9.3.2026 22:06

D11 Praha–Hradec–Trutnov: dálnice, která zrychluje trh bydlení (byty, domy i nájmy)

D11 není jen spojnice Prahy s Hradcem – je to realitní koridor, kde se potkává dojíždění, regionální centra a „krkonošský přesah“. V datech za únor 2026 vs. únor 2025 je vidět, kde rostou ceny bytů, rodinných domů i nájmů nejrychleji, kde trh zrychluje a proč u menších měst nikdy nestačí sledovat jen jedno procento.

D11 není jen spojnice Prahy s Hradcem – je to realitní koridor, kde se potkává dojíždění, regionální centra a „krkonošský přesah“. V datech za únor 2026 vs. únor 2025 je vidět, kde rostou ceny bytů, rodinných domů i nájmů nejrychleji, kde trh zrychluje a proč u menších měst nikdy nestačí sledovat jen jedno procento.

Co je hlavní závěr z dat

Byty na prodej: největší meziroční růst vidíme v Náchodě (+23,5 %) a Trutnově (+17,1 %); u části měst se zároveň výrazně zkrátila doba nabízení.
Rodinné domy na prodej: nejvýraznější skok má Dvůr Králové nad Labem (+66,9 %), zároveň se zrychlil prodej; silně roste také Hradec Králové (+23,8 %) a Náchod (+22,2 %).
Nájmy: největší tlak je v Náchodě (+14,3 %); u některých měst je změna ceny mírná, ale trh se může výrazně zrychlit (krátká doba inzerce).

Metodika: Srovnání 02/2026 vs. 02/2025 pro okresní města v koridoru D11. Aby čísla nebyla zkreslená malým vzorkem, uvádíme pouze města s více než 10 aktivními nabídkami v obou měsících (v daném segmentu).

Proč D11 umí tlačit ceny nahoru

D11 rozšiřuje dojezdové zóny (Praha ↔ Hradec ↔ Trutnovsko) a zároveň přidává „bonus“ v podobě rekreační a turistické atraktivity směrem ke Krkonoším. To typicky vede k:

většímu okruhu kupujících (dojíždění, práce, rodiny),
přelivu poptávky z dražších center do dostupnějších měst,
větší citlivosti na kvalitu domu/bytu (energetika, stav, lokalita).

Petr Makovský, výkonný ředitel realitního portálu Reality.iDNES.cz a zakladatel projektu Realiťák roku:
„U D11 je vidět, jak dopravní dostupnost mění realitní logiku. Jakmile se zlepší dojezd a lidé začnou města v koridoru reálně porovnávat, roste aktivita i tlak na ceny – a nejrychleji reagují lokality, kde je dobrý poměr cena vs. dojezd.“

D11 jako „dvourychlostní“ koridor: dojíždění vs. hory

D11 je specifická tím, že kombinuje dva silné impulzy, které na českém realitním trhu často fungují odděleně: dojíždění do regionální metropole a rekreační přesah směrem k horám. V první vrstvě je to klasický „pracovní koridor“ – Hradec Králové je stabilní pracovní i vzdělanostní centrum a zlepšující se dostupnost zvyšuje atraktivitu širšího pásu měst, která se najednou dostávají do realistického dojezdu. V druhé vrstvě je to směr na Trutnovsko a Krkonoše, kde se do poptávky promítá i životní styl: lidé chtějí více prostoru, blíž k přírodě, část z nich řeší druhé bydlení a část se snaží propojit pracovní režim (včetně home office) s kvalitnější lokalitou.

Z pohledu trhu je důležité, že tyto dvě vrstvy vytváří dvourychlostní efekt. Jinak se chovají byty ve velkých centrech, jinak rodinné domy v menších městech, a jinak nájemní segment, který často reaguje nejrychleji. Proto v datech může být situace, kdy se cena v jednom městě zvedá výrazně, ale doba nabízení zároveň klesá – tedy trh nejen zdražuje, ale i zrychluje. A naopak může nastat město, kde průměrná cena stagnuje, ale trh se dramaticky rozhýbe (přibude nabídka nebo se zkrátí doba inzerce), což je signál, že se mění podmínky a chování kupujících.

