27.3.2026 6:03

Prodej domů v ČR za 7 let: cena +131 % na 50 436 Kč/m². Trh po zpomalení v roce 2023 zrychlil na 138 dní

Rodinné domy za posledních 7 let zdražily výrazněji než mnoho lidí čekalo – a současně se měnila rychlost prodeje v jednotlivých fázích trhu. V celé ČR vzrostla u prodeje domů Cena za m² z 21 838 Kč/m² (03/2019) na 50 436 Kč/m² (02/2026), tedy o +130,96 %. Počet nabídek se zvýšil z 21 220 (03/2019) na 30 298 (02/2026) (+42,78 %).

A i když domy tradičně „ležely“ déle než byty, nyní je trh rychlejší: Doba nabízení klesla z 196 dní (03/2019) na 138 dní (02/2026) (−29,59 %). Meziročně proti 02/2025 navíc vidíme zrychlení téměř o dvě pětiny: 219 → 138 dní (−36,99 %).

1) Sedmiletý trend (03/2019–02/2026): cena rostla, ale rychlost trhu kolísala

U domů je potřeba číst čísla trochu jinak než u bytů. Každý dům je unikát (technický stav, pozemek, lokalita, energetika), takže rychlost trhu kolísá výrazněji a rozdíly mezi kraji jsou ještě ostřejší. Přesto je sedmiletá bilance jednoznačná:

Cena za m²: 21 838 (03/2019) → 50 436 Kč/m² (02/2026) = +130,96 %
Počet nabídek: 21 220 → 30 298 = +42,78 %
Doba nabízení: 196 → 138 dní = −29,59 %

Výsledkem je trh, který je dnes cenově na úplně jiné hladině než v roce 2019, ale zároveň se po slabším období znovu zrychluje.

2) Zlomové body: kde byl trh nejrychlejší a kde naopak nejpomalejší

Sedmiletá řada ukazuje několik extrémů, které dobře popisují změny nálady a „průchodnosti“ trhu:

Cena za m²

minimum: 03/2019 – 21 838 Kč/m²
maximum: 02/2026 – 50 436 Kč/m²

Cena u domů v celé řadě postupně roste a maximum je nyní na konci období.

Doba nabízení (rychlost trhu)

nejrychlejší měsíc: 09/2021 – 121 dní
nejpomalejší měsíc: 12/2023 – 228 dní
aktuálně: 02/2026 – 138 dní

Rok 2023 je v rychlosti u domů viditelně slabší fáze. Naopak dnešní hodnota 138 dní potvrzuje, že trh se od nejpomalejších měsíců výrazně zvedl – a kupující dokážou u kvalitních domů rozhodovat rychleji než v době „váhání“.

Počet nabídek (šířka trhu)

minimum: 07/2021 – 10 973
maximum: 10/2024 – 30 661
aktuálně: 02/2026 – 30 298

Nabídka domů je dnes velmi široká a blízko historického maxima. Pro praxi to znamená: kupující mají z čeho vybírat, ale právě proto je důležitá kvalita nabídky a realistické nacenění.

„U domů je rychlost citlivá na kvalitu. Dobře připravené domy se prodávají rychleji, slabší nabídky zůstávají ležet a tlačí na korekce. Doba nabízení je tu nejlepší indikátor.“
Monika Lukášová, realitní makléřka a ředitelka projektu Realiťák roku

3) Poslední rok jako „aktuální kapitola“ sedmiletého trendu (02/2025 → 02/2026)

Meziročně je u domů největší změna právě rychlost prodeje:

Cena za m²: 45 476 (02/2025) → 50 436 Kč/m² (02/2026) = +10,91 %
Počet nabídek: 27 064 → 30 298 = +11,95 %
Doba nabízení: 219 → 138 dní = −36,99 %

Tohle je z pohledu praxe zásadní: nabídka roste a cena roste, ale trh přesto dramaticky zrychlil. V realitní praxi to typicky znamená „návrat vážných kupujících“ – a současně vyšší tlak na ty prodávající, kteří mají špatně nastavenou cenu nebo nabídku nepřipravili (technický stav, dokumentace, srozumitelné parametry, prezentace).

„Dům je vždycky individuální produkt. V okamžiku, kdy je nabídka široká, rozhoduje správná strategie prodeje: kvalitní podklady, jasné informace a férové nastavení ceny.“
Petr Makovský, výkonný ředitel realitního portálu Reality.iDNES.cz a zakladatel projektu Realiťák roku

4) Kraje: Praha cenově dominuje, ale nejrychlejší růsty jsou jinde

TOP 5 krajů podle ceny (02/2026)

Praha – 113 580 Kč/m², meziročně +12,50 %, Doba nabízení 133 dní, Počet nabídek 1 356
Středočeský kraj – 69 285 Kč/m², +6,67 %, 136 dní, 6 869
Jihomoravský kraj – 54 630 Kč/m², +9,56 %, 130 dní, 3 162
Jihočeský kraj – 44 666 Kč/m², +10,59 %, 138 dní, 2 397
Plzeňský kraj – 44 547 Kč/m², +10,24 %, 134 dní, 2 114

