20.11.2025 1:32

Plzeňský kraj 2016–2025: Silná metropole, rostoucí suburbia a výrazné rozdíly mezi okresy

Plzeňský kraj dlouhodobě patří mezi nejzajímavější regiony realitního trhu v České republice. Metropole Plzeň zůstává centrálním motorem celého kraje a vytváří tlak na okolní okresy, které těží z poptávky po dostupnějším bydlení.

Zatímco Plzeň-město drží nejvyšší ceny i nejrychlejší obrat, v okresech Plzeň-jih, Plzeň-sever a Rokycany pokračuje rozvoj suburbánního a satelitního bydlení. Klatovy a Domažlice získávají na významu díky rekreačnímu a přeshraničnímu trhu, zatímco Tachov si udržuje pozici cenově nejdostupnějšího okresu.

Monika Lukášová, realitní makléřka a ředitelka projektu Realiťák roku:
„Plzeňský kraj krásně ukazuje, jak dokáže silná metropole rozhýbat celé území. Kdo hledá dostupnější bydlení, míří do příměstských okresů – a když je nabídka kvalitní a dobře připravená, prodává se rychle i v dnešní konkurenci.“

Kraj v kostce (10/2025 vs. 10/2024)

Byty – prodej: 73 445 Kč/m², +15,8 % YoY, medián doby nabídky 63 dní
Domy – prodej: 42 720 Kč/m², +12,6 % YoY, medián doby nabídky 109 dní
Nájem bytů: 265 Kč/m²/měs., +2,7 % YoY, doba obsazení 23 dní

Ondřej Hon, majitel společnosti CEMAP- cenové mapy a člen poroty Realiťák roku::
„Plzeňský kraj se v posledních dvou letech stal učebnicovým příkladem toho, jak vývoj cen kopíruje ekonomickou aktivitu. Ceny bydlení rostou nejvíc tam, kde je blízkost k pracovním příležitostem a kvalitní dopravní napojení – tedy v okresech přiléhajících k Plzni a podél D5 směrem na Prahu.“

Růst cen pohání kombinace faktorů – silná univerzitní a průmyslová základna, dostatek pracovních míst v automotive a logistice i stabilní nájemní poptávka studentů a mladých rodin. Kraj navíc těží z přirozeného rozvoje rekreačních oblastí na Šumavě a ze zájemců ze zahraničí.

Okresy: srovnání a specifika (říjen 2025)

Byty – prodej

Okres	Cena Kč/m²	YoY	Doba nabídky	Počet nabídek
Plzeň-město	86 202	+15,7 %	55 dní	644
Klatovy	68 980	+15,9 %	95 dní	298
Plzeň-sever	68 511	+15,2 %	38 dní	108
Plzeň-jih	61 606	+40,5 %	58 dní	94
Rokycany	61 359	+2,6 %	68 dní	50
Domažlice	54 670	+43,2 %	87 dní	76
Tachov	50 669	+14,4 %	68 dní	121

Petr Makovský, výkonný ředitel realitního portálu Reality.iDNES.cz a zakladatel projektu Realiťák roku:
„Po období určité stagnace v roce 2023 vidíme návrat poptávky v celém Plzeňském kraji. Nejrychleji rostou lokality, kde byl v posledních letech cenový náskok nižší – například Plzeň-jih a Domažlicko. Lidé se vracejí k vlastnímu bydlení, ale hledají rozumný poměr mezi cenou a dostupností.“

Domy – prodej

Okres	Cena Kč/m²	YoY	Doba nabídky	Počet nabídek
Plzeň-město	71 250	+20,9 %	84 dní	262
Plzeň-sever	50 117	+16,3 %	91 dní	412
Rokycany	45 631	−1,8 %	126 dní	222
Plzeň-jih	42 162	+24,5 %	100 dní	303
Klatovy	33 255	+12,2 %	127 dní	322
Domažlice	30 460	+27,5 %	113 dní	203
Tachov	28 973	+9,2 %	130 dní	269

Ondřej Hon doplňuje:
„U rodinných domů vidíme největší růst tam, kde se stále staví a kde je územní potenciál – typicky Plzeň-jih a Plzeň-sever. Zároveň se prohlubuje rozdíl mezi starší zástavbou bez rekonstrukce a novými projekty s nižší energetickou náročností.“

Nájem bytů

Okres	Nájem Kč/m²/měs.	YoY	Doba obsazení	Počet nabídek
Plzeň-město	283	+2,2 %	22 dní	840
Plzeň-sever	258	+11,7 %	27 dní	153
Rokycany	241	+18,1 %	26 dní	66
Tachov	232	−2,1 %	31 dní	83
Klatovy	229	+9,6 %	23 dní	102
Plzeň-jih	223	+0,5 %	14 dní	81
Domažlice	188	−1,6 %	24 dní	52

