9.12.2025 7:11

Jak se za rok změnil trh s byty: metr zdražil o 15,8 %, ale byty mizí dvakrát rychleji

Za posledních dvanáct měsíců vyrostla průměrná cena prodávaných bytů v ČR z 80 859 Kč/m² (11/2024) na 93 628 Kč/m² (11/2025), tedy o 15,8 %. Doba nabízení se přitom propadla z 134 na 62 dní (–53,7 %), zatímco počet nabídek zůstal téměř stejný. Nejvýraznější růst cen zaznamenal Ústecký kraj (+25,9 %), ale i většina dalších regionů hlásí dvouciferné tempo růstu.

Rok rychlého zdražení a zrychlení prodejů

Při pohledu na samotnou Českou republiku je za poslední rok vidět kombinace tří silných trendů:

Cena za m² vzrostla z 80 859 Kč/m² v 11/2024 na 93 628 Kč/m² v 11/2025 – to je +15,8 % meziročně.
Doba nabízení se zkrátila ze 134 dní (11/2024) na 62 dní (11/2025), což je pokles o 53,7 %.
Počet nabídek se změnil jen mírně – z 28 083 bytů (11/2024) na 27 329 bytů (11/2025), tedy –2,7 %.

Když se podíváme čistě na posledních 12 kalendářních měsíců (12/2024–11/2025), trh má jasně rostoucí trajektorii:

Cena za m² šla z 82 546 Kč/m² (12/2024) na 93 628 Kč/m² (11/2025) – za jeden rok tak přidala zhruba 13,4 %.
Doba nabízení klesla ze 140 dní v 12/2024 postupně na 98 dní v 09/2025, 78 dní v 10/2025 a na konečných 62 dní v 11/2025.
Počet nabídek kolísal mezi 25–28 tisíci – minimum bylo 25 558 bytů v 02/2025, maximum 28 427 bytů v 10/2025.

„Data z posledního roku ukazují, že kupující se probudili, a to napříč Českou republikou. Ceny rostou dvouciferným tempem, ale přesto se byty prodávají výrazně rychleji než loni. Trh se po období stagnace znovu roztočil a aktivní jsou jak investoři, tak domácnosti řešící vlastní bydlení,“ komentuje situaci Monika Lukášová, realitní makléřka a ředitelka projektu Realiťák roku.

Krajské rozdíly: Praha vede cenou, Ústecký kraj růstem

Při pohledu na krajskou úroveň vidíme k 11/2025 velmi odlišnou úroveň cen, ale společný jmenovatel v podobě výrazného meziročního růstu.

Nejdražší kraje k 11/2025 podle ceny za m²:

Hlavní město Praha: 156 779 Kč/m², meziročně +10,8 % (z 141 496 Kč/m² v 11/2024).
Jihomoravský kraj: 112 555 Kč/m², +18,7 % (z 94 812 Kč/m²).
Středočeský kraj: 94 715 Kč/m², +15,2 % (z 82 247 Kč/m²).

Na opačné straně žebříčku jsou regiony s nejnižší cenovou hladinou:

Ústecký kraj: 41 746 Kč/m², i tak ale s nejrychlejším růstem +25,9 % (z 33 169 Kč/m²).
Karlovarský kraj: 56 492 Kč/m², +17,3 % (z 48 166 Kč/m²).
Moravskoslezský kraj: 58 241 Kč/m², +18,4 % (z 49 187 Kč/m²).

„Vidíme typický ‚doháněcí efekt‘ levnějších regionů. Ústecký, Karlovarský nebo Moravskoslezský kraj si drží nejnižší absolutní cenovou hladinu, ale právě tam je aktuálně růst nejrychlejší. Levnější byty přitahují jak investory, tak lidi, kteří už na Prahu nebo Brno jednoduše nedosáhnou,“ vysvětluje Petr Makovský, výkonný ředitel realitního portálu Reality.iDNES.cz a zakladatel projektu Realiťák roku.

