12.11.2025 6:04

Jak se z 28 tisíc stalo 92 tisíc za metr: 10 let českého bytového trhu (2016–10/2025)

V lednu 2016 se v celostátních nabídkách objevovaly byty v průměru za 27 796 Kč/m². V říjnu 2025 už je ve stejné statistice za celou Českou republiku vidíme za 92 045 Kč/m². To je víc než trojnásobek za necelých deset let – a přesto se byty v roce 2025 prodávají rychleji než loni: doba inzerce spadla z 133 dnů (10/2024) na 57 dnů (10/2025) při stále velmi vysoké nabídce 28 420 bytů. Růst tedy neženou jen Praha a Brno – rychle přidávají i „levné“ kraje jako Ústecký nebo Moravskoslezský.

1. Desetiletý oblouk: 2016 → 2020 → 2022 → 2024 → 2025

Když se podíváme čistě na národní řádek „Česká republika – Prodej byty“, dá se český bytový trh za posledních skoro deset let přečíst ve čtyřech vlnách:

Start (01/2016):
- cena 27 796 Kč/m²
- tehdejší „normální“ trh, dostupnější hypotéky, menší rozdíly mezi kraji
- trh byl spíš horizontálně rozptýlený: Praha byla výš, ale regiony ještě nebyly tak vzdálené
Zrychlení kolem 2020:
- po covidovém období se v měsíčních bodech objevují ceny kolem padesáti tisíc
- kombinace dostupného financování, potřeby většího/komfortnějšího bydlení a nedostatku nové výstavby
- velká města (Praha, Brno) začínají táhnout statistiku vzhůru
Postcovidový vrchol (2022):
- v říjnu 2022 už národní bod ukazuje 70 541 Kč/m²
- na trhu se objevují už i drahé novostavby a lépe připravené rekonstrukce, které zvedají průměr
- zároveň se přidávají příměstské oblasti, kam se část poptávky „vylévá“
Vydechnutí a nový start (2024–2025):
- 10/2024: 78 895 Kč/m², ale 133 dní inzerce → trh je nasycený, kupující si vybírají, doba prodeje je výrazně delší
- 10/2025: 92 045 Kč/m², 28 420 nabídek, 57 dní → během roku +16,7 % a inzerce na polovinu
- tohle je velmi silná kombinace: cena roste a zároveň se to rychle prodává

Tahle časová řada potvrzuje to, co makléři i portály v roce 2025 hlásí z praxe: poptávka se vrátila, kupující se naučili rozhodovat rychleji a trh netvoří průměry, ale konkrétní měsíční úrovně. Právě proto je důležité pracovat s měsíčními čísly – na rozdíl od ročních průměrů na nich vidíme zlomové měsíce.

Monika Lukášová, realitní makléřka a ředitelka projektu Realiťák roku:
„Když si vezmete jen ty dva body – říjen 2024 a říjen 2025 – tak to úplně mění příběh trhu. Loni to byl spíš ‚vyjednávací‘ rok, kdy kupující měli čas a prodávající museli vysvětlovat cenu. Letos je to rychlejší trh. Kdo má byt dobře připravený a správně nastavený, tak se mu v těch 57 dnech opravdu prodá. A to i přesto, že celorepubliková cena je dnes přes 90 tisíc.“

2. Krajský obrázek října 2025: neroste jen Praha

Říjen 2025 je výborný měsíc na vysvětlení jedné věci: růst cen v Česku už dávno není jen pražský fenomén. Když totiž ze souboru vezmeme jen řádky, kde je uvedený kraj (a není tam okres/obec) pro „Prodej byty“, dostaneme velmi plastický žebříček:

