4.3.2026 10:14

Prodej bytů v ČR za 7 let: metr se zdvojnásobil na 95 296 Kč. Přesto se trh v roce 2026 zrychluje a nabídka je nejvyšší za celé období

Sedmiletý řez ukazuje jeden z nejvýraznějších posunů českého bydlení za poslední dekádu. U prodeje bytů v celé ČR se Cena za m² zvýšila z 47 400 Kč/m² (03/2019) na 95 296 Kč/m² (02/2026) – to je +101,05 %. Současně se změnilo i tempo trhu: Doba nabízení klesla ze 137 dní (03/2019) na 96 dní (02/2026) (−29,93 %). A to vše při vyšší nabídce – Počet nabídek stoupl z 28 853 (03/2019) na 32 052 (02/2026) (+11,09 %).

Celkově tedy trh za 7 let výrazně zdražil, ale na konci období je paradoxně rychlejší než v řadě předchozích let.

1) Sedmiletý trend (03/2019–02/2026): co je na datech nejdůležitější

Pokud si z posledních 7 let odnést jednu hlavní věc, je to rozdíl mezi cenou a rychlostí. Cena ukazuje dlouhodobý posun hladiny, zatímco rychlost trhu (doba nabízení) napoví, kdy je poptávka aktivní a kdy naopak trh váhá.

Za celé období 03/2019–02/2026 platí:

Cena za m²: 47 400 (03/2019) → 95 296 Kč/m² (02/2026) = +101,05 %
Doba nabízení: 137 → 96 dní = −29,93 %
Počet nabídek: 28 853 → 32 052 = +11,09 %

Dlouhodobý růst cen je zřejmý, ale pro praxi je neméně důležité, že i v období vysokých cen se umí trh zrychlovat – pokud se potká správná kombinace poptávky, nabídky a realistického nacenění.

2) Zlomové body: minima, maxima a co říkají o fázi trhu

Abychom se vyhnuli obecným dojmům, je užitečné podívat se na extrémy napříč celou sedmiletou řadou.

Cena za m²

minimum: 03/2019 – 47 400 Kč/m²
maximum: 02/2026 – 95 296 Kč/m²

U ceny je příběh jednoznačný: nejnižší hodnota je na začátku období, nejvyšší na konci. To potvrzuje dlouhodobý posun cenové hladiny.

Doba nabízení (rychlost trhu)

nejrychlejší měsíc: 05/2021 – 89 dní
nejpomalejší měsíc: 07/2023 – 182 dní
aktuálně: 02/2026 – 96 dní

Právě rychlost trhu nejlépe ukazuje jednotlivé fáze: trh dokázal být výrazně pomalejší (182 dní v 07/2023), ale dnes je na 96 dnech, tedy v pásmu, které je blízko historicky nejrychlejším hodnotám. V praxi to často znamená, že část kupujících se na trh vrací a u dobře nastavených nabídek probíhá obchod svižněji.

Počet nabídek (šířka trhu)

minimum: 07/2021 – 15 396
maximum: 03/2023 – 36 023
aktuálně: 02/2026 – 32 052

Nabídka je nyní vysoká, i když už není na historickém maximu z 03/2023. Pro praxi je důležité číst nabídku společně s rychlostí: vysoká nabídka sama o sobě neznamená slabý trh – rozhoduje, zda doba nabízení roste, nebo klesá. A v posledním roce klesá.

