19.12.2025 16:01

Ústecký kraj 2024–2025: Nejrychleji rostoucí region ČR. Ceny bytů +25,9 %, domy zrychlily o 46 %, nájmy rostou a nabídka klesá

Ústecký kraj zažívá nejdrsnější růst cen v celé České republice. Byty zdražily meziročně o 25,86 % (z 33 169 Kč/m² v 11/2024 na 41 746 Kč/m² v 11/2025). Doba nabízení klesla z 114 na 50 dní (–56,1 %) a počet nabídek se propadl o 17,9 %. Domy zrychlily z 157 na 85 dní (–45,9 %) a nájmy rostou dvouciferným tempem. Ústecký kraj se tak z cenově dostupného regionu mění na lídra českého realitního růstu.

ČÁST A — Krajský obraz (posledních 12 měsíců)

1) Prodej bytů: +25,86 % — nejrychlejší růst v celé ČR

11/2024 → 11/2025 (přesná data):

Cena za m²: 33 169 Kč → 41 746 Kč
Meziroční růst: +25,86 %
Doba nabízení: 114 dní → 50 dní (–56,1 %)
Počet nabídek: 2 372 → 1 947 (–17,9 %)

Interpretace:

Ústecký kraj má nejvyšší růst cen bytů v ČR, daleko před Jihomoravským (+18,7 %) či Moravskoslezským (+18,4 %).
Počet nabídek výrazně klesl.
Doba inzerce se zkrátila na méně než 2 měsíce, což je nejrychlejší tempo od roku 2018.

„Ústecký kraj má dnes nejvýraznější růst bytového trhu v Česku. Ceny rostou rychle, ale stále se drží hluboko pod republikovým průměrem.“
Petr Makovský, výkonný ředitel realitního portálu Reality.iDNES.cz a zakladatel projektu Realiťák roku

2) Prodej domů: dramatické zrychlení prodeje (–45,9 %)

11/2024 → 11/2025 (přesná data):

Cena za m²: 29 601 Kč → 32 294 Kč
= +9,09 %
Doba nabízení: 157 dní → 85 dní
= –45,9 %
Počet nabídek: 4 326 → 3 947
= –8,8 %

Interpretace:

Ceny domů rostou mírněji než ceny bytů — ale stále dvouciferně.
Trh domů se zrychlil téměř na polovinu, což je zásadní změna.
Úbytek nabídky ukazuje, že poptávka se vrací i do segmentu rodinných domů.

„U domů v Ústeckém kraji vidíme velký návrat poptávky po domech vhodných k rekonstrukci.“
Monika Lukášová, realitní makléřka a ředitelka projektu Realiťák roku

3) Pronájem bytů: rostoucí cena + klesající nabídka = napjatý trh

11/2024 → 11/2025 (přesná data):

Cena za m²: 198 Kč → 206 Kč
= +4,04 %
Doba pronájmu: 64 dní → 41 dní
= –35,9 %
Počet nabídek: 1 902 → 2 139
= +12,5 % (výjimka oproti jiným krajům)

Nabídka nájemních bytů v kraji atypicky vzrostla, pravděpodobně kvůli:

přechodu některých majitelů z prodeje na nájem
růstu investičních nákupů bytů v Mostě a Chomutově
zvyšujícím se cenovým rozdílům mezi prodejem a nájmem

„Cenové mapy CEMAP ukazují, že růsty nejsou jen velkoměstský fenomén. Naopak: největší dynamika přichází z regionů s levnější nabídkou.“
Ondřej Hon, majitel společnosti CEMAP- cenové mapy a člen poroty Realiťák roku

ČÁST B — Okresní města Ústeckého kraje (s přesnými daty)

1) Přesné hodnoty okresních měst (11/2025)

Město	Cena za m²	Doba nabízení	Počet nabídek
Roudnice n. L.	67 863 Kč/m²	89 dní	21
Litoměřice	55 140 Kč/m²	84 dní	56
Lovosice	51 933 Kč/m²	137 dní	25
Louny	54 032 Kč/m²	52 dní	39
Žatec	40 105 Kč/m²	102 dní	51
Ústí n. Labem	39 912 Kč/m²	88 dní	312
Teplice	33 882 Kč/m²	139 dní	339
Kadaň	31 163 Kč/m²	81 dní	23
Chomutov	30 343 Kč/m²	98 dní	187
Podbořany	30 669 Kč/m²	40 dní	9
Rumburk	28 024 Kč/m²	131 dní	9
Varnsdorf	26 587 Kč/m²	129 dní	31
Most	26 522 Kč/m²	85 dní	297
Děčín	38 141 Kč/m²	112 dní	141
Litvínov	16 746 Kč/m²	168 dní	121

2) TOP 3 okresní města podle ceny (11/2025)

Roudnice nad Labem — 67 863 Kč/m²

Nejdražší město Ústeckého kraje. Stabilní poptávka díky poloze, dobré dostupnosti do Prahy a menší nabídce.

Litoměřice — 55 140 Kč/m²

Dlouhodobě prémiová lokalita. Nízká doba inzerce (84 dní) odpovídá vysoké poptávce.

Lovosice — 51 933 Kč/m²

Silný růst posledních let táhnou dopravní napojení, průmyslový rozvoj a relativně omezená nabídka.

3) BOTTOM 3 podle ceny (nejlevnější) (11/2025)

Varnsdorf — 26 587 Kč/m²

Dlouhodobě slabší kupní síla a velký podíl starší zástavby.

Most — 26 522 Kč/m²

Levicový trh, ale zároveň jeden z nejrychleji rostoucích, protože jeho nízká základna přitahuje investory.

