10.1.2026 6:48

Nájmy bytů v ČR za 5 let: +26,5 % na 310 Kč/m². Nabídka se v roce 2025 zvedla, ale byty se pronajímají rychleji

Trh nájemního bydlení za posledních pět let výrazně zdražil – a zároveň zrychlil. V celé ČR se cena u „Pronájem byty“ posunula z 01/2021 (245 Kč/m²) na 12/2025 (310 Kč/m²), tedy o +26,5 %. Přestože je nájemní trh často vnímaný jako „přeplněný nabídkami“, realita je jemnější: nabídka v čase kolísá, ale rozhodující je, jak rychle se kvalitní byty z trhu ztrácí. V 12/2025 byla průměrná Doba nabízení 39 dní a současně Počet nabídek 25 804, což ukazuje na trh, který umí být v závěru roku překvapivě svižný.

1) Cena za m²: od 245 Kč/m² k 310 Kč/m² – proč nájmy dlouhodobě rostou

01/2021: 245 Kč/m²
12/2025: 310 Kč/m²
➡️ +26,5 % za 5 let
minimum v období 01/2021–12/2025: 245 Kč/m² (01/2021)
maximum v období 01/2021–12/2025: 317 Kč/m² (06/2025)

Co se dělo a proč to rostlo

U nájmů se změny obvykle skládají z více vrstev. Data ukazují pozvolný, ale vytrvalý tlak nahoru – a zároveň špičku v polovině roku 2025 (06/2025: 317 Kč/m²), která odpovídá tomu, že nájemní trh často reaguje na sezónnost (stěhování, změny práce, školy, dočasné relokace) a také na situaci v prodejích.

Typicky se na růstu nájmů podepisuje:

Přesun části poptávky z vlastnického bydlení do nájmu. Když je koupě bytu pro domácnost krátkodobě hůře dostupná (financování, nejistota, obavy z dlouhodobého závazku), nájemní bydlení absorbuje větší tlak poptávky.
Nízká „pružnost“ nabídky nájmů. Nájemní byty nelze „vyrobit“ ze dne na den. Pokud se nabídka krátkodobě ztenčí, trh to promítne do ceny rychleji než u prodejů.
Zlepšující se kvalita nabídek. V čase se mění skladba bytů, které se objevují v inzerci (rekonstrukce, lepší standard, vybavení). I to umí tlačit cenu za m² výše, aniž by to znamenalo, že „vše zdražilo stejně“.

„U nájemního bydlení je důležité číst čísla správně: nejde jen o to, kolik je nabídek, ale hlavně jak rychle mizí ty kvalitní. Veřejnost učíme, aby si hlídala smluvní podmínky, kauce, služby a férovost nastavení – a aby se nebála chtít po makléři jasná data a podklady.“ - Monika Lukášová, realitní makléřka a ředitelka projektu Realiťák roku

2) Doba nabízení: z 63 dní na 39 dní – proč se nájmy pronajímají rychleji

01/2021: 63 dní
12/2025: 39 dní
➡️ –38,1 % za 5 let
nejdelší doba nabízení v období: 64 dní (02/2021)
nejkratší doba nabízení v období: 30 dní (05/2022)

„Zrychlení trhu na 39 dní je jasným důkazem, že nájemní bydlení se profesionalizuje. Dnes už nestačí byt jen ‚vystavit‘. Pokud má majitel dosáhnout na tržní cenu a rychle obsadit byt kvalitním nájemníkem, musí být prezentace nemovitosti bezchybná. Data ukazují, že kdo podcení přípravu, ten v rostoucí konkurenci nabídek ztrácí týdny času, což jsou ve výsledku desítky tisíc korun ušlého zisku.“ - Petr Čajan, jednatel společnosti REALITY PRORADOST

Co se dělo a proč se trh zrychlil

Doba nabízení u nájmů je praktický ukazatel: říká, jak rychle se nabídka absorbuje. V našem pětiletém okně je patrné, že trh se postupně „učí“ fungovat svižněji – a že poptávka je schopná pronajmout dobré byty velmi rychle.

Zrychlení obvykle souvisí s tím, že:

Nájemní bydlení se stává volbou číslo 1 pro širší skupinu lidí (nejen studenti nebo „přechodné bydlení“). Jakmile se zvětší okruh zájemců, dobré byty zmizí rychleji.
Majitelé a správa nájmu jsou profesionálnější. Čisté smlouvy, rychlá reakce, jasná pravidla výběru nájemníka – to vše zkracuje dobu, kdy byt „visí“ v inzerci.
Nabídka je citlivá na cenu. U nájmu je často vidět, že když je cena mimo realitu, byt stojí déle. Naopak nabídky, které odpovídají trhu, se uzavírají rychle.

