31.1.2026 7:07

Malé segmenty táhnou dál: garáže za 5 let téměř +98,5 % a chaty/chalupy +77,3 %. Prosinec 2025 přinesl i zrychlení prodeje

„Malé segmenty“ často ukazují náladu trhu dřív než byty a domy – protože na nich rychleji vidíš, kdy se kupující nebojí a kdy naopak brzdí. A posledních pět let je tady mimořádně silných. V celé ČR se u garáží (TYP „Garáž prodej“) zvýšila Cena za m² z 01/2021 (15 956 Kč/m²) na 12/2025 (31 672 Kč/m²), tedy o +98,5 %. U chat a chalup (TYP „Chata Chalupa prodej“) vzrostla cena z 01/2021 (24 941 Kč/m²) na 12/2025 (44 230 Kč/m²), tedy o +77,3 %. A co je pro praxi stejně důležité: v závěru roku 2025 se oba segmenty výrazně zrychlily – doba nabízení je meziročně nižší o zhruba 40–50 %.

1) Garáže: cena za m² téměř dvojnásobná, nabídka násobně vyšší – a trh se v roce 2025 zrychlil

Klíčová čísla (ČR)

01/2021: 15 956 Kč/m² | 535 nabídek | 94 dní
12/2025: 31 672 Kč/m² | 1 792 nabídek | 79 dní

➡️ Cena za m² +98,5 % (01/2021 → 12/2025)
➡️ Počet nabídek +235,0 % (01/2021 → 12/2025)
➡️ Doba nabízení –16,0 % (01/2021 → 12/2025)

Poslední rok (12/2024 → 12/2025)

Cena za m²: 27 476 → 31 672 Kč/m² (+15,27 %)
Počet nabídek: 1 694 → 1 792 (+5,79 %)
Doba nabízení: 157 → 79 dní (–49,7 %)

Co se dělo (a proč to dává smysl)

Garáže jsou typický „městský“ produkt, kde se cena často netvoří jen kvalitou, ale hlavně tím, jak těžké je v lokalitě parkovat a jak se mění pravidla a návyky (parkování u domu, rezidenční zóny, firemní auta, investiční koupě na pronájem). Proto umí růst prudce, i když se celkový realitní trh na chvíli uklidní.

Zároveň je důležité číst nabídku společně s dobou nabízení: v našem období nabídka výrazně narostla (a maximum byla v 05/2024: 2 101 nabídek), ale konec roku 2025 ukazuje, že trh dokáže dobré nabídky absorbovat rychleji (prosinec 2025: 79 dní vs. prosinec 2024: 157 dní).

Extrémy v období 01/2021–12/2025 (ČR):

nejnižší cena: 15 956 Kč/m² (01/2021)
nejvyšší cena: 31 672 Kč/m² (12/2025)
nejnižší nabídka: 502 (12/2021)
nejvyšší nabídka: 2 101 (05/2024)
nejpomalejší trh: 162 dní (07/2023)
nejrychlejší trh: 59 dní (10/2021)

„U garáží je skvěle vidět, proč veřejnost potřebuje oporu v datech. V jedné lokalitě je to čistá investice na pronájem, jinde je to řešení životní situace. Rozhoduje nejen cena, ale i rychlost trhu a to, jak je nabídka připravená.“
Monika Lukášová, realitní makléřka a ředitelka projektu Realiťák roku:

„Když jsem nedávno pro Český rozhlas komentoval situaci kolem garáží, upozorňoval jsem, že hlad po vlastním parkování jen tak nezmizí. A ta aktuální čísla mi dávají za pravdu. Nárůst ceny o skoro 100 % za pět let není žádná bublina, to je tvrdá realita ucpaných měst. Že se teď v prosinci garáže prodávaly dvakrát rychleji? Logicky. Lidé pochopili, že kdo dnes zaváhá, ten zítra prostě nezaparkuje. Je to jedna z nejbezpečnějších investic, jakou dnes můžete udělat.“ - Petr Čajan, jednatel společnosti REALITY PRORADOST

2) Chaty a chalupy: dlouhodobý růst pokračuje, nabídka je vysoká – ale kvalitní nemovitosti mizí rychleji

Klíčová čísla (ČR)

01/2021: 24 941 Kč/m² | 1 825 nabídek | 136 dní
12/2025: 44 230 Kč/m² | 4 481 nabídek | 124 dní

➡️ Cena za m² +77,3 % (01/2021 → 12/2025)
➡️ Počet nabídek +145,5 % (01/2021 → 12/2025)
➡️ Doba nabízení –8,8 % (01/2021 → 12/2025)

Poslední rok (12/2024 → 12/2025)

Cena za m²: 38 821 → 44 230 Kč/m² (+13,93 %)
Počet nabídek: 4 136 → 4 481 (+8,34 %)
Doba nabízení: 212 → 124 dní (–41,5 %)

Co se dělo (a proč to dává smysl)

U rekreačních nemovitostí se dlouhodobě drží kombinace „životního stylu“ a „bezpečné hmotné hodnoty“. Na rozdíl od bytů a domů ve městech je tady větší rozptyl kvality – a to extrémně ovlivňuje dobu nabízení. Pokud je chalupa dobře dopravně dostupná, v dobrém stavu, s jasnými právními podklady a rozumným provozem, trh na ni reaguje rychleji než na průměr. To přesně vidíme i v meziročním zrychlení na konci roku 2025.

