11.12.2025 15:43

Nájmy bytů v ČR za poslední rok: ceny rostou o 12,4 %, nabídka klesá a byty mizí za 26 dní. Nájemní bydlení se stává nejnapjatější částí trhu

Nájemnímu bydlení v České republice za posledních 12 měsíců dominuje silný růst cen, rychlé obsazování bytů a pokles nabídky. Mezi listopadem 2024 a listopadem 2025 vzrostla cena nájemného z 308 Kč/m² na 346 Kč/m² (+12,4 %), zatímco počet dostupných bytů klesl o 17 %. Doba pronájmu spadla z 41 na 26 dní, což je nejnižší hodnota od roku 2018.

Nájemní bydlení jako nejproblematičtější segment českého trhu s bydlením

Zatímco trh s prodeji bytů v roce 2024–2025 ožil díky obnově poptávky a stabilizaci hypoték, nájemní bydlení se stalo pro mnoho domácností největší výzvou. Nájemné je dlouhodobě nejpřímější formou bydlení, kterou lidé volí při nejistotě v úvěrování – a právě proto na něj výkyvy trhu dopadají jako první.

Poslední rok přinesl velmi jasný trend:

Nabídka ubývá, protože řada vlastníků prodává, pronajímá dlouhodobějším nájemníkům a také přestává obměňovat své investiční portfolio.
Poptávka roste, a to nejen od mladých lidí, ale i od rodin, které čekají na lepší podmínky hypoték.
Ceny rostou prakticky ve všech krajích, nejvíce v těch levnějších.
Trh se extrémně zrychlil – typický byt, který v roce 2023 hledal nájemníka 50–60 dní, se dnes pronajme za 2–4 týdny.

Data Reality.iDNES.cz, CEMAP - cenové mapy a projektu Realiťák roku tak potvrzují, že nájemní bydlení není jen doplňkem trhu — v roce 2025 se stává hlavním tahounem poptávky, a zároveň segmentem, ve kterém rozdíl mezi kvalitním a nekvalitním makléřem znamená pro klienta reálné peníze.

Vývoj nájemního bydlení v celé ČR (11/2024–11/2025)

1) Růst cen: +12,4 % meziročně

11/2024: 308 Kč/m²
11/2025: 346 Kč/m²

Ceny rostly stabilně po celý rok – ze 314 Kč/m² v prosinci 2024 až po listopadových 346 Kč/m².
K největším meziměsíčním skokům došlo mezi únorem a červnem 2025, kdy trh absorboval zvýšený zájem i návrat studentů.

2) Pokles nabídky: –17,0 %

11/2024: 11 912 aktivních nabídek
11/2025: 9 884 nabídek

Pokles nabídky je plošný — největší ztráty hlásí Praha (–19 %), Středočeský kraj (–18 %), ale výrazné propady jsou také v Moravskoslezském a Ústeckém kraji.

Nejnižší úroveň nabídky byla zaznamenána v září 2025 (9 511 bytů).

3) Doba pronájmu: z 41 dní na 26 dní (–36,6 %)

Trh dnes funguje s rychlostí, kterou jsme neviděli řadu let.

11/2024: 41 dní
11/2025: 26 dní

To je zásadní pro chování nájemníků i majitelů:
– pro nájemníky to znamená méně času na rozhodování,
– pro majitele vysokou jistotu rychlého obsazení,
– pro makléře nutnost být stále „ve střehu“.

„Nájemní trh je dnes krátkodobě nejnapjatější část celého realitního trhu. Prudce rostoucí poptávka a rychlé obsazování bytů vytváří tlak jak na ceny, tak na dostupnost.“
říká Petr Makovský, výkonný ředitel realitního portálu Reality.iDNES.cz a zakladatel projektu Realiťák roku.

Kraje: kde rostou ceny nejrychleji?

Při porovnání krajských dat:

Nejdražší regiony k 11/2025

Praha – 407 Kč/m² (+9,6 % YoY)
Jihomoravský kraj – 329 Kč/m² (+11,9 %)
Středočeský kraj – 305 Kč/m² (+10,5 %)

Praha se drží vysoko, ale její meziroční růst není tak dynamický jako v regionech.

Nejrychleji rostoucí kraje mezi 11/2024 a 11/2025

Moravskoslezský kraj: +19,8 % (192 → 230 Kč/m²)
Ústecký kraj: +17,4 % (164 → 192 Kč/m²)
Karlovarský kraj: +16,1 % (198 → 230 Kč/m²)

Levnější regiony zažívají silný „doháněcí efekt“.

