15.12.2025 5:58

Pozemky v Česku 2016–2025: stavební parcely ztrojnásobily cenu. Kde se vyplatí kupovat – a jak „nešlápnout vedle“?

Český trh se stavebními pozemky prošel za poslední dekádu dramatickou proměnou. To, co ještě v roce 2016 platilo za „rozumnou“ cenu, je dnes často nereálné – a přesto poptávka neklesá. Zásadní roli hrají tři síly: dlouhodobě nízká nabídka připravených parcel, strukturální tlak na bydlení v zázemí metropolí a prudká renesance rekreačních lokalit.

Výsledkem je nejen celkový růst, ale i nebývalé rozevření nůžek mezi kraji a okresy: někde cena roste pozvolna, jinde se parcely posouvají skokem o desítky procent ročně. Kupující jsou zároveň náročnější – méně tolerují „polotovary“ bez sítí a jasných regulativů, více řeší budoucí provozní náklady domu i kvalitu dopravního napojení.

Petr Makovský, výkonný ředitel realitního portálu Reality.iDNES.cz a zakladatel projektu Realiťák roku:
„Trh stavebních parcel dlouhodobě zdražuje a zároveň se výrazně diferencuje. Zázemí metropolí drží vysokou hladinu cen, ale nejrychleji rostou rekreačně atraktivní krajiny a lokality s minimem připravených pozemků. Kupující čím dál víc hodnotí připravenost, sítě a dopravní obslužnost – i za cenu vyšší pořizovací ceny.“

1) Klíčové poznatky z vývoje 2016–2025

Stavební pozemky v ČR v souhrnu ztrojnásobily cenu. Zrychlení přišlo zejména v letech 2020–2022, následně se tempo zklidnilo, přesto však růst pokračuje.
Trh se polarizuje: metropolitní zázemí dlouhodobě drahé, hory a rekreační oblasti (Krkonoše, Jizerské hory, Šumava) patří k tahounům růstu; některé vnitrozemské okresy rostou spíše stabilně a pozvolna.
Developerské parcely jsou dražší, ale nabízejí jistotu a rychlost: kompletní sítě, vyřešené přístupy, jasné regulativy a menší riziko „překvapení“ v povolování.

Monika Lukášová, realitní makléřka a ředitelka projektu Realiťák roku:
„Kupující dnes kladou důraz na jistotu a rychlost výstavby. Parcely v developerských etapách jsou sice dražší, ale šetří čas i rizika – sítě, příjezdy i povolení jsou z velké části vyřešené. U individuálních pozemků dává logiku připlatit si za lokalitu a ověřenou připravenost.“

2) Kde ceny rostou a proč

Zázemí Prahy si drží vysoké úrovně. Poptávku táhne kombinace pracovních příležitostí, škol, služeb a lepší dopravní obslužnosti. Kupující jsou citliví na konkrétní mikro-lokalitu (hluk, dopravní zátěž, vzdálenost k MHD/školám).
Hory a rekreace: výrazné meziroční skoky často způsobí malá nabídka zasíťovaných parcel a vstup dražších pozemků do inzerce. Tam, kde se objeví nová etapa připravených parcel, posune to průměr celého okresu.
Střední a menší města: stabilní poptávka od místních, kteří chtějí vylepšit bydlení, udržuje pozvolný růst. Víc než „velké příběhy“ tady rozhodují konkrétní parametry pozemku a jeho napojení.

3) Proč jsou developerské pozemky dražší – a přesto dávají smysl

Připravenost: sítě, komunikace, retenční prvky, přeložky.
Jistota využití: územní rozhodnutí, parcelace, regulativy – méně slepých uliček v povolování.
Nižší riziko pro kupujícího: časová i finanční předvídatelnost.

Ačkoli je cenovka vyšší, celkové TCO (total cost of ownership) může vyjít srovnatelně či lépe – odpadá řada nákladů, které by jinak kupující doinvestoval u „levného“ pozemku (přípojky, příjezdy, komplikace v řízeních).

4) Trendy: vícegenerační bydlení a chytré konverze

Vícegenerační řešení (přístavby, nástavby, vedlejší dům na pozemku rodičů) získávají na popularitě: snižují vstupní náklady na pozemek a urychlují cestu k bydlení v kvalitní lokalitě.
Konverze stodol a hospodářských objektů dávají ekonomický smysl tam, kde je v pořádku statika, přístup a sítě a kde územní plán takový zásah umožňuje.
Tip: vždy začít územně plánovací informací (UPI) a prověřením stanovisek správců sítí – ušetří to peníze i nervy.