„Nejdůležitější signál pro veřejnost není jen cena, ale rychlost. Když se zkracuje doba nabízení a současně je nabídka vysoká, trh funguje – jen je náročnější na kvalitu a férové nastavení.“
Monika Lukášová, realitní makléřka a ředitelka projektu Realiťák roku

3) Poslední rok jako „aktuální kapitola“ sedmiletého trendu (02/2025 → 02/2026)

I když se díváme na 7 let, nejčerstvější roční změna určuje, co se děje právě teď:

Cena za m²: 84 065 (02/2025) → 95 296 Kč/m² (02/2026) = +13,36 %
Počet nabídek: 25 550 → 32 052 = +25,45 %
Doba nabízení: 135 → 96 dní = −28,89 %

Tohle je mimořádně silná kombinace: trh zdražil, nabídka výrazně narostla, ale přesto se prodeje zrychlily o téměř třetinu. V praxi to obvykle znamená, že roste konkurence mezi prodávajícími a kupující mají více možností porovnávat. A právě proto se nejlépe prodávají dobře připravené a realisticky naceněné nabídky, zatímco slabší inzeráty zůstávají viset a nafukují celkovou nabídku.

„V prostředí, kde je nabídka široká, rozhoduje proces: správné nacenění, podklady, prezentace a práce s poptávkou. Data pak ukazují zrychlení u kvalitních zakázek a stagnaci u slabších.“
Petr Makovský, výkonný ředitel realitního portálu Reality.iDNES.cz a zakladatel projektu Realiťák roku

4) Kraje: Praha drží cenovou hladinu, ale dlouhodobý růst ukazuje překvapivé lídry

Při pohledu na kraje je důležité oddělit dvě věci: aktuální cenovou hladinu a tempo růstu. Praha určuje cenový strop, ale v dlouhodobém růstu se výrazně prosazují i regiony, které startovaly z nižší základny.

TOP 5 krajů podle ceny (02/2026)

Praha – 160 254 Kč/m², meziročně +9,78 %, Doba nabízení 96 dní, Počet nabídek 8 652
Jihomoravský kraj – 113 538 Kč/m², +15,07 %, 112 dní, 3 488
Středočeský kraj – 97 245 Kč/m², +15,31 %, 97 dní, 3 686
Jihočeský kraj – 81 265 Kč/m², +14,54 %, 97 dní, 1 799
Královéhradecký kraj – 78 787 Kč/m², +8,18 %, 105 dní, 1 346

TOP 5 krajů podle meziročního růstu ceny (02/2025 → 02/2026)

Ústecký kraj +24,94 % (02/2026: 43 970 Kč/m²)
Pardubický +16,74 % (70 502 Kč/m²)
Středočeský +15,31 % (97 245 Kč/m²)
Jihomoravský +15,07 % (113 538 Kč/m²)
Plzeňský +14,68 % (77 794 Kč/m²)

TOP 5 krajů podle růstu za 7 let (03/2019 → 02/2026)

Ústecký kraj: 13 399 → 43 970 Kč/m² (+228,16 %)
Moravskoslezský: 20 481 → 61 014 Kč/m² (+197,91 %)
Jihočeský: 34 110 → 81 265 Kč/m² (+138,24 %)
Liberecký: 31 455 → 74 541 Kč/m² (+136,98 %)
Jihomoravský: 50 266 → 113 538 Kč/m² (+125,87 %)

Sedmileté srovnání ukazuje, že dlouhodobá dynamika není jen „Praha vs. zbytek“. Některé kraje rostly procentně mnohem více, protože vycházely z nízké základny a zároveň se u nich měnily lokální faktory a poptávka. Pro praxi to znamená jediné: bez práce s konkrétními měsíci a správnou úrovní (ČR vs. kraj) se velmi snadno zamění dlouhodobý trend za krátkodobý výkyv.

„Sedmileté řady krásně ukazují, že trh prochází fázemi. Bez měsíčních dat a správné úrovně se snadno zamění dlouhodobý trend za krátkodobý výkyv.“
Ondřej Hon, majitel společnosti CEMAP- cenové mapy a člen poroty Realiťák roku

Kontext mimo dataset

Následující část je vysvětlující rámec (bez přebírání konkrétních čísel do hlavních tvrzení), který pomáhá čtenáři pochopit, proč mohou ceny růst a zároveň se trh v některých obdobích zrychlovat. U sedmiletých řad je navíc důležité, že se vlivy často skládají – nejde o jedinou „příčinu“, ale o souhru financování, nabídky, očekávání a lokálních faktorů.

