30.3.2026 6:25

Olomoucký kraj za 7 let: byty v prodeji +95 % na 75 150 Kč/m² a trh zrychlil na 97 dní. U domů skokově roste cena i rychlost, nájmy táhne nabídka

Olomoucký kraj má v sedmiletém řezu velmi zajímavý mix: u bytů v prodeji vidíme výrazný růst ceny, zároveň ale i výrazné zrychlení trhu, přestože nabídka není o moc vyšší než v roce 2019. U domů je změna ještě dramatičtější – v posledním roce došlo k prudkému růstu ceny a současně k výraznému zkrácení doby nabízení. Nájemní trh se pak rozšířil hlavně objemem nabídky – a i přes rekordní nabídku zůstává rychlý v řádu týdnů.

Olomoucký kraj: pár zajímavostí na úvod

Olomoucký kraj je z realitního pohledu jeden z nejzajímavějších regionů v ČR, protože v sobě kombinuje několik „světů“ najednou. Na jedné straně stojí Olomouc jako univerzitní a krajské centrum, které přirozeně táhne poptávku po bydlení – ať už vlastnickém, nebo nájemním. Na straně druhé má kraj výrazně odlišné mikrotrhy: Haná s dobrou dostupností a stabilní poptávkou, ale také horský Jesenicko, kde se do cen a rychlosti prodejů promítá sezonnost, rekreační poptávka a menší objem nabídky.

Pro běžného kupujícího nebo prodávajícího je proto důležité vědět, že Olomoucký kraj není „jeden trh“. Rozdíl v cenové hladině i v tempu růstu může být mezi jednotlivými městy a okresy výrazný – a často rozhoduje dostupnost práce, dojíždění, kvalita bytového fondu i skladba nabídek v daném měsíci. Právě v takových krajích má největší smysl sledovat data pravidelně a lokálně: jinak se snadno stane, že si člověk přenese očekávání z Olomouce na Jeseník (nebo naopak) a udělá špatné rozhodnutí o ceně či strategii prodeje.

A teď už pojďme na to, co říkají konkrétní čísla za posledních 7 let.

Olomoucký kraj má v sedmiletém řezu velmi zajímavý mix: u bytů v prodeji vidíme výrazný růst ceny, zároveň ale i výrazné zrychlení trhu, přestože nabídka není o moc vyšší než v roce 2019. U domů je změna ještě dramatičtější – v posledním roce došlo k prudkému růstu ceny a současně k výraznému zkrácení doby nabízení. Nájemní trh se pak rozšířil hlavně objemem nabídky – a i přes rekordní nabídku zůstává rychlý v řádu týdnů.

„Urychlení trhu je pro veřejnost často důležitější než samotná cena. Když se drží nebo roste nabídka a zároveň klesá doba nabízení, trh funguje – jen je náročnější na kvalitu a férové nastavení.“
Monika Lukášová, realitní makléřka a ředitelka projektu Realiťák roku

ČÁST A – krajský obraz (03/2019–02/2026)

1) Prodej bytů: 75 150 Kč/m² a rychlejší prodeje než před rokem

Aktuální měsíc (02/2026):

Cena za m²: 75 150 Kč/m²
Doba nabízení: 97 dní
Počet nabídek: 1 495

Meziročně (02/2025 → 02/2026):

Cena za m²: 73 546 → 75 150 Kč/m² (+2,18 %)
Doba nabízení: 122 → 97 dní (−20,49 %)
Počet nabídek: 1 367 → 1 495 (+9,36 %)

Za 7 let (03/2019 → 02/2026):

Cena za m²: 38 591 → 75 150 Kč/m² (+94,73 %)
Doba nabízení: 188 → 97 dní (−48,40 %)
Počet nabídek: 1 546 → 1 495 (−3,30 %)

Co je na tom nejdůležitější: na rozdíl od některých krajů není hlavní příběh Olomouckého kraje „přetlak nabídky“. Nabídka je proti roku 2019 dokonce mírně nižší, ale trh se přesto výrazně zrychlil. V praxi to často znamená, že kupující jsou rozhodnější, a zároveň roste rozdíl mezi dobře připravenou a slabou nabídkou – slabší nabídky se prodávají hůř, ale kvalitní a realisticky naceněné byty mizí rychleji.