Extrémy v období 01/2021–12/2025 (ČR):

nejnižší cena: 24 941 Kč/m² (01/2021)
nejvyšší cena: 44 230 Kč/m² (12/2025)
nejnižší nabídka: 1 597 (02/2021)
nejvyšší nabídka: 5 767 (06/2025)
nejpomalejší trh: 227 dní (01/2024)
nejrychlejší trh: 59 dní (05/2021)

„U chat a chalup lidé často podcení technický stav, přístupovou cestu, pozemky a právní detaily. V datech pak vidíme jediné: kvalitní nabídky mizí rychle, ty problematické zůstávají dlouho. A právě v takových segmentech je role profesionála nejvíc vidět.“
Petr Makovský, výkonný ředitel realitního portálu Reality.iDNES.cz a zakladatel projektu Realiťák roku

3) Kraje: Praha vede v ceně, ale meziroční růsty a dynamika jsou často „mimo centrum“

Garáže – nejvyšší ceny (12/2025) TOP 5

Praha – 55 048 Kč/m² (YoY +6,00 %)
Jihomoravský kraj – 42 208 Kč/m² (YoY +10,97 %)
Zlínský kraj – 36 095 Kč/m² (YoY +8,54 %)
Královéhradecký kraj – 35 037 Kč/m² (YoY +34,40 %)
Kraj Vysočina – 32 018 Kč/m² (YoY +19,44 %)

Nejnižší ceny (výběr BOTTOM 5):

Karlovarský – 19 723 Kč/m², Ústecký – 22 050 Kč/m², Moravskoslezský – 22 558 Kč/m² …

Nejrychlejší YoY růst ceny garáží (12/2024 → 12/2025) TOP 5:

Královéhradecký +34,40 %, Moravskoslezský +30,80 %, Pardubický +23,05 %, Plzeňský +21,27 %, Vysočina +19,44 %

Chaty/Chalupy – nejvyšší ceny (12/2025) TOP 5

Praha – 60 599 Kč/m² (YoY +9,84 %)
Středočeský kraj – 55 198 Kč/m² (YoY +7,09 %)
Královéhradecký kraj – 52 133 Kč/m² (YoY +30,06 %)
Jihomoravský kraj – 47 324 Kč/m² (YoY +9,75 %)
Liberecký kraj – 46 918 Kč/m² (YoY +19,18 %)

Nejnižší ceny (výběr BOTTOM 5):

Vysočina – 34 850 Kč/m², Plzeňský – 36 686 Kč/m², Karlovarský – 37 148 Kč/m² …

Nejrychlejší YoY růst ceny chat/chalup (12/2024 → 12/2025) TOP 5:

Zlínský +32,15 %, Královéhradecký +30,06 %, Olomoucký +23,17 %, Moravskoslezský +20,83 %, Liberecký +19,18 %

„U malých segmentů jsou krajské rozdíly ještě výraznější než u bytů. Stačí malá změna v nabídce a poptávce a procenta se rozjedou. Proto je důležité hlídat přesný měsíc, přesnou úroveň (ČR vs. kraj) a nesklouzávat k průměrům.“
Ondřej Hon, majitel společnosti CEMAP- cenové mapy a člen poroty Realiťák roku

Závěr: Proč malé segmenty stojí za pozornost (a co z toho plyne pro veřejnost a makléře)

Pětiletá data jasně ukazují, že „malé segmenty“ nejsou okrajová kuriozita. Naopak – často jsou to segmenty, které nejrychleji přenášejí do cen aktuální náladu trhu a chování lidí. U garáží je pětiletý příběh téměř učebnicový: cena za m² +98,5 % (z 15 956 na 31 672 Kč/m²) a zároveň výrazně vyšší nabídka (+235 %), což ukazuje na rostoucí „tržní význam“ tohoto typu nemovitosti. Důležitý signál je ale hlavně v rychlosti: prosinec 2025 přinesl meziročně téměř poloviční dobu nabízení (79 dní vs. 157 dní). To naznačuje, že poptávka po dobře umístěných a dobře prezentovaných garážích je stále velmi živá – a že trh umí rychle odměnit správnou cenu i přípravu.

