21.3.2026 9:20

Ležáky na realitním trhu v ČR: jak se vyvíjel kvartální podíl nabídek starších než rok a co nám říká krajské srovnání (2020–2025)

Ležáky – tedy nabídky, které jsou v inzerci déle než 365 dní – jsou praktický indikátor toho, kde se potkává (nebo nepotkává) cena, kvalita nabídky a aktuální poptávka. Data za období 2020 Q1 až 2025 Q4 ukazují, že podíl ležáků v posledních dvou letech výrazně klesl jak u bytů, tak u domů. Zároveň ale platí, že ležákové nabídky jsou napříč segmenty často dražší za m² než „standard“ (nabídky do 365 dní), což potvrzuje, že významná část ležáků vzniká prostě tím, že se cena dlouhodobě drží mimo realitu trhu. A právě krajské rozdíly ukazují, kde je tento efekt nejvýraznější – a kde naopak „ležák“ vzniká spíš specifickým handicapem nemovitosti.

Petr Makovský, výkonný ředitel realitního portálu Reality.iDNES.cz a zakladatel projektu Realiťák roku: „Ležák je vždycky zpráva od trhu. Když se nabídka nehýbe, většinou nejde o to, že by nebyli kupující – ale o to, že se nepotkala cena, kvalita nabídky a důvěra v transakci.“

O tom jak vznikají ležáky píšeme v článku: Jak vznikají „ležáky“ v realitní nabídce: 7 příčin, které se opakují stále dokola

1) Celá ČR: jak se vyvíjel podíl ležáků

Byty – prodej (ČR)

Vrchol ležáků: 2023 (nejvyšší hodnota v řadě je 2023 Q3: 17,99 %; v 2023 Q4: 17,66 %).
Aktuální stav: 2025 Q4: 6,74 %.

Zásadní je i cenový rozdíl:

2023 Q4: standard 65 614 Kč/m², ležáky 84 479 Kč/m² → rozdíl +28,75 % (tj. +18 865 Kč/m²).
2025 Q4: standard 90 279 Kč/m², ležáky 101 473 Kč/m² → rozdíl +12,40 % (tj. +11 194 Kč/m²).

Interpretace: ležáků u bytů výrazně ubylo, ale to, co zůstává „viset“, je stále viditelně dražší než standard. Jinými slovy: trh se čistí, ale cenově přestřelené nabídky se drží nejdéle.

Ondřej Hon, majitel společnosti CEMAP- cenové mapy a člen poroty Realiťák roku: „U bytů je vidět, že trh je citlivý i na relativně malé odchylky od lokálního srovnání. Jakmile je nabídka cenově mimo, zůstává v inzerci výrazně déle – a ležák vzniká rychleji, než si prodávající připouští.“

Domy – prodej (ČR)

Vrchol ležáků: 2023 Q4: 23,09 %.
Aktuální stav: 2025 Q4: 11,46 % (výrazný pokles).

Cenový rozdíl:

2023 Q4: standard 35 638 Kč/m², ležáky 39 937 Kč/m² → rozdíl +12,06 %.
2025 Q4: standard 43 842 Kč/m², ležáky 49 934 Kč/m² → rozdíl +13,90 %.

Interpretace: u domů je pokles podílu ležáků také výrazný, ale cenová prémie ležáků je (na rozdíl od bytů) relativně stabilní a v posledním kvartálu znovu narostla. To obvykle znamená, že „zůstávají“ hlavně nabídky, které se cenově nechtějí přizpůsobit – nebo jsou v kombinaci cena × riziko pro kupující už za hranou.

Monika Lukášová, realitní makléřka a ředitelka projektu Realiťák roku: „U domů se do ležáků promítá kromě ceny i riziko – technický stav, energetika, lokalita a dokumentace. Kupující dnes vyžaduje jistotu, a když ji nemá, buď výrazně snižuje nabídku, nebo odchází.“

2) Kraje v kostce: kde je ležáků nejvíc a kde nejmíň (2025 Q4)

Byty: rozdíly mezi kraji jsou velké (2025 Q4)

Rozpětí podílu ležáků u bytů v 2025 Q4 je 2,86 % až 12,38 %.

TOP 5 krajů podle podílu ležáků (byty, 2025 Q4):

Kraj	Podíl ležáků	Rozdíl ceny ležáků vs standard (za m²)
Karlovarský	12,38 %	+50,2 %
Vysočina	10,77 %	−0,8 %
Královéhradecký	8,62 %	+27,5 %
Jihomoravský	8,50 %	+3,5 %
Jihočeský	8,42 %	+6,0 %

BOTTOM (nejnižší podíl ležáků, byty, 2025 Q4):

Moravskoslezský kraj: 2,86 % (ale pozor – cenový rozdíl ležáků je tam stále +32,85 %)
Ústecký kraj: 4,41 % (a cenový rozdíl ležáků je dokonce +37,02 %)

➡️ To je důležitá message: nízký podíl ležáků neznamená, že ležáky nejsou problém – někde jich je málo, ale jsou cenově extrémní.