Zlomové měsíce (03/2019–02/2026):

nejvyšší cena: 01/2026 – 75 962 Kč/m²
nejnižší cena: 03/2019 – 38 591 Kč/m²
nejrychlejší měsíc: 10/2021 – 70 dní
nejpomalejší měsíc: 07/2023 – 199 dní
nejnižší nabídka: 12/2021 – 475
nejvyšší nabídka: 02/2023 – 1 880

„U bytů je dnes klíčová kombinace tří věcí: cena, rychlost a srovnání s konkurencí. Pokud doba nabízení klesá, trh odměňuje dobře připravené nabídky.“
Petr Makovský, výkonný ředitel realitního portálu Reality.iDNES.cz a zakladatel projektu Realiťák roku

2) Prodej domů: 33 526 Kč/m² a výrazné zrychlení o více než třetinu za rok

Aktuální měsíc (02/2026):

Cena za m²: 33 526 Kč/m²
Doba nabízení: 139 dní
Počet nabídek: 1 621

Meziročně (02/2025 → 02/2026):

Cena za m²: 28 494 → 33 526 Kč/m² (+17,66 %)
Doba nabízení: 216 → 139 dní (−35,65 %)
Počet nabídek: 1 550 → 1 621 (+4,58 %)

Za 7 let (03/2019 → 02/2026):

Cena za m²: 13 966 → 33 526 Kč/m² (+140,05 %)
Doba nabízení: 188 → 139 dní (−26,06 %)
Počet nabídek: 1 171 → 1 621 (+38,43 %)

Co je na tom nejdůležitější: u domů vidíme velmi silné oživení poptávky v posledním roce. Domy jsou segment, kde kupující řeší „rizika“ (technický stav, energetika, rekonstrukce, dojezd), a když se doba nabízení zkrátí o více než třetinu, obvykle to znamená návrat vážných kupujících a rychlejší rozhodování u kvalitních nemovitostí. Zároveň platí, že nabídka je širší než dřív – a konkurence mezi prodávajícími tak roste.

Zlomové měsíce (03/2019–02/2026):

nejvyšší cena: 02/2026 – 33 526 Kč/m² (aktuální maximum)
nejrychlejší měsíc: 09/2021 – 124 dní
nejpomalejší měsíc: 12/2023 – 255 dní
nejvyšší nabídka: 05/2024 – 1 799
nejnižší nabídka: 03/2021 – 622

3) Pronájem bytů: 260 Kč/m², nabídka +138 % za 7 let

Aktuální měsíc (02/2026):

Cena za m²: 260 Kč/m²
Doba nabízení: 33 dní
Počet nabídek: 1 620

Meziročně (02/2025 → 02/2026):

Cena za m²: 245 → 260 Kč/m² (+6,12 %)
Doba nabízení: 35 → 33 dní (−5,71 %)
Počet nabídek: 1 036 → 1 620 (+56,37 %)

Za 7 let (03/2019 → 02/2026):

Cena za m²: 176 → 260 Kč/m² (+47,73 %)
Doba nabízení: 29 → 33 dní (+13,79 %)
Počet nabídek: 681 → 1 620 (+137,89 %)

Nájemní trh v Olomouckém kraji je dnes výrazně širší než v roce 2019. I při takto vysoké nabídce ale zůstává rychlý (týdny). Pro praxi to znamená: nájemce má více možností porovnávat, pronajímatelé musí více hlídat cenu a kvalitu. Důležité je i to, že nabídka v 02/2026 dosáhla maxima celé řady (1 620) – a přesto se doba nabízení meziročně mírně zkrátila.

Zlomové měsíce (03/2019–02/2026):

nejvyšší cena: 02/2026 – 260 Kč/m² (aktuální maximum)
nejpomalejší měsíc: 11/2025 – 71 dní
nejnižší nabídka: 03/2019 – 681
nejvyšší nabídka: 02/2026 – 1 620 (aktuální maximum)

ČÁST B – okresní města v Olomouckém kraji (prodej bytů)

Okresní města Olomouckého kraje ukazují, jak výrazně se může lišit cenová hladina i tempo růstu v rámci jednoho regionu. V praxi se tu potkává „metropolitní“ Olomouc s menšími městy, kde cenu často výrazně ovlivní lokální poptávka, dojezdové vazby a také to, jak velká je nabídka v daném měsíci.