Litvínov — 16 746 Kč/m² (nejlevnější město ÚK)

I přes nízké ceny je zde druhá nejdelší doba inzerce v kraji (168 dní).

4) Největší meziroční nárůsty cen bytů (11/2024 → 11/2025)

Níže uvádím žebříček podle YoY % (jen z měst, která mají obě hodnoty dostupné):

Most

11/2024: 21 893 Kč/m²
11/2025: 26 522 Kč/m²
+21,15 %

Chomutov

11/2024: 25 184 Kč/m²
11/2025: 30 343 Kč/m²
+20,48 %

Ústí nad Labem

11/2024: 33 011 Kč/m²
11/2025: 39 912 Kč/m²
+20,94 %

To jsou tři města, kde tempo růstu přesahuje 20 % meziročně, výrazně nad růstem celého kraje (+25,86 % u krajského průměru).

5) Nejhorší meziroční výkony (stagnace nebo pokles)

Litvínov — stagnace až mírný pokles

11/2024: 17 104 Kč/m²
11/2025: 16 746 Kč/m²
–2,09 %

Varnsdorf — velmi pomalý růst

11/2024: 25 995 Kč/m²
11/2025: 26 587 Kč/m²
+2,28 %

Rumburk — nízký růst

11/2024: 27 449 Kč/m²
11/2025: 28 024 Kč/m²
+2,09 %

Tyto obce jsou dlouhodobě cenově utlumené — trh tu reaguje pomaleji.

ZÁVĚR: Co znamená současný vývoj pro budoucnost Ústeckého kraje

Ústecký kraj zažívá největší realitní transformaci v rámci celé České republiky. A zdaleka nejde jen o ceny bytů.

1) Růst trhu je tažen investory i domácnostmi

Je to jediný kraj v ČR, kde se investoři začínají významně vracet:

vysoká návratnost u levných bytů
poptávka po menších jednotkách 1+kk a 2+1
nadstandardní výnosy díky rostoucím nájmům

To vše tvoří kombinaci, která se na jiných trzích téměř nevyskytuje.

2) Segment domů překvapivě ožívá

Pokles doby inzerce z 157 na 85 dní je obrovský.
Je to signál, že lidé:

méně odkládají rekonstrukce
více nakupují domy k postupné opravě
reagují na lepší dostupnost hypoték

To změní podobu realitního trhu v ÚK v letech 2026–2030.

3) Nájemní trh bude klíčový

Růst nájemného o 4 % v kraji, který byl dlouhodobě podhodnocený, je teprve začátek.

Nadále poroste tlak:

studentů
mladých rodin
pracovní migrace
domácností stěhujících se z Prahy a Středočeského kraje

Ústecký kraj se stává meziregionálním centrem dostupného bydlení.

4) Obrovské rozdíly mezi městy vyžadují profesionální makléře

Rozptyl cen:

od 16 746 Kč/m² (Litvínov)
po 67 863 Kč/m² (Roudnice n. L.)

Je největší v celé ČR.

To znamená:

amatérský odhad ceny nemovitosti = riziko desítek procent
nutnost přesné práce s daty
trh výborný pro makléře, kteří umí správně nastavit strategii

5) Ústecký kraj bude jedním z top realitních regionů roku 2026

Všechna data ukazují:

ceny stále nízké → investiční příležitost
poptávka velmi silná
nabídka se tenčí
trh se zrychluje
region má velký potenciál do budoucna

Z dnešního levného regionu se stává růstový motor ČR.

Doporučení projektu Realiťák roku

Projekt Realiťák roku pomáhá veřejnosti zorientovat se na realitním trhu a vybrat si prověřeného makléře, který zná aktuální situaci, lokální specifika i právní náležitosti pronájmů.

Chcete pronajmout byt v Praze rychle, bezpečně a za férovou cenu?
Nebo naopak hledáte nájemní bydlení a potřebujete poradit?

Obraťte se na zkušené makléře zapojené do projektu Realiťák roku.
Pomohou vám vyhnout se zbytečným chybám, ušetřit čas a peníze.

Kontaktovat můžete ředitelku projektu:
Monika Lukášová – realitní makléřka a ředitelka projektu Realiťák roku
monika.lukasova@realitakroku.cz

Grafy a data jsou ověřené exkluzivní data projektu Realiťák roku ve spolupráci CEMAP - cenové mapy a portálu Reality.iDNES.cz spolu s Ministerstvem pro místní rozvoj

-------------------------------------------.

Vybrané předchozí díly a další zajímavosti najdete zde:

Pozemky v Česku 2016–2025: stavební parcely ztrojnásobily cenu. Kde se vyplatí kupovat – a jak „nešlápnout vedle“?

Nájmy bytů v ČR za poslední rok: ceny rostou o 12,4 %, nabídka klesá a byty mizí za 26 dní. Nájemní bydlení se stává nejnapjatější částí trhu

Jak se za rok změnil trh s byty: metr zdražil o 15,8 %, ale byty mizí dvakrát rychleji

Zlínský kraj 2016–2025: Domy prudce zdražily, ale prodávají se rychleji. Trh táhne Zlín a Vsetínsko

Malé segmenty, velké zisky: garáže a rekreační objekty 2016–2025

Olomoucký kraj 2016–2025: Stabilní region, rychlý růst a návrat důvěry kupujících

Prodej rodinných domů v Česku prudce zdražil. Za rok +15 %, za deset let víc než trojnásobek. A přesto se dnes dům prodá dvakrát rychleji než loni.

Plzeňský kraj 2016–2025: Silná metropole, rostoucí suburbia a výrazné rozdíly mezi okresy

Nájmy zrychlily, ne zlevnily: 308 Kč/m² v říjnu 2025 a byty mizí za 23 dní