27.1.2026 6:15

D6 Praha–Karlovy Vary: dálnice, která rozhýbala ceny bytů, domů i nájmů

Dálnice D6 už dávno není jen dopravní téma. V praxi funguje jako „zrychlovač“ realitního trhu – čím lepší dostupnost a jistější dojezd, tím širší okruh zájemců a tím větší tlak na ceny. Data za prosinec 2025 vs. prosinec 2024 ukazují, že v koridoru D6 rostly ceny nejen u bytů, ale místy i u rodinných domů velmi dynamicky. A zároveň se v řadě lokalit výrazně zkrátila doba prodeje. Právě v takových obdobích se výrazně ukazuje, jak důležitou roli hrají kvalitní realitní makléři a proč projekt Realiťák roku dlouhodobě tlačí na profesionalitu, transparentnost a správné nastavení očekávání prodávajících i kupujících.

Proč se u D6 mění trh rychleji, než si lidé myslí

D6 propojuje pražské zázemí se středními Čechami a Karlovarským krajem. V realitách to obvykle znamená tři věci:

Rozšiřuje se dojezdová mapa – lidé jsou ochotní hledat bydlení dál od Prahy, pokud dojezd dává smysl.
Roste investiční zájem v lokalitách, kde je pořizovací cena stále relativně nižší, ale nájemní poptávka stabilní.
Trhy v levnějších městech dohánějí růst, protože i menší přírůstek poptávky se projeví výrazněji v procentech.

Petr Makovský, výkonný ředitel realitního portálu Reality.iDNES.cz a zakladatel projektu Realiťák roku:
„U D6 je dobře vidět, že dostupnost dnes vytváří cenu. Tam, kde se lidé nebojí dojíždění a zároveň vnímají potenciál lokality, se poptávka zvedne rychle – a trh reaguje růstem cen i zrychlením prodejů.“

V praxi to ale znamená i jednu věc navíc: víc chyb v cenotvorbě a víc případů, kdy prodávající vychází z „pocitové“ ceny nebo z neporovnatelných nabídek. Právě tady se ukazuje role zkušených makléřů – ne jen při vyjednávání, ale hlavně ve schopnosti správně nacenit, připravit nemovitost, nastavit strategii inzerce a vysvětlit, co reálně znamená „srovnatelná nabídka“.

Monika Lukášová, realitní makléřka a ředitelka projektu Realiťák roku:
„V obdobích, kdy se trh rychle hýbe, je největší riziko v tom, že prodávající i kupující vycházejí z neaktuálních nebo nepřesných představ. Práce kvalitního makléře je dnes hlavně o tom, aby uměl pracovat s daty, vysvětlil logiku trhu a nastavil férovou cenu – jinak se i dobrá nemovitost zbytečně ‚zasekne‘ v nabídce.“

Pozn.: Pracujeme s daty za okresní města a pouze tam, kde byl dostatečný vzorek nabídky v obou srovnávaných měsících.

Byty na prodej: nejrychleji roste Sokolov a Cheb, stabilně i Kladno

V prosinci 2025 se u bytů nejvíc zvedaly ceny tam, kde byla (historicky) nižší základna, ale zároveň roste zájem o lokalitu – ať už pro vlastní bydlení, nebo jako investice.

Prosinec 2025 vs. prosinec 2024 (cena za m², meziročně):

Sokolov: 39 801 Kč/m² (+24,6 %)
Cheb: 50 268 Kč/m² (+19,7 %)
Kladno: 107 029 Kč/m² (+16,7 %)
Karlovy Vary: 71 341 Kč/m² (+13,5 %)
Rakovník: 73 390 Kč/m² (+4,9 %)

Zajímavý je i pokles doby nabízení (rychlejší prodeje). Například:

Karlovy Vary: z 244 na 117 dní
Sokolov: ze 108 na 38 dní
Cheb: ze 176 na 69 dní
Rakovník: ze 77 na 46 dní

