4.2.2026 5:50

Byty v prodeji zrychlily: ČR za rok +14,1 % na 94 755 Kč/m² a doba nabízení spadla na 97 dní

Posledních 12 měsíců přineslo na trhu bytů v prodeji jasný posun: vyšší ceny, širší nabídku a hlavně rychlejší prodej. U bytů k prodeji v celé České republice vzrostla Cena za m² z 83 060 Kč/m² (01/2025) na 94 755 Kč/m² (01/2026), tedy o +14,08 %. Zároveň se zvýšil Počet nabídek (26 157 → 30 294, +15,82 %) a Doba nabízení se zkrátila z 137 na 97 dní (−29,20 %). Trh tak v závěru sledovaného období nejen zdražil, ale zároveň zřetelně zrychlil.

1) Co říkají data za posledních 12 měsíců (02/2025–01/2026)

Abychom viděli celý „roční cyklus“ bez zkreslení sezonou, sledujeme časovou řadu 02/2025–01/2026 (ČR, TYP „Prodej byty“):

Cena za m²: 84 101 Kč/m² (02/2025) → 94 755 Kč/m² (01/2026) = +12,67 %
Počet nabídek: 25 552 (02/2025) → 30 294 (01/2026) = +18,56 %
Doba nabízení: 135 dní (02/2025) → 97 dní (01/2026) = −28,15 %

Tahle kombinace je důležitá: nabídka rostla, ale rychlost trhu se přesto zlepšila. Jinými slovy – trh nebyl „přetížený“ ani při širší inzerci. Poptávka byla schopná nabídky absorbovat, což je v realitní praxi obvykle vidět právě na zkracování doby nabízení.

2) Zlomové měsíce a proč je hlavní příběh „rychlost“

Pokud chceme pochopit, kdy se trh lámal, pomůže vyznačit extrémy. U posledního roku je klíčová hlavně Doba nabízení:

nejpomalejší měsíc: 08/2025 – 145 dní
nejrychlejší měsíc: 01/2026 – 97 dní

Zpomalení uprostřed roku a následné zrychlení v závěru je typický obraz trhu, kde se postupně „čistí“ cenová očekávání a kupující jsou jistější v rozhodování. Prakticky to často znamená, že dobře připravené a správně oceněné nabídky se prodávají podstatně rychleji než v minulém roce – zatímco přestřelené nebo nepřipravené nemovitosti naopak vyčnívají a zůstávají v inzerci déle.

Stejný obrázek vidíme i u cenové hladiny:

nejnižší cena v období: 02/2025 – 84 101 Kč/m²
nejvyšší cena v období: 01/2026 – 94 755 Kč/m²

A také u šířky trhu:

nejnižší nabídka v období: 02/2025 – 25 552
nejvyšší nabídka v období: 01/2026 – 30 294

Poslední rok tedy není příběhem „nedostatku nabídky“, ale spíš příběhem rychlejší absorpce trhu.

„Zrychlení trhu je pro veřejnost často důležitější než samotná cena. Když se doba nabízení zkracuje a současně roste nabídka, je vidět, že kvalitní a správně nastavené nemovitosti kupující opravdu berou.“
Monika Lukášová, realitní makléřka a ředitelka projektu Realiťák roku

3) Meziročně (01/2025 → 01/2026): nejtvrdší srovnání bez sezonních výkyvů

Srovnání stejného měsíce mezi roky je pro veřejnost i makléře nejčitelnější:

Cena za m²: 83 060 (01/2025) → 94 755 Kč/m² (01/2026) = +14,08 %
Počet nabídek: 26 157 (01/2025) → 30 294 (01/2026) = +15,82 %
Doba nabízení: 137 (01/2025) → 97 dní (01/2026) = −29,20 %

Tohle je přesně ten typ kombinace, který v realitní praxi mění strategii: pokud trh zrychluje o téměř třetinu, je mnohem důležitější správné načasování, kvalita přípravy a cenové nastavení hned na začátku inzerce. V prostředí, kde je zároveň víc nabídek, je konkurence vyšší – a tím roste citlivost kupujících na cenu, stav, dispozici, lokalitu i kvalitu prezentace.

4) Kraje: Praha vede cenou, ale roční dynamika je nejsilnější v regionech

Krajská data (01/2026) ukazují u bytů k prodeji, že cenová hladina a tempo růstu nejsou totéž. Praha zůstává cenově nejvýš, ale v meziroční dynamice vidíme výrazné rozdíly.

