16.3.2026 15:24

Kde v ČR zdražily byty nejvíc: Chomutov +543 % za 10 let, Teplice +150 % za 5 let. Meziročně překvapil Most +41 %, Ústí nad Orlicí jako jediné kleslo

Při pohledu na posledních 10 let je zřejmé, že realitní trh není „jeden příběh“. V celé ČR vzrostla nabídková Cena za m² u prodeje bytů z 28 457 Kč/m² (02/2016) na 95 296 Kč/m² (02/2026), tedy o +234,9 %. Jenže mezi okresy jsou rozdíly obrovské: někde se cena za deset let zvýšila o více než +500 %, jinde byl růst „jen“ kolem +110–180 %. Podobně výrazně se liší i posledních 5 let a poslední rok, kdy některé okresy rostly skokově, zatímco jiné zůstaly téměř beze změny – a jeden okres meziročně dokonce klesl.

Když porovnáme stejné měsíce (bez průměrů), vychází velmi ostrý obrázek toho, jak moc se trh liší okres od okresu. V celé ČR vzrostla nabídková Cena za m² u prodeje bytů z 28 457 Kč/m² (02/2016) na 95 296 Kč/m² (02/2026), tedy o +234,9 %. Okresní pohled ale ukazuje extrémy: v nejrychleji rostoucích okresech se cena za 10 let zvýšila o +350 až +543 %, zatímco v okresech s nejmenším růstem šla nahoru „jen“ o +109 až +184 %. Podobně rozdílné příběhy najdeme i za posledních 5 let a poslední rok.

„Celostátní čísla jsou dobrá pro orientaci, ale realita se odehrává lokálně. Bez okresních dat se snadno udělá špatný závěr i špatné nacenění.“
Ondřej Hon, majitel společnosti CEMAP- cenové mapy a člen poroty Realiťák roku

Jak jsme to počítali (aby to bylo férové)

vždy porovnáváme stejný měsíc (sezonní efekt pryč),
pracujeme s nabídkovou cenou za m²,
horizonty jsou:
- 10 let: 02/2016 → 02/2026
- 5 let: 02/2021 → 02/2026
- 1 rok: 02/2025 → 02/2026
u okresů uvádíme i aktuální Dobu nabízení a Počet nabídek v 02/2026, protože pomáhají vysvětlit, jestli jde o trh spíš „rychlý“ nebo „váhavý“.

1) Největší a nejmenší nárůsty za 10 let (02/2016 → 02/2026)

TOP 10 okresů podle růstu ceny za m²

Chomutov (Ústecký kraj) – 6 383 → 41 026 Kč/m² (+542,7 %) | 02/2026: doba 93 dní, nabídka 393
Most (Ústecký kraj) – 6 232 → 38 795 Kč/m² (+522,5 %) | doba 48 dní, nabídka 431
Teplice (Ústecký kraj) – 6 771 → 40 937 Kč/m² (+504,6 %) | doba 84 dní, nabídka 581
Bruntál (MSK) – 9 094 → 43 603 Kč/m² (+379,5 %) | doba 97 dní, nabídka 173
Jablonec n. N. (Liberecký) – 17 306 → 81 644 Kč/m² (+371,8 %) | doba 114 dní, nabídka 417
Louny (Ústecký) – 10 529 → 48 859 Kč/m² (+364,0 %) | doba 125 dní, nabídka 221
Příbram (Středočeský) – 16 927 → 76 819 Kč/m² (+353,8 %) | doba 103 dní, nabídka 254
Prachatice (Jihočeský) – 12 649 → 56 876 Kč/m² (+349,6 %) | doba 115 dní, nabídka 177
Ostrava-město (MSK) – 15 253 → 68 431 Kč/m² (+348,6 %) | doba 72 dní, nabídka 1 003
Tábor (Jihočeský) – 18 223 → 81 232 Kč/m² (+345,8 %) | doba 73 dní, nabídka 179

Co za tím typicky bývá (a proč to není jen „náhoda“)

U největších desetiletých růstů je dobré zdůraznit dvě věci:

(1) Efekt nízké základny (2016):
Okresy jako Chomutov / Most / Teplice startovaly v roce 2016 na extrémně nízkých hodnotách. I když dnes vidíme růst o +500 %, výsledná cena v 02/2026 (okolo 39–41 tis. Kč/m²) je pořád výrazně níž než celorepublikových 95 296 Kč/m². To je typická situace „dohánění“ – procenta jsou obrovská, protože start byl mimořádně nízko.

