letech normalizace přehoupl do fáze rychlého, ale selektivního růstu. Všechny tři klíčové segmenty – byty na prodej, nájemní byty, domy na prodej – přidaly meziročně dvouciferně (byty +21,03 %, domy +22,24 %) nebo blízko dvoucifernému růstu (nájmy +11,50 %), přičemž doby inzerce zůstaly krátké (byty 75 dní, nájmy 18 dní) a rozumné (domy 99 dní). V praxi to znamená: kvalitní nabídka se prodá/pronajme rychle a za vyšší cenu, zatímco starší či hůře připravené nemovitosti si vyjedou „svou“ cenu, ale bez dlouhých prostojů – trh je plynulý.

Co to znamená pro prodávající

Okno k prodeji je otevřené. U bytů je patrný hlad po hotových dispozicích v dobré lokalitě. Kombinace růstu ceny a 75 dní inzerce hraje do karet těm, kdo připraví produkt – profesionální focení, půdorys, jasná energetika, drobné opravy před startem. U domů počítej s tím, že kupující jsou důkladnější (99 dní), ale ochota platit je vysoká, pokud dům nabízí úsporný provoz a dobrou dostupnost.
Cenotvorbu dělej na měsíčních bodech. V našem srovnání pracujeme jen s konkrétními měsíci, bez průměrů – to je dnes klíčové. Trh reaguje rychle; pokud se v prvních 3–4 týdnech neobjeví odpovídající poptávka, vyplatí se rychlá korekce (ne čekání na „zázrak“).
Brno a zázemí (Blansko, Vyškov, Břeclav, Znojmo + Kuřim, Šlapanice, Rosice, Židlochovice, Tišnov) vytváří dvourychlostní prostředí. U příměstských adres je tenčí nabídka, takže precizní příprava a ambicióznější pricing dávají smysl.

Co z toho plyne pro kupující

Rychlost a připravené financování. V Brně a v prstenci dojíždění vyhrává ten, kdo má jasný rozpočet a předjednaný úvěr. Čekání „až to spadne“ se u dobrých bytů nevyplácí – při +21 % YoY se tyto byty odprodají dřív, než trh stačí reagovat.
Důraz na kvalitu budovy. Fond oprav, plánované investice, technický stav (rozvody, střecha, výtah, zateplení) – to rozhoduje o TCO (celkových nákladech vlastnictví) víc než pár tisíc na cenovce. U domů přidej energie a dispozici (uzpůsobení pro práci z domova, zahrada).
Smysluplné alternativy. Kdo naráží v Brně, často najde lepší poměr cena/výkon v Kuřimi, Šlapanicích, Rosicích, Židlochovicích, Tišnově – v datech je vidět, že tyto lokality dohánějí, ale stále nabízejí lepší vstup než samotná metropole.

Nájemní trh: rychlý výnos, minimum prostojů

18 dní inzerce znamená, že pronajímatelé s kvalitním standardem (úložné prostory, světlo, kuchyň, spotřebiče) drží téměř nulové prostoje. Při 349 Kč/m² a +11,5 % YoY je výnos konzistentní a méně volatilní, než by odpovídalo „pocitu z médií“.
Nájemci se prosadí kombinací rychlosti a kompletnosti (příjmy/reference). V Brně běžně rozhodují dny až víkendy.

Investiční optikou

Byty: přidaly +21 % YoY a +26,5 % za tři roky (oproti 09/2022). Výnos stojí na lokalitě a rychlosti re-pricingu – trh umí během pár měsíců posunout cenový bod, ale odměňuje kvalitu.
Domy: +22 % YoY potvrzuje návrat poptávky po rodinném bydlení v dojezdu do Brna; dbej na energetiku a přípravu k nastěhování (dopad do ceny a doby inzerce je znatelný).
Nájmy: stabilní výnos s nízkým rizikem prostojů; investice do standardu se vrací v rychlosti obsaditelnosti.