5) Jak „nepřepálit“ nákup: pole za cenu stavebního a další pasti

V inzerci se objevují nezastavitelné pozemky nabízené „jako stavební“. Základní obrana:
1. vyžádat UPI od obce/města,
2. zkontrolovat územní plán, stavební uzávěry, ochranná pásma (energetika, voda, železnice),
3. prověřit reálné kapacity sítí a přístup (veřejná vs. účelová komunikace).
Pokud prodávající nepravdivě deklaroval stavební využití, lze řešit slevu / odstoupení pro vadu či omyl, případně náhradu škody. „Mobilheim“ není lék na právní problém – spíše nouzová volba.

6) Novostavba vs. rekonstrukce: co vyjde v roce 2025 levněji?

Novostavba (bez ceny pozemku):
- ekonomické/katalogové domy: ~48–75 tis. Kč/m²,
- běžná zděná novostavba (střední standard): ~55–95 tis. Kč/m²,
- vyšší standard/pasiv: ~90–130 tis. Kč/m².
  Model: bungalov 120 m² ≈ 7,4–12,6 mil. Kč (včetně projektu, přípojek a základové desky).
Rekonstrukce:
- lehčí modernizace: ~20–35 tis. Kč/m²,
- střední zásah: ~35–55 tis. Kč/m²,
- celková rekonstrukce: ~55–85 tis. Kč/m² (u náročných objektů i více).

Obecné pravidlo: Novostavba mívá náskok u jednodušších typových domů na rovném, zasíťovaném pozemku – a přináší nižší provozní náklady. Rekonstrukce dává smysl, je-li nosná konstrukce zdravá, stačí střední zásah a dům stojí na dobré adrese.

Závěr: jak se chovat na trhu, který zdražuje – a zároveň se „láme“ podle kvality

Český trh stavebních parcel dál zdražuje, ale rozhoduje detail: připravenost, sítě, dopravní napojení, mikro-lokalita, regulativy. V metropolitním zázemí je poptávka silná a stabilní, v horách a rekreačních regionech často narážíme na velmi omezenou nabídku, což přináší nadprůměrné meziroční skoky. Zákazník 2025 už není ochoten kupovat „co přijde“ – upřednostňuje jistotu a předvídatelnost i za cenu vyššího vstupu.

Pro kupující to znamená dvě jednoduché, ale zásadní doporučení:

Ověřit si vše předem – UPI, územní plán, sítě, přístup, sousední záměry; ideálně s pomocí prověřeného makléře.
Myslet v horizontu 10–20 let – porovnat nejen pořizovací cenu, ale i rychlost povolení, náklady na zprovoznění a budoucí provoz.

Projekt Realiťák roku bude dál přinášet komentáře, regionální rozbory a ukázky dobré praxe.

Doporučení projektu Realiťák roku

Projekt Realiťák roku pomáhá veřejnosti zorientovat se na realitním trhu a vybrat si prověřeného makléře, který zná aktuální situaci, lokální specifika i právní náležitosti pronájmů.

Chcete pronajmout byt v Praze rychle, bezpečně a za férovou cenu?
Nebo naopak hledáte nájemní bydlení a potřebujete poradit?

Obraťte se na zkušené makléře zapojené do projektu Realiťák roku.
Pomohou vám vyhnout se zbytečným chybám, ušetřit čas a peníze.

Kontaktovat můžete ředitelku projektu:
Monika Lukášová – realitní makléřka a ředitelka projektu Realiťák roku
monika.lukasova@realitakroku.cz

Grafy a data jsou ověřené exkluzivní data projektu Realiťák roku ve spolupráci CEMAP - cenové mapy a portálu Reality.iDNES.cz spolu s Ministerstvem pro místní rozvoj

-------------------------------------------.

Vybrané předchozí díly a další zajímavosti najdete zde:

Nájmy bytů v ČR za poslední rok: ceny rostou o 12,4 %, nabídka klesá a byty mizí za 26 dní. Nájemní bydlení se stává nejnapjatější částí trhu

Jak se za rok změnil trh s byty: metr zdražil o 15,8 %, ale byty mizí dvakrát rychleji

Zlínský kraj 2016–2025: Domy prudce zdražily, ale prodávají se rychleji. Trh táhne Zlín a Vsetínsko

Malé segmenty, velké zisky: garáže a rekreační objekty 2016–2025

Olomoucký kraj 2016–2025: Stabilní region, rychlý růst a návrat důvěry kupujících

Prodej rodinných domů v Česku prudce zdražil. Za rok +15 %, za deset let víc než trojnásobek. A přesto se dnes dům prodá dvakrát rychleji než loni.

Plzeňský kraj 2016–2025: Silná metropole, rostoucí suburbia a výrazné rozdíly mezi okresy

Nájmy zrychlily, ne zlevnily: 308 Kč/m² v říjnu 2025 a byty mizí za 23 dní

Jak se z 28 tisíc stalo 92 tisíc za metr: 10 let českého bytového trhu (2016–10/2025)