Monika Lukášová:
„Nájemní trh v kraji se stabilizoval. Nabídky mizí rychle, hlavně v Plzni a na jejím jihovýchodním okraji. U menších dispozic 1+kk a 2+kk jsou nájmy prakticky na maximu toho, co trh dokáže absorbovat.“

Města a jejich dynamika

Plzeň: 86 541 Kč/m² (+16,1 %), 55 dní; nájmy 285 Kč/m² (+2,5 %), 23 dní.
Rokycany: 64 473 Kč/m² (+5,8 %), 79 dní.
Klatovy: 60 472 Kč/m² (+6,0 %), 53 dní.
Tachov: 54 164 Kč/m² (+16,1 %), 70 dní.
Nýřany: 72 772 Kč/m² (+36 %), 63 dní – nejrychleji rostoucí „brána“ Plzeň-severu.

Petr Makovský:
„Metropole a její zázemí fungují v souhře. Byty v Plzni jsou referenční hodnotou pro okolní města – jakmile roste Plzeň, následně stoupají Nýřany, Přeštice nebo Rokycany.“

Trendy 2024–2025

Návrat poptávky po vlastním bydlení: Hypotéky jsou dostupnější, zájem o nákup vlastního bytu i domu roste ve všech okresech.
Suburbánní efekt: Plzeň-jih, Plzeň-sever a Rokycany profitují z dojezdové vzdálenosti a nové infrastruktury.
Nájmy na vrcholu: Růst se zpomaluje, ale rychlost pronájmů zůstává rekordní.
Rekreace a Šumava: Na Klatovsku a Sušicku drží rekreační trh prémiové ceny a stabilní zájem.
Dostupnost vs. investiční výnos: Tachovsko a okraje Plzně jsou prostorem pro investory s nižším vstupním kapitálem.

Ondřej Hon:
„Je zajímavé sledovat, že zatímco v některých krajích se v roce 2025 trh teprve zvedá, v Plzni už jsme v další fázi cyklu – aktivní poptávka a rychlý obrat ukazují, že se region vrátil k růstu mnohem rychleji.“

Na co si dát pozor při prodeji a nákupu

Byty v Plzni: homestaging a profesionální prezentace zkracují prodej o desítky dní. Rozdíl mezi bytem „k nastěhování“ a před rekonstrukcí je běžně 10–15 %.
Domy v okresech: kupující pečlivě posuzují energetickou efektivitu a celkové náklady.
Pozemky: na Rokycansku a Plzeň-jihu důkladně ověřit územní plány a možnost napojení.
Investice: v Tachově a menších městech poptávka stoupá, ale nutná je detailní analýza nájemní výnosnosti.

Závěr

Plzeňský kraj v roce 2025 potvrzuje svou pozici jako region s největší vnitřní dynamikou v západní části Česka. Cenová hladina bytů i domů se za posledních deset let prakticky zdvojnásobila, a přesto zůstává v porovnání s Prahou nebo Středočeským krajem stále přijatelná. Metropole Plzeň představuje motor celého regionu – koncentruje pracovní příležitosti, univerzitní zázemí i kulturní život – a svou atraktivitou ovlivňuje ceny i poptávku ve všech přilehlých okresech.

Rozvoj dopravní infrastruktury, zejména dálnice D5, modernizace železničních tratí a posilování městské dopravy, zásadně mění mapu bydlení. Okolí Plzně se stává přirozeným zázemím pro ty, kdo hledají klidnější prostředí a současně dostupnost služeb a práce. Obce jako Štěnovice, Losiná, Nýřany nebo Přeštice se proměňují v plnohodnotné rezidenční zóny, kde ceny nových domů už téměř kopírují městské úrovně. Tento posun je zároveň výzvou pro urbanisty i samosprávy, které musí reagovat na potřebu škol, služeb a dopravního napojení.

Na druhém konci spektra stojí Tachovsko, které stále nabízí nejnižší vstupní ceny v kraji. Zájem o tento okres roste hlavně mezi investory a mladými rodinami, které hledají kompromis mezi cenou a rozumnou dojezdovou vzdáleností. Investiční výnosy z nájmů zde dosahují zajímavých hodnot, zvlášť u menších bytů nebo rekonstrukcí domů z 80. a 90. let. Oproti tomu Klatovsko a Domažlicko si zachovávají dvojí charakter – rezidenční i rekreační. Kombinace šumavské krajiny, turistické infrastruktury a blízkosti Německa z nich dělá stabilní trh, který méně kolísá a přitahuje klientelu s dlouhodobým horizontem.

