24.11.2025 0:09

Prodej rodinných domů v Česku prudce zdražil. Za rok +15 %, za deset let víc než trojnásobek. A přesto se dnes dům prodá dvakrát rychleji než loni.

Říjnová data z roku 2025 ukazují, že segment „Prodej domy“ se po několika letech pomalejšího tempa znovu urychlil. Celorepubliková nabídková cena rodinných domů se v říjnu 2025 dostala na 49 270 Kč/m², zatímco v říjnu 2024 to bylo 42 814 Kč/m². To je meziročně +15,1 % – rychlejší růst než u bytů. Zároveň ale dramaticky spadla doba inzerce: z 211 dnů (10/2024) na pouhých 100 dnů (10/2025). Nabídka domů se přitom nesmrskla – v říjnu 2025 bylo v ČR aktivních 29 891 domů na prodej. Trh s domy tedy zrychlil, zdražil a dál se „čistí“.

1. Co říkají celostátní data

Ze záznamu „Česká republika – Prodej domy – 2025-10“:

Cena za m²: 49 270 Kč/m²
Doba nabízení: 100 dní
Počet nabídek: 29 891
Meziroční srovnání (10/2024 → 10/2025):
- cena: 42 814 → 49 270 Kč/m² (+15,1 %)
- doba inzerce: 211 → 100 dní (tedy zhruba o polovinu kratší)
- počet nabídek: 30 624 → 29 891 (prakticky stabilní objem)

To je hodně netypická kombinace: víc se prodává, rychleji se prodává a je to dražší. U domů to většinou bývá tak, že při růstu cen se prodlužuje inzerce – tady se stalo přesně opačné chování.

Když se podíváme hlouběji do řady, tak v lednu 2016 stál dům v celorepublikovém průměru 15 490 Kč/m². Za necelých deset let jsme na 49 270 Kč/m², tedy více než trojnásobek. Rychlejší skoky byly v covidových letech, ale rok 2025 přináší nový impuls – a to v době, kdy už část domácností naráží na limity hypoték.

Monika Lukášová, realitní makléřka a ředitelka projektu Realiťák roku:
„Je vidět, že rodinné domy se v roce 2025 staly znovu velmi žádaným zbožím. Lidé se už nesnaží tolik vyčkávat na slevu – když dům splňuje lokalitu, stav a velikost, reagují rychle. Proto spadla doba inzerce ze zhruba sedmi měsíců na přibližně tři. A přesto ceny rostou o patnáct procent.“

Tomáš Štěpnička, ředitel pobočkové sítě M&M reality: „Naše zkušenost potvrzuje, že správně naceněný dům se dnes prodá rychle, i když celorepublikové průměry rostou o patnáct procent.

2. Kde domy zdražily nejvíc: sever, Morava a „pražská zóna“

Když se podíváme na krajské záznamy pro říjen 2025 (TYP = Prodej domy), vyjde jasný žebříček:

Nejdražší kraje (10/2025):

Hlavní město Praha – 111 299 Kč/m², 95 dní, 1 356 nabídek
Středočeský kraj – 67 735 Kč/m², 98 dní, 6 939 nabídek
Jihomoravský kraj – 53 791 Kč/m², 99 dní, 3 120 nabídek
Jihočeský / Královéhradecký / Pardubický – všechny kolem 44 300–44 400 Kč/m²

„Střed“ republiky (Plzeň, Liberec, Karlovarsko) se pohybuje v pásmu 42–43 tis. Kč/m².

Nejnižší ceny jsou tradičně v průmyslovějších a periferních regionech:

Olomoucký kraj – 32 879 Kč/m²
Ústecký kraj – 34 710 Kč/m²
Vysočina – 35 095 Kč/m²
Moravskoslezský kraj – 37 493 Kč/m²

Jenže – a to je důležité pro tvůj výstup pro web – nejrychleji meziročně rostly právě ty levnější kraje. Meziroční růst (10/2025 vs 10/2024):

Ústecký kraj: z 27 341 → 34 710 Kč/m² = +27 %
Zlínský kraj: z 29 820 → 37 546 Kč/m² = +25,9 %
Moravskoslezský kraj: z 31 087 → 37 493 Kč/m² = +20,6 %
Jihomoravský kraj: z 44 679 → 53 791 Kč/m² = +20,4 %
Pardubický kraj: z 37 064 → 44 300 Kč/m² = +19,5 %
Liberecký kraj: z 35 896 → 42 779 Kč/m² = +19,2 %

Tedy: čím byl kraj levnější, tím rychleji letos dohání. Praha dál roste (111 tis. vs 98,6 tis. loni, +12,8 %), ale už nemá takové tempo jako sever a východ.

