22.1.2026 5:32

Rodinné domy v ČR za 5 let: +62,5 % na 50 073 Kč/m². Prosinec 2025 přinesl obrat v rychlosti — doba nabízení spadla meziročně o 46,7 %

Segment rodinných domů bývá v Česku citlivější na náladu trhu než byty: rychleji reaguje na změny dostupnosti financování, na obavy domácností i na to, kolik domů se vůbec dostane do nabídky. Právě proto jsou poslední roky tak zajímavé. V celé ČR se cena u „Prodej domy“ posunula z 01/2021 (30 815 Kč/m²) na 12/2025 (50 073 Kč/m²), tedy o +62,5 %. Ještě silnější je ale signál z rychlosti trhu: zatímco v 12/2024 se domy nabízely průměrně 227 dní, v 12/2025 už jen 121 dní. To je meziročně –46,7 %, což je v praxi zásadní změna chování kupujících i prodávajících.

1) Cena za m²: z 30 815 na 50 073 Kč/m² — proč domy rostly víc než „pocitově“

01/2021: 30 815 Kč/m²
12/2025: 50 073 Kč/m²
➡️ +62,5 % za 5 let
minimum v období 01/2021–12/2025: 30 815 Kč/m² (01/2021)
maximum v období 01/2021–12/2025: 50 073 Kč/m² (12/2025)

Co se dělo a proč ceny tak výrazně rostly

U domů se v posledních letech míchá několik příběhů najednou — a data ukazují, že dohromady vytvořily mimořádně silný tlak na cenu:

„Únik do prostoru“ a změna preferencí bydlení. Část poptávky se dlouhodobě přesouvá směrem k domu (zahrada, soukromí, možnost pracovny). Neprobíhá to rovnoměrně, ale ve výsledku to zvedá cenu tam, kde je o domy stabilní zájem.
Náklady na výstavbu a rekonstrukce zvyšují laťku minimální ceny. I když kupující zvažují starší domy, v rozhodování vždy stojí alternativa „kolik by stálo postavit/rekonstruovat“. To postupně posouvá cenovou hladinu.
Lokalita a dostupnost do měst tlačí ceny výš i v okruhu center. Domy se velmi často „prodávají dojížděním“. Dobré napojení a infrastruktura umí udělat z domu cenově úplně jiný produkt, než naznačuje pouhá administrativní hranice kraje.

„U domů je vidět největší rozdíl mezi ‚přáním‘ a realitou trhu. Kdo chce dobře prodat, musí mít připravené podklady, jasně komunikovat technický stav a nastavit cenu podle lokální reality — jinak se doba prodeje zbytečně prodlužuje.“ - Monika Lukášová, realitní makléřka a ředitelka projektu Realiťák roku

„Je zcela zjevné, že i když ceny RD rostou, je na trhu skupina nemovitostí, které se prodávají velmi dlouhou dobu a to především díky své neodpovídající ceně a stanu nemovitosti. Domníváme se, že stále více do těchto cen bude promlouvat energetická náročnost stavby, která dokáže proměnit dům v ekonomickou past pro nového majitele.“ - Tomáš Jelínek, CEO společnosti CENTURY 21

2) Doba nabízení: z 168 na 121 dní — a hlavně prudký pokles v posledním roce

01/2021: 168 dní
12/2025: 121 dní
➡️ –28,0 % za 5 let
nejdelší doba nabízení v období: 229 dní (12/2023)
nejkratší doba nabízení v období: 121 dní (09/2021 a 12/2025)

Co se dělo a proč se trh nejdřív zpomalil a pak zrychlil

U domů se „rychlost“ mění skokověji než u bytů — protože kupující řeší více proměnných: stav nemovitosti, náklady na provoz, rekonstrukce, pozemek, právní dokumentaci, často i dojíždění.