„Rychlost u nájmů je dnes zásadní. Kdo nemá připravené podklady, jasné podmínky a správně nastavenou cenu, ten ztrácí čas – a v praxi i peníze. Data z portálu Reality.iDNES.cz to potvrzují: dobré nabídky se pronajímají čím dál rychleji.“ - Petr Makovský, výkonný ředitel realitního portálu Reality.iDNES.cz a zakladatel projektu Realiťák roku

3) Počet nabídek: –19,0 % za 5 let, ale v posledním roce výrazný nárůst

01/2021: 31 863 nabídek
12/2025: 25 804 nabídek
➡️ –19,0 % za 5 let
minimum nabídky v období: 16 199 (04/2022)
maximum nabídky v období: 31 863 (01/2021)

Co se dělo a proč nabídka „vlní“

U nájmů je klíčové si uvědomit, že nabídka v inzerci není totéž co počet pronájmů. Nabídka v inzerci může být vyšší, když se byty pronajímají pomaleji; a nižší, když se pronajímají rychleji.

Z dat stojí za pozornost poslední rok:

12/2024: 21 115 nabídek
12/2025: 25 804 nabídek
➡️ +22,2 % meziročně

Tohle často znamená, že se na trh vrátila část nabídky (majitelé více inzerují, případně více bytů změnilo režim využití), ale současně je trh stále dostatečně aktivní, protože doba nabízení dál klesla.

4) Poslední rok (12/2024 → 12/2025): nájem +5,1 %, doba nabízení –18,8 %, nabídka +22,2 %

Cena za m²: 295 → 310 (+5,1 %)
Doba nabízení: 48 → 39 (–18,8 %)
Počet nabídek: 21 115 → 25 804 (+22,2 %)

Jak to číst pro praxi

Tohle je důležitá kombinace: nabídka roste, ale doba nabízení klesá. V praxi to obvykle znamená, že trh není „přesycený“, jen je aktivní – více bytů přichází do inzerce, ale zájemci je dál dokážou rychle absorbovat.

Pro pronajímatele je to signál:

stále existuje prostor pro růst (i když už pomalejší než v některých předchozích obdobích),
ale rozhoduje kvalita nabídky a nastavení podmínek – protože nájemník má více možností vybírat.

Pro nájemníky je to signál:

nabídka může být širší než před rokem, ale dobré byty se přesto pronajímají rychle.

„I přes uvedený růst je dobré si uvědomit, že nájmy za posledních 20let rosly téměř 2x pomaleji než ceny nemovitostí, a pokud nebude trh příliš regulován, pak lze očekávat rychlejší růst cen, který je nezbytný, abychom i nás nacházeli velké investory do nájemního bydlení.“ - Tomáš Jelínek, CEO společnosti CENTURY 21

5) Kraje: Praha cenově dominuje, ale růst a rychlost se rozlévají do regionů

Nejvyšší cena nájmů (12/2025, Kč/m²)

TOP 5 krajů:

Hlavní město Praha – 455 Kč/m² (YoY +6,81 %)
Jihomoravský kraj – 345 Kč/m² (YoY +10,93 %)
Středočeský kraj – 313 Kč/m² (YoY +9,06 %)
Plzeňský kraj – 269 Kč/m² (YoY +0,37 %)
Zlínský kraj – 268 Kč/m² (YoY +5,10 %)

Nejnižší cena (12/2025, Kč/m²) – BOTTOM (výběr):

Karlovarský kraj – 207 Kč/m² (YoY +6,70 %)
Ústecký kraj – 207 Kč/m² (YoY +5,08 %)
Moravskoslezský kraj – 224 Kč/m² (YoY +9,80 %)

Nejrychlejší trh podle doby nabízení (12/2025)

TOP 5 nejrychlejších krajů:

Středočeský kraj – 30 dní
Pardubický kraj – 30 dní
Královéhradecký kraj – 34 dní
Jihomoravský kraj – 35 dní
Praha – 37 dní

Nejpomalejší (12/2025) – TOP 5 nejdelší doby:

Karlovarský kraj – 57 dní
Ústecký kraj – 56 dní
Moravskoslezský kraj – 42 dní
Kraj Vysočina – 41 dní
Olomoucký kraj – 41 dní

Pětiletý posun (01/2021 → 12/2025): kdo zdražil nejvíc

TOP 5 pětiletého růstu (cena za m²):

Praha: 282 → 455 (+61,35 %)
Středočeský kraj: 221 → 313 (+41,63 %)
Jihomoravský kraj: 246 → 345 (+40,24 %)
Jihočeský kraj: 178 → 246 (+38,20 %)
Moravskoslezský kraj: 164 → 224 (+36,59 %)

„Na krajských datech je vidět, že nájemní trh se nevyvíjí jednotně. Rozdíly v ceně i rychlosti pronájmu jsou významné – a bez práce s konkrétními měsíci a konkrétní úrovní (ČR × kraj) se dá udělat špatný závěr velmi snadno.“ - Ondřej Hon, majitel společnosti CEMAP- cenové mapy a člen poroty Realiťák roku.