Petr Makovský, výkonný ředitel realitního portálu Reality.iDNES.cz a zakladatel projektu Realiťák roku:
„Tohle je hezký příklad toho, jak se český trh vyrovnává. Není to tak, že by lidé hromadně kupovali druhé domy v Praze. Naopak – poptávka se šíří do dostupnějších regionů. V Ústeckém, v Moravskoslezském, ve Zlínském kraji vidíme dvacetiprocentní růsty cen u domů. A to jsou přesně regiony, kde ještě před pár lety lidé počítali spíš se stagnací.“

3. Proč domy tak zrychlily, když jsou dražší?

Tady je potřeba novinářce / veřejnosti říct 3 konkrétní důvody z dat a z praxe:

Posun poptávky z bytů na domy. V roce 2025 už část kupujících nechce „další byt za 90 tis./m²“, ale raději dům za 40–50 tis./m² někde v dostupné vzdálenosti. To je mimochodem vidět na Středočeském kraji: 6 939 aktivních domů, cena 67 735 Kč/m², inzerce pod 100 dní – to je opravdu silný trh.
Výstavba je pomalá a drahá. Lidé si pořád dělají propočet „koupit hotový dům vs. stavět“ – a zjišťují, že koupit hotový dům v dobrém stavu je v roce 2025 rychlejší a někdy i levnější varianta než stavět od nuly. Tím pádem jsou ochotni akceptovat vyšší m².
Na venkov a do krajů přišla silnější kupní síla. Část domácností má příjem z Prahy/Brna, ale bydlí v Ústeckém, Moravskoslezském nebo Pardubickém kraji. V takové situaci se místní trh rychle „přecení“.

Ondřej Hon, majitel společnosti CEMAP- cenové mapy a člen poroty Realiťák roku:
„U domů je krásně vidět efekt dostupnosti. Jakmile se v regionu objeví víc kupujících, kteří mají ‘pražskou’ nebo ‘brněnskou’ kupní sílu, lokální ceny domů to ucítí skoro okamžitě. A přesně to se stalo v Ústeckém nebo Zlínském kraji v roce 2025.“

4. Doba inzerce: z 211 na 100 dní. To je pro makléře signál.

U domů se často říká: „Dům se prodává půl roku.“ V říjnu 2024 to u celorepublikového průměru skutečně tak bylo – 211 dní. V říjnu 2025 jsme ale na 100 dnech. To je o 111 dní méně. A přitom máme skoro 30 tisíc aktivních domů.

Co z toho plyne:

trh domů uznal nové ceny,
prodávající už tolik neexperimentují s přestřelenými částkami,
kupující se nezdržují – vědí, že dům „jako tento“ v daném okrese/obci nemusí být za měsíc znovu.

Tohle je mimochodem i dobrý argument do tvých článků pro veřejnost: „Nebojte se dnes dát dům na trh. Doba inzerce klesla o polovinu, kupující jsou aktivní.“

5. Co z toho napsat „na závěr“

Česko je dnes dvourychlostní u domů: Praha–Střední Čechy–Jihomoravský jsou nejdražší, ale nejrychlejší růst teď mají severní a východní kraje (Ústecký, Moravskoslezský, Zlínský).
Národní průměr 49 270 Kč/m² v říjnu 2025 znamená, že dům už rozhodně není „levnější varianta“ proti bytu – je to jen jiný produkt.
Pokles doby inzerce na 100 dní je zatím nejdůležitější údaj z října – ukazuje, že se trh domů rozhýbal víc než v roce 2024.

Závěr

Segment rodinných domů byl poslední tři roky nejzáludnější částí trhu. Nabídek bylo hodně, ale byly rozstřílené po celé republice, kvalita byla velmi nerovnoměrná a kupující si vybírali dlouho – přesně proto jsme v říjnu 2024 viděli 200+ dnů inzerce. Říjen 2025 ale ukázal obrat: pořád máme skoro 30 tisíc domů v nabídce, ale doba inzerce spadla na 100 dní a cena vyskočila o 15 %. To se nestane, když trh „náhodou“ trochu ožije – to se stane, když se změní chování kupujících. A to se přesně stalo.

