14.3.2026 4:40

Pronájem bytů v ČR za 7 let: cena +30 % na 317 Kč/m². Nabídka narostla o 63 % a trh zůstává rychlý

Sedmiletý vývoj nájemního bydlení ukazuje stabilní růst cen, výrazné rozšíření nabídky a dlouhodobě rychlý trh, kde rozhodují týdny, nikoli měsíce. V celé ČR vzrostla u pronájmu bytů Cena za m² z 243 Kč/m² (03/2019) na 317 Kč/m² (02/2026), tedy o +30,45 %. Počet nabídek se zvýšil z 20 109 (03/2019) na 32 715 (02/2026) (+62,69 %). A přesto se trh nezpomaluje: Doba nabízení klesla z 35 dní (03/2019) na 32 dní (02/2026) (−8,57 %).

Výsledkem je nájemní trh, který je dnes širší než kdy dřív, ale stále velmi svižný – a pro praxi to znamená vyšší důraz na cenu, kvalitu a rychlost rozhodování.

1) Sedmiletý trend (03/2019–02/2026): co je na datech nejdůležitější

U nájemního trhu je klíčové číst tři veličiny společně: cenu, nabídku a rychlost. Samotná cena neřekne, zda trh „zamrzá“. Právě rychlost (doba nabízení) ukazuje, zda se byty obsazují hladce.

Za celé období 03/2019–02/2026:

Cena za m²: 243 (03/2019) → 317 Kč/m² (02/2026) = +30,45 %
Počet nabídek: 20 109 → 32 715 = +62,69 %
Doba nabízení: 35 → 32 dní = −8,57 %

Tohle je pro čtenáře velmi srozumitelné: nájmy zdražily, nabídka narostla výrazně, ale trh si udržel rychlé tempo.

2) Zlomové body: minima, maxima a co říkají o jednotlivých fázích

Sedmiletá řada ukazuje, že i rychlý trh umí mít výkyvy – a ty často souvisí s tím, jak se mění skladba nabídky a chování nájemců.

Cena za m²

minimum: 11/2020 – 239 Kč/m²
maximum: 02/2026 – 317 Kč/m²

Cena postupně roste a maximum je na konci období. To potvrzuje dlouhodobý tlak na nájemní bydlení.

Doba nabízení (rychlost trhu)

nejrychlejší měsíc: 05/2022 – 30 dní
nejpomalejší měsíc: 11/2025 – 73 dní
aktuálně: 02/2026 – 32 dní

Listopad 2025 byl v rychlosti výjimečný. U nájemního trhu, kde jsou běžné „týdny“, je 73 dní výrazné zpomalení. V praxi to často znamená, že trh byl v daném měsíci citlivější na cenu a kvalitu, případně se změnila skladba nabídek (více dražších nebo specifických bytů). Podstatné ale je, že dnešní hodnota 32 dní potvrzuje návrat do rychlého režimu.

Počet nabídek

minimum: 04/2022 – 16 204
maximum: 02/2026 – 32 715

Nabídka je dnes nejvyšší za celých 7 let. A právě tady je důležité, že to nevedlo k dlouhodobému „zaseknutí“ trhu – doba nabízení zůstává nízká.

„U nájmů rozhodují týdny. Kdo nastaví cenu férově a má byt dobře připravený, obsazuje rychle. Kdo přestřelí, platí to dobou nabízení.“
Monika Lukášová, realitní makléřka a ředitelka projektu Realiťák roku

3) Poslední rok jako „aktuální kapitola“ sedmiletého trendu (02/2025 → 02/2026)

Čerstvý meziroční pohled určuje, co se děje právě teď:

Cena za m²: 298 (02/2025) → 317 Kč/m² (02/2026) = +6,38 %
Počet nabídek: 24 181 → 32 715 = +35,29 %
Doba nabízení: 41 → 32 dní = −21,95 %

To je velmi silná kombinace: nabídka se za rok rozšířila o více než třetinu a trh přesto výrazně zrychlil. Pro praxi to obvykle znamená dvě věci zároveň: (1) nájemní bydlení zůstává silně poptávané, (2) konkurence mezi nabídkami roste – a čím víc nabídek je na trhu, tím citlivější je nájemce na cenu a kvalitu bytu.

„V nájemním bydlení se nejrychleji projeví každá chyba v ceně. A čím je nabídka širší, tím víc rozhoduje kvalita prezentace a podmínek.“
Petr Makovský, výkonný ředitel realitního portálu Reality.iDNES.cz a zakladatel projektu Realiťák roku

4) Kraje: Praha je nejdražší, ale tempo růstu není jen „velká města“

Krajský řez v 02/2026 ukazuje typické rozvrstvení: Praha je cenově nejvýš, ale dynamika růstu může být silná i v jiných regionech.