Hypoteční a úvěrový kontext
Dostupnost financování zásadně mění počet aktivních kupujících a tempo rozhodování. Pokud se zlepší dostupnost úvěrů nebo domácnosti vnímají financování jako „dosažitelnější“, typicky roste počet vážných zájemců. V datech se to často projeví nejdřív na délce inzerce – trh začne zrychlovat i bez toho, aby nabídka musela dramaticky klesnout. Naopak při zhoršení dostupnosti financování se poptávka ztenčí, kupující déle váhají a doba nabízení roste.
Makro kontext domácností (mzdy, inflace, nezaměstnanost, jistota)
Realitní rozhodnutí domácnosti je jeden z největších životních kroků, a proto je velmi citlivý na pocit stability. Když domácnosti vnímají, že jejich rozpočet „dává větší smysl“, jsou ochotnější jednat a uzavírat obchody. Pokud naopak roste nejistota (ceny energií, obavy z práce, celkový stres), projevuje se to často odkládáním rozhodnutí. V dlouhých řadách je to vidět právě v cyklech zrychlování a zpomalování, které se ne vždy kryjí jen s cenou.
Nová výstavba a povolování
Strukturální nabídka nových bytů je závislá na výstavbě a povolovacích procesech – a to je běh na dlouhou trať. Proto se může stát, že i když v inzerci roste počet nabídek, neznamená to automaticky „uvolnění“ trhu. Část nabídky může být jen přelévání existujících bytů mezi prodávajícími a kupujícími, případně návrat prodávajících na trh ve chvíli, kdy vidí vyšší ceny. Pokud se však dlouhodobě nestíhá nová výstavba nebo je její tempo nepravidelné, tlak na ceny se udrží déle.
Nájem vs. vlastnictví (dostupnost bydlení, přepínání poptávky)
Nájemní a vlastnický trh spolu komunikují. Když je vlastnické bydlení hůře dostupné, část domácností zůstává déle v nájmu a posiluje tlak na nájemní trh. Když se naopak dostupnost koupě zlepší (financování, jistota), část domácností se začne vracet do koupí – a to může urychlit prodejní trh. V sedmiletém horizontu se tyto přesuny často opakují a je užitečné je čtenáři připomenout, protože vysvětlují, proč se někdy zrychlí trh i bez „dramatu“ v ceně.
Legislativa a regulace (výstavba, daně, energetika, procesy)
Pravidla a povinnosti mohou ovlivnit načasování i chování účastníků trhu. Změny v oblasti výstavby a povolování obvykle působí se zpožděním přes nabídku nových bytů. Energetické požadavky a očekávání kolem provozních nákladů zase mohou zvyšovat citlivost kupujících na kvalitu nemovitosti: kvalitní byty se prodají rychleji, horší segment zůstává déle v inzerci nebo končí s korekcí ceny. Daňové a procesní změny někdy vedou i k „předbíhání“ nebo naopak vyčkávání části trhu.
Lokální faktory (doprava, investice, zaměstnavatelé, školy, služby)
Česká republika není jednolitý trh – a sedmiletý pohled to ukazuje velmi výrazně. Dopravní dostupnost, dojezdové časy, velcí zaměstnavatelé, univerzity a investice do infrastruktury často vysvětlují, proč některé regiony dohánějí cenově zbytek rychleji než jiné. V praxi to znamená, že stejný „celostátní trend“ se může v kraji projevit odlišně: někde růstem ceny, jinde zrychlením prodejů, a jinde jen zvýšením nabídky.
Psychologie trhu a očekávání (bez čísel, ale zásadní pro chování)
V realitách hraje velkou roli očekávání. Ve fázích, kdy se v médiích nebo mezi lidmi šíří pocit „trh zase ožil“, prodávající častěji vstupují na trh a kupující se snaží nezmeškat příležitost. To zvyšuje aktivitu a často zrychluje trh, i když ceny už jsou vysoko. Naopak ve fázích nejistoty kupující váhají a prodávající odkládají prodej – výsledkem je zpomalení, i kdyby ceny krátkodobě neklesaly. Právě proto je u sedmileté řady tak důležité sledovat vedle ceny i dobu nabízení.