Z pohledu prodávajících se Plzeňský kraj stal prostředím, kde kvalitní příprava prodeje rozhoduje víc než kdy dřív. Rozdíl mezi bytem profesionálně prezentovaným a běžně inzerovaným činí často několik set tisíc korun a může zkrátit dobu prodeje i o dva měsíce. Úspěšní makléři proto pracují s vizualizacemi, homestagingem, přesným cílením inzerce a znalostí lokálních dat. Projekt Realiťák roku dlouhodobě ukazuje, že právě v Plzni a jejím okolí vzniká silná skupina odborníků, kteří patří k nejlépe hodnoceným v celé republice.

Petr Makovský, výkonný ředitel Reality.iDNES.cz:
„Plzeňský region je z hlediska realitní vyspělosti už několik let v čele. Makléři tu dokážou spojit zkušenost velkoměsta s osobním přístupem typickým pro menší trhy. A to je přesně kombinace, kterou dnes klienti hledají.“

Kupující si naopak více než dříve uvědomují, že rychlost a kvalita rozhodnutí hraje klíčovou roli. U dobře oceněných bytů či domů mizí prostor pro vyjednávání a transakce se uzavírají v horizontu několika týdnů. V případě Plzně a Rokycan často rozhoduje i připravenost financování – zájemci s předem schváleným úvěrem mají výraznou výhodu. Na druhé straně se objevuje i více analyticky uvažujících investorů, kteří sledují dlouhodobé trendy, vývoj nájmů a demografii jednotlivých okresů. Ti si uvědomují, že i přes růst cen zůstává kraj z investičního hlediska bezpečný a stabilní.

Ondřej Hon, odborník na cenové mapy Cemap.cz:
„Plzeňský trh má zdravou strukturu. Po letech, kdy dominovala nová výstavba, se znovu otevírá prostor pro starší byty a domy, které si po rekonstrukci nacházejí své kupce. Ceny rostou, ale trh je vyrovnaný a přirozeně reaguje na ekonomické změny.“

Z dlouhodobého hlediska se Plzeňský kraj stává laboratoří českého realitního vývoje. Je dostatečně silný, aby odolal krátkodobým výkyvům, a zároveň dostatečně různorodý, aby odhalil regionální odlišnosti. V Plzni se formuje městský trh podobný větším evropským městům – s důrazem na dostupnost služeb, kvalitu života a investiční jistotu. V menších městech a okresech se naopak upevňuje role individuálního přístupu a rodinného bydlení.

Monika Lukášová uzavírá:
„Plzeňský kraj je z hlediska realitního vývoje mimořádně inspirativní. Ukazuje, že růst nemusí být chaotický, když se opírá o kvalitní práci makléřů, vzdělávání a poctivý servis vůči klientům. A právě to je směr, kterým se celý český realitní trh musí ubírat.“

Doporučení projektu Realiťák roku

Projekt Realiťák roku pomáhá veřejnosti zorientovat se na realitním trhu a vybrat si prověřeného makléře, který zná aktuální situaci, lokální specifika i právní náležitosti pronájmů.

Chcete pronajmout byt v Praze rychle, bezpečně a za férovou cenu?
Nebo naopak hledáte nájemní bydlení a potřebujete poradit?

Obraťte se na zkušené makléře zapojené do projektu Realiťák roku.
Pomohou vám vyhnout se zbytečným chybám, ušetřit čas a peníze.

Kontaktovat můžete ředitelku projektu:
Monika Lukášová – realitní makléřka a ředitelka projektu Realiťák roku
monika.lukasova@realitakroku.cz

Grafy a data jsou ověřené exkluzivní data projektu Realiťák roku ve spolupráci CEMAP - cenové mapy a portálu Reality.iDNES.cz spolu s Ministerstvem pro místní rozvoj

-------------------------------------------.

Vybrané předchozí díly a další zajímavosti najdete zde:

Nájmy zrychlily, ne zlevnily: 308 Kč/m² v říjnu 2025 a byty mizí za 23 dní

Jak se z 28 tisíc stalo 92 tisíc za metr: 10 let českého bytového trhu (2016–10/2025)

Pardubický kraj 09/2025: byty +20 % YoY, domy +20 % YoY, nájmy +12,7 % YoY. Okresní města dohánějí Pardubice, ale trh je velmi nerovnoměrný

Jihomoravský kraj 09/2025: byty i domy ve výrazném růstu, nájemní trh rekordně rychlý

Garáže jako nový realitní „poklad“? Ceny za rok +27 %, nabídka jen 1 795 kusů. Kde dává smysl hledat výnos

Kraj Vysočina: byty 64 009 Kč/m², domy +22,7 % za tři roky. Nájemní trh je rychlý a stabilní

Královéhradecký kraj: byty nad 75 tis./m², domy +35 % za tři roky. Nájemní trh je bleskurychlý

Kdo si dnes pronajme byt? Nájmy rostou mírně, trh je extrémně rychlý. Česko +7,24 % meziročně, inzerce jen 22 dní

Byty na prodej výrazně zrychlily a zdražily: Česko +17,8 % meziročně, inzerce spadla na 62 dní