U chat a chalup je růst o něco mírnější, ale pořád velmi silný: +77,3 % (z 24 941 na 44 230 Kč/m²). A i tady je největší příběh v rychlosti trhu na konci roku: 212 dní (12/2024) → 124 dní (12/2025), tedy –41,5 %. To je praktická informace pro veřejnost: pokud je rekreační nemovitost kvalitní (technicky, právně, lokalitou), trh ji umí vzít rychle i v období, kdy je nabídka vysoká (a v čase dokonce rostla – u chat/chalup maximum 06/2025: 5 767 nabídek). Zároveň to upozorňuje na riziko: široká nabídka neznamená, že je všechno „výhodné“. Znamená to, že kupující mohou porovnávat – a že prodávající bez kvalitní přípravy zůstane stát.

Pro veřejnost z toho plyne jednoduché pravidlo: u malých segmentů je obzvlášť důležité být konkrétní. U garáže rozhoduje přesná poloha, přístup, technický stav, právní režim (vymezení jednotky, pozemek, věcná břemena). U chat a chalup rozhoduje technický stav, dostupnost, infrastruktura, pozemky a dokumentace. A protože se tyto segmenty dokážou rychle hýbat, vyplatí se sledovat nejen cenu, ale i dobu nabízení – právě ta často prozradí, jestli je trh „živý“ nebo jen „přeplněný inzeráty“.

Pro makléře jsou malé segmenty ideální „test profesionality“. Klient často očekává rychlý prodej („je to přece jen garáž“ / „je to přece jen chalupa“), ale realita je přesně opačná: malé segmenty nemají tak velký počet srovnatelných obchodů jako byty, a proto je snadné udělat chybu v ceně i v prezentaci. A když se současně zrychluje trh (což v prosinci 2025 vidíme u obou segmentů), špatně nastavená nabídka neztrácí jen čas – ztrácí důvěru a často i vyjednávací pozici. Právě proto dává smysl, aby veřejnost věděla, co po makléři chtít: jasná data, podklady, srovnání a transparentní proces. To je dlouhodobě jeden z hlavních přínosů projektu Realiťák roku – kultivovat standardy práce tak, aby se klient mohl rozhodovat opřený o fakta, ne o dojmy.

Doporučení projektu Realiťák roku

Projekt Realiťák roku pomáhá veřejnosti zorientovat se na realitním trhu a vybrat si prověřeného makléře, který zná aktuální situaci, lokální specifika i právní náležitosti pronájmů.

Chcete pronajmout byt v Praze rychle, bezpečně a za férovou cenu?
Nebo naopak hledáte nájemní bydlení a potřebujete poradit?

Obraťte se na zkušené makléře zapojené do projektu Realiťák roku.
Pomohou vám vyhnout se zbytečným chybám, ušetřit čas a peníze.

Kontaktovat můžete ředitelku projektu:
Monika Lukášová – realitní makléřka a ředitelka projektu Realiťák roku
monika.lukasova@realitakroku.cz

Grafy a data jsou ověřené exkluzivní data projektu Realiťák roku ve spolupráci CEMAP - cenové mapy a portálu Reality.iDNES.cz spolu s Ministerstvem pro místní rozvoj

-------------------------------------------.

Vybrané předchozí díly a další zajímavosti najdete zde:

D6 Praha–Karlovy Vary: dálnice, která rozhýbala ceny bytů, domů i nájmů

Rodinné domy v ČR za 5 let: +62,5 % na 50 073 Kč/m². Prosinec 2025 přinesl obrat v rychlosti — doba nabízení spadla meziročně o 46,7 %

Jihočeský kraj: byty za 5 let +82 % na 79 737 Kč/m². Konec roku 2025 přinesl výrazné zrychlení prodejů

Nájmy bytů v ČR za 5 let: +26,5 % na 310 Kč/m². Nabídka se v roce 2025 zvedla, ale byty se pronajímají rychleji

Byty v Česku za 5 let: +43,9 % a rekord 94 225 Kč/m². Prosinec 2025 přinesl i nejrychlejší prodeje

Domy v ČR za poslední rok: metr zdražil o 14,1 %, nabídka kolísá a doba prodeje padla z 227 na 103 dní. Trh domů zažívá největší obrat za roky

Ústecký kraj 2024–2025: Nejrychleji rostoucí region ČR. Ceny bytů +25,9 %, domy zrychlily o 46 %, nájmy rostou a nabídka klesá

Pozemky v Česku 2016–2025: stavební parcely ztrojnásobily cenu. Kde se vyplatí kupovat – a jak „nešlápnout vedle“?

Nájmy bytů v ČR za poslední rok: ceny rostou o 12,4 %, nabídka klesá a byty mizí za 26 dní. Nájemní bydlení se stává nejnapjatější částí trhu