Domy: podíl ležáků je „všude“ relativně vysoký (2025 Q4)

Rozpětí podílu ležáků u domů v 2025 Q4 je 10,06 % až 17,82 % (tedy i „nejlepší“ kraj má pořád kolem deseti procent ležáků).

TOP 5 krajů podle podílu ležáků (domy, 2025 Q4):

Kraj	Podíl ležáků	Rozdíl ceny ležáků vs standard (za m²)
Karlovarský	17,82 %	+8,8 %
Ústecký	12,37 %	+35,8 %
Olomoucký	12,25 %	+30,4 %
Jihočeský	12,25 %	+26,1 %
Vysočina	12,14 %	+4,1 %

Nejvyšší cenová prémie ležáků u domů (2025 Q4):

Plzeňský kraj: +41,24 %
Pardubický kraj: +39,42 %
Ústecký kraj: +35,82 %

➡️ U domů je tedy krajsky velmi vidět, že ležáky jsou často „cenově mimo“, a v některých krajích je to extrém.

3) Čtyři krajské příběhy: proč jsou tyto kraje nejzajímavější

3.1 Karlovarský kraj: nejvyšší podíl ležáků dlouhodobě, u bytů extrémní cenová prémie

Byty (Q4):

2023: 28,85 %, rozdíl +68,0 %
2024: 23,94 %, rozdíl +57,6 %
2025: 12,38 %, rozdíl +50,2 %

Tohle je učebnicový příklad trhu, kde se ležáky zmenšují (podíl jde dolů), ale cenový odstup ležáků je pořád obrovský. Jinými slovy: trh se pročistil, ale zůstala skupina nabídek, které jsou dlouhodobě mimo srovnání. U Karlovarského kraje to často souvisí i s tím, že se v nabídce mísí různé motivace (investice, rekreační užití, „držení“ nemovitosti) a prodávající někdy nemá tlak na rychlý prodej.

Domy (Q4):

2023: 28,87 %, rozdíl −0,8 %
2024: 30,28 %, rozdíl −14,7 %
2025: 17,82 %, rozdíl +8,8 %

U domů je Karlovarský kraj zajímavý tím, že v letech 2023–2024 byly ležáky cenově spíš „pod“ standardem, zatímco v roce 2025 se situace otočila a ležáky jsou už dražší. To může naznačovat změnu skladby nabídek – nebo to, že „levné“ problematické domy se postupně vyprodaly a zůstává dražší část nabídky.

3.2 Plzeňský kraj: u bytů se ležáky mění z „předražených“ na „handicapové“, u domů naopak extrémní cenová prémie

Byty (Q4):

2023: 15,11 %, rozdíl +18,35 %
2024: 13,53 %, rozdíl +6,48 %
2025: 6,13 %, rozdíl −2,48 %

Tohle je velmi silný signál: podíl ležáků u bytů v Plzeňském kraji výrazně spadl a zároveň se cenový rozdíl ležáků postupně „srovnal“, až se v 2025 Q4 otočil do mírného mínusu. Prakticky to často znamená, že ležák už není primárně „přestřelený cenou“, ale spíš jde o nabídku s konkrétním handicapem (stav, dispozice, lokalita, právní/dokumentační složitost), která vyžaduje slevu – a přesto se prodává pomalu.

Domy (Q4):

2023: 24,23 %, rozdíl +24,69 %
2024: 22,47 %, rozdíl +37,42 %
2025: 10,67 %, rozdíl +41,24 %

U domů je Plzeňský kraj téměř opak: podíl ležáků sice klesl, ale to, co zůstává jako ležák, je cenově extrémně výš než standard. To velmi často souvisí s tím, že prodávající drží ambiciózní cenovku (nebo se snaží „prodat výjimečnost“ bez toho, aby ji trh v dané lokalitě ocenil), a kupující raději volí jiné alternativy.