„Data z cenových map CEMAP ukazují, že růsty nejsou jen velkoměstský fenomén. Naopak vidíme, že největší dynamika přichází z regionů, kde byly nájmy dlouho pod tlakem. Teď se trh srovnává s realitou.“
komentuje Ondřej Hon, majitel společnosti CEMAP- cenové mapy a člen poroty Realiťák roku.

Doba pronájmu: celý trh dramaticky zrychluje

Pokles doby pronájmu je plošný a výrazný:

Praha: 28 → 17 dní (–39 %)
Jihomoravský kraj: 33 → 21 dní (–36 %)
Středočeský kraj: 35 → 24 dní (–31 %)
Moravskoslezský kraj: 46 → 28 dní (–39 %)

Jen velmi málo regionů má dobu pronájmu delší než 30 dní.

„Makléři v nájemním bydlení musí být extrémně efektivní: dobré fotky, rychlá reakce na poptávku, kontrola nájemníka, férové nastavení smluv. Dnešní trh neodpouští chyby.“
říká Monika Lukášová, realitní makléřka a ředitelka projektu Realiťák roku.

Závěr: Nájemní trh roku 2025 je rychlý, drahý a výrazně náročnější

Posledních 12 měsíců přineslo na trh nájemního bydlení tři zásadní změny:

1. Méně nabídek = větší tlak na ceny

Pokles nabídky o 17 % znamená, že nájemní bydlení je dnes pro lidi méně dostupné. V některých krajích ubývají stovky bytů, což tlačí ceny vzhůru.

2. Rychlé obsazování mění chování nájemníků i investorů

Nájemníci nemají čas čekat ani vyjednávat.
Investoři mají naopak velmi nízké riziko prázdného bytu — zejména v Praze, Brně a ve Středočeském kraji.

3. Datová práce a profesionalita makléřů je dnes zásadní

Makléři musí umět:

přesně určit tržní nájemné,
pracovat s riziky špatného nájemníka,
rychle reagovat na poptávky,
připravit právně i smluvně bezchybný proces.

Nájemní trh už není „jednodušší alternativa“ k prodeji.
Je to samostatná disciplína, která vyžaduje jasnou strategii a kvalitní servis.

Projekt Realiťák roku bude tyto trendy dál vyhodnocovat a poskytovat ověřená data, která pomáhají jak veřejnosti, tak profesionálům. Nájemní bydlení bude i v roce 2026 klíčovým tématem — a kvalitní makléři hrají v jeho stabilizaci klíčovou roli.

Doporučení projektu Realiťák roku

Projekt Realiťák roku pomáhá veřejnosti zorientovat se na realitním trhu a vybrat si prověřeného makléře, který zná aktuální situaci, lokální specifika i právní náležitosti pronájmů.

Chcete pronajmout byt v Praze rychle, bezpečně a za férovou cenu?
Nebo naopak hledáte nájemní bydlení a potřebujete poradit?

Obraťte se na zkušené makléře zapojené do projektu Realiťák roku.
Pomohou vám vyhnout se zbytečným chybám, ušetřit čas a peníze.

Kontaktovat můžete ředitelku projektu:
Monika Lukášová – realitní makléřka a ředitelka projektu Realiťák roku
monika.lukasova@realitakroku.cz

Grafy a data jsou ověřené exkluzivní data projektu Realiťák roku ve spolupráci CEMAP - cenové mapy a portálu Reality.iDNES.cz spolu s Ministerstvem pro místní rozvoj

-------------------------------------------.

Vybrané předchozí díly a další zajímavosti najdete zde:

Jak se za rok změnil trh s byty: metr zdražil o 15,8 %, ale byty mizí dvakrát rychleji

Zlínský kraj 2016–2025: Domy prudce zdražily, ale prodávají se rychleji. Trh táhne Zlín a Vsetínsko

Malé segmenty, velké zisky: garáže a rekreační objekty 2016–2025

Olomoucký kraj 2016–2025: Stabilní region, rychlý růst a návrat důvěry kupujících

Prodej rodinných domů v Česku prudce zdražil. Za rok +15 %, za deset let víc než trojnásobek. A přesto se dnes dům prodá dvakrát rychleji než loni.

Plzeňský kraj 2016–2025: Silná metropole, rostoucí suburbia a výrazné rozdíly mezi okresy

Nájmy zrychlily, ne zlevnily: 308 Kč/m² v říjnu 2025 a byty mizí za 23 dní

Jak se z 28 tisíc stalo 92 tisíc za metr: 10 let českého bytového trhu (2016–10/2025)

Pardubický kraj 09/2025: byty +20 % YoY, domy +20 % YoY, nájmy +12,7 % YoY. Okresní města dohánějí Pardubice, ale trh je velmi nerovnoměrný