14.2.2026 7:20

Nájemní byty v ČR: 01/2026 na 313 Kč/m², nabídka za rok +27,8 % a trh zůstává rychlý

Nájemní trh s byty zůstává v posledním roce napjatý, ale čitelný: cena za m² pozvolna roste, nabídka výrazně sílí a rychlost inzerce zůstává vysoká. U pronájmu bytů v celé České republice se Cena za m² zvýšila z 296 Kč/m² (01/2025) na 313 Kč/m² (01/2026) (+5,74 % YoY). Počet nabídek vzrostl z 24 368 (01/2025) na 31 154 (01/2026) (+27,85 %). A přesto je trh stále svižný: Doba nabízení klesla z 43 dní (01/2025) na 40 dní (01/2026) (−6,98 %).

1) Co říkají data za posledních 12 měsíců (02/2025–01/2026)

Pro „čistý“ roční pohled bez zkreslení sezonou sledujeme časovou řadu 02/2025–01/2026 (ČR, TYP „Pronájem byty“):

Cena za m²: 298 Kč/m² (02/2025) → 313 Kč/m² (01/2026) = +5,03 %
Počet nabídek: 24 177 (02/2025) → 31 154 (01/2026) = +28,86 %
Doba nabízení: 41 dní (02/2025) → 40 dní (01/2026) = −2,44 %

Hlavní zpráva z dat: nabídka v nájmech se rozšířila výrazně, ale rychlost trhu zůstává vysoká (typicky desítky dní, nikoli měsíce). To odpovídá situaci, kdy i při větší nabídce zůstává poptávka dostatečně aktivní — jen se zvyšuje konkurence mezi pronajímateli a roste význam kvality bytu, ceny a prezentace.

2) Zlomové měsíce: kde nájemní trh nejvíc „zachvělo“ a co to znamená v praxi

U nájmů je důležité sledovat nejen cenu, ale i stabilitu rychlosti.

Cena za m²

nejnižší měsíc v období: 02/2025 – 298 Kč/m²
nejvyšší měsíc v období: 01/2026 – 313 Kč/m²

Cenová hladina v posledním roce roste pozvolna a stabilně — bez skoků typu „měsíc +10 %“.

Doba nabízení

nejrychlejší měsíc: 09/2025 – 39 dní
nejpomalejší měsíc: 11/2025 – 69 dní

Listopadový výkyv (69 dní) je v rámci jinak rychlého trhu výrazný. V praxi to často bývá kombinace sezonnosti a skladby nabídky (více „těžších“ bytů – lokalita, dispozice, cena), ale samotná data říkají jistě hlavně tohle: rychlost trhu není každý měsíc stejná, a proto se u nájmů vyplácí hlídat konkrétní měsíc a nenechat se zmást jedním obdobím.

Počet nabídek

minimum: 02/2025 – 24 177
maximum: 01/2026 – 31 154

Nárůst nabídky o téměř třetinu za rok je zásadní. Neznamená automaticky „zlevnění“, ale obvykle zvyšuje tlak na to, aby pronajímatel nastavil cenu realisticky a měl byt připravený (stav, informace, fotky, podmínky).

„U nájmů lidé reagují rychle – často rozhodují dny. Kdo nemá byt připravený a cenu nastavenou férově, zbytečně prodlužuje dobu nabízení.“
Monika Lukášová, realitní makléřka a ředitelka projektu Realiťák roku

3) Meziročně (01/2025 → 01/2026): cena roste mírně, nabídka výrazně

Meziroční srovnání stejného měsíce je u nájmů obzvlášť důležité (kvůli sezoně):

Cena za m²: 296 (01/2025) → 313 Kč/m² (01/2026) = +5,74 %
Počet nabídek: 24 368 → 31 154 = +27,85 %
Doba nabízení: 43 dní → 40 dní = −6,98 %

Tohle je „kombinace“, která dává čtenáři praktický obraz: nájmy mírně zdražují, ale nabídka sílí velmi výrazně, a přesto trh nezpomaluje. V praxi to obvykle znamená: nájemní bydlení je pořád silně poptávané, ale pronajímatelé už častěji narážejí na konkurenci a musí hlídat kvalitu a cenu.