Ondřej Hon, majitel společnosti CEMAP- cenové mapy a člen poroty Realiťák rok:
„U menších trhů je vždy potřeba hlídat skladbu nabídky, protože průměr může ovlivnit mix bytů. Ale když současně vidíme výrazné zkrácení doby nabízení, je to silný signál, že poptávka reálně zrychlila.“

Z pohledu praxe to často znamená i to, že se více prodávají byty, které jsou dobře připravené a správně oceněné. V tom je role makléřů zásadní – zvlášť tam, kde část trhu tvoří investoři a „rychlí kupující“, kteří reagují na příležitost, ale zároveň jsou citliví na cenu a lokalitu.

Rodinné domy na prodej: největší skok v Sokolově, výrazně roste i Rakovník

U rodinných domů je v koridoru D6 vidět ještě ostřejší rozdíl mezi městy. V některých lokalitách trh „dohání“ vývoj z předchozích let a zároveň se promítá změna preferencí: lidé chtějí více prostoru, ale pořád řeší dostupnost a provozní náklady.

Prosinec 2025 vs. prosinec 2024 (cena za m², meziročně):

Sokolov: 45 165 Kč/m² (+82,6 %)
Rakovník: 60 105 Kč/m² (+34,5 %)
Kladno: 65 395 Kč/m² (+21,0 %)
Cheb: 51 871 Kč/m² (+19,0 %)
Karlovy Vary: 46 333 Kč/m² (+0,4 %)

Současně se v řadě měst výrazně zrychlil prodej (doba nabízení):

Kladno: z 277 na 95 dní
Rakovník: z 205 na 101 dní
Karlovy Vary: z 330 na 186 dní
Sokolov: z 303 na 208 dní
Cheb: z 244 na 198 dní

Monika Lukášová:
„U domů dnes rozhoduje kombinace lokality a technického stavu. Kupující jsou citlivější na provozní náklady, kvalitu vytápění, zateplení a celkovou připravenost domu. Makléř musí umět popsat technický stav, odhadnout budoucí náklady a nastavit realistickou cenu – jinak se dům v nabídce točí měsíce.“

V koridoru D6 je navíc typické, že část poptávky přichází „zvenku“ – tedy lidé, kteří porovnávají několik měst a hledají nejlepší poměr mezi cenou, dostupností a kvalitou života. V takovém prostředí je práce makléře často i o vyjednávání a o tom, aby transakce proběhla bezpečně (úschovy, financování, právní nastavení).

Nájemní bydlení: tlak trvá, ale trh je citlivý na nabídku

U nájemního bydlení se v koridoru D6 potvrzuje typický trend: dobře naceněné byty mizí rychle, nájemníci jsou náročnější na lokalitu a dostupnost a trh je citlivý na to, kolik bytů se v daném městě v nabídce objeví.

Prosinec 2025 vs. prosinec 2024 (nájemné Kč/m², meziročně):

Cheb: 237 Kč/m² (+11,3 %)
Karlovy Vary: 239 Kč/m² (+10,1 %)
Sokolov: 189 Kč/m² (+4,4 %)
Kladno: 326 Kč/m² (+4,2 %)
Rakovník: 247 Kč/m² (-10,8 %)

U Rakovníka je vidět i změna nabídky (meziročně 16 → 40 aktivních nabídek), což umí krátkodobě s cenou zahýbat. A i v nájmech se ukazuje role makléřů – především v nastavení podmínek a výběru nájemce.

Petr Makovský:
„V nájmech je dnes víc než dřív důležitý mix: lokalita, dispozice a férové podmínky. Makléř pomáhá nastavit cenu i pravidla tak, aby pronajímatel minimalizoval riziko a nájemce přesně věděl, co podepisuje. To je mimochodem jedna z věcí, kterou projekt Realiťák roku dlouhodobě zdůrazňuje – kulturu a standardy i v nájemním bydlení.“

Co z toho plyne pro praxi (kupující, prodávající, pronajímatelé)

U bytů v koridoru D6 nejvíc rostou lokality, které kombinují dostupnost, poptávku a pořád ještě nižší cenovou základnu.
U domů je klíčový stav, energetika a předvídatelnost provozu. Kupující jsou opatrnější, ale dobré domy prodávají rychle.
U nájmů tlak nepolevil – jen je víc závislý na tom, kolik bytů je v nabídce a v jaké kvalitě.