Zpomalení vrcholí v 12/2023 (229 dní). To je typický obraz trhu, kde se kupující chovají opatrněji, více vyjednávají a prodávající déle drží očekávání. V takové fázi roste význam správné cenové strategie a kvalitní přípravy nabídky.
Obrat je vidět v 12/2025 (121 dní). Zkrácení doby nabízení znamená, že se část trhu „pročistila“: buď se prodávající naučili lépe nastavovat cenu, nebo se kupující přizpůsobili a zrychlili rozhodování — anebo platí obojí.

A tady je klíčová věta pro praxi: rychlý trh u domů neznamená, že se prodá cokoliv. Znamená to, že dobře připravené a realisticky naceněné nabídky mizí rychleji — a zbytek zůstává viset.

„Když se doba nabízení u domů meziročně zkrátí téměř o polovinu, je to pro prodávající jasný signál: trh dnes reaguje rychle. Správná cena a příprava nabídky jsou zásadní, jinak se z výhody rychlosti stane nevýhoda dlouhé inzerce.“ - Petr Makovský, výkonný ředitel realitního portálu Reality.iDNES.cz a zakladatel projektu Realiťák roku

3) Počet nabídek: nabídka se za 5 let víc než zdvojnásobila — ale neznamená to „přeplněný trh“

01/2021: 12 503 nabídek
12/2025: 28 258 nabídek
➡️ +126,0 % za 5 let
minimum nabídky v období: 10 971 (07/2021)
maximum nabídky v období: 30 631 (10/2024)

Jak tomu rozumět

U domů je „Počet nabídek“ hodně ovlivněný tím, jak dlouho nabídky v inzerci zůstávají. Když se trh zpomalí, nabídka se nafoukne, protože inzeráty se kumulují. Když se trh zrychlí, nabídka může klesat i bez toho, aby byl trh „slabší“.

V posledním roce se stalo toto:

Počet nabídek: 27 466 (12/2024) → 28 258 (12/2025) (+2,9 %)
Doba nabízení: 227 → 121 dní (–46,7 %)

Taková kombinace obvykle znamená: nabídka existuje, ale trh ji umí rychleji absorbovat, zejména u kvalitních nemovitostí.

4) Poslední rok (12/2024 → 12/2025): cena +14,45 % a dramatické zrychlení

Cena za m²: 43 751 → 50 073 Kč/m² (+14,45 %)
Doba nabízení: 227 → 121 dní (–46,70 %)
Počet nabídek: 27 466 → 28 258 (+2,88 %)

Tohle je pro domy mimořádně důležitý signál: trh nezdražil jen „na papíře“, ale současně se výrazně rozhýbal. V praxi to často vede k tomu, že se více vyplácí „nečekat na zázrak“: dobře nastavit cenu, připravit nemovitost i podklady a neprošvihnout silné období poptávky.

5) Kraje: Praha je cenový extrém, ale nejrychlejší růsty i zrychlení prodeje najdeme mimo ni

Nejvyšší ceny (12/2025) — TOP 5

Hlavní město Praha – 110 362 Kč/m² (YoY +10,81 %)
Středočeský kraj – 69 187 Kč/m² (YoY +10,37 %)
Jihomoravský kraj – 53 957 Kč/m² (YoY +14,74 %)
Plzeňský kraj – 44 664 Kč/m² (YoY +15,64 %)
Jihočeský kraj – 44 332 Kč/m² (YoY +9,07 %)

Regiony s nejrychlejším meziročním růstem ceny (12/2024 → 12/2025) — TOP 5

Zlínský kraj: +41,47 % (12/2025: 43 197 Kč/m²)
Ústecký kraj: +29,50 % (35 684 Kč/m²)
Moravskoslezský kraj: +22,80 % (39 486 Kč/m²)
Olomoucký kraj: +18,59 % (33 245 Kč/m²)
Liberecký kraj: +18,51 % (43 073 Kč/m²)

Nejrychlejší trh podle doby nabízení (12/2025) — TOP 5 (nejnižší dny)

