6.1.2026 6:26

Byty v Česku za 5 let: +43,9 % a rekord 94 225 Kč/m². Prosinec 2025 přinesl i nejrychlejší prodeje

Český trh bytů má za sebou pět let, které změnily pravidla hry. Cena za m² v celé ČR se posunula z 01/2021 (65 475 Kč/m²) na 12/2025 (94 225 Kč/m²), tedy o +43,9 %. Ještě zásadnější je ale změna tempa: zatímco trh uměl v „opatrných“ měsících výrazně zpomalit, na konci roku 2025 naopak zrychlil na nejkratší dobu nabízení v celém pětiletém období. V 12/2025 se byty v průměru nabízely 78 dní, přitom v nabídce bylo 27 737 bytů – tedy nejde o „nulovou nabídku“, ale o trh, který rychleji vyhodnocuje kvalitu a cenu.

1) Cena za m²: od 65 475 Kč/m² k 94 225 Kč/m² – proč ceny tak výrazně vyrostly

01/2021: 65 475 Kč/m²
12/2025: 94 225 Kč/m²
➡️ +43,9 % za 5 let
minimum v období 01/2021–12/2025: 65 475 Kč/m² (01/2021)
maximum v období 01/2021–12/2025: 94 225 Kč/m² (12/2025)

Co se dělo a proč to rostlo

Růst cen v tomto období není jednorázový „skok“, ale dlouhodobý výsledek kombinace faktorů, které se v čase střídaly:

Chronicky omezená nabídka kvalitních bytů v dobrých lokalitách. I když se počet inzerátů mění (a někdy vypadá vysoký), na trhu často chybí „to nejlepší zboží“ – byty v dobrém stavu, s jasnou dokumentací, v žádaných částech měst. Právě ty nejvíce táhnou cenu.
Poptávka se umí jen dočasně „zastavit“, ale nezmizí. V některých obdobích kupující vyčkávají (kvůli financování nebo nejistotě), ale jakmile se přizpůsobí očekávání, poptávka se vrací – a opět tlačí na cenu.
Rozdíl mezi „cenou v inzerci“ a „prodejným zbožím“. V datech je vidět, že trh dlouhodobě trestá nabídky, které jsou přestřelené nebo špatně připravené. Zároveň rychle odměňuje byty s realistickou cenou a dobrou prezentací.

„Veřejnost často řeší, jestli se trh ‚vrátí zpět‘. Data ale ukazují, že trh se spíš přeskupuje: rozhoduje lokalita, kvalita, financování – a rychlost reakce prodávajícího.“ - Monika Lukášová, realitní makléřka a ředitelka projektu Realiťák roku

2) Doba nabízení: z 112 dní na 78 dní – proč trh zrychlil právě teď

01/2021: 112 dní
12/2025: 78 dní
➡️ –30,4 % za 5 let
nejdelší doba nabízení v období: 182 dní (07/2023)
nejkratší doba nabízení v období: 78 dní (12/2025)

Co se dělo a proč se to měnilo

Doba nabízení je nejlepší „teploměr“ nálady trhu. Když se kupující a prodávající nepotkají v očekávání, inzerce se protahuje. Když se potkají, trh zrychlí.

07/2023 (182 dní) odpovídá fázi, kdy kupující častěji vyčkávali a prodávající se hůř přizpůsobovali. Často vzniká typický střet: prodávající drží cenu „jako včera“, kupující už nakupuje opatrněji – a byty zůstávají v nabídce déle.
12/2025 (78 dní) naopak ukazuje, že se očekávání sladila: kupující se vrátili k rychlejším rozhodnutím a zároveň se na trhu více prosazuje profesionálně připravená nabídka (správná cena, dokumentace, prezentace). Když trh zrychluje, přestává fungovat strategie „zkusím to draze a uvidíme“.

