17.11.2025 1:25

Nájmy zrychlily, ne zlevnily: 308 Kč/m² v říjnu 2025 a byty mizí za 23 dní

Nájemní bydlení v Česku se v roce 2025 nechovalo tak, jak hodně lidí čekalo. Místo zlevnění po silném roce 2024 jsme v říjnu 2025 na celorepublikové hodnotě 308 Kč/m², tedy výš než před rokem (294 Kč/m² v 10/2024), ale hlavně – byty k pronájmu se pronajímají rychleji. Počet aktivních nabídek přitom není malý: 25 519 nájemních bytů v říjnu 2025 a průměrná doba inzerce jen 23 dní. Trh tak ukazuje, že nájem je dnes pro hodně domácností první volba, ne nouzové řešení.

1. Co říkají celorepubliková čísla

Z říjnového datasetu pro „Česká republika – Pronájem byty“ máme tyhle hodnoty:

10/2025:
- 308 Kč/m²
- 25 519 nabídek
- 23 dní inzerce
10/2024:
- 294 Kč/m²
- 22 841 nabídek
- 37 dní inzerce

Meziročně je to tedy +4,8 % na ceně, +12 % na počtu nabídek a zároveň zkrácení inzerce z 37 na 23 dní. To je kombinace, kterou u nájemního trhu neuvidíš moc často: víc bytů, o něco vyšší cena, ale přesto kratší doba, po kterou jsou v nabídce. Jinak řečeno – poptávka stíhá i navýšenou nabídku.

Tohle je hodně důležité i pro tvoje navazující texty: nedá se říct, že by se v roce 2025 „nájmy konečně uklidnily“. Ony se stabilizovaly v tom smyslu, že nerostou dvouciferně, ale pořád drží nahoře. A protože rychlost je jen 23 dní, dá se říct, že kvalitní, dobře nafocený, rozumně naceněný nájemní byt se v roce 2025 pronajme během tří týdnů.

Monika Lukášová, realitní makléřka a ředitelka projektu Realiťák roku:
„Je vidět, že nájemní trh v roce 2025 opravdu přebírá část poptávky, která si na koupi nedosáhne. U nájmů neplatí, že když je víc nabídek, tak se to bude pronajímat měsíce. Naopak – když je to správně naceněné, je to pryč za tři týdny. A přesně to vidíme v říjnových datech.“

2. Regionální rozptyl: Praha nahoře, ale zrychlily i „normální“ kraje

Z říjnových krajských řádků pro „Pronájem byty“ jde vytáhnout jasný žebříček. Nejdražší jsou očekávatelně Praha a Brno (Jihomoravský), ale co je letos zajímavé: krátkou inzerci mají i střední a levnější kraje.

Praha – 448 Kč/m², 7 898 nabídek, 22 dní
(tedy obrovská nabídka a přitom rychlý obrat – Praha si svoje nájmy pořád „unese“)
Jihomoravský kraj – 345 Kč/m², 2 694 nabídek, 21 dní
(velmi podobná rychlost jako Praha, jen o stupeň nižší cena)
Středočeský kraj – 310 Kč/m², 1 899 nabídek, 17 dní
(tady je dokonce doba inzerce nejkratší – typický efekt „bydlím za Prahou, ale chci být dojezdově v Praze“)
Plzeňský kraj – 265 Kč/m², 1 382 nabídek, 23 dní
Olomoucký kraj – 251 Kč/m², 1 232 nabídek, 24 dní
Moravskoslezský kraj – 219 Kč/m², 2 596 nabídek, 26 dní

Už jen z tohohle je vidět jedna důležitá věc, kterou do článku klidně napiš „natvrdo“: rychlé nájmy nejsou jen pražská věc. Středočeský kraj má 17 dní, Jihomoravský 21 dní, Plzeň a Olomouc kolem 23–24 dní. To znamená, že nájemní bydlení je dnes normální i mimo Prahu a Brno – lidé se kvůli práci, škole nebo horší dostupnosti hypoték stěhují v rámci krajů a reagují na nabídku rychle.