Praha – 140 355 Kč/m², 7 861 nabídek, 97 dní inzerce
→ jasný cenový vrchol republiky, ale inzerce není nejkratší (kupující víc vybírají).
Jihomoravský kraj – 112 544 Kč/m², 3 146 nabídek, 58 dní
→ kombinace silného Brna a příměstských lokalit, které už jsou cenově vysoko, ale trh je rychlý.
Středočeský kraj – 81 643 Kč/m², 3 241 nabídek, 141 dní
→ dražší kraj, ale heterogenní – něco u Prahy, něco dál; proto výrazně delší inzerce.
Ústecký kraj – 40 933 Kč/m², 2 006 nabídek, 44 dní, meziročně cca +25–26 %
→ typický „doháněcí“ kraj: byl dlouho levný, teď má poptávku a mizí mu ty úplně nejhorší byty.
Moravskoslezský kraj – 58 012 Kč/m², 2 061 nabídek, 39 dní, meziročně +20 % a víc
→ nízká výchozí cena + silná poptávka → krátká inzerce.
Plzeňský kraj – cca 73 445 Kč/m², inzerce kolem 80 dní
→ stabilní růst, dobrá dostupnost, ale ne tak extrémní zájem jako u Ústeckého.
Olomoucký kraj – 67 241 Kč/m², přes 1 300 nabídek, inzerce kolem 70 dní
→ spíš „střed“ republiky, ale s velmi dobrým prodejem u menších/dispozičně jednodušších bytů.

Tohle je pro čtenáře důležitý vzkaz: největší procentní růsty už nejsou v nejdražších regionech. Nejvíc přidávají právě kraje, které byly dlouho podhodnocené – třeba Ústecký nebo Moravskoslezský. Proč? Protože i po dvouciferném růstu jsou pořád levné, pořád jsou hluboko pod Prahou nebo Brnem a pořád se v nich dá kupovat za částky, na které běžné domácnosti dosáhnou.

Petr Makovský, výkonný ředitel realitního portálu Reality.iDNES.cz a zakladatel projektu Realiťák roku:
„Když novinář vidí, že Ústecký kraj přidal meziročně přes 25 procent, má pocit, že je to nějaká bublina. Ale ono to tak není – tam se jenom uzavírá cenový nůžky vůči zbytku republiky. V momentě, kdy z trhu zmizí úplně nejlevnější byty a zůstanou ty použitelné, tak vám prostě celý kraj v měsíčním bodě poskočí. A protože je tam reálně poptávka, vidíme i krátkou dobu inzerce.“

Krajsko-regionální pohled je dobré v článku nechat i z jiného důvodu: dá se na něm snadno vysvětlit rozdíl mezi „drahé a pomalejší“ (STČ, Praha) a „levné a rychlé“ (Ústecký, MSK). To je něco, co se veřejnosti dá vyprávět jednoduše: když je byt za 40–60 tis. za metr, kupující se rozhoduje rychleji než u bytu za 110–140 tis. za metr.

3. Proč to i po deseti letech pořád roste

Na první pohled to nedává smysl: po tolika letech růstu, s drahými hypotékami a s vysokými cenami stavby by člověk čekal, že se trh „unaví“. Jenomže říjnová čísla 2025 ukazují opak. Jsou za tím ale poměrně racionální důvody, které jdou z dat i z reality trhu dobře popsat:

1. Cenová migrace kupujících.
Lidé, kteří dřív chtěli kupovat v Praze nebo úplně u Prahy, už dnes kvůli ceně a příjmovým limitům sahají do sousedních krajů. Totéž u Brna. Tenhle přesun není v tabulce vidět přímo, ale vidíme jeho následek: rostou příměstské a „druhé“ kraje.

2. Kultivace nabídky.
Inzerce se zkrátila z 133 na 57 dnů ne proto, že by bylo všechno levné, ale proto, že je víc dobře připravených bytů – kvalitní fotky, úklid, homestaging, korektní výměra, správně nastavená cena podle měsíce. Trh si tyhle byty vyzobe jako první, a právě ony táhnou nahoru i měsíční cenu.

3. Stále pomalejší nová výstavba.
Tohle je evergreen: stavební a povolovací procesy jsou v ČR prostě pomalé. Výsledkem je, že se na trh nepouští tolik bytů, kolik by poptávka „unesla“. A když je na trhu méně nových kusů a víc dobře připravených starších, výsledná cena se drží vysoko.

4. Nájmy zůstaly nahoře.
V říjnu 2025 stojí nájemní bydlení za celou ČR 308 Kč/m², v Praze 448 Kč/m², a přesto je průměrná doba inzerce 23 dní. Když nájem nestojí 180–200 Kč, ale 300–450 Kč, tak část domácností začne znovu přemýšlet o koupi. Nájem tedy dnes nesráží ceny, ale podpírá je.