Závěr: Co z toho plyne pro veřejnost a pro praxi makléřů

Pětiletý vývoj nájmů v ČR ukazuje stabilní trend: nájemní bydlení zdražuje a zároveň se pronajímá rychleji. Cena se posunula z 245 Kč/m² (01/2021) na 310 Kč/m² (12/2025), tedy o +26,5 %, přičemž vrchol nájemního „píku“ v našem období přišel v 06/2025 (317 Kč/m²). Zároveň se zkrátila průměrná doba nabízení z 63 dní (01/2021) na 39 dní (12/2025), což je –38,1 % – jasný signál, že kvalitní byty mizí z trhu rychleji než dřív.

Pro veřejnost je klíčové chápat, že nájemní trh není jen o ceně. Důležité je i tempo. V situaci, kdy se byty v závěru roku 2025 pronajímaly v průměru za 39 dní, se vyplácí mít připravené dokumenty a rozhodovací proces – zvlášť v krajích, kde jsou nájmy rychlé (např. 30 dní ve Středočeském a Pardubickém kraji). Na druhé straně meziroční nárůst nabídky (+22,2 % v 12/2025 vs 12/2024) dává nájemníkům aspoň částečně větší prostor vybírat. V praxi ale platí, že „výběr“ funguje hlavně u průměrných nebo hůř připravených nabídek – zatímco kvalitní, férově naceněné byty mizí rychle.

Pro pronajímatele z dat plyne dvojí zpráva. Za prvé: ano, trh je stále cenově výš než před pár lety, takže dobře vedený pronájem dává smysl. Za druhé: jakmile nabídka roste, roste i citlivost na kvalitu. Nájemník více porovnává a více řeší podmínky. Proto se vyplácí mít jasně nastavené smluvní parametry, transparentní vyúčtování služeb, srozumitelná pravidla pro kauci, a hlavně realistickou cenu. Přestřelená nabídka neznamená „získám víc“, často znamená jen delší prázdno a zbytečné měsíce bez příjmu.

Pro makléře a správce je nájemní trh v roce 2025 stále více o standardu služby. Rychlost trhu a růst nájmů zvětšují dopady chyb: špatná smlouva, chybějící předávací protokol, nejasné podmínky oprav a údržby nebo špatně vybraný nájemník jsou rizika, která se mohou projevit mnohem dráž než „ušetřená“ provize. I proto dává smysl, aby veřejnost věděla, co po makléři chtít – a aby se trh opíral o měřitelné standardy. Přesně o to se dlouhodobě snaží projekt Realiťák roku: kultivovat očekávání veřejnosti a zároveň zvyšovat profesionalitu těch, kteří služby poskytují.

Doporučení projektu Realiťák roku

Projekt Realiťák roku pomáhá veřejnosti zorientovat se na realitním trhu a vybrat si prověřeného makléře, který zná aktuální situaci, lokální specifika i právní náležitosti pronájmů.

Chcete pronajmout byt v Praze rychle, bezpečně a za férovou cenu?
Nebo naopak hledáte nájemní bydlení a potřebujete poradit?

Obraťte se na zkušené makléře zapojené do projektu Realiťák roku.
Pomohou vám vyhnout se zbytečným chybám, ušetřit čas a peníze.

Kontaktovat můžete ředitelku projektu:
Monika Lukášová – realitní makléřka a ředitelka projektu Realiťák roku
monika.lukasova@realitakroku.cz

Grafy a data jsou ověřené exkluzivní data projektu Realiťák roku ve spolupráci CEMAP - cenové mapy a portálu Reality.iDNES.cz spolu s Ministerstvem pro místní rozvoj

-------------------------------------------.

Vybrané předchozí díly a další zajímavosti najdete zde:

Byty v Česku za 5 let: +43,9 % a rekord 94 225 Kč/m². Prosinec 2025 přinesl i nejrychlejší prodeje

Domy v ČR za poslední rok: metr zdražil o 14,1 %, nabídka kolísá a doba prodeje padla z 227 na 103 dní. Trh domů zažívá největší obrat za roky

Ústecký kraj 2024–2025: Nejrychleji rostoucí region ČR. Ceny bytů +25,9 %, domy zrychlily o 46 %, nájmy rostou a nabídka klesá

Pozemky v Česku 2016–2025: stavební parcely ztrojnásobily cenu. Kde se vyplatí kupovat – a jak „nešlápnout vedle“?

Nájmy bytů v ČR za poslední rok: ceny rostou o 12,4 %, nabídka klesá a byty mizí za 26 dní. Nájemní bydlení se stává nejnapjatější částí trhu

Jak se za rok změnil trh s byty: metr zdražil o 15,8 %, ale byty mizí dvakrát rychleji

Zlínský kraj 2016–2025: Domy prudce zdražily, ale prodávají se rychleji. Trh táhne Zlín a Vsetínsko

Malé segmenty, velké zisky: garáže a rekreační objekty 2016–2025

Olomoucký kraj 2016–2025: Stabilní region, rychlý růst a návrat důvěry kupujících