Petr Makovský, výkonný ředitel realitního portálu Reality.iDNES.cz a zakladatel projektu Realiťák roku:
„Tohle je docela zlomový okamžik. Dlouho jsme byli zvyklí, že opravdu rychlý nájem je jen Praha a Brno. Ale říjnová data ukazují, že dnes je rychlý nájem i ve středních krajích. A to i přesto, že nabídka tam není úplně malá. Je to prostě důsledek toho, že část lidí ve 2025 opravdu nechce nebo nemůže kupovat a rovnou jde do nájmu.“

3. Proč nájmy zrychlily, i když nepřišlo velké zlevnění

Z pohledu veřejnosti to může znít divně: „Byty na pronájem nelevní, ale mizí rychleji?“ Jenže pro rok 2025 to sedí. Ty hlavní důvody jsou čtyři:

Hypotéky nepomohly tolik, jak si část domácností myslela. Úroky sice nejsou na maximech z let 2023–24, ale pořád jsou dost vysoko na to, aby část poptávky zůstala v nájmu. Tihle lidé by za „levnou“ hypotéku koupili, ale za tu současnou radši pronajmou.
Náklad na nájem je už pro spoustu lidí „přijatelně vysoký“. 308 Kč/m² republikově a 448 Kč/m² v Praze už je prostě nová norma. Lidé ji přijali a dál se podle ní chovají. Nečekají, že se to vrátí na 240–260 Kč/m².
Vzniká více nájemních domácností. Ne každý chce dnes rovnou kupovat – pracovní mobilita, stěhování kvůli škole, dojíždění za vyšším platem. Tihle lidé nájem neřeší jako přechodné řešení, ale jako normální formu bydlení → pak reagují rychle.
Investoři mají byty připravené. Tohle je skrytá, ale důležitá věc. V nájmech se objevuje víc pěkně připravených, zrekonstruovaných, malých bytů, u kterých není co řešit – fotky, cena, lokalita, hned se jde na prohlídku. Statistiky na to reagují kratší dobou inzerce.

Ondřej Hon, majitel společnosti CEMAP- cenové mapy a člen poroty Realiťák roku:
„Rok 2025 je ve znamení rychlého rozhodování. U nájmů to vidíme nejvíc – když nájemce ví, že podobných bytů v okolí moc není, nenechává to týden na rozmyšlenou. Zvlášť u menších a dobře dostupných bytů je to opravdu otázka dnů, ne měsíců.“

Tabulka – kraje, říjen 2025, seřazeno podle ceny

4. Co z toho plyne pro trh a co z toho můžeme napsat „pro veřejnost“

Tohle je přesně ten okamžik, kdy se dá udělat článek „pro lidi“ (ne jen pro makléře), protože říjnová data mají čtyři jasné vzkazy:

„Nečekejte na levnější nájem.“ Když celý trh drží 300+ Kč/m² a chová se rychleji než loni, je nepravděpodobné, že by v nejbližších měsících přišel náhlý pokles. Spíš se bude točit to, co je dobře naceněné.
„Když chcete vybírat, reagujte rychle.“ 23 dní je průměr. Lepší byty v Praze nebo v dojezdových částech Středočeského nebo Jihomoravského kraje jdou v řádu jednotek dnů. Tím pádem už nestačí jen „mít hlídacího psa“, ale i být dostupný.
„Dobře připravený byt si řekne o vyšší nájemné.“ Protože nájemci vědí, že trh je rychlý, jsou ochotní zaplatit víc za něco, co je hotové – vybavené, čisté, po rekonstrukci. To vysvětluje, proč udržujeme 308 Kč/m² i při větší nabídce.
„Regionálně se nájmy přiblížily.“ Zatímco u prodejů pořád vidíme obrovské rozdíly (140 tis. v Praze vs. 40 tis. v Ústeckém), u nájmů se krajské hodnoty poskládaly relativně blízko sebe: Praha 448 Kč/m², JMK 345 Kč/m², STČ 310 Kč/m², Plzeň 265 Kč/m², Olomouc 251 Kč/m², MSK 219 Kč/m². Tohle se v článku dobře ukazuje v jednom grafu.

Petr Makovský (doplňující komentář):
„Často se nás ptají, jestli je dnes lepší koupit nebo pronajmout. Říjnová data říkají tohle: koupit je dnes drahé, ale nájem je rychlý. To znamená, že kdo koupí byt na pronájem ve správné lokalitě, neměl by mít problém ho obsadit. A to je informace, kterou investoři slyší hodně rádi.“

Závěr

Nájemní trh v roce 2025 je vlastně nejupřímnější část realitního trhu. U prodejů lidi pořád trochu taktizují, u pozemků se vyčkává, u developerských projektů se řeší DPH a fáze stavby – ale u nájmů se ukazuje čistá realita: když je byt dobře připravený, zmizí. A naše říjnová čísla to dokazují: 308 Kč/m² republikově, 25,5 tisíce nabídek a přitom jen 23 dní v inzerci. To není „přehřátí“, to je prostě živý trh. Znamená to, že lidé nájem berou jako normální formu bydlení, ne jako ostudu nebo nouzovku. To je velký společenský posun oproti době před deseti lety.