(2) Návrat poptávky a investorů do „výnosových“ okresů:
U regionů s nízkými cenami se často potkává dostupnější vstupní cena, vyšší zájem investorů (výnosový příběh) a postupná stabilizace trhu. V datech to nepřímo vidíme i na tom, že některé z těchto okresů jsou v 02/2026 velmi rychlé (např. Most 48 dní) i při slušné nabídce (431 nabídek).

„Když někde vidíte extrémní procentní růst, první kontrola je vždy základna. Druhá kontrola je rychlost trhu a konkurence – tedy doba nabízení a nabídka. Bez toho číslo samo o sobě může klamat.“
Petr Makovský, výkonný ředitel realitního portálu Reality.iDNES.cz a zakladatel projektu Realiťák roku

BOTTOM 10 okresů podle růstu (nejmenší nárůst za 10 let)

Cheb (Karlovarský) – 26 612 → 55 647 Kč/m² (+109,1 %) | doba 126 dní, nabídka 468
Karlovy Vary (Karlovarský) – 29 162 → 70 492 Kč/m² (+141,7 %) | doba 117 dní, nabídka 776
Uherské Hradiště (Zlínský) – 28 095 → 70 739 Kč/m² (+151,8 %) | doba 75 dní, nabídka 163
Plzeň-město (Plzeňský) – 34 866 → 89 421 Kč/m² (+156,5 %) | doba 72 dní, nabídka 798
Praha – 61 578 → 160 254 Kč/m² (+160,2 %) | doba 96 dní, nabídka 8 652
Praha-západ (Středočeský) – 43 398 → 116 855 Kč/m² (+169,3 %) | doba 120 dní, nabídka 349
Semily (Liberecký) – 29 716 → 80 710 Kč/m² (+171,6 %) | doba 125 dní, nabídka 144
Brno-město (Jihomoravský) – 47 374 → 130 275 Kč/m² (+175,0 %) | doba 114 dní, nabídka 2 009
Mladá Boleslav (Středočeský) – 31 771 → 88 797 Kč/m² (+179,5 %) | doba 75 dní, nabídka 363
Olomouc (Olomoucký) – 31 748 → 90 228 Kč/m² (+184,2 %) | doba 80 dní, nabídka 734

Proč je „nejmenší růst“ často paradoxně u dražších trhů

U okresů typu Praha, Brno, Plzeň-město nebo Praha-západ bývá základna už v roce 2016 relativně vysoko. V takovém případě i velmi silný absolutní růst (např. Praha z 61 578 na 160 254 Kč/m²) vychází procentně „menší“ než dohánění z extrémně nízkých hodnot. Jinými slovy: nízké procento ≠ slabý trh. Často jen znamená, že trh byl drahý už na startu.

„Z pohledu veřejnosti je důležité nečíst jen procenta. U drahých okresů může být ‘nižší’ procentní růst pořád obrovský skok v korunách.“
Monika Lukášová, realitní makléřka a ředitelka projektu Realiťák roku

2) Největší a nejmenší nárůsty za 5 let (02/2021 → 02/2026)