TOP 5 krajů podle ceny (01/2026)

Hlavní město Praha – 159 592 Kč/m², YoY +10,54 %, Doba nabízení 95 dní, Počet nabídek 8 157
Jihomoravský kraj – 113 568 Kč/m², YoY +15,89 %, 104 dní, 3 285
Středočeský kraj – 96 573 Kč/m², YoY +14,93 %, 98 dní, 3 547
Jihočeský kraj – 80 522 Kč/m², YoY +15,64 %, 101 dní, 1 680
Královéhradecký kraj – 78 777 Kč/m², YoY +8,92 %, 108 dní, 1 307

TOP 5 krajů podle meziročního růstu ceny (01/2025 → 01/2026)

Ústecký kraj – +27,43 % (01/2026: 43 322 Kč/m²)
Pardubický kraj – +17,60 % (01/2026: 69 986 Kč/m²)
Jihomoravský kraj – +15,89 % (01/2026: 113 568 Kč/m²)
Moravskoslezský kraj – +15,64 % (01/2026: 60 289 Kč/m²)
Jihočeský kraj – +15,64 % (01/2026: 80 522 Kč/m²)

V praxi to znamená, že „ČR trend“ je důležité výchozí vodítko, ale skutečné rozhodování musí stát na lokálních číslech. Jinou logiku bude mít cenová argumentace v Praze, jinou v krajích s rychlejším meziročním růstem z nižší základny.

„Když se pracuje s měsíčními daty na správné úrovni ČR vs. kraj, krásně to odhalí rozdíly v dynamice. Bez toho se snadno zamění celorepublikový trend za lokální realitu.“
Ondřej Hon, majitel společnosti CEMAP- cenové mapy a člen poroty Realiťák roku

5) Kontext mimo dataset: proč se trh mohl v posledním roce zrychlit

Čistá data popisují „co“ se stalo. Pro pochopení „proč“ je užitečné doplnit několik širších rámců, které realitní trh běžně ovlivňují:

Hypoteční a úvěrový kontext

Když se zlepšuje dostupnost financování a na trh se vrací větší objem nových hypoték, typicky roste skupina domácností, které jsou schopné nákup realizovat. V praxi se to nejčastěji projeví zkracováním doby nabízení – trh je „průchodnější“ a kupující rozhodnější. Pokud se takový posun sejde i s růstem nabídky, často to vede k situaci, kterou vidíme i v našich datech: nabídka roste, ale trh nezpomaluje, naopak zrychluje.

Makro kontext domácností

Reálná kupní síla domácností a míra nejistoty (inflace, mzdy, zaměstnanost) ovlivňují, jestli lidé spíš vyčkávají, nebo se rozhodují. V období, kdy se domácnosti cítí stabilněji, má trh obvykle tendenci zrychlovat. Typicky se to promítá do kratší doby nabízení, a teprve následně do cenových posunů.

Nová výstavba a povolování

Nabídku bytů nejde navýšit „na povel“. Nová výstavba má dlouhý cyklus a do dostupnosti bydlení vstupuje se zpožděním. Proto může trh růst i ve chvíli, kdy je v inzerci více nabídek – část nabídky je přirozený obrat na trhu, ale strukturální přísun nových bytů přichází postupně.

Nájemní trh a rozhodování „nájem vs. koupě“

Nájemní a vlastnický trh se navzájem ovlivňují. Když jsou nájmy vysoké nebo rostou a zároveň se zlepšuje dostupnost financování, část domácností začne zvažovat přechod do vlastního bydlení. Tím se posiluje poptávka na prodejním trhu, což se může projevit právě zrychlením prodejů.

Legislativní a regulatorní prostředí

Změny pravidel (výstavba, daně, energetické povinnosti, procesní nastavení) často nepůsobí jedním „číslem“ v jednom měsíci, ale ovlivňují chování účastníků trhu: někdy urychlují rozhodování, jindy přidávají nejistotu a odklady. U novostaveb a domů bývá tento efekt citelnější, u bytů se může projevit spíš nepřímo přes výstavbu a nabídku.

Lokální faktory: doprava, zaměstnavatelé, univerzity, investice

Rozdíly mezi kraji jsou často vysvětlitelné lokálními faktory: dostupnost práce, dojížďka, školy, dopravní infrastruktura nebo větší investice. Tyto faktory mohou zvyšovat atraktivitu regionu a tím i poptávku – někde se to projeví rychlejším růstem cen, jinde zrychlením trhu nebo růstem nabídky.

6) Co to znamená pro praxi: kupující, prodávající, makléři

Pro kupující

Vyšší Počet nabídek (až 30 294 v 01/2026) přináší větší výběr a prostor porovnávat.
Současně ale Doba nabízení 97 dní (01/2026) znamená, že u kvalitních bytů je okno pro rozhodování kratší – dobré nabídky mizí rychleji.

Pro prodávající

Růst cen neznamená, že „projde všechno“. V širší nabídce kupující více srovnávají.
V rychlejším trhu se velmi rychle ukáže, zda je cena nastavená realisticky a zda je nemovitost připravená. Přestřelené nabídky ztrácejí vyjednávací pozici.