„Když se doba nabízení výrazně zkracuje, roste význam správného nastavení ceny a kvalitní přípravy nemovitosti. Trh dnes trestá nepřipravené nabídky mnohem rychleji než dřív.“ - Petr Makovský, výkonný ředitel realitního portálu Reality.iDNES.cz a zakladatel projektu Realiťák roku

3) Počet nabídek: +40,9 % za 5 let, ale s velkými výkyvy – proč nabídka klame, když ji čteme sama o sobě

01/2021: 19 683 nabídek
12/2025: 27 737 nabídek
➡️ +40,9 % za 5 let
minimum nabídky: 15 391 (07/2021)
maximum nabídky: 35 759 (03/2023)

Co se dělo a proč nabídka „vlní“

Počet nabídek v inzerci není jen o tom, kolik lidí chce prodávat. Je to i o tom, jak rychle se prodává:

Když trh zpomalí, nabídka může růst, protože inzeráty zůstávají déle „viset“. To je typické pro měsíce, kdy se trh zdrží (v našem období extrémně 03/2023: 35 759 nabídek).
Když trh zrychlí, nabídka může klesat, protože se byty prodají dříve – i kdyby transakcí bylo hodně.
Majitelé přepínají mezi prodejem a pronájmem. V obdobích nejistoty část prodávajících raději prodej odloží nebo zvolí nájem. To umí s nabídkou vytvořit vlny.

Prakticky: nabídku je vždy potřeba číst společně s dobou nabízení a cenou – jinak může vyjít mylný závěr.

4) Poslední rok (12/2024 → 12/2025): cena +14,16 %, doba nabízení –44,29 % – co to znamená v praxi

Cena za m²: 82 539 → 94 225 (+14,16 %)
Doba nabízení: 140 → 78 (–44,29 %)
Počet nabídek: 26 015 → 27 737 (+6,62 %)

Proč je tahle kombinace důležitá

Současně růst ceny i výrazné zrychlení trhu typicky znamená, že:

kupující se přestávají spoléhat na dlouhé vyčkávání a „lov slev“,
kvalitní nabídky mizí rychleji,
roste rozdíl mezi dobře připravenou nemovitostí a „pokusným“ inzerátem.

Pro prodávajícího to není automatické „můžu chtít cokoliv“. V rychlém trhu se jen dřív ukáže, co je přestřelené: takové nabídky často stojí mimo hlavní proud a končí pozdějším zlevněním.

5) Kraje: Praha dominuje cenou, regiony dohánějí růstem. A rychlost prodeje dnes táhnou některé levnější kraje

Nejvyšší ceny (12/2025)

Top 5 podle ceny za m²:

Hlavní město Praha – 157 701 Kč/m²
Jihomoravský kraj – 113 483 Kč/m²
Středočeský kraj – 95 423 Kč/m²
Jihočeský kraj – 79 737 Kč/m²
Královéhradecký kraj – 77 810 Kč/m²

Nejnižší ceny v 12/2025:

Ústecký kraj – 42 586 Kč/m²
Karlovarský kraj – 57 657 Kč/m²
Moravskoslezský kraj – 60 053 Kč/m²

Nejrychlejší meziroční růst ceny (12/2024 → 12/2025)

Top 5 YoY:

Ústecký kraj: +27,76 % (12/2025: 42 586 Kč/m²)
Moravskoslezský kraj: +17,82 % (60 053 Kč/m²)
Jihočeský kraj: +16,27 % (79 737 Kč/m²)
Jihomoravský kraj: +15,68 % (113 483 Kč/m²)
Středočeský kraj: +15,66 % (95 423 Kč/m²)

Nejpomalejší růst (stále růst):

Královéhradecký kraj: +8,10 %
Praha: +10,64 %
Olomoucký kraj: +10,94 %

Kde se prodává nejrychleji (12/2025 – nejnižší doba nabízení)

TOP 5 nejrychlejších krajů:

Moravskoslezský kraj – 63 dní
Ústecký kraj – 65 dní
Pardubický kraj – 71 dní
Jihomoravský kraj – 77 dní
Praha – 78 dní