TOP 10 okresů podle růstu

Teplice (Ústecký) – 16 402 → 40 937 Kč/m² (+149,6 %) | doba 84 dní, nabídka 581
Most (Ústecký) – 15 987 → 38 795 Kč/m² (+142,7 %) | doba 48 dní, nabídka 431
Karviná (MSK) – 17 063 → 40 616 Kč/m² (+138,0 %) | doba 58 dní, nabídka 455
Chomutov (Ústecký) – 17 729 → 41 026 Kč/m² (+131,4 %) | doba 93 dní, nabídka 393
Tábor (Jihočeský) – 39 163 → 81 232 Kč/m² (+107,4 %) | doba 73 dní, nabídka 179
Český Krumlov (Jihočeský) – 43 087 → 86 583 Kč/m² (+100,9 %) | doba 129 dní, nabídka 367
Jeseník (Olomoucký) – 23 202 → 46 411 Kč/m² (+100,0 %) | doba 131 dní, nabídka 130
Ústí nad Labem (Ústecký) – 24 397 → 47 905 Kč/m² (+96,4 %) | doba 52 dní, nabídka 306
Sokolov (Karlovarský) – 17 644 → 34 074 Kč/m² (+93,1 %) | doba 65 dní, nabídka 276
Přerov (Olomoucký) – 33 391 → 64 241 Kč/m² (+92,4 %) | doba 97 dní, nabídka 214

Co typicky stojí za extrémními pětiletými růsty

Pětiletý horizont (02/2021 → 02/2026) často zachytí „dohánění“ regionů, které byly ještě relativně levné, a současně se do nich přelévá poptávka (investiční i vlastní bydlení). Z pohledu praxe je důležité sledovat i rychlost: například Most má nejen vysoký růst, ale i velmi rychlou dobu nabízení (48 dní) – to je signál, že část trhu je opravdu „živá“, ne jen statistický výkyv.

BOTTOM 10 okresů podle růstu (nejmenší nárůst)

Semily (Liberecký) – 75 860 → 80 710 Kč/m² (+6,4 %) | doba 125 dní, nabídka 144
Trutnov (Královéhradecký) – 71 072 → 85 359 Kč/m² (+20,1 %) | doba 109 dní, nabídka 564
Pelhřimov (Vysočina) – 44 625 → 59 068 Kč/m² (+32,4 %) | doba 111 dní, nabídka 111
Kutná Hora (Středočeský) – 55 810 → 75 242 Kč/m² (+34,8 %) | doba 90 dní, nabídka 143
Svitavy (Pardubický) – 34 654 → 50 357 Kč/m² (+45,3 %) | doba 130 dní, nabídka 139
Prachatice (Jihočeský) – 39 072 → 56 876 Kč/m² (+45,6 %) | doba 115 dní, nabídka 177
Znojmo (Jihomoravský) – 43 523 → 63 968 Kč/m² (+47,0 %) | doba 111 dní, nabídka 216
Třebíč (Vysočina) – 47 849 → 70 387 Kč/m² (+47,1 %) | doba 54 dní, nabídka 106
Praha – 108 399 → 160 254 Kč/m² (+47,8 %) | doba 96 dní, nabídka 8 652
Praha-západ (Středočeský) – 78 907 → 116 855 Kč/m² (+48,1 %) | doba 120 dní, nabídka 349

Tady je dobré číst výsledky v kontextu: některé okresy byly už v roce 2021 cenově vysoko (např. Semily), takže prostor pro další procentní růst byl menší. Zároveň u části okresů vidíme delší dobu nabízení, což typicky značí citlivější trh nebo náročnější prodejní proces.

3) Největší a nejmenší nárůsty za poslední rok (02/2025 → 02/2026)

TOP 10 okresů podle růstu

Most (Ústecký) – 27 483 → 38 795 Kč/m² (+41,2 %) | doba 48 dní, nabídka 431
Kolín (Středočeský) – 71 852 → 100 043 Kč/m² (+39,2 %) | doba 45 dní, nabídka 590
Tábor (Jihočeský) – 59 102 → 81 232 Kč/m² (+37,4 %) | doba 73 dní, nabídka 179
Teplice (Ústecký) – 30 544 → 40 937 Kč/m² (+34,0 %) | doba 84 dní, nabídka 581
Pelhřimov (Vysočina) – 44 652 → 59 068 Kč/m² (+32,3 %) | doba 111 dní, nabídka 111
Třebíč (Vysočina) – 54 067 → 70 387 Kč/m² (+30,2 %) | doba 54 dní, nabídka 106
Rychnov n. Kn. (Královéhradecký) – 53 281 → 67 183 Kč/m² (+26,1 %) | doba 108 dní, nabídka 137
Opava (MSK) – 51 798 → 65 274 Kč/m² (+26,0 %) | doba 86 dní, nabídka 211
Zlín (Zlínský) – 68 338 → 84 776 Kč/m² (+24,1 %) | doba 75 dní, nabídka 324
Strakonice (Jihočeský) – 48 415 → 60 041 Kč/m² (+24,0 %) | doba 80 dní, nabídka 66