3.3 Ústecký kraj: ležáků u bytů je málo, ale jsou „cenově mimo“; u domů vysoký podíl i prémie

Byty (Q4):

2023: 13,71 %, rozdíl +8,82 %
2024: 9,26 %, rozdíl +29,23 %
2025: 4,41 %, rozdíl +37,02 %

Ústecký kraj je typický příklad situace, kdy se trh v čase „vyčistí“ – podíl ležáků klesne na velmi nízkou úroveň – ale zůstane malá skupina nabídek, které jsou extrémně přeceněné. Často jde o případy, kdy prodávající buď odmítá korekci ceny, nebo přeceňuje „rekonstrukci/standard“, případně ignoruje lokální srovnání.

Domy (Q4):

2023: 28,15 %, rozdíl +29,16 %
2024: 25,90 %, rozdíl +23,76 %
2025: 12,37 %, rozdíl +35,82 %

U domů je Ústecký kraj kombinací obou faktorů: pořád relativně vysoký podíl ležáků a zároveň vysoká cenová prémie. Pro čtenáře je to srozumitelné shrnout tak, že: rychle se prodá jen to, co je reálně nastavené, a ležáky jsou typicky ty, které „nejdou přes cenový filtr“ kupujících.

3.4 Hlavní město Praha: obří pokles podílu ležáků, ale ležáky se pořád cenově odlišují

Byty (Q4):

2023: 19,00 %, rozdíl +21,03 %
2024: 13,03 %, rozdíl +18,68 %
2025: 5,92 %, rozdíl +9,56 %

Praha je zajímavá hlavně dynamikou: podíl ležáků v Q4 spadl během dvou let zhruba na třetinu. Zároveň ale ležáky i v roce 2025 zůstávají dražší než standard – jen ta prémie už není tak extrémní jako dřív. Prakticky: pražský trh je rychlý, ale kupující velmi tvrdě filtruje, a zůstává hlavně to, co je drahé „bez dostatečného důvodu“ (lokalita, stav, dispozice, konkurence podobných bytů).

Domy (Q4):

2023: 23,30 %, rozdíl −2,20 %
2024: 21,15 %, rozdíl +0,39 %
2025: 12,12 %, rozdíl +13,29 %

Praha u domů ukazuje ještě jeden zajímavý posun: ležáky byly v roce 2023 (a zčásti 2024) cenově spíš „na úrovni“ či lehce pod standardem, ale v 2025 už je ležák znovu výrazně dražší. To může souviset s tím, že levnější či problematické nabídky se postupně „vyčistily“ a zůstává dražší segment, který se hůř prodává (nebo se u něj hraje na „výjimečnost“, kterou kupující neocení v požadované ceně).

Co z toho plyne pro praxi (a proč je to důležité pro veřejnost)

Podíl ležáků klesá – trh je v letech 2024–2025 výrazně „čistší“ než v roce 2023.
Přesto platí, že ležáky jsou velmi často dražší za m² než standard, což potvrzuje, že u velké části ležáků jde primárně o neochotu srovnat cenu s realitou trhu.
Krajské rozdíly jsou klíčové: někde je ležáků málo, ale jsou extrémně přeceněné (typicky Ústecký u bytů), jinde je ležákovost vysoká a prémie obří (Karlovarský u bytů), a někde se ležáky mění na „handicapové“ nabídky (Plzeňský u bytů).

Kontext mimo dataset

Hypoteční / úvěrový rámec
Ležáky velmi citlivě reagují na dostupnost financování. Když jsou úrokové sazby výš, kupující filtruje tvrději už v inzerci (limit ceny, splátky, energetika, stav). V takovém prostředí se „správně“ prodává hlavně to, co je realisticky naceněné a dobře doložené – zatímco nabídky s přirážkou (bez jasného důvodu) se začnou hromadit. Významnou roli hraje i chování bank: rychlost schvalování, posuzování příjmů, tlak na vlastní zdroje a opatrnost u nemovitostí s právní/technickou nejistotou (přístupy, kolaudace, břemena, rekonstrukce bez dokumentace). Každé „zdržení“ v procesu snižuje ochotu kupujícího jít do rizika a zvyšuje šanci, že z nabídky bude ležák.

Makro a psychologie domácností
Ležáky nejsou jen o ceně – jsou i o náladě a jistotě kupujících. V období nejistoty (inflace, obavy z budoucích nákladů, zaměstnanost, vývoj energií) se kupující chová konzervativněji: chce mít rezervu, bojí se skrytých vad a méně toleruje kompromisy. To zvyšuje penalizaci u nemovitostí, které jsou „na hraně“ (dispozice, stav, lokalita, náklady) a tlačí prodávající k jasnější argumentaci hodnoty nebo k úpravě ceny.

