8.2.2026 6:30

D35 přepisuje mapu bydlení: kde rostou byty, domy i nájmy nejrychleji

Dopravní infrastruktura neovlivňuje jen dojezdové časy – často přímo přepisuje realitní mapu. U koridoru D35 je to vidět na konkrétních číslech: srovnání leden 2026 vs leden 2025 ukazuje, kde rostou ceny bytů, rodinných domů i nájmů, kde se trh naopak zpomaluje a proč samotné „procento růstu“ bez kontextu může klamat.

Co je hlavní závěr z dat

Byty na prodej: nejstabilněji rostou velká centra (zejména Pardubice a Hradec Králové), menší trhy mohou vykazovat výrazné výkyvy podle skladby nabídky (typicky Mohelnice).
Rodinné domy: u části lokalit je vidět kombinace růstu ceny a zrychlení prodeje (silný signál reálné poptávky). Jinde umí průměr „spadnout“ jen proto, že se meziročně prodávaly jiné typy domů.
Nájmy: tlak se neodehrává jen ve velkých městech – v některých menších okresních centrech roste nájemné velmi rychle (u D35 pásu je nejvýraznější Ústí nad Orlicí).

Proč D35 umí zvedat ceny

D35 je typická „infrastrukturní změna“, která rozšiřuje dojezdové zóny. Jakmile se zlepší dostupnost, část lidí začne hledat bydlení mimo nejdražší centra, protože získají lepší poměr cena/prostor/kvalita života – a přitom neztratí tolik času na cestě. U nájmů to často funguje ještě rychleji: pokud lidé odkládají koupi (nebo na ni nedosáhnou), zůstávají déle v nájmu a tlak se přelévá do širšího okolí.

Petr Makovský, výkonný ředitel realitního portálu Reality.iDNES.cz a zakladatel projektu Realiťák roku:
„U D35 je zásadní, že nejde o jednu lokalitu. Zlepšení dostupnosti se promítá do celého pásu měst a obcí. Jakmile se zkrátí dojezd, lidé i investoři uvažují jinak – a to zvedá aktivitu trhu i tam, kde dřív nebyla.“

Data, ze kterých vycházíme

Srovnání 01/2026 vs 01/2025 pro vybraná okresní města v pásu D35: Pardubice, Hradec Králové, Olomouc, Mohelnice, Svitavy, Ústí nad Orlicí, Vysoké Mýto.
Sledujeme tři segmenty:

Byty na prodej (Kč/m²)
Rodinné domy na prodej (Kč/m²)
Byty k pronájmu (Kč/m²)

1) Byty na prodej: stabilní růst ve velkých centrech, výkyvy v menších trzích

U bytů je vidět rozdíl mezi velkými městy (stabilnější růst) a menšími trhy, kde se meziroční průměr může změnit i tím, co přesně se v daném měsíci prodávalo.

Vybrané výsledky (01/2026 vs 01/2025)

Mohelnice: 76 832 vs 53 518 Kč/m² ⇒ +43,6 %
Současně ale výrazně delší doba nabídky (286 vs 53 dní). To je typický signál, že trh mohl „vyskočit“ skladbou nabídky a ne nutně čistým přetlakem poptávky.
Pardubice: 89 220 vs 77 661 Kč/m² ⇒ +14,9 %
Ústí nad Orlicí: 51 962 vs 46 958 Kč/m² ⇒ +10,7 %
Hradec Králové: 96 799 vs 89 493 Kč/m² ⇒ +8,2 %
Olomouc: 97 126 vs 94 744 Kč/m² ⇒ +2,5 %
Svitavy: 51 283 vs 51 072 Kč/m² ⇒ +0,4 %

Monika Lukášová, realitní makléřka a ředitelka projektu Realiťák roku:
„U okresních měst je klíčové dívat se na realitu trhu, nejen na průměr. Makléř v regionu dokáže říct, jestli růst táhne skutečná poptávka, nebo se jen změnila skladba nabídky.“

2) Rodinné domy: dostupnost a dojezd rozhodují, průměry ale umí klamat

U rodinných domů se efekt dopravní dostupnosti často projeví nejrychleji. Lidé chtějí prostor, pozemek a soukromí – ale zároveň potřebují realisticky fungovat pracovně a časově. A právě tady infrastruktura mění pravidla hry.