„Trh s nájmy bývá citlivý na detail. U dobře nastavené nabídky rozhoduje rychlost, u slabší nabídky se naopak rychle projeví, že je nad cenou.“
Petr Makovský, výkonný ředitel realitního portálu Reality.iDNES.cz a zakladatel projektu Realiťák roku

4) Kraje: cenově dominuje Praha, dynamika ale není jen „velká města“

Krajské srovnání bytů k pronájmu ukazuje typické rozvrstvení:

TOP 5 krajů podle ceny (01/2026)

Praha – 453 Kč/m², YoY +6,59 %, doba 37 dní, nabídka 9 539
Jihomoravský kraj – 348 Kč/m², YoY +8,75 %, doba 31 dní, nabídka 3 515
Středočeský kraj – 314 Kč/m², YoY +7,90 %, doba 28 dní, nabídka 2 292
Plzeňský kraj – 270 Kč/m², YoY +1,89 %, doba 34 dní, nabídka 1 583
Zlínský kraj – 268 Kč/m², YoY +5,51 %, doba 44 dní, nabídka 1 106

TOP 5 krajů podle meziročního růstu ceny (01/2025 → 01/2026)

Moravskoslezský kraj – +10,24 % (01/2026: 226 Kč/m²)
Karlovarský kraj – +9,38 % (01/2026: 210 Kč/m²)
Jihomoravský kraj – +8,75 % (01/2026: 348 Kč/m²)
Královéhradecký kraj – +8,64 % (01/2026: 264 Kč/m²)
Středočeský kraj – +7,90 % (01/2026: 314 Kč/m²)

A pro úplnost — nejnižší ceny v 01/2026 vykazují:

Ústecký kraj 209 Kč/m² (YoY +3,98 %, doba 56 dní, nabídka 2 752)
Karlovarský kraj 210 Kč/m² (YoY +9,38 %, doba 57 dní, nabídka 933)

Pro praxi je důležité, že nájmy nejsou jen „Praha vs zbytek“: cenová hladina ano, ale tempo růstu se může projevit výrazně i v krajích s nižší základnou.

„Krajské rozdíly jsou u nájmů často ještě ostřejší než u prodejů. Kdo se dívá jen na celorepublikové číslo, snadno mine realitu svého trhu.“
Ondřej Hon, majitel společnosti CEMAP- cenové mapy a člen poroty Realiťák roku

Závěr: více nabídky, ale pořád rychlý trh – a to mění pravidla hry

Poslední rok u nájmů bytů v ČR ukazuje poměrně „učebnicovou“ situaci: nabídka se rozšiřuje velmi výrazně, zatímco ceny rostou spíš pozvolna a rychlost trhu zůstává vysoká. Mezi 01/2025 a 01/2026 se Cena za m² zvýšila z 296 na 313 Kč/m² (+5,74 % YoY). Zároveň ale vyskočil Počet nabídek z 24 368 na 31 154 (+27,85 %). A přesto se Doba nabízení nezhoršila – naopak klesla z 43 na 40 dní (−6,98 %). Pro čtenáře to má praktický význam: trh není „mrtvý“, naopak funguje svižně, jen se posouvá konkurence.

Pro nájemce je dobrá zpráva hlavně růst nabídky: více inzerce znamená více alternativ a v některých případech i větší prostor vyjednávat (zejména pokud byt není špičkově připravený nebo je cenově na hraně). Současně ale platí, že rychlost trhu zůstává vysoká – u atraktivních bytů pořád rozhodují dny a schopnost rychle reagovat. V prostředí, kde se celorepublikově doba nabízení drží kolem několika desítek dní, je největší výhodou připravenost: vědět dopředu, jaký rozpočet je reálný, jaké parametry jsou „must-have“ a co už je kompromis.

Pro pronajímatele a makléře je poslední rok o změně detailů: při výrazně vyšší nabídce roste citlivost trhu na cenu, stav a prezentaci. Jinými slovy: už to není „stačí vystavit inzerát“. Pokud je cena přestřelená, byt je v horším stavu nebo je inzerát slabý (fotky, informace, podmínky), může se doba nabízení zbytečně prodlužovat — a pak se tlak obvykle překlápí do slevy nebo do změny strategie. Naopak u dobře připravených bytů může i v konkurenci fungovat rychlé obsazení, protože poptávka je stále výrazná.