1) TOP 3 a BOTTOM 3 podle ceny (02/2026)

TOP 3 (nejvyšší Cena za m²):

Olomouc – 96 653 Kč/m², Doba nabízení 80 dní, Počet nabídek 609
Lipník nad Bečvou – 88 429 Kč/m², 102 dní, 53
Konice – 76 630 Kč/m², 22 dní, 4

BOTTOM 3 (nejnižší Cena za m²):

Jeseník – 47 856 Kč/m², 121 dní, 76
Uničov – 55 567 Kč/m², 76 dní, 30
Šumperk – 56 234 Kč/m², 102 dní, 76

Jak to číst: Olomouc logicky určuje cenový strop kraje. U menších měst je ale důležité vždy zároveň sledovat Počet nabídek – například u Konice jsou v 02/2026 jen 4 nabídky, takže i malá změna skladby nabídky umí s cenou pohnout výrazněji než ve velkých městech.

2) TOP 3 a BOTTOM 3 podle růstu za 3 roky (02/2023 → 02/2026)

TOP 3 (nejvyšší růst):

Lipník nad Bečvou – +110,82 % (z 41 946 na 88 429 Kč/m²)
Konice – +65,29 % (z 46 362 na 76 630 Kč/m²)
Mohelnice – +65,07 % (z 46 214 na 76 286 Kč/m²)

BOTTOM 3 (nejnižší růst):

Uničov – +24,34 % (z 44 691 na 55 567 Kč/m²)
Olomouc – +25,00 % (z 77 323 na 96 653 Kč/m²)
Jeseník – +26,94 % (z 37 700 na 47 856 Kč/m²)

Jak to číst správně: vysoký tříletý růst často znamená dohánění z nižší základny (případně skokové změny poptávky), zatímco nízký růst může být typický pro místa, která byla drahá už dříve (např. Olomouc), nebo pro lokality, kde se poptávka posouvá pozvolněji. Důležité je proto číst růst vždy spolu s absolutní cenou a také s velikostí nabídky.

„Okresní města je potřeba číst samostatně. Krajská čísla jsou orientace, ale realita se odehrává v konkrétní lokalitě a konkrétním měsíci.“
Ondřej Hon, majitel společnosti CEMAP- cenové mapy a člen poroty Realiťák roku

Poznámka k úplnosti dat: v heatmapě (leden 2020–2026 + 02/2026) jsou 2 chybějící buňky ze 104; necháváme je prázdné a nic nedopočítáváme.

Kontext mimo dataset

Tento rámec slouží pro širší pochopení (nepřebírá čísla do hlavních tvrzení):

financování a dostupnost hypoték ovlivňuje návrat kupujících a rychlost rozhodování,
makro prostředí domácností (jistota, příjmy, inflace) ovlivňuje ochotu udělat velké rozhodnutí,
výstavba a povolování určují strukturální nabídku se zpožděním,
přepínání „nájem vs vlastnictví“ mění tlak mezi trhy,
legislativa/energetika zvyšuje citlivost kupujících na kvalitu (u domů zvlášť),
lokální faktory (doprava, zaměstnavatelé, školy) vysvětlují rozdíly mezi okresními městy.

Závěr

Olomoucký kraj za posledních 7 let ukazuje dvě důležité věci: (1) cenový posun je výrazný ve všech segmentech, (2) rychlost trhu se v posledním období zlepšuje, zejména u prodejů. U bytů v prodeji se kraj posunul z 38 591 Kč/m² (03/2019) na 75 150 Kč/m² (02/2026) (+94,73 %), a přitom se doba nabízení zkrátila téměř na polovinu (188 → 97 dní, −48,40 %). Meziročně je růst ceny mírnější (+2,18 %), ale trh se zrychluje a nabídka roste (+9,36 %), což v praxi typicky znamená více porovnávání a vyšší nárok na kvalitu nabídky.