„Prosincová data potvrzují to, co v REALITY PRORADOST sledujeme celý poslední kvartál – český trh přestal vyčkávat. Kupující akceptovali novou cenovou hladinu a uvědomují si, že kvalitních nemovitostí je nedostatek. Pokud je cena nastavena reálně, nemovitost mizí z nabídky v řádu dnů, nikoliv týdnů. Je to signál, že poptávka je i přes rekordní ceny extrémně silná a zdravá.“ - Petr Čajan, jednatel společnosti REALITY PRORADOST

Naopak nejpomalejší (12/2025):

Karlovarský kraj – 102 dní
Královéhradecký kraj – 93 dní
Liberecký kraj – 89 dní
Jihočeský kraj – 86 dní
Středočeský kraj – 82 dní

Nabídka podle krajů (12/2025 – počet nabídek)

Nejvíce nabídek (TOP 5):

Praha – 7 462
Středočeský kraj – 3 194
Jihomoravský kraj – 3 125
Moravskoslezský kraj – 2 051
Ústecký kraj – 2 001

Nejméně nabídek (BOTTOM 3):

Kraj Vysočina – 584
Zlínský kraj – 656
Pardubický kraj – 723

Co se děje v regionech a proč

Praha a největší centra drží cenu díky soustředěné poptávce a dlouhodobému tlaku na nedostatek kvalitní nabídky. Vedle toho ale data posledních let ukazují silný „doháněcí“ příběh: regiony s nižší startovní cenou umí růst procentuálně výrazněji, protože i menší posun poptávky se projeví silněji v %.

Pětileté srovnání to podtrhuje:

Ústecký kraj: 18 312 → 42 586 Kč/m² (+132,6 %)
Moravskoslezský kraj: 30 432 → 60 053 Kč/m² (+97,3 %)

„Cenové mapy ukazují, že růst není jen velkoměstský příběh. V krajích s nízkou základnou stačí menší změna poptávky a trh reaguje výrazněji. Proto je důležité pracovat s daty po měsících a po územních úrovních.“ - Ondřej Hon, majitel společnosti CEMAP- cenové mapy a člen poroty Realiťák roku.

„Rozvoj prodeje bytů v regionech, zvláště v těch, kde jde o investiční byty spojené s nabídkou nájmu pro sociálně slabší skupiny může v budoucnu ohrozit změna politiky v podpoře bydlení. JIž nyní evidujeme města, kde se uvolňuje velké portfolio investičních bytů tohoto charakteru.“ - Tomáš Jelínek, CEO společnosti CENTURY 21

Závěr: Co z toho plyne pro veřejnost a pro praxi makléřů (12/2025)

Posledních pět let ukazuje, že český trh bytů není „jedna křivka“, ale živý organismus. Cena v celé ČR vyrostla z 65 475 Kč/m² (01/2021) na 94 225 Kč/m² (12/2025), což je +43,9 %, a současně se trh na konci období výrazně zrychlil: 12/2025 přinesl nejkratší dobu nabízení 78 dní v rámci celého pětiletého okna. To je zásadní změna proti fázím, kdy kupující vyčkávali a nabídky „ležely“ v portálech mnohem déle (např. 07/2023: 182 dní).

Pro veřejnost to má velmi praktické důsledky. Kupující dnes potřebuje být připravený: nejen mentálně, ale hlavně procesně – mít jasný rozpočet, realistické očekávání, umět rychle vyhodnotit technický stav a mít nastavený postup, jak si ověřit dokumenty. V prostředí, kde se doba nabízení meziročně zkrátila o –44,29 % (12/2024 → 12/2025), už často nefunguje „jdu se podívat a uvidím“. Kdo dlouho váhá, často jen sleduje, jak mu dobré nabídky mizí.