Závěr

Sedmiletý pohled ukazuje, že český trh bytů v prodeji prošel několika fázemi, ale výsledný posun je jednoznačný: cenová hladina se za 7 let zdvojnásobila a zároveň se na konci období trh znovu zrychluje. Aktuálně v 02/2026 je Cena za m² 95 296 Kč/m², Počet nabídek 32 052 a Doba nabízení 96 dní. Meziročně oproti 02/2025 je to růst ceny o +13,36 %, růst nabídky o +25,45 % a zrychlení trhu o −28,89 %. Pro praxi je to zásadní kombinace: vysoké ceny samy o sobě neznamenají „zaseknutý trh“. Naopak, trh může být při vyšší nabídce rychlejší – jen se mění pravidla hry.

Pro kupující je klíčové pochopit, že větší nabídka neznamená automaticky „klid“. Znamená víc možností porovnávat, ale u nejatraktivnějších bytů může být rozhodovací okno kratší, protože se v rychlejším trhu dřív sejdou vážní zájemci. Čtenářsky srozumitelně: dobré byty mohou zmizet rychle, zatímco průměrné byty mohou zůstávat v inzerci déle. Právě proto se vyplácí mít jasno v prioritách a umět rychle vyhodnotit, zda nabídka odpovídá ceně. U sedmiletého trendu je navíc vidět, že ceny se posunuly na novou hladinu, a proto se „návrat do 2019“ v běžném provozu trhu neděje sám od sebe – změnil se celý rámec očekávání.

Pro prodávající je poslední rok i celý sedmiletý vývoj zároveň příležitost i varování. Příležitost proto, že rychlejší trh znamená šanci prodat svižněji než v pomalejších obdobích. Varování proto, že vyšší nabídka výrazně zvyšuje konkurenci: kupující si vybírají, porovnávají a jsou citlivější na každý nedostatek. Přestřelená cena se dnes neprojeví jen „nižším zájmem“, ale často i zbytečně dlouhou dobou nabízení, která pak tlačí na korekce. A v realitách platí jednoduché pravidlo: čím déle je nemovitost na trhu, tím složitější je obhájit původní cenu. Proto se v rychlejším trhu ještě víc vyplácí správná příprava (podklady, stav, prezentace) a realistické nastavení ceny hned od začátku.

Z pohledu realitních makléřů se sedmiletá řada dá číst jako důkaz, že největší hodnotou není samotná „inzerce“, ale řízení procesu. Když se trh zrychluje, o výsledku rozhodují detaily: cenová strategie podle lokality, správné načasování, práce s poptávkou, kvalita podkladů a schopnost klientovi vysvětlit realitu trhu pomocí dat. To je důležité i pro veřejnost: klient má právo vědět, jaká je cena za m² v jeho segmentu, jaká je doba nabízení a jak se vyvíjela nabídka. Sedmiletý pohled navíc ukazuje, že trh není lineární – prochází fázemi a ty se poznají právě na rychlosti.

Krajská čísla potvrzují, že Česká republika je mozaika regionů. Praha určuje cenový strop, ale dlouhodobé růsty v některých krajích mohou být procentně výrazně silnější, protože vycházejí z nižší základny. Pro praxi to znamená: žádné zkratky. Celostátní trend je užitečný pro orientaci, ale správné rozhodnutí musí stát na lokálních datech a na pochopení toho, v jaké fázi se trh nachází. Proto má smysl pravidelně sledovat nejen cenu, ale i dobu nabízení a nabídku – dohromady.