Vybrané výsledky (01/2026 vs 01/2025)

Ústí nad Orlicí: 38 311 vs 21 164 Kč/m² ⇒ +81,0 %
Zároveň zrychlení prodeje (doba nabídky 161 vs 427 dní) – kombinace, která často znamená reálný tlak poptávky + atraktivnější nabídku.
Hradec Králové: 79 172 vs 63 283 Kč/m² ⇒ +25,1 %
Pardubice: 74 054 vs 68 038 Kč/m² ⇒ +8,8 %
Svitavy: 30 425 vs 28 870 Kč/m² ⇒ +5,4 %
Olomouc: 64 666 vs 61 999 Kč/m² ⇒ +4,3 %
Mohelnice: 38 996 vs 62 722 Kč/m² ⇒ -37,8 %
To je typická ukázka „jiné skladby“: meziročně se prodávaly jiné typy domů (standard, stav, lokalita v rámci města). Neznamená to automaticky, že se trh v místě „zhroutil“.

Ondřej Hon, majitel společnosti CEMAP- cenové mapy a člen poroty Realiťák roku:
„U rodinných domů je volatilita průměrů v menších městech vyšší, protože průměr výrazně ovlivní typ nabídky. Proto je potřeba vždy číst cenu spolu s počtem nabídek a dobou prodeje.“

3) Nájemní bydlení: tlak se přelévá i do menších měst

Nájemní trh reaguje na změny dostupnosti často rychleji než trh kupní. Jakmile část domácností nedosáhne na vlastní bydlení nebo odkládá nákup, zůstává déle v nájmu – a tím roste tlak na ceny.

Vybrané výsledky (01/2026 vs 01/2025)

Ústí nad Orlicí: 269 vs 222 Kč/m² ⇒ +21,2 %
Hradec Králové: 314 vs 286 Kč/m² ⇒ +9,8 %
Svitavy: 228 vs 208 Kč/m² ⇒ +9,6 %
Pardubice: 293 vs 268 Kč/m² ⇒ +9,3 %
Olomouc: 291 vs 275 Kč/m² ⇒ +5,8 %
Mohelnice: 226 vs 239 Kč/m² ⇒ -5,4 %

BOX: Jak číst data u menších měst, aby průměr nemátl

U menších trhů je velmi snadné udělat chybný závěr jen podle jednoho meziročního procenta. Vždy čtěte spolu:

Počet nabídek – čím menší vzorek, tím větší „skoky“ umí průměr dělat.
Doba nabídky – růst ceny + zrychlení prodeje znamená tlak poptávky; růst ceny + zpomalení může ukazovat přepálené ceny nebo změnu skladby nabídky.
Skladba nabídky – novostavby vs starší fond, energetika, stav, lokalita v rámci města.

Realiťák roku a role makléřů: proč je lokální znalost dnes klíčová

Infrastruktura vytváří nové „mikroregiony poptávky“ – a s nimi i nové chyby, které lidé dělají při rozhodování. V praxi makléři nejčastěji řeší:

reálnou tržní cenu vs. přestřelený inzerát,
technický stav a budoucí rozpočet (zejména u domů),
energetiku a provozní náklady,
a také „měkké“ faktory: školy, služby, dopravu, rozvoj území.

Monika Lukášová:
„Kupující často podcení detail – třeba energetiku domu nebo reálný rozsah rekonstrukce. A u koridorů dálnic se navíc mění i vnímání lokalit. Makléř, který v místě působí, dnes dává lidem hlavně jistotu, že rozhodnutí stojí na reálných datech, ne na dojmu.“

Mikropřípady z praxe

1) Rodina přepočítává dojezd a rozšiřuje mapu hledání
Jakmile se zlepší dojezd, rodina často zjistí, že za stejný rozpočet získá mimo nejdražší centra lepší parametry domu (stav, dispozice, pozemek). To zvedá aktivitu i v městech, která byla dřív „mimo hru“.