Prodávajícím data připomínají, že rychlý trh není automaticky jednoduchý trh. Ano, při správném nastavení ceny a přípravě může být prodej rychlý. Ale právě rychlost trhu znamená, že se chyby projeví okamžitě: přestřelená cena, slabá prezentace nebo chybějící dokumentace způsobí, že nabídka přestane být konkurenceschopná a začne „stárnout“ v portálech. V praxi to bývá nejdražší scénář: prodej se protahuje a nakonec končí slevou, kterou bylo možné se správnou strategií minimalizovat.

Pro makléře je pětiletý vývoj jasným signálem, že nestačí mluvit o „průměru“. Regiony se chovají odlišně: Praha drží cenový vrchol (157 701 Kč/m² v 12/2025), zatímco některé kraje naopak táhnou růst a rychlost (např. Ústecký kraj +27,76 % YoY a současně 65 dní doba nabízení). Kdo dnes pracuje bez měsíčních dat a bez správného rozlišení územní úrovně (ČR × kraj × okresní město), riskuje špatné doporučení klientovi – a tím i ztrátu důvěry.

A to je přesně důvod, proč má smysl nastavovat standardy a srozumitelně edukovat veřejnost. Projekt Realiťák roku dlouhodobě stojí na tom, aby lidé věděli, co má kvalitní služba obsahovat: transparentní práci s daty, kontrolu podkladů, schopnost vysvětlit lokální trh a nastavit správnou strategii. V trhu, který je zároveň dražší a rychlejší, totiž nerozhoduje „kdo má štěstí“, ale kdo je připravený a kdo má po boku profesionála, který umí pracovat s realitou trhu – ne s dojmy.

Doporučení projektu Realiťák roku

Projekt Realiťák roku pomáhá veřejnosti zorientovat se na realitním trhu a vybrat si prověřeného makléře, který zná aktuální situaci, lokální specifika i právní náležitosti pronájmů.

Chcete pronajmout byt v Praze rychle, bezpečně a za férovou cenu?
Nebo naopak hledáte nájemní bydlení a potřebujete poradit?

Obraťte se na zkušené makléře zapojené do projektu Realiťák roku.
Pomohou vám vyhnout se zbytečným chybám, ušetřit čas a peníze.

Kontaktovat můžete ředitelku projektu:
Monika Lukášová – realitní makléřka a ředitelka projektu Realiťák roku
monika.lukasova@realitakroku.cz

Grafy a data jsou ověřené exkluzivní data projektu Realiťák roku ve spolupráci CEMAP - cenové mapy a portálu Reality.iDNES.cz spolu s Ministerstvem pro místní rozvoj

-------------------------------------------.

Vybrané předchozí díly a další zajímavosti najdete zde:

Domy v ČR za poslední rok: metr zdražil o 14,1 %, nabídka kolísá a doba prodeje padla z 227 na 103 dní. Trh domů zažívá největší obrat za roky

Ústecký kraj 2024–2025: Nejrychleji rostoucí region ČR. Ceny bytů +25,9 %, domy zrychlily o 46 %, nájmy rostou a nabídka klesá

Pozemky v Česku 2016–2025: stavební parcely ztrojnásobily cenu. Kde se vyplatí kupovat – a jak „nešlápnout vedle“?

Nájmy bytů v ČR za poslední rok: ceny rostou o 12,4 %, nabídka klesá a byty mizí za 26 dní. Nájemní bydlení se stává nejnapjatější částí trhu

Jak se za rok změnil trh s byty: metr zdražil o 15,8 %, ale byty mizí dvakrát rychleji

Zlínský kraj 2016–2025: Domy prudce zdražily, ale prodávají se rychleji. Trh táhne Zlín a Vsetínsko

Malé segmenty, velké zisky: garáže a rekreační objekty 2016–2025

Olomoucký kraj 2016–2025: Stabilní region, rychlý růst a návrat důvěry kupujících

Prodej rodinných domů v Česku prudce zdražil. Za rok +15 %, za deset let víc než trojnásobek. A přesto se dnes dům prodá dvakrát rychleji než loni.