TOP 5 krajů podle ceny (02/2026)

Praha – 452 Kč/m², meziročně +6,35 %, Doba nabízení 30 dní, Počet nabídek 10 175
Jihomoravský kraj – 351 Kč/m², +8,67 %, 29 dní, 3 726
Středočeský kraj – 319 Kč/m², +10,76 %, 25 dní, 2 374
Plzeňský kraj – 273 Kč/m², +3,80 %, 30 dní, 1 708
Zlínský kraj – 269 Kč/m², +5,08 %, 34 dní, 1 109

TOP 5 podle meziročního růstu ceny (02/2025 → 02/2026)

Liberecký kraj +11,97 % (02/2026: 262 Kč/m²)
Středočeský +10,76 % (319 Kč/m²)
Karlovarský +10,47 % (211 Kč/m²)
Moravskoslezský +9,62 % (228 Kč/m²)
Jihomoravský +8,67 % (351 Kč/m²)

TOP 5 podle růstu za 7 let (03/2019 → 02/2026)

Jihočeský kraj: 162 → 255 Kč/m² (+57,41 %)
Jihomoravský: 226 → 351 Kč/m² (+55,31 %)
Středočeský: 209 → 319 Kč/m² (+52,63 %)
Pardubický: 173 → 263 Kč/m² (+52,02 %)
Moravskoslezský: 151 → 228 Kč/m² (+50,99 %)

Sedmiletý růst nájmů je u některých krajů velmi výrazný. Pro praxi to znamená: nájemní trh je sice rychlý, ale cenově se posunul na novou hladinu – a v různých regionech různým tempem.

„Když se díváme na kraje, vidíme, že nájmy nejsou jen Praha. Roli hraje dostupnost, zaměstnanost, dojíždění i lokální nabídka – a proto se růst liší kraj od kraje.“
Ondřej Hon, majitel společnosti CEMAP- cenové mapy a člen poroty Realiťák roku

Kontext mimo dataset

Tato část je vysvětlující rámec (bez přebírání konkrétních čísel do hlavních tvrzení), který pomáhá pochopit, proč nájemní trh dlouhodobě roste a proč se i při vyšší nabídce může držet rychlý.

Hypoteční a úvěrový kontext
Dostupnost financování ovlivňuje, kolik domácností se přesune do vlastního bydlení a kolik jich zůstává v nájmu. Když je koupě hůře dostupná, poptávka po nájmech sílí. Když se dostupnost zlepší, část poptávky se může přesunout do koupí – nájemní trh pak může „uvolnit“, ale často nerovnoměrně podle regionů.
Makro kontext domácností (mzdy, inflace, jistota)
Nájmy jsou citlivé na rozpočtové limity domácností. Když domácnosti cítí tlak na rozpočet, často volí nájem jako „flexibilní“ řešení. Jakmile se zlepší jistota, část domácností začne plánovat vlastní bydlení – nájemní trh ale zůstává důležitý pro mobilitu (práce, studium, změna životní situace).
Výstavba a povolování (nabídka se nedá navýšit rychle)
Strukturální nabídka bytů (včetně nájemních) roste se zpožděním. Pokud se výstavba dlouhodobě nestíhá nebo je nepravidelná, tlak na nájemní trh se udrží i při krátkodobém nárůstu inzerce.
Vztah nájem vs. vlastnictví
Nájemní trh často „absorbuje“ poptávku, která se v daném momentě nechce nebo nemůže zavázat k nákupu. V obdobích nejistoty tak může nájemní trh sílit, i když se prodejní trh zbrzdí. A naopak, když se prodejní trh zrychlí, nájmy mohou zůstat vysoko, ale růst se může zpomalit.
Legislativa a regulatorní prostředí
Změny pravidel (energetika, daně, procesy) mohou nepřímo ovlivňovat nabídku bytů a ochotu investovat do rekonstrukcí. U nájmů se to často projeví přes kvalitu bytového fondu a přes to, kolik bytů se vůbec dostane do pronájmu.
Lokální faktory (doprava, zaměstnavatelé, školy, služby)
Nájemní trh je extrémně lokální. V regionech s univerzitami, velkými zaměstnavateli nebo dobrou dopravní dostupností bývá poptávka trvale vyšší. Proto může být i při vyšší nabídce trh rychlý – jen se mění, které byty se obsadí okamžitě a které zůstanou déle.
Psychologie trhu a očekávání
U nájmů hraje velkou roli očekávání: nájemci rychle porovnávají alternativy a trh okamžitě reaguje na „přestřelené“ nabídky prodloužením doby nabízení. V prostředí vyšší nabídky je tento efekt ještě silnější – cena a kvalita rozhodují okamžitě.