Výstavba a konkurenční tlak nabídky
V regionech s vyšší aktivitou novostaveb nebo s viditelnou konkurencí developerských projektů se starší nabídka prodává jen tehdy, když buď nabízí výraznou výhodu, nebo je cenově férová. Novostavby nastavují očekávání (standard, energetika, parkování, dispozice), a tím „odhalují“ slabiny starších nemovitostí. Tam, kde nabídka dlouhodobě roste, se ležáky objevují rychleji – trh si vybírá a průměrná prezentace už nestačí.

Nájem vs. vlastnictví a investiční logika
Když je nájem reálnou alternativou, část domácností nákup odkládá. U investorů naopak rozhoduje výnos – pokud cena neodpovídá potenciálnímu nájmu a nákladům, nabídka nepřeskočí přes investiční filtr. U bytů to často vede k tomu, že ležáky bývají cenově „přestřelené“, protože už nedávají smysl ani pro bydlení, ani pro investici.

Legislativa, dokumentace a rizikovost převodu
Čím je převod složitější, tím větší rizikovou přirážku kupující požaduje (a tím déle nabídka visí). Typické brzdy: nesoulady v katastru, přístupy a věcná břemena, rozestavěné úpravy bez jasných podkladů, nejasné užívání, nájemní vztahy, spoluvlastnické spory. U domů navíc hraje velkou roli technický stav a energetika – kupující potřebuje jistotu, že nekupuje „nekonečný projekt“.

Lokální faktory: mikrolokalita a reálná poptávka
Stejný kraj může mít zcela odlišné chování trhu podle měst, dojezdovosti, zaměstnanosti a dopravní dostupnosti. Mikrolokalita (hluk, parkování, občanská vybavenost, bezpečnost, budoucí záměry v okolí) často rozhoduje víc než obecné „krajské“ srovnání. Proto je důležité číst ležáky jako signál: někde jde primárně o cenu, jinde o kombinaci ceny a objektivního handicapu.

Závěr

Ležáky jsou v praxi nejupřímnější zprávou trhu: ukazují, kde se dlouhodobě nepotkala nabídka s poptávkou. A protože v našem datasetu sledujeme ležáky napříč kvartály a kraji, máme v ruce velmi silný indikátor toho, jak se mění „průchodnost“ trhu v čase – a kde se problémy koncentrují regionálně.

Celorepublikově je z vývoje 2020–2025 patrné, že podíl ležáků se po svém vrcholu postupně snižuje. Neznamená to ale, že by ležáky zmizely – spíš se změnila jejich skladba. Trh si dnes vybírá mnohem přísněji. V nabídce déle zůstávají především nemovitosti, které nedokážou přesvědčit kombinací cena × kvalita × jistota. U části z nich je důvod čistě cenový (přestřelená očekávání, „cena na zkoušku“, snaha započítat plnou hodnotu rekonstrukcí). U jiné části jde o objektivní handicap (stav, energetika, dispozice, mikrolokalita, dokumentace a právní rizika), který kupující promítá do požadované slevy – a když se prodávající tomuto očekávání nepřizpůsobí, ležák vznikne stejně spolehlivě.

Krajský pohled pak dává celému tématu důležitý rozměr: stejné procento ležáků může znamenat úplně jiný problém v různých regionech. Někde je ležákovost vysoká a zároveň mají ležáky výraznou cenovou prémii – typický signál, že trh dlouhodobě odmítá nacenění. Jinde může být podíl ležáků relativně nízký, ale cenový rozdíl extrémní – což naznačuje, že se prodá „skoro všechno“, jen ne ta malá skupina nejvíc přeceněných nabídek. A jinde se ležáky posouvají směrem k „handicapovým“ nemovitostem – tedy takovým, které už ani se slevou nejsou pro kupující jednoduchou volbou.

Právě proto je pro praxi důležité chápat ležáky ne jako nálepku, ale jako výsledek procesu. V okamžiku, kdy nabídka přestane generovat odpovídající poptávku a prohlídky, trh dává jasnou zpětnou vazbu. Největší chyba je nechat nabídku „zamrznout“ – bez úprav ceny, bez zlepšení prezentace a bez doplnění informací, které snižují nejistotu kupujících. Každý další měsíc v inzerci pak zvyšuje riziko stigmatizace („proč to nikdo nekoupil?“) a prodávajícímu paradoxně snižuje vyjednávací pozici.

Z pohledu prodávajících a makléřů z toho plyne několik jednoduchých, ale zásadních principů. Za prvé: cena nemá být přání, ale strategie – s milníky a reakcí na data z trhu (poptávky, prohlídky, nabídky). Za druhé: transparentnost je konkurenční výhoda, hlavně u domů – jasná dokumentace, technický stav, náklady, energetika, příběh nemovitosti, vše srozumitelně a ověřitelně. Za třetí: prezentace dnes není kosmetika, ale filtr důvěry; pokud kupující nedostane jasné odpovědi hned v inzerátu, často vůbec nepřijde na prohlídku. A konečně: regionální logika je klíčová – srovnávat se musí s reálnou konkurencí a reálnou poptávkou v daném místě, ne s „nejhezčím“ inzerátem z internetu.

