25.1.2026 7:29

Monika Lukášová,

Martin Kubík,

Monika Tyleová,

Michaela Pecharová

Pomáháme plnit sny o bydlení - Předkupní právo

Předkupní právo je detail, který mnoho lidí přehlíží – a právě proto umí zkomplikovat prodej i koupi nemovitosti. V praxi se nejčastěji řeší u staveb na cizím pozemku (typicky chat a chalup), ale „záludnosti“ se mohou objevit i u příjezdových cest nebo v citlivých lokalitách. V článku shrnujeme, kdy být obzvlášť opatrní, co si prověřit a jak se chránit, aby z běžného obchodu nevznikl dlouhý problém.

Předkupní právo: nenápadná „pojistka“, která může zkomplikovat prodej i koupi

Seriál „Pomáháme plnit sny o bydlení“ – projekt Realiťák roku pro veřejnost

Předkupní právo patří mezi témata, která lidé často podceňují. Často totiž vycházejí z pocitu, že „už se to neřeší“ – jenže realitní praxe ukazuje opak. V některých situacích je předkupní právo stále velmi živé a pokud se přehlédne, dokáže zbrzdit obchod, zkomplikovat financování a v krajním případě spustit spor i s odstupem času. Jak upozorňuje Monika Lukášová, právě u nemovitostí platí dvojnásob, že nestačí řešit jen cenu a stav, ale i právní souvislosti: „Důvěřuj, ale prověřuj“ je u realit pravidlo, které chrání obě strany.

V dalším dílu seriálu Pomáháme plnit sny o bydlení moderuje Monika Lukášová (ředitelka projektu Realiťák roku a úspěšná realitní makléřka) a společně s hosty – semifinalisty projektu Realiťák roku 2025 – rozebírá předkupní právo.

Hosty dílu jsou Martin Kubík (Reality 11 Jesenice), Monika Tyleová (M&M reality Slaný) a Michaela Pecharová (M&M reality Liberec)

„Spousta lidí si myslí, že už neexistuje.“ Jenže existuje – a bývá v těch nejběžnějších případech

Základní problém je jednoduchý: veřejnost má často dojem, že předkupní právo už dnes nehraje roli. Jenže to není pravda. Martin Kubík to shrnuje naprosto přesně:

„Spousta lidí si myslí, že předkupní právo už neexistuje…“

A dodává, že v realitách se s ním setkává opakovaně – jen se „neukáže“ vždy na první dobrou a často se objeví až ve chvíli, kdy se obchod začíná skládat dohromady.

Nejčastější scénář: stavba na cizím pozemku (chaty, chalupy, někdy i starší domy)

Nejtypičtější situace, kde předkupní právo vyplave na povrch, je kombinace: stavba stojí na pozemku, který patří někomu jinému. Nejčastěji jde o chaty a chalupy, ale může se to týkat i různých přístaveb, zahradních objektů nebo historicky složitých vlastnických vztahů.

Martin Kubík to popisuje jednoznačně:

„Nejčastější situace je, když je stavba na pozemku někoho jiného… typicky chaty a chalupy.“

A právě tady vzniká zásadní otázka: pokud vlastník pozemku má předkupní právo, je potřeba ho do transakce správně promítnout. Jinak se z „běžného“ prodeje může stát právní mina.

Co může hrozit, když se předkupní právo neřeší

V praxi se lidé nejvíc bojí jedné věci: „Když to přehlédnu, tak co se stane?“ Odpověď není příjemná, ale je důležité ji znát.

Pokud se předkupní právo neřeší správně, problém nemusí nastat hned. Může se stát, že převod projde a kupující se zapíše jako vlastník. Jenže pokud oprávněná osoba své právo uplatní (a má na to právní prostor), může to znamenat velmi nepříjemné důsledky – včetně situace, kdy se začne řešit převod za podmínek původní transakce. Výsledkem jsou spory, nejistota a někdy i velmi drahé řešení, které nikdo na začátku neplánoval.

Monika Lukášová proto zdůrazňuje, že u takových nemovitostí nestačí „rychle podepsat“ a doufat. Klíčové je prověřit souvislosti dopředu – protože právě prevence je v realitách nejlevnější.

Když je vlastníkem pozemku obec: postup, nabídka a dorovnání ceny

Specifickou kapitolou jsou případy, kdy je vlastníkem pozemku obec. Tady se často objevuje otázka ceny: obec může mít o uplatnění předkupního práva zájem, ale nabídne částku, se kterou prodávající nesouhlasí.

