1.12.2025 4:21

Malé segmenty, velké zisky: garáže a rekreační objekty 2016–2025

Když se v roce 2025 mluví o zdražování nemovitostí, většina lidí vidí byty a rodinné domy. Jenže dva „malé“ segmenty – garáže a chaty/chalupy – předvedly mezi lety 2016 a 2025 možná ještě spektakulárnější růst. Zatímco v lednu 2016 se garáže v celorepublikovém průměru nabízely za 6 985 Kč/m², v říjnu 2025 už je to 31 414 Kč/m². U rekreačních objektů je ten skok ještě výraznější: z 11 367 Kč/m² v 1/2016 na 43 137 Kč/m² v 10/2025. Oba segmenty tak za necelých deset let téměř ztrojnásobily až zčtyřnásobily cenu – a to navzdory tomu, že počet nabídek se spíš držel nebo u garáží dokonce rostl. Jinými slovy: i malé, nenápadné a dříve „doprovodné“ nemovitosti začali Češi vnímat jako plnohodnotné investiční zboží.

1. Garáže: z 7 tisíc na 31 tisíc za m²

Začněme garážemi, protože u nich je ten příběh úplně „učebnicový“.

Klíčové hodnoty z datasetu (ČR, Garáž prodej):

01/2016: 6 985 Kč/m², 950 nabídek
01/2018: 8 608 Kč/m², 798 nabídek
01/2020: 13 842 Kč/m², 635 nabídek
01/2022: 22 692 Kč/m², 574 nabídek
01/2024: 24 406 Kč/m², 1 841 nabídek
10/2024: 25 766 Kč/m², 2 020 nabídek
10/2025: 31 414 Kč/m², 1 901 nabídek

Za celé období 2016–2025 tedy vidíme:

cena: +24 429 Kč/m² (6 985 → 31 414)
relativně: zhruba +350 % za 9 let
nabídka: z 950 na 1 9xx → víc než dvojnásobek počtu inzerovaných garáží

To je na realitní trh dost neobvyklá kombinace: víc nabídek, ale ještě rychlejší růst ceny. To znamená, že poptávka po garážích je strukturální – není to jen jednorázový covidový výstřel.

Co to táhlo nahoru?

Parkování se stalo reálným problémem. Ve velkých městech a okolí (Praha, Brno, Plzeň, Ostrava) se z garáže stává spotřební zboží – něco, co prostě potřebuješ, abys mohl fungovat. To dramaticky zvyšuje ochotu platit.
Garáž jako miniinvestice. Koupit garáž za 250–500 tisíc je psychologicky i finančně úplně jinde než koupit byt za 5–7 milionů. Proto část lidí, která nemá na bytovou investici, šla do garáží.
Nájem garáže často dává vyšší procentuální výnos než nájem bytu. Tohle média moc neřeší, ale lidi v terénu to vidí: když koupíš garáž za 450 tisíc a pronajmeš ji za 2 500–3 000 Kč, jsi procentuálně výš než u bytu. A bez nájemníků, co neplatí.
Po roce 2023 se nabídka sice zvedla (1 8–2 0 tis. garáží v systému), ale poptávka to „pobrala“. Proto mohly ceny v 2025 ještě jednou vyskočit přes 30 tis. Kč/m².

Petr Makovský, výkonný ředitel realitního portálu Reality.iDNES.cz a zakladatel projektu Realiťák roku:
„Garáže jsou přesně ten segment, který lidé dlouho přehlíželi, ale přitom se v něm dělají velmi rozumné výnosy. A jakmile se do dat dostaly počty nabídek kolem dvou tisíc, ukázalo se, že to není náhodný trh – je to stabilní, opakovaně obchodovatelný produkt.“

2. Chata / Chalupa: covid to nakopl, ale růst pokračoval

Rekreační objekty mají trochu jiný tvar křivky než garáže. Tam je vidět jasný covidový skok 2020–2022.

Klíčové hodnoty z datasetu (ČR, Chata Chalupa prodej):

01/2016: 11 367 Kč/m², 5 166 nabídek
01/2018: 13 989 Kč/m², 4 319 nabídek
01/2020: 18 197 Kč/m², 3 008 nabídek
01/2021: 24 941 Kč/m², 1 825 nabídek
01/2022: 32 666 Kč/m², 2 052 nabídek
01/2024: 35 810 Kč/m², 3 305 nabídek
06/2025: 41 838 Kč/m², 5 764 nabídek
10/2025: 43 137 Kč/m², 5 286 nabídek

Tady je krásně vidět:

2016–2019 = pozvolný růst, pořád hodně nabídek (4–5 tis.)
2020–2021 = dramatický skok (18 → 25 tis.), zároveň nejméně nabídek (jen 1,8–2,0 tis.)
2024–2025 = stabilní růst k 43 tis. a návrat vyšší nabídky (5,3–5,7 tis. objektů v systému)