Zároveň by bylo fér říct, že za tím není jen nedostupnost vlastního bydlení. Velkou roli hraje vyšší mobilita – více pracovních přesunů, více střídání měst, více studia mimo bydliště. Jakmile se takový člověk začne dívat po bytě, nechce řešit rekonstrukci, převod energií a vlastní vklad. Chce rychle bydlet. A protože nabídka nájemních bytů v krajích už není tak hubená jako před pěti lety, může si skutečně vybrat. To ale neznamená, že by pronajímatelé měli slevovat – naopak: v Praze 448 Kč/m², v Brně 345 Kč/m², ve Středočeském kraji 310 Kč/m² a i levnější regiony jsou kolem 220–265 Kč/m². Tohle je nová nájemní norma.

Pro makléře i pro veřejnost z toho plynou dvě poučení. Za prvé: kdo má byt připravený, má dnes výhodu. Kvalita prezentace, fotky, vybavení, jasná výše záloh – to jsou v roce 2025 faktory, které zkracují inzerci o desítky procent. Data to potvrzují, protože doba inzerce klesla, i když bylo nabídek víc. Za druhé: nájem dnes není „levná“ alternativa, ale „rychlá“ alternativa. Kdo chce ušetřit, bude muset jít do horší lokality nebo do většího bytu, než potřebuje. A ještě jedna věc, kterou dobře vystihla Monika Lukášová: v nájmech se v roce 2025 znovu objevili majitelé, kteří chtějí mít byt obsazený stabilně a za férovou cenu, ne maximálně vytěžit každý jednotlivý měsíc. To je mimochodem důvod, proč se nájemní trh tolik nezadrhává – obě strany jsou dnes trochu racionálnější než v době covidového šoku. A úplně na konec: ta regionální konvergence (Praha vysoko, ale kraje jen o 100–150 Kč/m² níž) je dobrá zpráva – ukazuje, že nájemní trh je už celostátní, ne jen pražský.

Doporučení projektu Realiťák roku

Projekt Realiťák roku pomáhá veřejnosti zorientovat se na realitním trhu a vybrat si prověřeného makléře, který zná aktuální situaci, lokální specifika i právní náležitosti pronájmů.

Chcete pronajmout byt v Praze rychle, bezpečně a za férovou cenu?
Nebo naopak hledáte nájemní bydlení a potřebujete poradit?

Obraťte se na zkušené makléře zapojené do projektu Realiťák roku.
Pomohou vám vyhnout se zbytečným chybám, ušetřit čas a peníze.

Kontaktovat můžete ředitelku projektu:
Monika Lukášová – realitní makléřka a ředitelka projektu Realiťák roku
monika.lukasova@realitakroku.cz

Grafy a data jsou ověřené exkluzivní data projektu Realiťák roku ve spolupráci CEMAP - cenové mapy a portálu Reality.iDNES.cz spolu s Ministerstvem pro místní rozvoj

-------------------------------------------.

Vybrané předchozí díly a další zajímavosti najdete zde:

Jak se z 28 tisíc stalo 92 tisíc za metr: 10 let českého bytového trhu (2016–10/2025)

Pardubický kraj 09/2025: byty +20 % YoY, domy +20 % YoY, nájmy +12,7 % YoY. Okresní města dohánějí Pardubice, ale trh je velmi nerovnoměrný

Jihomoravský kraj 09/2025: byty i domy ve výrazném růstu, nájemní trh rekordně rychlý

Garáže jako nový realitní „poklad“? Ceny za rok +27 %, nabídka jen 1 795 kusů. Kde dává smysl hledat výnos

Kraj Vysočina: byty 64 009 Kč/m², domy +22,7 % za tři roky. Nájemní trh je rychlý a stabilní

Královéhradecký kraj: byty nad 75 tis./m², domy +35 % za tři roky. Nájemní trh je bleskurychlý

Kdo si dnes pronajme byt? Nájmy rostou mírně, trh je extrémně rychlý. Česko +7,24 % meziročně, inzerce jen 22 dní

Byty na prodej výrazně zrychlily a zdražily: Česko +17,8 % meziročně, inzerce spadla na 62 dní

Domy na prodej: srpen 2025 49 023 Kč/m², za tři roky +16,1 %. Mezi kraji ale panují „dva trhy“