Moravskoslezský kraj – 109 dní (39 486 Kč/m²)
Zlínský kraj – 110 dní (43 197 Kč/m²)
Jihomoravský kraj – 116 dní (53 957 Kč/m²)
Olomoucký kraj – 116 dní (33 245 Kč/m²)
Středočeský kraj – 118 dní (69 187 Kč/m²)

Naopak nejdelší doba nabízení (12/2025):

Karlovarský kraj – 145 dní (36 292 Kč/m²)
Ústecký kraj – 125 dní (35 684 Kč/m²)
Liberecký kraj – 125 dní (43 073 Kč/m²)
Jihočeský kraj – 122 dní (44 332 Kč/m²)
Plzeňský kraj – 122 dní (44 664 Kč/m²)

Pětiletý růst (01/2021 → 12/2025): kdo vyrostl nejvíc

TOP 5 pětiletého růstu (cena za m²):

Liberecký kraj: 21 283 → 43 073 Kč/m² (+102,38 %)
Královéhradecký kraj: 21 787 → 43 580 Kč/m² (+100,03 %)
Zlínský kraj: 22 304 → 43 197 Kč/m² (+93,67 %)
Plzeňský kraj: 23 937 → 44 664 Kč/m² (+86,59 %)
Pardubický kraj: 22 917 → 41 279 Kč/m² (+80,12 %)

„U domů je zásadní pracovat s daty po měsících a po územních úrovních — právě tady nejvíc vznikají omyly. V krajích může být meziroční růst výrazně odlišný a bez datové kontroly se snadno špatně nastaví očekávání klientů.“ - Ondřej Hon, majitel společnosti CEMAP- cenové mapy a člen poroty Realiťák roku.

Závěr: Co z toho plyne pro veřejnost a praxi makléřů

Pětiletý pohled na prodej rodinných domů je příběhem dvou sil: výrazného zdražení a proměnlivé (ale nyní opět rychlejší) likvidity trhu. V celé ČR se cena posunula z 30 815 Kč/m² (01/2021) na 50 073 Kč/m² (12/2025), tedy o +62,5 %, přičemž absolutní maximum v našem pětiletém okně přišlo právě v 12/2025. To samo o sobě říká, že domy zůstávají pro české domácnosti i investory dlouhodobě atraktivní — a že trh je ochotný „platit“ za prostor, lokalitu a jistotu.

Neméně důležitý je ale signál z rychlosti. Zatímco vrchol opatrnosti a „zaseknutí“ trhu reprezentuje 12/2023 (229 dní doba nabízení), konec roku 2025 přinesl výraznou změnu: 12/2025 (121 dní) je nejen návrat k nejnižším hodnotám v rámci období, ale hlavně dramatický meziroční obrat oproti 12/2024 (227 dní). Meziročně je to –46,7 %, což v praxi znamená: kupující zrychlili rozhodování a trh rychleji „rozhoduje“, co je prodejné a co ne. To je pro prodávající i makléře zásadní, protože v rychlém trhu je vidět každá slabina nabídky okamžitě.

Pro veřejnost z toho plyne několik praktických závěrů. Kupující by měli počítat s tím, že dobré domy — zejména s jasnou dokumentací a rozumnou bilancí investic — se dnes umí prodat rychleji, než bylo běžné v „pomalejších“ obdobích. Zároveň ale domy nejsou byty: riziko technického stavu, energetiky, pozemku a právních detailů je vyšší. Proto se vyplácí mít dopředu připravený postup prověřování, rozpočet na opravy a schopnost rychle vyhodnotit, zda je cena obhajitelná vůči realitě daného kraje i lokality.