5. Investiční logika ještě nevymřela.
I když data nemají značku „koupil investor“, vidíme jiné věci: garáže +22 % až +25 % ročně, rekreační objekty skoro 4× proti 2016, nájmy se plní do tří týdnů. To je prostředí, ve kterém i menší investor pořád vidí smysl v tom koupit menší byt v levnějším kraji a pronajímat ho.

Ondřej Hon, majitel společnosti CEMAP- cenové mapy a člen poroty Realiťák roku:
„Část letošního nárůstu je čistě o tom, že se z nabídky vytratily úplně nejlevnější, špatně připravené byty. Zůstaly lepší jednotky, a ty logicky zvedají měsíční bod. Ale druhá část je opravdu poptávková – lidé letos zase začali kupovat. Proto je podle mě fér říkat, že růst v roce 2025 není jen ‚statistický‘, ale že je reálný.“

4. Co je na říjnu 2025 nejzajímavější

Tahle kombinace čtyř čísel se v článcích bude dobře vyjímat, protože laika hned „zastaví“:

cena: 92 045 Kč/m²
nabídka: 28 420 bytů
doba inzerce: 57 dní
meziroční růst: +16,7 % (10/2024 → 10/2025)

Tohle není obrázek „došel nám trh, proto to zdražilo“. Tohle je obrázek „trh je plný, ale dobré věci mizí rychle a ještě za víc“. Přesně proto je potřeba v článku zdůraznit strukturu nabídky: jakmile se v kraji nebo v republice sejde víc kvalitních bytů a méně těch slabých, jde měsíční hodnota nahoru. V krajích, kde je nízká výchozí cena, je ten růst v procentech obrovský (Ústecký, MSK). V krajích, kde je cena vysoko, je růst menší, ale pořád pozitivní (Praha, STČ).

A ještě jeden detail, který bude novináře zajímat: nejrychlejší nejsou nejdražší kraje. V říjnu 2025 to jsou naopak levnější regiony – Ústecký a Moravskoslezský. To je dobrý argument proti představě, že „na severu Čech se nic neprodává“. V našich říjnových datech se prostě prodává – a rychle.

Tabulka – kraje, říjen 2025, seřazeno podle ceny

Závěr: co z toho plyne pro trh, média i veřejnost

Když ten obrázek z října 2025 shrneme, vyjdou z něj čtyři srozumitelné závěry:

Český trh se neposunul do fáze zlevňování. Naopak: po „polo-spícím“ roce 2024 přišel rok 2025 s návratem poptávky, zkrácením inzerce a dvouciferným růstem.
Regionální mapa se vyrovnává. Dražší zůstává Praha, Brno (JMK) a blízké okolí Prahy (STČ), ale největší procentní skoky dělají levnější regiony – Ústecký, Moravskoslezský, částečně Karlovarský. Je to čistý doháněcí efekt.
Kvalita přípravy se promítá do statistik. To, že je inzerce na 57 dnech, neznamená, že se každý byt prodá sám. Znamená to, že dobře připravený byt se už neprodává 4–5 měsíců, ale 1–2 měsíce. Makléřská práce je v těch číslech vidět.
Má smysl dál dělat krajské články. Tenhle říjnový dataset je dobrý základ nejen pro celorepublikový komentář, ale i pro detailní pohled na Plzeňský a Olomoucký kraj, jak jsi chtěl/a dál – oba kraje mají už říjnové body, takže jde zopakovat formát „krajský obraz + okresní města“.

Shrnutí do jedné věty pro novináře:
„Říjen 2025 ukazuje český bytový trh v kondici: cena za byt je na celorepublikové úrovni už přes 92 tisíc za metr, ale trh to zvládá pobrat za 57 dní, a nejrychleji dnes rostou dříve levné kraje – typicky Ústecký a Moravskoslezský.“

Závěr:

Vývoj nabídkových cen bytů v Česku v říjnu 2025 potvrzuje, že bytový trh se po slabších letech opravdu „překlápí“ zpátky na stranu prodávajících. Není to sice návrat do euforie let 2021–2022, ale rozhodně už to není ani rok 2023, kdy se byty prodávaly pomalu a kupující měli čas licitovat. Dnes tu máme kombinaci, která je pro trh dost neobvyklá: ceny rostou, a přesto se inzerce zkracuje. To znamená jediné – kupující ten růst akceptují. A zároveň to znamená i něco nepříjemného pro část domácností: kdo čekal, že „to po létě 2025 spadne“, tak se prostě nedočkal.