Proč jsou rodinné domy na D11 tak citlivé

U rodinných domů hraje dostupnost ještě větší roli než u bytů. Dům je typicky nákup „na dlouho“ a kupující mnohem víc řeší, zda lokalita umožní každodenní život: jak daleko je škola, jak rychle se dostanu do práce, jak funguje dopravní špička, jaké jsou služby. Jakmile se dopravní jistota zlepší, část poptávky se přelije z dražších lokalit do dostupnějších měst – a když je nabídka omezená, projeví se to na cenách rychle. Navíc u domů dnes mnohem víc než dřív rozhoduje energetika a technický stav. Kupující umí přijmout vyšší pořizovací cenu, pokud má dům vyřešené vytápění, izolace a nebude po koupi „překvapením“ v provozních nákladech. Naopak domy před velkou rekonstrukcí se prodávají hůř, nebo vyžadují výraznější slevu – zejména v situaci, kdy stavební práce a materiály zůstávají drahé.

Trh se segmentuje: už nestačí „město“, rozhoduje mikro-lokalita

Jedna z největších změn posledních let je, že trh se segmentuje do jemnějších vrstev. U stejného města mohou být rozdíly mezi ulicemi velmi výrazné – a u dálnic to platí dvojnásob. Někdy stačí posun o několik set metrů a mění se hluk, dopravní zátěž, napojení, kvalita veřejného prostoru nebo budoucí rozvoj. Proto je důležité vnímat koridorový pohled jako „mapu trendů“, nikoli jako jednoduchý žebříček vítězů a poražených. Smysl je v tom ukázat, že dostupnost vytváří nové cenové mapy a že kupující se musí dívat hlouběji než na průměrný údaj za město.

Co je dobré sledovat i v dalších měsících

D11 bude v dalších měsících zajímavá i kvůli tomu, že trh se bude více přeskupovat podle dostupnosti financování a podle toho, jak se budou chovat nájemníci. Pokud se bude dál zvyšovat podíl domácností, které odkládají nákup, může nájemní segment dál tlačit ceny v místech, kde je nabídka malá. Na druhé straně, pokud se v některých městech výrazně zvýší nabídka, může to krátkodobě stabilizovat nájmy i ceny bytů. Proto u dalších dílů série vždy sledujeme nejen cenu, ale i počet nabídek a doby nabízení – protože právě to nejlépe ukazuje, jestli trh zdražuje „zdravě“ (vysoká poptávka, rychlá absorpce), nebo jde spíš o statistický posun a přeskupení nabídky.

1) Byty na prodej: Náchod a Trutnov táhnou růst, část trhu zrychluje

Únor 2026 vs. únor 2025 (cena za m², nabídka, doba nabízení):

Náchod: 52 364 vs 42 404 Kč/m² (+23,5 %) | nabídka 61 vs 30 | doba 85 vs 61 dní
Trutnov: 57 245 vs 48 870 Kč/m² (+17,1 %) | nabídka 87 vs 72 | doba 92 vs 123 dní (rychleji o 31 dní)
Hradec Králové: 97 656 vs 90 027 Kč/m² (+8,5 %) | nabídka 314 vs 233 | doba 87 vs 98 dní (rychleji o 11 dní)
Jaroměř: 58 619 vs 54 975 Kč/m² (+6,6 %) | nabídka 15 vs 22 | doba 75 vs 143 dní (rychleji o 68 dní)

Poznámka: Dvůr Králové n. L. u bytů na prodej v únoru 2025 nedosáhl na hranici „více než 10“ aktivních nabídek, proto ho v bytové části nezahrnujeme (kvůli srovnatelnosti).

Ondřej Hon, majitel společnosti CEMAP- cenové mapy a člen poroty Realiťák roku:
„U menších měst může průměr ovlivnit skladba nabídky. Když ale současně vidíme zrychlení prodeje, je to silný signál, že poptávka opravdu zrychlila a trh tu není jen statistický výkyv.“

2) Rodinné domy na prodej: největší skok Dvůr Králové, silný růst i Hradec a Náchod

U domů je efekt infrastruktury často nejviditelnější – lidé hledají prostor, ale zároveň chtějí realistický dojezd. Z dat je navíc patrné, že u části měst roste cena a současně se prodej výrazně zrychluje, což bývá nejspolehlivější kombinace.