A konečně: sedmiletý vývoj ukazuje, že realitní trh není jen o číslech, ale o chování lidí. Financování, jistota domácností, výstavba, regulace i lokální faktory vytvářejí rámec, ve kterém se kupující a prodávající rozhodují. Z dat je vidět, že trh umí být velmi pomalý i velmi rychlý – a právě proto se vyplácí opírat se o přesná měsíční čísla, nikoli o dojmy. Kdo tohle respektuje, umí lépe načasovat rozhodnutí, lépe nastavit cenu a výrazně snížit riziko, že udělá zásadní krok ve špatný moment nebo se špatným očekáváním.

"Realitní trh je ovlivňován řadou výše zmíněných faktorů, zásadní však zůstává vztah mezi nabídkou a poptávkou. V podmínkách české legislativy a zdlouhavých povolovacích procesů se (například v Praze) realizuje pouze polovina objemu nové výstavby, který by byl potřebný k dostatečnému saturování poptávky. Deficit nabídky tak přetrvává, což bude vytvářet trvalý tlak na růst cen i ve střednědobém a dlouhodobém horizontu" na závěr doplňuje Jana Panochová, Senior Consultant, LEXXUS NORTON

Úplně na závěr

9. ročník projektu Realiťák roku dlouhodobě pomáhá veřejnosti vybrat si kvalitního realitního makléře a bezpečněji řešit prodej, koupi i pronájem nemovitosti. Součástí projektu je také osvěta – vysvětlujeme klíčové pojmy, upozorňujeme na nejčastější chyby a ukazujeme, co má klient od realitní služby oprávněně požadovat. Projekt probíhá pod záštitou Ministerstva pro místní rozvoj, Poslanecké sněmovny Parlamentu České republiky, Senátu Parlamentu České republiky a Hlavního města Prahy.

Doporučení projektu Realiťák roku

Projekt Realiťák roku pomáhá veřejnosti zorientovat se na realitním trhu a vybrat si prověřeného makléře, který zná aktuální situaci, lokální specifika i právní náležitosti pronájmů.

Chcete pronajmout byt v Praze rychle, bezpečně a za férovou cenu?
Nebo naopak hledáte nájemní bydlení a potřebujete poradit?

Obraťte se na zkušené makléře zapojené do projektu Realiťák roku.
Pomohou vám vyhnout se zbytečným chybám, ušetřit čas a peníze.

Kontaktovat můžete ředitelku projektu:
Monika Lukášová – realitní makléřka a ředitelka projektu Realiťák roku
monika.lukasova@realitakroku.cz

Grafy a data jsou ověřené exkluzivní data projektu Realiťák roku ve spolupráci CEMAP - cenové mapy a portálu Reality.iDNES.cz spolu s Ministerstvem pro místní rozvoj

-------------------------------------------.

Vybrané předchozí díly a další zajímavosti najdete zde:

Středočeský kraj: byty v prodeji +14,9 % YoY a prodeje zrychlují; nájmy rostou, nabídka sílí

Nájemní byty v ČR: 01/2026 na 313 Kč/m², nabídka za rok +27,8 % a trh zůstává rychlý

D35 přepisuje mapu bydlení: kde rostou byty, domy i nájmy nejrychleji

Byty v prodeji zrychlily: ČR za rok +14,1 % na 94 755 Kč/m² a doba nabízení spadla na 97 dní

Malé segmenty táhnou dál: garáže za 5 let téměř +98,5 % a chaty/chalupy +77,3 %. Prosinec 2025 přinesl i zrychlení prodeje

D6 Praha–Karlovy Vary: dálnice, která rozhýbala ceny bytů, domů i nájmů

Rodinné domy v ČR za 5 let: +62,5 % na 50 073 Kč/m². Prosinec 2025 přinesl obrat v rychlosti — doba nabízení spadla meziročně o 46,7 %

Jihočeský kraj: byty za 5 let +82 % na 79 737 Kč/m². Konec roku 2025 přinesl výrazné zrychlení prodejů

Nájmy bytů v ČR za 5 let: +26,5 % na 310 Kč/m². Nabídka se v roce 2025 zvedla, ale byty se pronajímají rychleji