Zároveň je z krajského pohledu skvěle vidět, že se nám trh nerozpadá na „Prahu a zbytek“, ale že roste i v regionech. Prahu a Jihomoravský kraj už dlouho vnímáme jako drahé trhy – 140 tis. Kč/m² v Praze a přes 110 tis. v Brně (kraji) není nic nového. Ale to, že se ke Středočeskému kraji blíží Plzeň, Olomouc nebo Královéhradecký, to je novinka posledních dvou let. Jinak řečeno: regiony dohánějí, Praha jen drží náskok. A přesně to je důvod, proč jsme v článku tolik zmiňovali Ústecký a Moravskoslezský kraj – tam je růst v procentech nejvýraznější, protože startovní cena byla nízko.

Co je důležité pro komunikaci směrem k veřejnosti: růst není způsoben jedním faktorem. Není to tak, že „developeři zdražili“. Ceny tlačí nahoru kombinace vyšší poptávky (část lidí se vrací z nájmu), zrychlení transakcí (62 dní je na ČR opravdu rychlé), lepší kvality nabízených nemovitostí a v některých krajích i návratu investorů. Jak říká Petr Makovský: „Po dvou zdrženlivých letech se lidé znovu učí kupovat.“ A to je možná nejvýstižnější shrnutí – trh si zvykl na vyšší cenovou hladinu a přestal čekat na zázrak. Makléřům to otevírá prostor pro práci s cenou (ne prodávat hned slevou), kupujícím to naopak říká: „jestli chcete byt v roce 2026, nečekejte na zlevnění“. A z pohledu médií je na tomhle období skvělé to, že máme po dlouhé době pěkný, čitelný příběh: trh s byty se zvedl dřív, než se úplně zlevnily hypotéky. To samo o sobě ukazuje, jak silná je v Česku reálná bytová poptávka.

Doporučení projektu Realiťák roku

Projekt Realiťák roku pomáhá veřejnosti zorientovat se na realitním trhu a vybrat si prověřeného makléře, který zná aktuální situaci, lokální specifika i právní náležitosti pronájmů.

Chcete pronajmout byt v Praze rychle, bezpečně a za férovou cenu?
Nebo naopak hledáte nájemní bydlení a potřebujete poradit?

Obraťte se na zkušené makléře zapojené do projektu Realiťák roku.
Pomohou vám vyhnout se zbytečným chybám, ušetřit čas a peníze.

Kontaktovat můžete ředitelku projektu:
Monika Lukášová – realitní makléřka a ředitelka projektu Realiťák roku
monika.lukasova@realitakroku.cz

Grafy a data jsou ověřené exkluzivní data projektu Realiťák roku ve spolupráci CEMAP - cenové mapy a portálu Reality.iDNES.cz spolu s Ministerstvem pro místní rozvoj

-------------------------------------------.

Vybrané předchozí díly a další zajímavosti najdete zde:

Pardubický kraj 09/2025: byty +20 % YoY, domy +20 % YoY, nájmy +12,7 % YoY. Okresní města dohánějí Pardubice, ale trh je velmi nerovnoměrný

Jihomoravský kraj 09/2025: byty i domy ve výrazném růstu, nájemní trh rekordně rychlý

Garáže jako nový realitní „poklad“? Ceny za rok +27 %, nabídka jen 1 795 kusů. Kde dává smysl hledat výnos

Kraj Vysočina: byty 64 009 Kč/m², domy +22,7 % za tři roky. Nájemní trh je rychlý a stabilní

Královéhradecký kraj: byty nad 75 tis./m², domy +35 % za tři roky. Nájemní trh je bleskurychlý

Kdo si dnes pronajme byt? Nájmy rostou mírně, trh je extrémně rychlý. Česko +7,24 % meziročně, inzerce jen 22 dní

Byty na prodej výrazně zrychlily a zdražily: Česko +17,8 % meziročně, inzerce spadla na 62 dní

Domy na prodej: srpen 2025 49 023 Kč/m², za tři roky +16,1 %. Mezi kraji ale panují „dva trhy“

Moravskoslezský kraj: Analýza realitního trhu v okresních městech (2016–2025)