Doba inzerce: z trojciferných čísel na dva měsíce

Velmi výrazný posun je vidět i na době nabízení. Všechny kraje hlásí mezi 11/2024 a 11/2025 pokles v řádu desítek procent:

Středočeský kraj: z 143 dní na 61 dní (–57,3 %).
Ústecký kraj: z 114 dní na 50 dní (–56,1 %).
Pardubický kraj: ze 131 dní na 59 dní (–55,0 %).
Jihomoravský kraj: ze 132 dní na 61 dní (–53,8 %).
Praha: ze 136 dní na 64 dní (–53,4 %).

Prakticky ve všech krajích tak platí, že byt, který se loni inzeroval čtyři až pět měsíců, dnes nachází kupce během dvou měsíců. To je velmi podstatná změna pro taktiku stanovování ceny i pro řízení očekávání klientů.

Nabídka bytů: někde mírný útlum, jinde naopak růst

Počet nabídek se mezi kraji vyvíjí rozdílně. Některé regiony mírně ztrácejí, jiné naopak přidávají:

Růst počtu nabídek (11/2025 vs. 11/2024):
- Jihomoravský kraj: z 2 803 na 3 088 nabídek (+10,2 %).
- Moravskoslezský kraj: z 1 823 na 1 985 nabídek (+8,9 %).
- Plzeňský kraj: z 1 262 na 1 363 nabídek (+8,0 %).
Pokles počtu nabídek:
- Ústecký kraj: z 2 372 na 1 949 nabídek (–17,9 %).
- Karlovarský kraj: z 1 552 na 1 289 nabídek (–16,9 %).
- Zlínský kraj: z 750 na 638 nabídek (–14,9 %).

Celkově tak platí, že trh zrychlil, ale struktura nabídky se liší – některé kraje zažívají souběh rychlého růstu cen a úbytku nabídek, což dále posiluje tlak na kupující.

„Kombinace rychlejšího prodeje, růstu cen a v některých regionech i poklesu nabídky je typickým signálem, že trh se překlápí více na stranu prodávajících. Pro kupující je to období, kdy se vyplatí velmi dobře sledovat konkrétní lokality v cenových mapách – rozdíly mezi městy a obvody jsou větší než dřív,“ doplňuje Ondřej Hon, majitel společnosti CEMAP- cenové mapy a člen poroty Realiťák roku.

Závěr: Co z posledního roku plyne pro prodávající, kupující a makléře

Posledních dvanáct měsíců jasně ukazuje, že éra „vyčkávání“ skončila. Trh s byty v celé ČR zrychlil a zároveň zdražil. Co to znamená v praxi?

1. Pro prodávající: silnější pozice, ale větší důraz na strategii

Prodávající jsou ve výrazně lepší výchozí pozici než před rokem:

Byt s dobře nastavenou cenou může být prodaný během jednoho až dvou měsíců, nikoli za čtyři až pět.
V řadě regionů ceny rostou dvouciferným tempem – například v Ústeckém, Karlovarském či Moravskoslezském kraji.
Pokud se podaří zvolit správnou strategii (nastavení ceny, načasování vstupu na trh, kvalitní prezentace), je šance dosáhnout rekordní ceny v dané lokalitě.

Na druhou stranu, rychlý trh umí trestat špatně nastavené nabídky. Nadhodnocené byty se mohou „spálit“ – po několika týdnech bez zájmu následuje série slev a výsledkem je často nižší konečná cena, než kdyby byla nabídka správně naceněná od začátku. Zkušený makléř sledující aktuální čísla za konkrétní kraj, okres i město je proto klíčový.

2. Pro kupující: méně času na rozhodování a větší potřeba přípravy

Kupující dnes nemají luxus dlouhého rozmýšlení:

Nabídky, které dávají smysl, mizí v řádu týdnů, ne měsíců.
Ceny rostou – odkládání nákupu o rok může znamenat o desítky tisíc na m² více. Na bytu o 70 m² je rozdíl mezi 80 000 a 93 000 Kč/m² v řádu stovek tisíc korun.