Pro města a plánování

Doprava + dostupnost služeb vytvářejí dnešní růstové prstence. Kde je rychlé spojení do Brna, tam rostou ceny i rychlost; to je výzva pro kapacitní MHD, P+R a povolení výstavby.
Kvalita fondu (rekonstrukce domů, energetická úspornost) má přímý dopad na cenu i sociální stabilitu – data ukazují, že trh odměňuje renovace vyšší ochotou platit i kratší inzercí.

Rizika a doporučení

Mikrovolatilita menších obcí. Měsíční bod v tenkém trhu (málo nabídek) umí „vystřelit“ při jediné výjimečné nemovitosti. V textu pracujeme jen s konkrétními měsíci, ale při nákupu/prodeji doporučujeme triangulaci (aktuální srovnatelné nabídky + poslední realizace).
Přecenění očekávání. V prostředí +20 % YoY je lákavé „zkusit to výš“. Pokud se reakce nedostaví v prvních 3–4 týdnech, rychle přelaď – čas je dnes drahý.
Technická due diligence. Obzvlášť u domů je nutná energetika, stavebně-technický audit, statika – to nejvíc ovlivní TCO i budoucí tržní likviditu.

Jednou větou: Jihomoravský kraj v 09/2025 nabízí rychlý a cenově rostoucí trh – byty 108 050 Kč/m² (+21 %), nájmy 349 Kč/m² (+11,5 %), domy 54 564 Kč/m² (+22 %) – s tím, že Brno (a jeho prstenec) je motorem, který určuje rytmus celému regionu. Pro prodávající je to silné okno, pro kupující nutnost připravenosti, pro investory čitelná výnosová rovnice: kvalita + lokalita + rychlá exekuce.

Doporučení projektu Realiťák roku

Projekt Realiťák roku pomáhá veřejnosti zorientovat se na realitním trhu a vybrat si prověřeného makléře, který zná aktuální situaci, lokální specifika i právní náležitosti pronájmů.

Chcete pronajmout byt v Praze rychle, bezpečně a za férovou cenu?
Nebo naopak hledáte nájemní bydlení a potřebujete poradit?

Obraťte se na zkušené makléře zapojené do projektu Realiťák roku.
Pomohou vám vyhnout se zbytečným chybám, ušetřit čas a peníze.

Kontaktovat můžete ředitelku projektu:
Monika Lukášová – realitní makléřka a ředitelka projektu Realiťák roku
monika.lukasova@realitakroku.cz

Grafy a data jsou ověřené exkluzivní data projektu Realiťák roku ve spolupráci CEMAP - cenové mapy a portálu Reality.iDNES.cz spolu s Ministerstvem pro místní rozvoj

-------------------------------------------.

Vybrané předchozí díly a další zajímavosti najdete zde:

Garáže jako nový realitní „poklad“? Ceny za rok +27 %, nabídka jen 1 795 kusů. Kde dává smysl hledat výnos

Kraj Vysočina: byty 64 009 Kč/m², domy +22,7 % za tři roky. Nájemní trh je rychlý a stabilní

Královéhradecký kraj: byty nad 75 tis./m², domy +35 % za tři roky. Nájemní trh je bleskurychlý

Kdo si dnes pronajme byt? Nájmy rostou mírně, trh je extrémně rychlý. Česko +7,24 % meziročně, inzerce jen 22 dní

Byty na prodej výrazně zrychlily a zdražily: Česko +17,8 % meziročně, inzerce spadla na 62 dní

Domy na prodej: srpen 2025 49 023 Kč/m², za tři roky +16,1 %. Mezi kraji ale panují „dva trhy“

Moravskoslezský kraj: Analýza realitního trhu v okresních městech (2016–2025)

Nájmy bytů jedou dál: srpen 2025 na 313 Kč/m², za tři roky +20,8 %. Nabídky se točí rychle

Byty na prodej na novém maximu. Za tři roky +27 %, nejrychleji dohánějí „levné“ kraje