TOP 5 krajů podle meziročního růstu ceny (02/2025 → 02/2026)

Zlínský kraj +33,52 % (02/2026: 42 227 Kč/m²)
Ústecký kraj +27,79 % (35 998 Kč/m²)
Olomoucký kraj +17,66 % (33 526 Kč/m²)
Liberecký kraj +16,74 % (43 300 Kč/m²)
Královéhradecký kraj +14,31 % (43 801 Kč/m²)

TOP 5 krajů podle růstu za 7 let (03/2019 → 02/2026)

Liberecký kraj: 14 690 → 43 300 Kč/m² (+194,76 %)
Zlínský kraj: 15 380 → 42 227 Kč/m² (+174,56 %)
Jihočeský kraj: 16 499 → 44 666 Kč/m² (+170,72 %)
Kraj Vysočina: 13 841 → 36 220 Kč/m² (+161,69 %)
Pardubický kraj: 16 586 → 42 465 Kč/m² (+156,03 %)

U domů je krajská mapa obzvlášť důležitá: rozdíly v ceně, kvalitě fondu i v poptávce jsou velké a sedmileté tempo růstu ukazuje, které regiony „doháněly“ nejrychleji.

„Krajské rozdíly jsou u domů ještě výraznější než u bytů. Bez lokálního srovnání se snadno udělá chyba v očekávání ceny i rychlosti prodeje.“
Ondřej Hon, majitel společnosti CEMAP- cenové mapy a člen poroty Realiťák roku

Kontext mimo dataset

Tato část je vysvětlující rámec (bez přebírání konkrétních čísel do hlavních tvrzení), který pomáhá pochopit, proč domy v dlouhém období zdražují, proč se mění rychlost trhu a proč jsou rozdíly mezi kraji tak výrazné.

Hypoteční a úvěrový kontext
Domy jsou typicky dražší transakce a silněji reagují na dostupnost financování. Jakmile se zlepší ochota domácností financovat větší nákup, může se trh rychle zrychlit, protože část poptávky se vrací do hry.
Makro kontext domácností
U domů hraje větší roli jistota: lidé často řeší dlouhodobé náklady (energie, údržba) a životní stabilitu. V období nejistoty se rozhodnutí o koupi domu odkládá častěji než u bytů.
Výstavba, rekonstrukce a dostupnost řemesel
Domy se často prodávají i s potřebou rekonstrukce. Pokud jsou rekonstrukce drahé nebo složité, kupující jsou citlivější na technický stav a „rizika“. To se promítá do rychlosti: kvalitní domy se prodají, rizikové stojí nebo vyžadují slevu.
Nájem vs. vlastnictví a „prostorová potřeba“
Domy jsou často volbou pro domácnosti, které potřebují více prostoru. Když se mění preference (práce z domova, rodina), poptávka po domech může zesílit i přes vyšší ceny.
Legislativa a energetika
Energetická náročnost, očekávání provozních nákladů a povinnosti kolem dokumentace zvyšují rozdíly mezi „dobře připravenou“ a „problematičtější“ nemovitostí. To je u domů vidět více než u bytů.
Lokální faktory (doprava, dojíždění, zaměstnavatelé, infrastruktura)
U domů je dojížďka a dostupnost služeb často klíčová. Regiony s dobrou dostupností nebo s přílivem lidí mohou růst rychleji, zatímco jiné regiony zůstávají cenově níže, ale mohou mít vyšší volatilitu.

Závěr

Sedmiletý vývoj prodeje domů v ČR ukazuje výrazný cenový posun a zároveň to, jak důležitá je rychlost trhu. V 02/2026 je Cena za m² 50 436 Kč/m², Počet nabídek 30 298 a Doba nabízení 138 dní. Oproti 03/2019 to znamená růst ceny o +130,96 % a růst nabídky o +42,78 %, zatímco rychlost se zlepšila (doba nabízení je o −29,59 % níž). Nejčerstvější pohled je ale ještě silnější: mezi 02/2025 → 02/2026 se trh výrazně zrychlil (219 → 138 dní, −36,99 %) při současném růstu ceny i nabídky. To naznačuje, že se kupující vrátili do hry, ale zároveň to zvyšuje tlak na kvalitu nabídky: v prostředí vysoké konkurence se nejlépe prodávají domy s jasnými parametry, dobrou prezentací a realistickou cenou.