Krajské rozdíly ukazují, že nájemní trh se chová lokálně. Praha zůstává cenově dominantní (453 Kč/m² v 01/2026), ale tempo růstu se může projevovat silně i jinde — například Moravskoslezský kraj +10,24 % YoY nebo Karlovarský kraj +9,38 % YoY. V praxi to znamená, že cenovou argumentaci nelze přenášet „podle republiky“. Stejný bytový standard a stejná cena může být v jednom kraji normál, v jiném už mimo trh. A právě proto je pro profesionální práci klíčové držet se měsíčních dat, pracovat s konkrétním měsícem a hlídat správnou úroveň (ČR vs kraj).

Z pohledu širšího pochopení je také užitečné vnímat vztah nájmů a vlastnického bydlení: nájem je často „rychlý trh“ a citlivě reaguje na změny v chování domácností. Když je část kupujících mimo hru, tlačí se do nájmů a nájmy rostou. Když se naopak část poptávky vrací do koupí, může to nájemnímu trhu ulevit. V našem posledním roce ale vidíme, že i přes výrazně vyšší nabídku zůstává trh rychlý — což naznačuje, že poptávka je stále silná a konkurence se odehrává hlavně v kvalitě nabídky.

Shrnuto: nájmy zdražují mírně, nabídka roste výrazně a rychlost trhu zůstává vysoká. Pro veřejnost je to signál, že vyhrává připravenost a rychlé rozhodování; pro pronajímatele a makléře je to výzva k profesionálnímu nastavení ceny, prezentace a podmínek. A pro všechny platí jednoduché pravidlo posledního roku: nesuďte trh podle jediné metriky. Sledujte cenu, nabídku i rychlost — dohromady.

Doporučení projektu Realiťák roku

Projekt Realiťák roku pomáhá veřejnosti zorientovat se na realitním trhu a vybrat si prověřeného makléře, který zná aktuální situaci, lokální specifika i právní náležitosti pronájmů.

Chcete pronajmout byt v Praze rychle, bezpečně a za férovou cenu?
Nebo naopak hledáte nájemní bydlení a potřebujete poradit?

Obraťte se na zkušené makléře zapojené do projektu Realiťák roku.
Pomohou vám vyhnout se zbytečným chybám, ušetřit čas a peníze.

Kontaktovat můžete ředitelku projektu:
Monika Lukášová – realitní makléřka a ředitelka projektu Realiťák roku
monika.lukasova@realitakroku.cz

Grafy a data jsou ověřené exkluzivní data projektu Realiťák roku ve spolupráci CEMAP - cenové mapy a portálu Reality.iDNES.cz spolu s Ministerstvem pro místní rozvoj

-------------------------------------------.

Vybrané předchozí díly a další zajímavosti najdete zde:

D35 přepisuje mapu bydlení: kde rostou byty, domy i nájmy nejrychleji

Byty v prodeji zrychlily: ČR za rok +14,1 % na 94 755 Kč/m² a doba nabízení spadla na 97 dní

Malé segmenty táhnou dál: garáže za 5 let téměř +98,5 % a chaty/chalupy +77,3 %. Prosinec 2025 přinesl i zrychlení prodeje

D6 Praha–Karlovy Vary: dálnice, která rozhýbala ceny bytů, domů i nájmů

Rodinné domy v ČR za 5 let: +62,5 % na 50 073 Kč/m². Prosinec 2025 přinesl obrat v rychlosti — doba nabízení spadla meziročně o 46,7 %

Jihočeský kraj: byty za 5 let +82 % na 79 737 Kč/m². Konec roku 2025 přinesl výrazné zrychlení prodejů

Nájmy bytů v ČR za 5 let: +26,5 % na 310 Kč/m². Nabídka se v roce 2025 zvedla, ale byty se pronajímají rychleji

Byty v Česku za 5 let: +43,9 % a rekord 94 225 Kč/m². Prosinec 2025 přinesl i nejrychlejší prodeje

Domy v ČR za poslední rok: metr zdražil o 14,1 %, nabídka kolísá a doba prodeje padla z 227 na 103 dní. Trh domů zažívá největší obrat za roky