Tohle se dá vysvětlit i lidsky: v covidových letech se rekreační bydlení stalo „útočištěm“ a lidi vykoupili to lepší. Nabídka proto spadla na minimum a cena vyletěla. V letech 2023–2025 se naopak hodně chat a chalup vrátilo na trh – dědictví, rozvody, lidé zjistili, že dvě nemovitosti už neutáhnou, nebo se prostě chalupa používá dvakrát do roka. A i když se nabídka vrátila na úroveň 5 tisíc a výš, cena neklesla. Naopak, z 35,8 tis. (1/2024) jsme se posunuli na 43,1 tis. (10/2025). Tedy: český trh to „zažil“, zalíbil se mu a ceny si udržel.

Monika Lukášová, realitní makléřka a ředitelka projektu Realiťák roku:
„U chat a chalup se ukázalo, že to není jen módní vlna. Ti, kdo si rekreační bydlení pořídili v letech 2020–2022, většinou nelitují, a ti, kdo to nestihli, to zkouší teď – jen za vyšší cenu. A leckdy i v horší lokalitě. Ale pořád je to něco, co Češi chtějí vlastnit.“

3. Společné rysy obou segmentů

Tohle je dobré dát do článku jako samostatný mezititulek, protože právě to ukazuje, proč má smysl o „malých“ segmentech psát:

Oba segmenty rostly i tehdy, když bytový trh stál.
Zatímco byty v některých měsících 2023 skoro nerostly, garáže a rekreační objekty si své tempo držely.
U obou vidíme, že cena roste i při vyšší nabídce.
U garáží: 950 (2016) → 1 9xx (2025) a cena stejně na 31 tis.
U chat: 1,8–2,0 tis. (2021) → 5,2–5,7 tis. (2025) a cena stejně na 43 tis.
Oba jsou dobře „investičně vyprávětelné“.
– garáž: nízký vstup, jasná poptávka, nízké provozní náklady
– chata: vlastní rekreace + možnost krátkodobého pronájmu, vyšší emocionální hodnota
Oba segmenty byly citlivé na covid – ale každý jinak.
– chaty vyletěly nahoru kvůli „chci ven z města“
– garáže spíš proto, že auto začalo být během covidu rodinná jistota → potřeba parkovacího místa

Ondřej Hon, majitel společnosti CEMAP- cenové mapy a člen poroty Realiťák roku:
„U garáží a chat vidíme, že když se lidí zeptáte, proč do toho šli, říkají: ‘protože jsem na to měl a dává to smysl’. U bytu je to často ‘protože musím’. Tyhle dva segmenty jsou víc pozitivní nákup.“

4. Co z toho plyne pro rok 2026

Pokud se bude dál zrychlovat trh s byty a domy (což říjnová čísla naznačují), malé segmenty se svezou s ním. Ne na úrovni +25 % ročně, ale na úrovni udržení hodnoty.
Garáže mají ještě prostor růst v krajských městech, kde se teprve chystají parkovací zóny a rezidenční modré zóny.
Rekreační objekty budou víc rozdělené: top lokality (Jižní Čechy, Šumava, Krkonoše, Orlické) cenu udrží, horší lokality budou muset zlevňovat nebo se smířit s delší inzercí.
Pro makléře je to ideální materiál na „doplňkový prodej“ – klient prodává byt? zeptejte se ho na garáž. Klient nechce koupit byt za 7 mil.? ukažte mu chatu za 2–3 mil.

Petr Makovský – shrnutí:
„Data od roku 2016 do 2025 nám říkají jednu zásadní věc: i segmenty, které se na trhu vždycky braly jako vedlejší, dnes mají vlastní cenotvorbu a vlastní cílovou skupinu. A proto se o nich musí psát stejně seriózně jako o bytech.“

Tomáš Štěpnička, ředitel pobočkové sítě M&M reality: „I s omezeným rozpočtem mohou kupující garáže nebo rekreační objekty využít jako bezpečný a likvidní způsob investice.“

Závěr

Trh s „malými“ nemovitostmi v Česku – tedy s garážemi a s rekreačními objekty – nám v letech 2016–2025 ukázal jednu nesmírně důležitou věc: že česká poptávka po nemovitostech není založená jen na základní bytové potřebě („mít kde bydlet“), ale i na potřebě vlastnit něco hmatatelného, uchovat hodnotu a mít z toho reálný užitek. U bytů a domů to bereme jako samozřejmost, ale to, že se úplně stejný princip přenesl i do garáží a chat, je pro realitní trh docela velký signál. Ukazuje to, že se české domácnosti naučily investovat „po svém“ – ne nutně do fondů nebo akcií, ale do něčeho, co znají, vidí a co v nejhorším prodají. Proto se mohlo stát, že garáže z 6–7 tisíc Kč/m² vyskočily během devíti let na 31 tisíc Kč/m² a že chaty z 11 tisíc šly na 43 tisíc Kč/m², přestože mezitím přišly dva roky vyšších hypoték, covid, inflace a velké cenové výkyvy u bytů.