Co typicky znamenají velké meziroční skoky

Meziroční změna je nejcitlivější – může zachytit lokální poptávkový „šok“, změnu skladby nabídky, nebo rychlé přecenění trhu. Proto je důležité dívat se i na Počet nabídek: například Kolín má v 02/2026 590 nabídek a Most 431 – to už nejsou mikro-objemy, kde by výsledek mohl být jen náhoda. V obou okresech navíc vidíme velmi rychlou dobu nabízení (45–48 dní), což obvykle ukazuje na silnou poptávku.

„Meziročně umí trh překvapit. Proto vždy kontrolujeme nejen cenu, ale i rychlost a šíři nabídky – teprve kombinace všech tří metrik dává smysl.“
Petr Makovský, Reality.iDNES.cz

BOTTOM 10 okresů (nejmenší nárůst / pokles)

Ústí nad Orlicí (Pardubický) – 60 037 → 57 521 Kč/m² (−4,2 %) | doba 111 dní, nabídka 180
Trutnov (Královéhradecký) – 84 968 → 85 359 Kč/m² (+0,5 %) | doba 109 dní, nabídka 564
Olomouc (Olomoucký) – 89 270 → 90 228 Kč/m² (+1,1 %) | doba 80 dní, nabídka 734
Prachatice (Jihočeský) – 55 653 → 56 876 Kč/m² (+2,2 %) | doba 115 dní, nabídka 177
Jablonec n. N. (Liberecký) – 79 403 → 81 644 Kč/m² (+2,8 %) | doba 114 dní, nabídka 417
Znojmo (Jihomoravský) – 61 828 → 63 968 Kč/m² (+3,5 %) | doba 111 dní, nabídka 216
Plzeň-sever (Plzeňský) – 63 513 → 65 806 Kč/m² (+3,6 %) | doba 69 dní, nabídka 132
Beroun (Středočeský) – 89 306 → 93 461 Kč/m² (+4,7 %) | doba 93 dní, nabídka 253
Žďár n. S. (Vysočina) – 69 684 → 73 174 Kč/m² (+5,0 %) | doba 117 dní, nabídka 110
Uherské Hradiště (Zlínský) – 67 307 → 70 739 Kč/m² (+5,1 %) | doba 75 dní, nabídka 163

Tady je zajímavé, že „nejnižší růst“ neznamená automaticky slabý trh. Často jde o stabilnější okresy, které už mají vysokou cenu nebo kde se poptávka posouvá plynuleji. Naopak jediný pokles (Ústí nad Orlicí) je signál k opatrnosti – v praxi by to měl být impuls k detailnějšímu lokálnímu srovnání.

Kontext mimo dataset

Pro širší pochopení (bez doplňování čísel mimo tabulku) je užitečné uvažovat v těchto vrstvách:

financování (dostupnost úvěrů) mění počet aktivních kupujících a rychlost rozhodování,
makro prostředí (jistota domácností) posouvá ochotu kupovat vs. vyčkávat,
výstavba a povolování vytváří strukturální nabídku se zpožděním,
nájem vs vlastnictví přelévá část poptávky mezi trhy,
energetika a kvalita fondu zvyšují rozdíly mezi „dobrými“ a „rizikovými“ nabídkami,
lokální faktory (doprava, zaměstnavatelé, školy) vysvětlují, proč okresy reagují tak rozdílně.