2) Investor řeší obsazenost a stabilitu nájmu
U nájmů je pro investora důležitý poměr cena–výnos a rychlost obsazení. Lepší dopravní dostupnost často zvyšuje poptávku i mimo „tradiční“ centra.

3) Energetika a technický stav začínají rozhodovat víc než dřív
U domů se rychleji prodává to, co má vyřešené vytápění, izolace a celkově nižší provozní náklady. Nemovitosti s „otazníky“ se prodávají déle a častěji jdou s cenou dolů.

Prakticky: na co si dát pozor při koupi nebo pronájmu v koridoru dálnice

Pokud někdo vybírá bydlení v pásu kolem nové nebo rozšiřované dálnice, vyplatí se jít nad rámec inzerátu a udělat pár rychlých kontrol. V praxi často rozhodují „detaily“, které pak ovlivní kvalitu života i budoucí hodnotu nemovitosti. Zásadní je ověřit hluk a jeho reálný dopad – nejen pocitově na místě, ale i s ohledem na orientaci domu/bytu, terén, vegetaci a plánované protihlukové stěny. Stejně důležité je podívat se do územního plánu a rozvojových záměrů: někde může vypadat okolí klidně, ale za pár let může přibýt nový sjezd, obchodní zóna, logistika nebo naopak zásadní zlepšení občanské vybavenosti.

Doporučuji také ověřit dopravní napojení „v reálném životě“ – tedy nejen vzdálenost na mapě, ale špičkové časy, parkování, návaznost na MHD a kapacitu příjezdových komunikací. U rodinných domů pak rozhodují věci, které umí z rozpočtu udělat nepříjemné překvapení: technický stav (střecha, vlhkost, elektroinstalace), vytápění, energetika a provozní náklady. Čím víc se trh zrychluje, tím víc platí, že dobře připravený kupující (nebo kupující s dobrým lokálním makléřem) má náskok – rychleji odhalí rizika, lépe vyjedná cenu a vybere nemovitost, která bude držet hodnotu i do budoucna.

Závěr: D35 je realitní katalyzátor – a data je potřeba číst v souvislostech

D35 je ukázka infrastruktury, která nepřidá jen minuty na cestě, ale mění mapu toho, kde lidé reálně dokážou bydlet a zároveň fungovat. Srovnání ledna 2026 proti lednu 2025 ukazuje růst cen bytů, domů i nájmů – ale zároveň připomíná, že u menších měst je nutné číst procenta s kontextem: nabídka, rychlost a skladba trhu jsou často stejně důležité jako samotná cena.

Dálnice typu D35 vytváří tzv. „rozšířený dojezdový trh“. To v praxi znamená, že města, která byla ještě před pár lety pro část kupujících „moc daleko“, se najednou dostávají do reálného výběru. U bytů se tento efekt promítá spíše postupně – častěji se zvedá aktivita a zájem, a teprve poté ceny. U rodinných domů to bývá rychlejší, protože lidé hledají prostor a jsou ochotní měnit lokalitu, pokud získají kvalitnější nemovitost za podobný rozpočet. A u nájmů je dopad někdy nejrychlejší, protože nájemní poptávka reaguje pružně: když někdo odloží nákup nebo nedosáhne na hypotéku, zůstává v nájmu a soutěží o omezenou nabídku.

Zároveň je ale potřeba být férový: ne každé „velké procento“ znamená stejný příběh. V menších městech umí průměrné ceny skákat podle toho, zda se v daném období prodávaly spíše novostavby, domy po rekonstrukci, nebo naopak nemovitosti v horším stavu. Proto je vhodné sledovat spolu s cenou také délku nabídky a velikost trhu. Kombinace „růst ceny + zrychlení prodeje“ je obvykle nejspolehlivější signál skutečného tlaku poptávky. Naopak růst ceny při současném prodlužování doby nabídky často ukazuje spíše na přestřelené inzerce nebo změnu struktury nabídky.