Důležité je pracovat systematicky, mít vše prokazatelné a postupovat korektně. Pokud prodávající získá vyšší nabídku od jiného zájemce, typicky se řeší princip, že oprávněná osoba dostane možnost podmínky dorovnat. Pokud nedorovná, obchod může pokračovat s jiným kupujícím. V praxi je ale zásadní nepodcenit formu, dokumentaci a lhůty – jinak se obchod zadrhne nebo napadne.

Pozor na „neviditelné“ souvislosti: chráněná území, rezervace a vyjádření úřadů

Další častý omyl je představa, že všechno důležité je „vidět“ v katastru. Ne vždy. Některé režimy a omezení se projeví až tehdy, když se ověřují související skutečnosti – například v chráněných územích, rezervacích nebo v režimech, kde do věci vstupuje příslušný úřad.

V praxi to znamená jediné: u nemovitostí v citlivých lokalitách nestačí základní kontrola. Je potřeba umět doplnit prověření o další kroky, aby kupující nekupoval „slepě“ a prodávající nevstupoval do obchodu s časovanou bombou.

Předkupní právo a cena: proč stavba na cizím pozemku bývá levnější

Předkupní právo (a obecně složitější pozemkové vztahy) se často promítá do ceny. Nemovitost může být výrazně levnější než srovnatelné objekty na vlastním pozemku – protože kupující nepřebírá jen nemovitost, ale i právní riziko a potenciální komplikace do budoucna.

To neznamená, že taková nemovitost je „špatná“. Znamená to, že musí být správně naceněná a hlavně správně vysvětlená – aby kupující věděl, co kupuje, a prodávající věděl, proč trh reaguje tak, jak reaguje.

Neřeší se jen pozemek pod stavbou. Velký problém bývá i příjezdová cesta

Vedle předkupního práva se v praxi velmi často řeší ještě jedna věc, která dokáže obchod zkomplikovat stejně silně: přístup k nemovitosti. Kupující se někdy soustředí na dům/chatu a pozemek, ale už neřeší, kudy se k nemovitosti právně a fakticky přijíždí.

Pokud příjezd vede přes cizí pozemky, přes spoluvlastnictví nebo bez jasně ošetřeného práva cesty, může se problém objevit:

při jednání s bankou (hypotéka),
při budoucím prodeji,
nebo při sousedských sporech.

A velmi nepříjemné je, že tyto komplikace často „vyplavou“ až ve chvíli, kdy je obchod rozjetý.

Jak se chránit: jednoduchý checklist pro prodávající i kupující

Monika Lukášová v praxi doporučuje jednoduchý přístup: u každé nemovitosti si položit několik kontrolních otázek. Čím složitější objekt (chaty, chalupy, okraje obcí, historické parcely), tím důsledněji.

Co prověřit:

Kdo vlastní stavbu a kdo pozemek (je to totéž, nebo ne?)
Je ve hře předkupní právo (a kdo je oprávněná osoba?)
Jak je právně řešen přístup (příjezd, věcné břemeno, spoluvlastnictví cesty)
Nejsou v lokalitě specifické režimy (chráněná území, rezervace, omezení)
Je transakce správně postavená smluvně i procesně (lhůty, souhlasy, vyjádření)

A hlavně: pokud si kupující nebo prodávající není jistý, je lepší zapojit odborníka. V praxi to bývá zkušený realitní makléř, který podobné případy řeší opakovaně, případně advokát, který dohlédne na právní stránku a bezpečný postup.

Závěr: předkupní právo není teorie. Je to praktická věc, která rozhoduje o bezpečí obchodu

Předkupní právo může vypadat jako okrajové téma, dokud se člověk nedostane do situace, kdy se ho reálně týká. A právě tehdy často rozhoduje rychlost a kvalita prověření. Jak shrnuje Martin Kubík, problém bývá v tom, že lidé o předkupním právu vůbec neví – a pak ho řeší pozdě.

„Spousta lidí si myslí, že předkupní právo už neexistuje…“

A Monika Lukášová k tomu přidává praktickou pointu z realitního světa: u nemovitostí se nevyplácí nic „předpokládat“. Vyplatí se prověřit. Protože správně ošetřený obchod je ten, u kterého se po podpisu smlouvy už nic nepřekvapivého neděje.