"Samostatnou kapitolou nájemního trhu jsou, zejména v Praze, institucionální nájemní projekty, tedy rezidenční domy realizované přímo za účelem dlouhodobého pronájmu. Oproti běžným nájmům bývají tyto byty zpravidla plně zařízené a vybavené, nabízejí vyšší stavební i provozní standard, profesionální správu a širší spektrum služeb; zároveň nájemníkům poskytují výrazně vyšší míru jistoty a stability, protože zde nehrozí ukončení nájmu z důvodu individuálních potřeb vlastníka. Přestože nájemné bývá zhruba o 20 % vyšší než na běžném trhu, vykazují tyto projekty velmi vysokou míru obsazenosti, což potvrzuje silnou a stabilní poptávku po tomto segmentu" komentuje Martin Rajtora, Research Analyst, LEXXUS NORTON

Závěr

Sedmiletý vývoj nájmů ukazuje jasnou věc: nájemní bydlení se cenově posunulo nahoru, ale zůstává rychlým trhem. V 02/2026 je v celé ČR Cena za m² 317 Kč/m², Počet nabídek 32 715 a Doba nabízení 32 dní. Oproti 03/2019 to znamená růst ceny o +30,45 % a nabídky o +62,69 %, zatímco rychlost trhu zůstává velmi dobrá (dokonce o něco rychlejší než na začátku období). Ještě čitelnější je poslední rok: mezi 02/2025 → 02/2026 rostla cena o +6,38 %, nabídka o +35,29 % a doba nabízení klesla o −21,95 %. Z pohledu praxe to znamená, že nájemní trh se vrátil do „rychlého režimu“ a kvalitní nabídky se obsazují svižně.

Pro nájemce je vyšší nabídka dobrá zpráva – mají více možností porovnávat a častěji si vybírat podle kvality, lokality a podmínek. Současně ale rychlost trhu říká, že u atraktivních bytů stále rozhodují dny. Pro pronajímatele a makléře je naopak vyšší nabídka signálem, že se vyplatí profesionalita: správná cena, jasné podmínky, kvalitní prezentace, připravený byt. V prostředí, kde je nabídka rekordní, trh rychle odhalí přestřelenou cenu a „potrestá“ ji delší dobou nabízení.

Krajské rozdíly potvrzují, že nájmy nejsou jednolitý trh. Praha je cenově dominantní, ale tempo růstu může být výrazné i v jiných regionech. To je přesně důvod, proč má smysl pracovat s daty po měsících a na správné úrovni (ČR vs. kraj). V nájmech se totiž každý detail projeví rychle: rychlost obsazení je okamžitá zpětná vazba trhu. A právě proto je při rozhodování (ať už nájemce, pronajímatel nebo makléř) nejlepší držet se kombinace tří věcí: Cena za m², Doba nabízení a Počet nabídek.

Úplně na závěr

9. ročník projektu Realiťák roku dlouhodobě pomáhá veřejnosti vybrat si kvalitního realitního makléře a bezpečněji řešit prodej, koupi i pronájem nemovitosti. Součástí projektu je také osvěta – vysvětlujeme klíčové pojmy, upozorňujeme na nejčastější chyby a ukazujeme, co má klient od realitní služby oprávněně požadovat. Projekt probíhá pod záštitou Ministerstva pro místní rozvoj, Poslanecké sněmovny Parlamentu České republiky, Senátu Parlamentu České republiky a Hlavního města Prahy.

Doporučení projektu Realiťák roku

Projekt Realiťák roku pomáhá veřejnosti zorientovat se na realitním trhu a vybrat si prověřeného makléře, který zná aktuální situaci, lokální specifika i právní náležitosti pronájmů.

Chcete pronajmout byt v Praze rychle, bezpečně a za férovou cenu?
Nebo naopak hledáte nájemní bydlení a potřebujete poradit?

Obraťte se na zkušené makléře zapojené do projektu Realiťák roku.
Pomohou vám vyhnout se zbytečným chybám, ušetřit čas a peníze.

Kontaktovat můžete ředitelku projektu:
Monika Lukášová – realitní makléřka a ředitelka projektu Realiťák roku
monika.lukasova@realitakroku.cz

Grafy a data jsou ověřené exkluzivní data projektu Realiťák roku ve spolupráci CEMAP - cenové mapy a portálu Reality.iDNES.cz spolu s Ministerstvem pro místní rozvoj

-------------------------------------------.

Vybrané předchozí díly a další zajímavosti najdete zde:

D11 Praha–Hradec–Trutnov: dálnice, která zrychluje trh bydlení (byty, domy i nájmy)

Prodej bytů v ČR za 7 let: metr se zdvojnásobil na 95 296 Kč. Přesto se trh v roce 2026 zrychluje a nabídka je nejvyšší za celé období

Středočeský kraj: byty v prodeji +14,9 % YoY a prodeje zrychlují; nájmy rostou, nabídka sílí

Nájemní byty v ČR: 01/2026 na 313 Kč/m², nabídka za rok +27,8 % a trh zůstává rychlý

D35 přepisuje mapu bydlení: kde rostou byty, domy i nájmy nejrychleji

Byty v prodeji zrychlily: ČR za rok +14,1 % na 94 755 Kč/m² a doba nabízení spadla na 97 dní

Malé segmenty táhnou dál: garáže za 5 let téměř +98,5 % a chaty/chalupy +77,3 %. Prosinec 2025 přinesl i zrychlení prodeje

D6 Praha–Karlovy Vary: dálnice, která rozhýbala ceny bytů, domů i nájmů

Rodinné domy v ČR za 5 let: +62,5 % na 50 073 Kč/m². Prosinec 2025 přinesl obrat v rychlosti — doba nabízení spadla meziročně o 46,7 %