Tento článek je první vrstva – ukazuje vývoj ležáků v čase a základní rozdíly mezi kraji. Jakmile budeme mít detailnější data (např. o typu nemovitosti, ploše, stavu, energetice, historii změn ceny), půjde ležáky ještě přesněji rozdělit do typologií a ukázat, které faktory v praxi nejčastěji „zaseknou“ prodej. Už teď ale platí, že ležáky nejsou náhoda. Jsou to nabídky, které se dlouhodobě míjejí s trhem – a právě v tom je jejich největší hodnota: pomáhají pojmenovat, kde je potřeba změnit cenu, argumentaci nebo celý přístup k prodeji.

Právě proto je pro veřejnost zásadní spolupracovat s profesionály, kteří mají prokazatelný proces a standardy práce. Prověření makléři z projektu Realiťák roku typicky předcházejí vzniku ležáků tím, že nastavují realistické nacenění podle lokálního srovnání, připraví nemovitost i dokumentaci tak, aby kupující měl jistotu, a hlavně pracují s milníky – pokud trh nereaguje, včas upraví strategii (cenu, prezentaci, cílení). Díky tomu se minimalizuje riziko „spálení nabídky“, kdy inzerát bez reakce visí měsíce a postupně ztrácí důvěryhodnost.

Úplně na závěr:

9. ročník projektu Realiťák roku dlouhodobě pomáhá veřejnosti vybrat si kvalitního realitního makléře a bezpečněji řešit prodej, koupi i pronájem nemovitosti. Součástí projektu je také osvěta – vysvětlujeme klíčové pojmy, upozorňujeme na nejčastější chyby a ukazujeme, co má klient od realitní služby oprávněně požadovat. Projekt probíhá pod záštitou Ministerstva pro místní rozvoj, Poslanecké sněmovny Parlamentu České republiky, Senátu Parlamentu České republiky a Hlavního města Prahy.

Doporučení projektu Realiťák roku

Projekt Realiťák roku pomáhá veřejnosti zorientovat se na realitním trhu a vybrat si prověřeného makléře, který zná aktuální situaci, lokální specifika i právní náležitosti pronájmů.

Chcete pronajmout byt v Praze rychle, bezpečně a za férovou cenu?
Nebo naopak hledáte nájemní bydlení a potřebujete poradit?

Obraťte se na zkušené makléře zapojené do projektu Realiťák roku.
Pomohou vám vyhnout se zbytečným chybám, ušetřit čas a peníze.

Kontaktovat můžete ředitelku projektu:
Monika Lukášová – realitní makléřka a ředitelka projektu Realiťák roku
monika.lukasova@realitakroku.cz

Grafy a data jsou ověřené exkluzivní data projektu Realiťák roku ve spolupráci CEMAP - cenové mapy a portálu Reality.iDNES.cz spolu s Ministerstvem pro místní rozvoj

-------------------------------------------.

Vybrané předchozí díly a další zajímavosti najdete zde:

Kde v ČR zdražily byty nejvíc: Chomutov +543 % za 10 let, Teplice +150 % za 5 let. Meziročně překvapil Most +41 %, Ústí nad Orlicí jako jediné kleslo

Pronájem bytů v ČR za 7 let: cena +30 % na 317 Kč/m². Nabídka narostla o 63 % a trh zůstává rychlý

D11 Praha–Hradec–Trutnov: dálnice, která zrychluje trh bydlení (byty, domy i nájmy)

Prodej bytů v ČR za 7 let: metr se zdvojnásobil na 95 296 Kč. Přesto se trh v roce 2026 zrychluje a nabídka je nejvyšší za celé období

Středočeský kraj: byty v prodeji +14,9 % YoY a prodeje zrychlují; nájmy rostou, nabídka sílí

Nájemní byty v ČR: 01/2026 na 313 Kč/m², nabídka za rok +27,8 % a trh zůstává rychlý

D35 přepisuje mapu bydlení: kde rostou byty, domy i nájmy nejrychleji

Byty v prodeji zrychlily: ČR za rok +14,1 % na 94 755 Kč/m² a doba nabízení spadla na 97 dní

Malé segmenty táhnou dál: garáže za 5 let téměř +98,5 % a chaty/chalupy +77,3 %. Prosinec 2025 přinesl i zrychlení prodeje