Únor 2026 vs. únor 2025 (cena za m², nabídka, doba nabízení):

Dvůr Králové nad Labem: 49 059 vs 29 403 Kč/m² (+66,9 %) | nabídka 11 vs 16 | doba 145 vs 210 dní (rychleji o 65 dní)
Hradec Králové: 80 266 vs 64 845 Kč/m² (+23,8 %) | nabídka 110 vs 72 | doba 115 vs 183 dní (rychleji o 68 dní)
Náchod: 42 886 vs 35 095 Kč/m² (+22,2 %) | nabídka 17 vs 18 | doba 133 vs 145 dní (rychleji o 12 dní)
Trutnov: 48 237 vs 42 436 Kč/m² (+13,7 %) | nabídka 42 vs 47 | doba 131 vs 198 dní (rychleji o 67 dní)
Jaroměř: 36 424 vs 36 372 Kč/m² (+0,1 %) | nabídka 19 vs 12 | doba 82 vs 216 dní (rychleji o 134 dní)

Monika Lukášová, realitní makléřka a ředitelka projektu Realiťák roku:
„U rodinných domů dnes rozhoduje kombinace lokality a technického stavu. Kupující jsou citliví na provozní náklady – vytápění, zateplení, okna – a to zásadně ovlivňuje, jestli se dům prodá rychle, nebo se v nabídce ‚točí‘ měsíce.“

3) Nájemní bydlení: tlak zůstává, nejvíc roste Náchod

Nájmy často reagují rychleji než kupní trh – když lidé odkládají koupi nebo nedosáhnou na financování, poptávka zůstává v nájemním bydlení. V koridoru D11 je navíc významná mobilita (práce, školy) a část zájmu se váže i na „horský“ přesah.

Únor 2026 vs. únor 2025 (nájemné Kč/m², nabídka, doba nabízení):

Náchod: 216 vs 189 Kč/m² (+14,3 %) | nabídka 64 vs 69 | doba 88 vs 84 dní
Dvůr Králové n. L.: 225 vs 217 Kč/m² (+3,7 %) | nabídka 14 vs 19 | doba 9 vs 43 dní (výrazně rychlejší)
Jaroměř: 220 vs 214 Kč/m² (+2,8 %) | nabídka 14 vs 23 | doba 8 vs 41 dní (výrazně rychlejší)
Hradec Králové: 310 vs 303 Kč/m² (+2,3 %) | nabídka 337 vs 225 | doba 24 vs 30 dní
Trutnov: 236 vs 241 Kč/m² (-2,1 %) | nabídka 60 vs 43 | doba 31 vs 34 dní

BOX: Jak číst data u menších měst, aby průměr nemátl

U menších trhů je snadné udělat chybný závěr jen z jednoho procenta. Vždy čtěte spolu:

Počet nabídek – čím menší vzorek, tím větší „skoky“ umí průměr dělat.
Doba nabízení – růst ceny + zrychlení prodeje obvykle znamená reálný tlak poptávky; růst ceny + zpomalení může být přestřelené nacenění nebo změna skladby nabídky.
Skladba trhu – novostavby vs starší fond, energetika, stav, mikro-lokalita.

Realiťák roku a role makléřů: proč je lokální znalost dnes klíčová

V koridorech dálnic vznikají nové „mikroregiony poptávky“ a s nimi i nové chyby, které lidé dělají: podcení hluk, budoucí rozvoj území, provozní náklady domu nebo reálný rozpočet rekonstrukce. V takových situacích je největší přidaná hodnota makléře v tom, že umí:

správně nacenit (ne podle dojmu, ale podle lokální reality),
vysvětlit „proč právě tahle ulice“ funguje lépe než jiná,
dohlédnout na bezpečný průběh transakce a eliminovat skrytá rizika.

Mikropřípady z praxe

1) Rodina rozšiřuje mapu hledání
Díky lepšímu dojezdu začne dávat smysl město, které bylo dřív „moc daleko“. Za stejný rozpočet pak rodina často získá větší dům nebo lepší stav.

2) Investor sleduje stabilitu nájmu
Tam, kde roste mobilita a trh práce, drží nájemní poptávka. Investoři se pak dívají na lokality s rozumnou pořizovací cenou a stabilním obsazením.

3) Energetika a provozní náklady rozhodují
U domů se rychleji prodává to, co má vyřešené vytápění a obálku. Nemovitosti s „otazníky“ se prodávají déle a častěji slevují.

Prakticky: na co si dát pozor při koupi v koridoru D11

Ověřte si hluk a dopravní zátěž (nejen pocitově), podívejte se do územního plánu (záměry, nové stavby, průmysl), zkontrolujte napojení v reálné špičce (ne jen na mapě) a u domů vždy řešte technický stav, energetiku a budoucí rozpočet. U dálnic navíc platí, že rozdíl pár set metrů může znamenat výrazně jinou kvalitu bydlení i hodnotu nemovitosti.