Pro makléře

Poslední rok zvyšuje důraz na profesionální proces: nastavení ceny, podklady, prezentaci a řízení poptávky.
Krajské rozdíly (např. Ústecký +27,43 % YoY vs. Praha +10,54 % YoY) znamenají, že argumentace i cenové pásmo musí být lokální, ne „podle ČR“.

„V období, kdy se trh zrychluje, se nejvíc rozevírají nůžky mezi profesionálně připravenou zakázkou a pouhým inzerátem. Data to ukazují jasně právě přes dobu nabízení.“
Petr Makovský, výkonný ředitel realitního portálu Reality.iDNES.cz a zakladatel projektu Realiťák roku

Závěr: hlavní signál posledního roku je „rychlejší obrat“ i při širší nabídce

Poslední rok u bytů v prodeji v ČR ukazuje jasný obraz: trh je dražší, ale hlavně rychlejší. Mezi 01/2025 a 01/2026 stoupla Cena za m² z 83 060 na 94 755 Kč/m² (+14,08 %), vzrostl Počet nabídek z 26 157 na 30 294 (+15,82 %) a přesto se Doba nabízení zkrátila ze 137 na 97 dní (−29,20 %). V kontextu realitní praxe je to signál, že poptávka byla schopná absorbovat i širší nabídku a trh přestal být v závěru období „váhavý“. A právě to je rozdíl oproti situacím, kdy ceny rostou, ale prodeje stojí: zde se růst cen odehrává současně s tím, že se transakce realizují svižněji.

Pro veřejnost z toho plyne jednoduché pravidlo: nehodnoťte trh jen podle toho, jestli je „draho“. Sledujte i rychlost. Pokud se doba nabízení zkracuje, trh je aktivnější – a kvalitní nemovitosti mohou mizet rychleji, než odpovídá obecnému pocitu. Zároveň ale platí, že rychlost trhu neznamená „koupit cokoli“. Právě ve chvíli, kdy je Počet nabídek vysoký (v 01/2026 až 30 294), mají kupující pořád možnost vybírat a porovnávat. To vytváří zajímavou rovnováhu: dobré byty se prodávají rychle, ale průměrné a slabé nabídky mohou na trhu „trčet“ a postupně se dostávat pod tlak korekcí. V praxi to často vede k tomu, že v inzerci vedle sebe existují dva světy – rychlé prodeje u správně nastavených nemovitostí a dlouhá doba nabízení u těch, které mají problém s cenou, prezentací nebo parametry.

Pro prodávající je to zároveň jasná zpráva: rychlejší trh je méně tolerantní k chybám v ceně a přípravě. Pokud je nabídka špatně naceněná, trh to obvykle ukáže rychle – buď chybějícím zájmem, nebo slabými reakcemi, které se nepromění v prohlídky a vážné nabídky. Přitom platí, že největší šanci prodat za nejlepší cenu má nemovitost právě v prvních týdnech inzerce, kdy je pro kupující „nová“ a kdy se dá dobře pracovat s poptávkou. V prostředí, kde doba nabízení v celorepublikovém průměru klesla na 97 dní (01/2026), je potřeba být připravený ještě před startem: mít jasno v právních podkladech, v technickém stavu, v možnostech financování kupujících i v argumentaci k ceně. Prodávající, kteří vstoupí na trh nepřipravení, často později dohánějí ztrátu – buď slevou, nebo zdlouhavým čekáním.

Pro kupující je poslední rok paradoxně dobrý i náročný zároveň. Dobrá zpráva je růst nabídky: více inzerce znamená více alternativ a lepší vyjednávací pozici tam, kde nabídka není „top“. Náročné je ale tempo: u nejatraktivnějších bytů – typicky těch dobře připravených, správně oceněných a v žádaných lokalitách – může být rozhodovací okno krátké. Kupující proto potřebují mít předem srovnané priority a realistické mantinely: co je pro ně nepřekročitelné (lokalita, dispozice, stav, parkování, balkon, výtah) a co je naopak vyjednatelné. V rychlejším trhu se vyplácí připravenost financování a schopnost jednat srozumitelně a rychle, protože zdlouhavé váhání často znamená, že byt získá někdo jiný.

Z pohledu makléřů a realitních kanceláří je poslední rok důkazem, že rozhoduje proces, lokální znalost a práce s daty. Čísla z datasetu jasně ukazují, že nejde jen o to, „že se zdražuje“. Rozhodující je, jak se mění rychlost a jak se trh chová v jednotlivých regionech. A tady je klíčové krajské srovnání: Praha zůstává cenově nejvýš (159 592 Kč/m² v 01/2026), ale tempo růstu ceny může být výraznější v regionech s nižší základnou (např. Ústecký kraj +27,43 % YoY). To v praxi znamená, že nelze mechanicky přenášet celostátní narativ do konkrétní lokality. Jinak se bude vysvětlovat cena klientovi v Praze, jinak ve Středočeském kraji a jinak v regionu, který dohání dřívější zpoždění. Právě tady se ukazuje význam správné úrovně dat (ČR vs kraj vs okres/obec) a důsledného uvádění konkrétních měsíců.