Pro kupující je zásadní mít předem:

vyřešené financování (předjednaná hypotéka),
jasně nastavený rozpočet,
přehled o cenách v konkrétních lokalitách (ne jen „celý kraj“),
a ideálně na své straně makléře, který dokáže rychle vyhodnotit, jestli je konkrétní byt dražší, levnější nebo přesně na trhu.

3. Pro makléře: práce s daty jako nutná výbava

Pro profesionálního makléře je dnešní trh datově náročný, ale zároveň nabízí velkou příležitost odlišit se:

Nestačí říct „trh roste“ – klienti chtějí vidět konkrétní čísla: 93 628 Kč/m² za ČR, 156 779 Kč/m² v Praze, 41 746 Kč/m² v Ústeckém kraji, meziroční změny o 10–26 %.
Je potřeba vysvětlit rozdíl mezi průměrnou cenou za kraj a reálnými cenami v konkrétním městě či městské části.
Makléř, který pracuje s ověřenými daty projektu Realiťák roku, portálu Reality.iDNES.cz a cenových map CEMAP, dokáže mnohem přesněji nastavit strategii prodejní ceny i očekávanou dobu prodeje.

Pro veřejnost z toho plyne jednoduché doporučení: při rozhodování o prodeji nebo koupi bytu se vyplatí nespoléhat na dojmy a staré články, ale pracovat s aktuálními čísly. Poslední rok byl na realitním trhu velmi dynamický a to, co platilo v roce 2023, už dnes jednoduše neplatí.

Projekt Realiťák roku bude tato data dál pravidelně vyhodnocovat – a ve spolupráci s nejlepšími makléři v jednotlivých krajích ukazovat, jak s nimi pracovat v každodenní praxi.

Doporučení projektu Realiťák roku

Projekt Realiťák roku pomáhá veřejnosti zorientovat se na realitním trhu a vybrat si prověřeného makléře, který zná aktuální situaci, lokální specifika i právní náležitosti pronájmů.

Chcete pronajmout byt v Praze rychle, bezpečně a za férovou cenu?
Nebo naopak hledáte nájemní bydlení a potřebujete poradit?

Obraťte se na zkušené makléře zapojené do projektu Realiťák roku.
Pomohou vám vyhnout se zbytečným chybám, ušetřit čas a peníze.

Kontaktovat můžete ředitelku projektu:
Monika Lukášová – realitní makléřka a ředitelka projektu Realiťák roku
monika.lukasova@realitakroku.cz

Grafy a data jsou ověřené exkluzivní data projektu Realiťák roku ve spolupráci CEMAP - cenové mapy a portálu Reality.iDNES.cz spolu s Ministerstvem pro místní rozvoj

-------------------------------------------.

Vybrané předchozí díly a další zajímavosti najdete zde:

Zlínský kraj 2016–2025: Domy prudce zdražily, ale prodávají se rychleji. Trh táhne Zlín a Vsetínsko

Malé segmenty, velké zisky: garáže a rekreační objekty 2016–2025

Olomoucký kraj 2016–2025: Stabilní region, rychlý růst a návrat důvěry kupujících

Prodej rodinných domů v Česku prudce zdražil. Za rok +15 %, za deset let víc než trojnásobek. A přesto se dnes dům prodá dvakrát rychleji než loni.

Plzeňský kraj 2016–2025: Silná metropole, rostoucí suburbia a výrazné rozdíly mezi okresy

Nájmy zrychlily, ne zlevnily: 308 Kč/m² v říjnu 2025 a byty mizí za 23 dní

Jak se z 28 tisíc stalo 92 tisíc za metr: 10 let českého bytového trhu (2016–10/2025)

Pardubický kraj 09/2025: byty +20 % YoY, domy +20 % YoY, nájmy +12,7 % YoY. Okresní města dohánějí Pardubice, ale trh je velmi nerovnoměrný

Jihomoravský kraj 09/2025: byty i domy ve výrazném růstu, nájemní trh rekordně rychlý