Závěr

Z pohledu dalšího vývoje je dobré počítat s tím, že D11 bude i v roce 2026 vytvářet „ostrovy“ nadprůměrného růstu, ale nebude to růst plošný. Naopak – rozdíly mezi městy a i mezi jednotlivými ulicemi se budou dál zvýrazňovat. To, co bude trh v koridoru D11 nejvíce diferenciovat, jsou tři věci: kvalita nabídky, reálná dostupnost do práce a služeb a provozní náklady nemovitostí. U domů bude dál platit, že kupující budou ochotní připlatit za nemovitost, která má vyřešenou energetiku a technický stav, zatímco domy s nejasným rozpočtem rekonstrukce se budou prodávat déle a s větší potřebou vyjednávání o ceně. U bytů se bude víc než dřív projevovat kvalita projektu a lokality – nejen „město“, ale to, zda je byt v místě, odkud se dobře dojíždí, kde je občanská vybavenost a kde se dá dlouhodobě komfortně žít.

U nájmů čekám pokračující tlak zejména v místech, kde je nájemní nabídka strukturálně omezená. Pokud část domácností bude dál odkládat nákup vlastního bydlení, může se to přelévat do poptávky po nájemních bytech a tím udržet nájemné na vyšších úrovních i mimo hlavní centra. Zároveň ale platí, že nájemní trh je citlivý na výkyvy nabídky: když se v jednom měsíci objeví více volných bytů, může se tempo růstu dočasně zbrzdit, aniž by to znamenalo změnu dlouhodobého trendu.

Celkově tak D11 zůstává ukázkovým příkladem toho, že realitní trh se dnes neřídí jednou „celostátní“ křivkou. Místo toho je to soubor lokálních mikrotrhů, kde rozhodují detaily – a kde je největší výhodou umět data správně číst a doplnit je zkušeností z terénu.

Úplně na závěr

9. ročník projektu Realiťák roku dlouhodobě pomáhá veřejnosti vybrat si kvalitního realitního makléře a bezpečněji řešit prodej, koupi i pronájem nemovitosti. Součástí projektu je také osvěta – vysvětlujeme klíčové pojmy, upozorňujeme na nejčastější chyby a ukazujeme, co má klient od realitní služby oprávněně požadovat. Projekt probíhá pod záštitou Ministerstva pro místní rozvoj, Poslanecké sněmovny Parlamentu České republiky, Senátu Parlamentu České republiky a Hlavního města Prahy.

Doporučení projektu Realiťák roku

Projekt Realiťák roku pomáhá veřejnosti zorientovat se na realitním trhu a vybrat si prověřeného makléře, který zná aktuální situaci, lokální specifika i právní náležitosti pronájmů.

Chcete pronajmout byt v Praze rychle, bezpečně a za férovou cenu?
Nebo naopak hledáte nájemní bydlení a potřebujete poradit?

Obraťte se na zkušené makléře zapojené do projektu Realiťák roku.
Pomohou vám vyhnout se zbytečným chybám, ušetřit čas a peníze.

Kontaktovat můžete ředitelku projektu:
Monika Lukášová – realitní makléřka a ředitelka projektu Realiťák roku
monika.lukasova@realitakroku.cz

Grafy a data jsou ověřené exkluzivní data projektu Realiťák roku ve spolupráci CEMAP - cenové mapy a portálu Reality.iDNES.cz spolu s Ministerstvem pro místní rozvoj

-------------------------------------------.

Vybrané předchozí díly a další zajímavosti najdete zde:

Prodej bytů v ČR za 7 let: metr se zdvojnásobil na 95 296 Kč. Přesto se trh v roce 2026 zrychluje a nabídka je nejvyšší za celé období

Středočeský kraj: byty v prodeji +14,9 % YoY a prodeje zrychlují; nájmy rostou, nabídka sílí

Nájemní byty v ČR: 01/2026 na 313 Kč/m², nabídka za rok +27,8 % a trh zůstává rychlý

D35 přepisuje mapu bydlení: kde rostou byty, domy i nájmy nejrychleji

Byty v prodeji zrychlily: ČR za rok +14,1 % na 94 755 Kč/m² a doba nabízení spadla na 97 dní

Malé segmenty táhnou dál: garáže za 5 let téměř +98,5 % a chaty/chalupy +77,3 %. Prosinec 2025 přinesl i zrychlení prodeje

D6 Praha–Karlovy Vary: dálnice, která rozhýbala ceny bytů, domů i nájmů

Rodinné domy v ČR za 5 let: +62,5 % na 50 073 Kč/m². Prosinec 2025 přinesl obrat v rychlosti — doba nabízení spadla meziročně o 46,7 %

Jihočeský kraj: byty za 5 let +82 % na 79 737 Kč/m². Konec roku 2025 přinesl výrazné zrychlení prodejů