Závěr

Celorepublikově je desetiletý růst obrovský (+234,9 %), ale okresní mapa ukazuje, že v ČR existuje několik různých „rychlostí“ trhu. Nejvyšší procentní růsty za 10 let vidíme zejména v okresech s velmi nízkou základnou v roce 2016 (Chomutov, Most, Teplice). Naopak nejnižší procentní růsty jsou často u trhů, které byly drahé už na startu (Praha, Brno) nebo kde se růst rozložil do jiných období.

Pětiletý horizont pak ukazuje, že dohánění některých okresů pokračovalo i v posledních letech (Teplice, Most, Karviná). A meziročně (02/2025 → 02/2026) je vidět, že trh není „uniformní“: vedle okresů se skokem přes +30 % máme i jediný meziroční pokles (Ústí nad Orlicí). Pro praxi z toho plyne jednoduché pravidlo: procenta jsou dobrý start, ale bezpečné rozhodnutí vzniká teprve při kombinaci Cena za m² + Doba nabízení + Počet nabídek v konkrétním okrese a konkrétním měsíci.

Úplně na závěr: 9. ročník projektu Realiťák roku dlouhodobě pomáhá veřejnosti vybrat si kvalitního realitního makléře a bezpečněji řešit prodej, koupi i pronájem nemovitosti. Součástí projektu je také osvěta – vysvětlujeme klíčové pojmy, upozorňujeme na nejčastější chyby a ukazujeme, co má klient od realitní služby oprávněně požadovat. Projekt probíhá pod záštitou Ministerstva pro místní rozvoj, Poslanecké sněmovny Parlamentu České republiky, Senátu Parlamentu České republiky a Hlavního města Prahy.

Doporučení projektu Realiťák roku

Projekt Realiťák roku pomáhá veřejnosti zorientovat se na realitním trhu a vybrat si prověřeného makléře, který zná aktuální situaci, lokální specifika i právní náležitosti pronájmů.

Chcete pronajmout byt v Praze rychle, bezpečně a za férovou cenu?
Nebo naopak hledáte nájemní bydlení a potřebujete poradit?

Obraťte se na zkušené makléře zapojené do projektu Realiťák roku.
Pomohou vám vyhnout se zbytečným chybám, ušetřit čas a peníze.

Kontaktovat můžete ředitelku projektu:
Monika Lukášová – realitní makléřka a ředitelka projektu Realiťák roku
monika.lukasova@realitakroku.cz

Grafy a data jsou ověřené exkluzivní data projektu Realiťák roku ve spolupráci CEMAP - cenové mapy a portálu Reality.iDNES.cz spolu s Ministerstvem pro místní rozvoj

-------------------------------------------.

Vybrané předchozí díly a další zajímavosti najdete zde:

Pronájem bytů v ČR za 7 let: cena +30 % na 317 Kč/m². Nabídka narostla o 63 % a trh zůstává rychlý

D11 Praha–Hradec–Trutnov: dálnice, která zrychluje trh bydlení (byty, domy i nájmy)

Prodej bytů v ČR za 7 let: metr se zdvojnásobil na 95 296 Kč. Přesto se trh v roce 2026 zrychluje a nabídka je nejvyšší za celé období

Středočeský kraj: byty v prodeji +14,9 % YoY a prodeje zrychlují; nájmy rostou, nabídka sílí

Nájemní byty v ČR: 01/2026 na 313 Kč/m², nabídka za rok +27,8 % a trh zůstává rychlý

D35 přepisuje mapu bydlení: kde rostou byty, domy i nájmy nejrychleji

Byty v prodeji zrychlily: ČR za rok +14,1 % na 94 755 Kč/m² a doba nabízení spadla na 97 dní

Malé segmenty táhnou dál: garáže za 5 let téměř +98,5 % a chaty/chalupy +77,3 %. Prosinec 2025 přinesl i zrychlení prodeje

D6 Praha–Karlovy Vary: dálnice, která rozhýbala ceny bytů, domů i nájmů