Prodávajícím data říkají, že klíčová není jen „vysněná“ cena, ale strategie. Nabídka domů je dnes vysoká (z 12 503 na 28 258 za 5 let, tedy +126 %) a trh je selektivní: umí rychle odfiltrovat nejasné nebo přestřelené nabídky. Kdo chce využít rychlejší fázi trhu, potřebuje mít zvládnuté podklady (právní dokumenty, jasný popis technického stavu), kvalitní prezentaci a především realistickou cenu podloženou daty. Jinak se z rychlého trhu stává pro prodávajícího frustrace: nabídka „stárne“, kupující vyjednávají a výsledná sleva bývá vyšší, než kdyby se cena nastavila správně už na začátku.

Pro makléře je to období, kdy se nejvíc testuje profesionalita. U domů se nedá „jet jen pocitem“. Krajské rozdíly jsou výrazné: například Zlínský kraj +41,47 % YoY, Ústecký +29,50 % YoY, zatímco cenový vrchol drží Praha (110 362 Kč/m²). Stejně tak se liší i rychlost prodeje. Bez práce s daty po měsících a bez hlídání úrovně (ČR × kraj × okresní město) je velmi snadné udělat chybu v doporučení — a to je přesně důvod, proč má smysl kultivovat standardy a zvyšovat srozumitelnost pro veřejnost. Projekt Realiťák roku stojí mimo jiné na tom, aby se z realitních služeb stala pro klienty předvídatelná a měřitelná služba: data, dokumentace, transparentní proces a kvalita práce — právě u domů je ten rozdíl nejvíc vidět.

Doporučení projektu Realiťák roku

Projekt Realiťák roku pomáhá veřejnosti zorientovat se na realitním trhu a vybrat si prověřeného makléře, který zná aktuální situaci, lokální specifika i právní náležitosti pronájmů.

Chcete pronajmout byt v Praze rychle, bezpečně a za férovou cenu?
Nebo naopak hledáte nájemní bydlení a potřebujete poradit?

Obraťte se na zkušené makléře zapojené do projektu Realiťák roku.
Pomohou vám vyhnout se zbytečným chybám, ušetřit čas a peníze.

Kontaktovat můžete ředitelku projektu:
Monika Lukášová – realitní makléřka a ředitelka projektu Realiťák roku
monika.lukasova@realitakroku.cz

Grafy a data jsou ověřené exkluzivní data projektu Realiťák roku ve spolupráci CEMAP - cenové mapy a portálu Reality.iDNES.cz spolu s Ministerstvem pro místní rozvoj

-------------------------------------------.

Vybrané předchozí díly a další zajímavosti najdete zde:

Jihočeský kraj: byty za 5 let +82 % na 79 737 Kč/m². Konec roku 2025 přinesl výrazné zrychlení prodejů

Nájmy bytů v ČR za 5 let: +26,5 % na 310 Kč/m². Nabídka se v roce 2025 zvedla, ale byty se pronajímají rychleji

Byty v Česku za 5 let: +43,9 % a rekord 94 225 Kč/m². Prosinec 2025 přinesl i nejrychlejší prodeje

Domy v ČR za poslední rok: metr zdražil o 14,1 %, nabídka kolísá a doba prodeje padla z 227 na 103 dní. Trh domů zažívá největší obrat za roky

Ústecký kraj 2024–2025: Nejrychleji rostoucí region ČR. Ceny bytů +25,9 %, domy zrychlily o 46 %, nájmy rostou a nabídka klesá

Pozemky v Česku 2016–2025: stavební parcely ztrojnásobily cenu. Kde se vyplatí kupovat – a jak „nešlápnout vedle“?

Nájmy bytů v ČR za poslední rok: ceny rostou o 12,4 %, nabídka klesá a byty mizí za 26 dní. Nájemní bydlení se stává nejnapjatější částí trhu

Jak se za rok změnil trh s byty: metr zdražil o 15,8 %, ale byty mizí dvakrát rychleji

Zlínský kraj 2016–2025: Domy prudce zdražily, ale prodávají se rychleji. Trh táhne Zlín a Vsetínsko