Do celkového obrazu navíc dobře zapadá i širší kontext mimo dataset: hypotéky, kupní síla domácností, výstavba a regulatorní prostředí. Nejde o to tvrdit, že jeden faktor „způsobil“ růst cen. Smysl má vysvětlit mechanismus: pokud se zlepší dostupnost financování a domácnosti jsou jistější, poptávka se snáz aktivuje. Pokud se nabídka nových bytů nedá rychle navýšit a zároveň se do trhu vrací část kupujících, může to tlačit na ceny a zároveň zrychlovat prodeje. A pokud jsou mezi regiony rozdíly v zaměstnanosti, dojížďce, infrastruktuře nebo investicích, bude dynamika cen i rychlosti v krajích odlišná – což přesně vidíme i v meziročních číslech.

Hlavní praktické doporučení, které z posledního roku vyplývá, je proto jednoduché a přitom zásadní: dělejte rozhodnutí na základě dat a rychlosti trhu, ne na základě pocitů. Pro prodávající to znamená: připravit nemovitost tak, aby na trhu obstála hned od startu, a nastavit cenu realisticky podle lokální konkurence. Pro kupující to znamená: mít jasný plán financování a umět rychle vyhodnotit dobrou nabídku, protože trh v závěru období prokazatelně zrychlil. A pro makléře je to potvrzení, že největší hodnotou je profesionální vedení procesu – od správného nacenění, přes kvalitní prezentaci a podklady, až po práci s poptávkou a vyjednávání. V prostředí, kde se v celorepublikovém souhrnu dokáže doba nabízení snížit o téměř třetinu, je totiž největší konkurenční výhodou schopnost být připravený, přesný a rychlý – a současně držet klienta v realistických očekáváních, která odpovídají konkrétním datům v jeho kraji a jeho segmentu.

Doporučení projektu Realiťák roku

Projekt Realiťák roku pomáhá veřejnosti zorientovat se na realitním trhu a vybrat si prověřeného makléře, který zná aktuální situaci, lokální specifika i právní náležitosti pronájmů.

Chcete pronajmout byt v Praze rychle, bezpečně a za férovou cenu?
Nebo naopak hledáte nájemní bydlení a potřebujete poradit?

Obraťte se na zkušené makléře zapojené do projektu Realiťák roku.
Pomohou vám vyhnout se zbytečným chybám, ušetřit čas a peníze.

Kontaktovat můžete ředitelku projektu:
Monika Lukášová – realitní makléřka a ředitelka projektu Realiťák roku
monika.lukasova@realitakroku.cz

Grafy a data jsou ověřené exkluzivní data projektu Realiťák roku ve spolupráci CEMAP - cenové mapy a portálu Reality.iDNES.cz spolu s Ministerstvem pro místní rozvoj

-------------------------------------------.

Vybrané předchozí díly a další zajímavosti najdete zde:

Malé segmenty táhnou dál: garáže za 5 let téměř +98,5 % a chaty/chalupy +77,3 %. Prosinec 2025 přinesl i zrychlení prodeje

D6 Praha–Karlovy Vary: dálnice, která rozhýbala ceny bytů, domů i nájmů

Rodinné domy v ČR za 5 let: +62,5 % na 50 073 Kč/m². Prosinec 2025 přinesl obrat v rychlosti — doba nabízení spadla meziročně o 46,7 %

Jihočeský kraj: byty za 5 let +82 % na 79 737 Kč/m². Konec roku 2025 přinesl výrazné zrychlení prodejů

Nájmy bytů v ČR za 5 let: +26,5 % na 310 Kč/m². Nabídka se v roce 2025 zvedla, ale byty se pronajímají rychleji

Byty v Česku za 5 let: +43,9 % a rekord 94 225 Kč/m². Prosinec 2025 přinesl i nejrychlejší prodeje

Domy v ČR za poslední rok: metr zdražil o 14,1 %, nabídka kolísá a doba prodeje padla z 227 na 103 dní. Trh domů zažívá největší obrat za roky

Ústecký kraj 2024–2025: Nejrychleji rostoucí region ČR. Ceny bytů +25,9 %, domy zrychlily o 46 %, nájmy rostou a nabídka klesá

Pozemky v Česku 2016–2025: stavební parcely ztrojnásobily cenu. Kde se vyplatí kupovat – a jak „nešlápnout vedle“?