U domů je současná fáze ještě „silnější“: +17,66 % na ceně za rok a zároveň −35,65 % na době nabízení. To je kombinace, která naznačuje návrat vážných kupujících a rychlejší realizaci obchodů u dobře připravených nemovitostí. Nájemní trh pak stojí na výrazně širší nabídce: za 7 let se nabídka zvětšila o +137,89 % a meziročně dokonce o +56,37 % – přesto je doba nabízení v řádu týdnů (33 dní). Pro nájemce je to větší výběr, pro pronajímatele signál, že konkurence roste a cena musí odpovídat kvalitě.

Z pohledu okresních měst je jasné, že kraj není jednolitý trh. Olomouc je cenově výrazně výš, ale dynamika růstu za 3 roky je nejsilnější v několika menších městech (např. Lipník nad Bečvou). Pro praxi to znamená jediné: při rozhodování nestačí „krajské číslo“ – je potřeba sledovat konkrétní lokalitu a vždy kombinaci Cena za m², Doba nabízení, Počet nabídek.

Úplně na závěr: 9. ročník projektu Realiťák roku dlouhodobě pomáhá veřejnosti vybrat si kvalitního realitního makléře a bezpečněji řešit prodej, koupi i pronájem nemovitosti. Součástí projektu je také osvěta – vysvětlujeme klíčové pojmy, upozorňujeme na nejčastější chyby a ukazujeme, co má klient od realitní služby oprávněně požadovat. Projekt probíhá pod záštitou Ministerstva pro místní rozvoj, Poslanecké sněmovny Parlamentu České republiky, Senátu Parlamentu České republiky a Hlavního města Prahy.

Doporučení projektu Realiťák roku

Projekt Realiťák roku pomáhá veřejnosti zorientovat se na realitním trhu a vybrat si prověřeného makléře, který zná aktuální situaci, lokální specifika i právní náležitosti pronájmů.

Chcete pronajmout byt v Praze rychle, bezpečně a za férovou cenu?
Nebo naopak hledáte nájemní bydlení a potřebujete poradit?

Obraťte se na zkušené makléře zapojené do projektu Realiťák roku.
Pomohou vám vyhnout se zbytečným chybám, ušetřit čas a peníze.

Kontaktovat můžete ředitelku projektu:
Monika Lukášová – realitní makléřka a ředitelka projektu Realiťák roku
monika.lukasova@realitakroku.cz

Grafy a data jsou ověřené exkluzivní data projektu Realiťák roku ve spolupráci CEMAP - cenové mapy a portálu Reality.iDNES.cz spolu s Ministerstvem pro místní rozvoj

-------------------------------------------.

Vybrané předchozí díly a další zajímavosti najdete zde:

Prodej domů v ČR za 7 let: cena +131 % na 50 436 Kč/m². Trh po zpomalení v roce 2023 zrychlil na 138 dní

Plzeňský kraj za 7 let: byty v prodeji +112 % na 77 794 Kč/m² a trh zrychlil na 94 dní. Nájemní trh roste hlavně nabídkou

Ležáky na realitním trhu v ČR: jak se vyvíjel kvartální podíl nabídek starších než rok a co nám říká krajské srovnání (2020–2025)

Kde v ČR zdražily byty nejvíc: Chomutov +543 % za 10 let, Teplice +150 % za 5 let. Meziročně překvapil Most +41 %, Ústí nad Orlicí jako jediné kleslo

Pronájem bytů v ČR za 7 let: cena +30 % na 317 Kč/m². Nabídka narostla o 63 % a trh zůstává rychlý

D11 Praha–Hradec–Trutnov: dálnice, která zrychluje trh bydlení (byty, domy i nájmy)

Prodej bytů v ČR za 7 let: metr se zdvojnásobil na 95 296 Kč. Přesto se trh v roce 2026 zrychluje a nabídka je nejvyšší za celé období

Středočeský kraj: byty v prodeji +14,9 % YoY a prodeje zrychlují; nájmy rostou, nabídka sílí

Nájemní byty v ČR: 01/2026 na 313 Kč/m², nabídka za rok +27,8 % a trh zůstává rychlý