Ondřej Hon:
„Čím víc je trh segmentovaný, tím větší hodnotu mají srozumitelná data a srovnání. V praxi to pomáhá i makléřům – mohou lépe vysvětlit, proč dva domy ve stejném městě nemají stejnou cenu.“

Závěr: D6 je realitní koridor – a standardy trhu jsou důležitější než kdy dřív

Prosincová data potvrzují, že koridor D6 se chová jako samostatná realitní osa. U bytů vidíme růst cen i zrychlení prodejů, u rodinných domů silné rozdíly mezi městy a u nájmů trvalý tlak, který je citlivý na nabídku. V takových obdobích roste význam profesionálního přístupu – správné cenotvorby, kvalitní prezentace, bezpečného procesu a férových podmínek. A právě to je dlouhodobý smysl projektu Realiťák roku: posouvat standardy, aby se realitní trh stal pro veřejnost srozumitelnější a bezpečnější.

Doporučení projektu Realiťák roku

Projekt Realiťák roku pomáhá veřejnosti zorientovat se na realitním trhu a vybrat si prověřeného makléře, který zná aktuální situaci, lokální specifika i právní náležitosti pronájmů.

Chcete pronajmout byt v Praze rychle, bezpečně a za férovou cenu?
Nebo naopak hledáte nájemní bydlení a potřebujete poradit?

Obraťte se na zkušené makléře zapojené do projektu Realiťák roku.
Pomohou vám vyhnout se zbytečným chybám, ušetřit čas a peníze.

Kontaktovat můžete ředitelku projektu:
Monika Lukášová – realitní makléřka a ředitelka projektu Realiťák roku
monika.lukasova@realitakroku.cz

Grafy a data jsou ověřené exkluzivní data projektu Realiťák roku ve spolupráci CEMAP - cenové mapy a portálu Reality.iDNES.cz spolu s Ministerstvem pro místní rozvoj

-------------------------------------------.

Vybrané předchozí díly a další zajímavosti najdete zde:

Rodinné domy v ČR za 5 let: +62,5 % na 50 073 Kč/m². Prosinec 2025 přinesl obrat v rychlosti — doba nabízení spadla meziročně o 46,7 %

Jihočeský kraj: byty za 5 let +82 % na 79 737 Kč/m². Konec roku 2025 přinesl výrazné zrychlení prodejů

Nájmy bytů v ČR za 5 let: +26,5 % na 310 Kč/m². Nabídka se v roce 2025 zvedla, ale byty se pronajímají rychleji

Byty v Česku za 5 let: +43,9 % a rekord 94 225 Kč/m². Prosinec 2025 přinesl i nejrychlejší prodeje

Domy v ČR za poslední rok: metr zdražil o 14,1 %, nabídka kolísá a doba prodeje padla z 227 na 103 dní. Trh domů zažívá největší obrat za roky

Ústecký kraj 2024–2025: Nejrychleji rostoucí region ČR. Ceny bytů +25,9 %, domy zrychlily o 46 %, nájmy rostou a nabídka klesá

Pozemky v Česku 2016–2025: stavební parcely ztrojnásobily cenu. Kde se vyplatí kupovat – a jak „nešlápnout vedle“?

Nájmy bytů v ČR za poslední rok: ceny rostou o 12,4 %, nabídka klesá a byty mizí za 26 dní. Nájemní bydlení se stává nejnapjatější částí trhu

Jak se za rok změnil trh s byty: metr zdražil o 15,8 %, ale byty mizí dvakrát rychleji