Ještě zajímavější je, že oba segmenty ustály návrat vyšší nabídky. To je v datech hrozně hezké: u chat vidíme covidový propad počtu nabídek (protože lidi si je chtěli nechat) a následně jejich postupný návrat v letech 2024–2025 – ale ceny dolů nešly. U garáží je to skoro opačně – nabídka se dlouhodobě zvětšovala, protože jejich vlastníci pochopili, že „tohle se teď dobře prodá“, a přesto šly ceny nahoru. To se nedá vysvětlit jinak než tím, že poptávka je strukturální, ne jednorázová. Lidé prostě chtějí mít kam parkovat nebo chtějí mít kam odjet. A když se v ekonomice nebo ve velkých městech něco přiostří – parkovací zóny, dražší energie, vyšší nájmy – tahle potřeba se nevytratí, naopak zesílí.

Další důležitá rovina: oba segmenty se ukázaly jako ideální vstupní brána pro lidi, kteří chtěli „do nemovitostí“, ale neměli na byt. Tuhle skupinu na trhu často nevidíme, protože se nezobrazuje ve statistikách hypoték – oni si prostě koupí garáž za hotové nebo chatu za relativně malé peníze a tím si splní svůj investiční cíl. A protože těchto domácností je hodně (často jde o lidi, kteří mají slušný příjem, ale ne milionové úspory), vytvořili ve statistikách tlak, který by se u tak malých segmentů vůbec nečekal. Právě proto se dnes o garážích musí psát stejně vážně jako o bytech: jsou to malé, ale mimořádně likvidní nemovitosti.

A úplně na konec: tenhle vývoj je pro realitní makléře i pro média vlastně dobrá zpráva. Ukazuje, že realitní trh má širší základnu než jen „bydlení“. Když se trh s byty na chvíli zadýchá, dá se psát o garážích. Když se lidé bojí kupovat byty, dá se psát o rekreačním bydlení. Když se šetří, prodávají se pořád chaty po babičce. Český trh je tím pádem odolnější, než se někdy v diskusích zdá. A když to přeložím do řeči Realiťáka roku: kdo v roce 2025 nedělá jen byty a domy, ale má v nabídce i garáže a rekreační objekty, má reálně větší šanci udržet si obrat, protože jde s tím, co lidé opravdu kupují – s menšími, dostupnými, ale hodnotově stabilními nemovitostmi.

Doporučení projektu Realiťák roku

Projekt Realiťák roku pomáhá veřejnosti zorientovat se na realitním trhu a vybrat si prověřeného makléře, který zná aktuální situaci, lokální specifika i právní náležitosti pronájmů.

Chcete pronajmout byt v Praze rychle, bezpečně a za férovou cenu?
Nebo naopak hledáte nájemní bydlení a potřebujete poradit?

Obraťte se na zkušené makléře zapojené do projektu Realiťák roku.
Pomohou vám vyhnout se zbytečným chybám, ušetřit čas a peníze.

Kontaktovat můžete ředitelku projektu:
Monika Lukášová – realitní makléřka a ředitelka projektu Realiťák roku
monika.lukasova@realitakroku.cz

Grafy a data jsou ověřené exkluzivní data projektu Realiťák roku ve spolupráci CEMAP - cenové mapy a portálu Reality.iDNES.cz spolu s Ministerstvem pro místní rozvoj

-------------------------------------------.

Vybrané předchozí díly a další zajímavosti najdete zde:

Olomoucký kraj 2016–2025: Stabilní region, rychlý růst a návrat důvěry kupujících

Prodej rodinných domů v Česku prudce zdražil. Za rok +15 %, za deset let víc než trojnásobek. A přesto se dnes dům prodá dvakrát rychleji než loni.

Plzeňský kraj 2016–2025: Silná metropole, rostoucí suburbia a výrazné rozdíly mezi okresy

Nájmy zrychlily, ne zlevnily: 308 Kč/m² v říjnu 2025 a byty mizí za 23 dní

Jak se z 28 tisíc stalo 92 tisíc za metr: 10 let českého bytového trhu (2016–10/2025)

Pardubický kraj 09/2025: byty +20 % YoY, domy +20 % YoY, nájmy +12,7 % YoY. Okresní města dohánějí Pardubice, ale trh je velmi nerovnoměrný

Jihomoravský kraj 09/2025: byty i domy ve výrazném růstu, nájemní trh rekordně rychlý

Garáže jako nový realitní „poklad“? Ceny za rok +27 %, nabídka jen 1 795 kusů. Kde dává smysl hledat výnos

Kraj Vysočina: byty 64 009 Kč/m², domy +22,7 % za tři roky. Nájemní trh je rychlý a stabilní