Pro kupující a nájemníky to má praktický dopad: v koridorech dopravních staveb se vyplácí sledovat nejen samotné město, ale i mikrolokality – dostupnost napojení, služby, školy, budoucí rozvoj území, ale i „měkké“ faktory jako hluk, bariéry v území nebo kvalita veřejného prostoru. U rodinných domů pak nabývají na významu technický stav, energetika a provozní náklady, protože právě ty dnes často rozhodují, zda se nemovitost prodá rychle, nebo zůstane na trhu dlouho.

A přesně tady se ukazuje důležitost lokálního know-how. V projektu Realiťák roku dlouhodobě vidíme, že v době, kdy se trh zrychluje a lokality se začínají přeskupovat, roste role makléřů, kteří umí data správně číst a přeložit je do konkrétního rozhodnutí: co je reálná cena, co je riziko, kde může být prostor pro vyjednávání a jaké parametry budou v dalších měsících na hodnotě nejvíc přidávat. D35 tak není jen dopravní stavba – v realitním smyslu je to proces, který postupně přeuspořádá poptávku, zvýrazní rozdíly mezi lokalitami a současně otevře nové příležitosti i v místech, která byla ještě nedávno mimo hlavní zájem trhu.

Petr Makovský:
„Jakmile se zlepší dostupnost, lidé i investoři začnou trh přepočítávat. A D35 je přesně ten typ změny, který rozhýbe nejen velká města, ale i okresní centra v koridoru dálnice.“

Doporučení projektu Realiťák roku

Projekt Realiťák roku pomáhá veřejnosti zorientovat se na realitním trhu a vybrat si prověřeného makléře, který zná aktuální situaci, lokální specifika i právní náležitosti pronájmů.

Chcete pronajmout byt v Praze rychle, bezpečně a za férovou cenu?
Nebo naopak hledáte nájemní bydlení a potřebujete poradit?

Obraťte se na zkušené makléře zapojené do projektu Realiťák roku.
Pomohou vám vyhnout se zbytečným chybám, ušetřit čas a peníze.

Kontaktovat můžete ředitelku projektu:
Monika Lukášová – realitní makléřka a ředitelka projektu Realiťák roku
monika.lukasova@realitakroku.cz

Grafy a data jsou ověřené exkluzivní data projektu Realiťák roku ve spolupráci CEMAP - cenové mapy a portálu Reality.iDNES.cz spolu s Ministerstvem pro místní rozvoj

-------------------------------------------.

Vybrané předchozí díly a další zajímavosti najdete zde:

Byty v prodeji zrychlily: ČR za rok +14,1 % na 94 755 Kč/m² a doba nabízení spadla na 97 dní

Malé segmenty táhnou dál: garáže za 5 let téměř +98,5 % a chaty/chalupy +77,3 %. Prosinec 2025 přinesl i zrychlení prodeje

D6 Praha–Karlovy Vary: dálnice, která rozhýbala ceny bytů, domů i nájmů

Rodinné domy v ČR za 5 let: +62,5 % na 50 073 Kč/m². Prosinec 2025 přinesl obrat v rychlosti — doba nabízení spadla meziročně o 46,7 %

Jihočeský kraj: byty za 5 let +82 % na 79 737 Kč/m². Konec roku 2025 přinesl výrazné zrychlení prodejů

Nájmy bytů v ČR za 5 let: +26,5 % na 310 Kč/m². Nabídka se v roce 2025 zvedla, ale byty se pronajímají rychleji

Byty v Česku za 5 let: +43,9 % a rekord 94 225 Kč/m². Prosinec 2025 přinesl i nejrychlejší prodeje

Domy v ČR za poslední rok: metr zdražil o 14,1 %, nabídka kolísá a doba prodeje padla z 227 na 103 dní. Trh domů zažívá největší obrat za roky

Ústecký kraj 2024–2025: Nejrychleji rostoucí region ČR. Ceny bytů +25,9 %, domy zrychlily o 46 %, nájmy rostou a nabídka klesá