Pro prodávající je to výzva k přípravě a férovému nacenění. U domů totiž mnohem víc než u bytů platí, že kupující zkoumá „rizika“ do hloubky: technický stav, energetiku, vlhkost, střechu, izolace, vytápění, legalitu přístaveb, věcná břemena, přístupové cesty nebo napojení na sítě. Jakmile je nabídka široká, kupující má možnost taková rizika porovnat a rychle se rozhodne pro dům, kde je vše srozumitelné a transparentní. Tam, kde chybí dokumentace nebo jsou parametry nejasné, se doba nabízení prodlužuje – a prodávající pak typicky „platí“ buď časem, nebo slevou. Právě proto se v rychlejším trhu vyplácí připravit dům ještě před zveřejněním: doložit technické informace, vyřešit podklady, mít jasně zpracovanou prezentaci a nastavit cenu podle lokální konkurence, ne podle pocitu.

Pro kupující je širší nabídka šancí vybírat, ale zároveň platí, že u kvalitních domů se okno pro rozhodnutí zkracuje. Především v žádaných lokalitách a u domů po rekonstrukci (nebo s jasným stavem) může být konkurence vysoká a rozhodnutí padá rychle. Proto má smysl mít předem vyjasněné priority (lokalita, dojezd, velikost pozemku, stav, energetika) a připravené financování. U domů je také typické, že část kupujících hledá kompromis „cena vs. dojezd“ – a právě to vysvětluje, proč se krajské rozdíly mohou měnit v čase a proč některé regiony dohánějí růst rychleji.

A pro makléře je to jasný signál, že u domů se nejvíc vyplácí práce s procesem a s riziky: technický audit, správné nastavení očekávání prodávajícího, práce s lokálním trhem a schopnost transparentně komunikovat stav nemovitosti. Když se trh zrychluje, každá nejasnost se promítne do delší doby nabízení – a to je v konkurenční nabídce největší slabina. Sedmiletý trend tak ve výsledku potvrzuje: domy zdražily výrazně, ale o úspěchu prodeje dnes rozhoduje především kvalita nabídky, připravenost a realistická cena, ne jen „dobrá doba na trhu“.

Úplně na závěr

9. ročník projektu Realiťák roku dlouhodobě pomáhá veřejnosti vybrat si kvalitního realitního makléře a bezpečněji řešit prodej, koupi i pronájem nemovitosti. Součástí projektu je také osvěta – vysvětlujeme klíčové pojmy, upozorňujeme na nejčastější chyby a ukazujeme, co má klient od realitní služby oprávněně požadovat. Projekt probíhá pod záštitou Ministerstva pro místní rozvoj, Poslanecké sněmovny Parlamentu České republiky, Senátu Parlamentu České republiky a Hlavního města Prahy.

Doporučení projektu Realiťák roku

Projekt Realiťák roku pomáhá veřejnosti zorientovat se na realitním trhu a vybrat si prověřeného makléře, který zná aktuální situaci, lokální specifika i právní náležitosti pronájmů.

Chcete pronajmout byt v Praze rychle, bezpečně a za férovou cenu?
Nebo naopak hledáte nájemní bydlení a potřebujete poradit?

Obraťte se na zkušené makléře zapojené do projektu Realiťák roku.
Pomohou vám vyhnout se zbytečným chybám, ušetřit čas a peníze.

Kontaktovat můžete ředitelku projektu:
Monika Lukášová – realitní makléřka a ředitelka projektu Realiťák roku
monika.lukasova@realitakroku.cz

Grafy a data jsou ověřené exkluzivní data projektu Realiťák roku ve spolupráci CEMAP - cenové mapy a portálu Reality.iDNES.cz spolu s Ministerstvem pro místní rozvoj

-------------------------------------------.

Vybrané předchozí díly a další zajímavosti najdete zde:

Plzeňský kraj za 7 let: byty v prodeji +112 % na 77 794 Kč/m² a trh zrychlil na 94 dní. Nájemní trh roste hlavně nabídkou

Ležáky na realitním trhu v ČR: jak se vyvíjel kvartální podíl nabídek starších než rok a co nám říká krajské srovnání (2020–2025)

Kde v ČR zdražily byty nejvíc: Chomutov +543 % za 10 let, Teplice +150 % za 5 let. Meziročně překvapil Most +41 %, Ústí nad Orlicí jako jediné kleslo

Pronájem bytů v ČR za 7 let: cena +30 % na 317 Kč/m². Nabídka narostla o 63 % a trh zůstává rychlý

D11 Praha–Hradec–Trutnov: dálnice, která zrychluje trh bydlení (byty, domy i nájmy)

Prodej bytů v ČR za 7 let: metr se zdvojnásobil na 95 296 Kč. Přesto se trh v roce 2026 zrychluje a nabídka je nejvyšší za celé období

Středočeský kraj: byty v prodeji +14,9 % YoY a prodeje zrychlují; nájmy rostou, nabídka sílí

Nájemní byty v ČR: 01/2026 na 313 Kč/m², nabídka za rok +27,8 % a trh zůstává rychlý

D35 přepisuje mapu bydlení: kde rostou byty, domy i nájmy nejrychleji