------------------------------------------------------------------------------------------

Detailní rozbor a klíčové myšlenky rozhovoru

Moderátorka Monika Lukášová představuje hosty – semifinalisty projektu Realiťák roku – a otevírá téma předkupního práva. Zdůrazňuje, že jde o oblast, která bývá často přehlížená, což je podle ní chyba, protože umí výrazně zkomplikovat obchod z pohledu prodávajícího i kupujícího.

Martin Kubík hned na začátku vysvětluje klíčový bod: předkupní právo stále existuje, i když si mnoho lidí myslí opak. Upřesňuje, že některé typy předkupního práva byly v minulosti omezeny nebo zrušeny (například u některých podílů na společných částech), ale v praxi se předkupní právo nejčastěji řeší u situací, kdy je stavba na cizím pozemku – typicky chaty a chalupy.

Hosté potvrzují, že se s tímto tématem setkávají velmi často. Padnou konkrétní příklady, kdy je vlastníkem pozemku soukromník, ale i situace, kdy se předkupní právo uplatňuje vůči státu (například když je nemovitost v chráněném území, na pozemcích státních institucí nebo v režimech, kde je potřeba jednat s příslušným úřadem).

Moderátorka rozvíjí modelový příběh: „Mám chatu na lesním pozemku a chci ji prodat.“ Zazní, že prodat to možné je – ale je potřeba zjistit, zda vlastník pozemku neuplatní předkupní právo. Důležité varování zazní v momentě, kdy se předkupní právo neřeší: převod může projít katastrem, ale v následujících letech může vlastník pozemku své právo uplatnit a nový vlastník může být nucen stavbu převést za cenu uvedenou v původní kupní smlouvě.

V debatě se řeší i situace, kdy je pozemek obecní: pokud obec nabídne cenu, která se prodávajícímu nelíbí, je zásadní pracovat s prokazatelnými dokumenty a postupem – a když prodávající získá vyšší nabídku, může obec dostat možnost ji dorovnat. Pokud ji nedorovná, může prodávající prodat jinému zájemci.

Další důležité téma je „skryté“ předkupní právo v některých územích – například v rezervacích a chráněných lokalitách, kde informace nemusí být jednoduše dohledatelná standardně v katastru. V takových případech je potřeba kontaktovat příslušné úřady a získat vyjádření, zda se předkupní právo uplatní.

Hosté se věnují i dopadům na cenu: u staveb na cizím pozemku může být cena výrazně nižší oproti nemovitostem na vlastním pozemku (běžně se mluví o rozdílu desítek procent), ale záleží na lokalitě a atraktivitě místa.

Z pohledu kupujících zazní, že klíčové je ověřit nejen vlastnictví stavby a pozemku, ale i příjezdovou cestu. V praxi se totiž často řeší, že přístup vede přes pozemky jiných vlastníků, někdy s mnoha spoluvlastníky, což může být extrémně složité. Zazní i zkušenost z praxe, kdy se problém s příjezdem projevil až při jednání s bankou a řešení trvalo dlouho.

Na závěr Monika Lukášová i hosté shrnují, že „důvěřuj, ale prověřuj“ u nemovitostí platí dvojnásob. Pokud kupující nebo prodávající nejde přes realitního makléře, měli by si minimálně najmout advokáta, který prověří dokumenty i souvislosti okolo nemovitosti. Současně zazní jasná doporučení obracet se na odborníky – ideálně na prověřené makléře z projektu Realiťák roku.

------------------------------------------

Další zajímavé články pro odbornou veřejnost:

Stromy na stavebním pozemku: překážka, nebo investice k nezaplacení?

Pronájem a změny v roce 2026: co se opravdu mění a jak se tomu má přizpůsobit nájemní smlouva

Pomáháme plnit sny o bydlení - Pronájem nemovitosti

Reklamace stavebně-technických vad po koupi nemovitosti: Jak postupovat, na co si dát pozor a jakou roli hraje realitní makléř

Pomáháme plnit sny o bydlení - Jak správně nastavit cenu nemovitosti

Plíseň po koupi domu: kdy jde o „běžnou kondenzaci“ a kdy o skrytou vadu – a jak postupovat, aby se daly uplatnit nároky

Termín přiznání k dani z nemovitých věcí se letos posouvá na 2. února 2026. Koho se týká a jak vše vyřídit bez chyb

Pomáháme plnit sny o bydlení - Provize realitního makléře: za co ve skutečnosti platíte?

Legalizace „černých staveb“ je náročná, ale často se vyplatí. Co musí pohlídat prodávající, kupující i realitní makléř

Darování družstevního bytu v rodině: co přesně darujete, co hlídá družstvo a na co si dát pozor