Kupující si uvědomili tři věci. Zaprvé: pozemky ani výstavba nezlevnily. Kdo chtěl levně stavět, měl to udělat v letech 2019–2021. Zadruhé: ředění trhu směrem do krajů otevřelo šanci koupit dům za ještě „středočeskou“ nebo „brněnskou“ mzdu – a toho lidé ve 2025 využili. Proto vidíme dvacetiprocentní růsty v Ústeckém, Moravskoslezském nebo Zlínském kraji. A zatřetí: dům se dá dnes prodat rychle, když se správně nacení. Ten propad ze 211 na 100 dní je pro nás možná ještě důležitější než samotný růst na 49 270 Kč/m². Znamená to, že trh je likvidní – že to nejsou „mrtvé“ inzeráty.

Tím se vracíme k tomu, co dlouhodobě říká jak Petr Makovský, tak Ondřej Hon: český trh s bydlením se nevyvíjí tak, že by Praha diktovala a zbytek čekal. Naopak – dražší Praha a Brno posílají kupující do okolních a levnějších krajů a tam to zvedá ceny. U domů je to vidět ještě víc než u bytů, protože dům se v Praze a Brně prostě nedá koupit „levně“, zatímco v Ústeckém nebo Olomouckém ještě ano. Proto jsme v říjnu 2025 viděli tak velký růst u dříve levných krajů. A je to i jasný vzkaz pro developery a obce: jestli má mít trh v dalších letech kam růst, bude to mimo Prahu a bude to v rodinném bydlení. Vysoký počet nabídek (kolem 30 tisíc) ukazuje, že lidé jsou připraveni domy prodávat, a rychlejší obrat ukazuje, že jsou připraveni i kupovat. Z pohledu Realiťáka je tohle ideální stav: trh je drahý, ale zároveň se hýbe. A to je přesně období, kdy má smysl psát krajské analýzy, porovnávat okresní města a hlavně ukazovat veřejnosti, že „dům se dnes opravdu prodá“ – jen ho nesmí nacenit jako vilu v Praze 6.

Doporučení projektu Realiťák roku

Projekt Realiťák roku pomáhá veřejnosti zorientovat se na realitním trhu a vybrat si prověřeného makléře, který zná aktuální situaci, lokální specifika i právní náležitosti pronájmů.

Chcete pronajmout byt v Praze rychle, bezpečně a za férovou cenu?
Nebo naopak hledáte nájemní bydlení a potřebujete poradit?

Obraťte se na zkušené makléře zapojené do projektu Realiťák roku.
Pomohou vám vyhnout se zbytečným chybám, ušetřit čas a peníze.

Kontaktovat můžete ředitelku projektu:
Monika Lukášová – realitní makléřka a ředitelka projektu Realiťák roku
monika.lukasova@realitakroku.cz

Grafy a data jsou ověřené exkluzivní data projektu Realiťák roku ve spolupráci CEMAP - cenové mapy a portálu Reality.iDNES.cz spolu s Ministerstvem pro místní rozvoj

-------------------------------------------.

Vybrané předchozí díly a další zajímavosti najdete zde:

Plzeňský kraj 2016–2025: Silná metropole, rostoucí suburbia a výrazné rozdíly mezi okresy

Nájmy zrychlily, ne zlevnily: 308 Kč/m² v říjnu 2025 a byty mizí za 23 dní

Jak se z 28 tisíc stalo 92 tisíc za metr: 10 let českého bytového trhu (2016–10/2025)

Pardubický kraj 09/2025: byty +20 % YoY, domy +20 % YoY, nájmy +12,7 % YoY. Okresní města dohánějí Pardubice, ale trh je velmi nerovnoměrný

Jihomoravský kraj 09/2025: byty i domy ve výrazném růstu, nájemní trh rekordně rychlý

Garáže jako nový realitní „poklad“? Ceny za rok +27 %, nabídka jen 1 795 kusů. Kde dává smysl hledat výnos

Kraj Vysočina: byty 64 009 Kč/m², domy +22,7 % za tři roky. Nájemní trh je rychlý a stabilní

Královéhradecký kraj: byty nad 75 tis./m², domy +35 % za tři roky. Nájemní trh je bleskurychlý

Kdo si dnes pronajme byt? Nájmy rostou mírně, trh je extrémně rychlý. Česko +7,24 % meziročně, inzerce jen 22 dní