2.4.2026 6:21

Ležáky v nabídce v ČR: únorové srovnání 2020–2026 ukazuje výrazný pokles. U velkých bytů je ale „ležákovost“ pořád nejvyšší

Ležáky – tedy nabídky, které zůstávají na trhu déle než 365 dní – jsou velmi praktickým indikátorem toho, kde se potkává (nebo nepotkává) cena, kvalita nabídky a poptávka. Nový dataset přináší srovnání napříč roky 2020 až 2026, vždy ve stejném měsíci (únor), což je pro porovnání výhodné. Ukazuje nejen vývoj pro byty a domy v celé ČR, ale také detail pro hlavní bytové dispozice (1+… až 4+…) a základní pohled na kraje.

O tom jak vznikají ležáky píšeme v článku: Jak vznikají „ležáky“ v realitní nabídce: 7 příčin, které se opakují stále dokola

1) Celá ČR: jak se vyvíjel podíl ležáků (únor 2020–2026)

Byty – prodej (ČR)

2024: podíl ležáků 22,20 % (6 296 ležáků z celkem 28 361 nabídek)
2025: podíl ležáků 18,08 % (4 620 z 25 550)
2026: podíl ležáků 6,63 % (2 126 z 32 063)

Tohle je velmi výrazná změna: mezi únorem 2025 a únorem 2026 se podíl ležáků u bytů propadl zhruba na třetinu, a to i přesto, že se zároveň zvětšila celková nabídka (25 550 → 32 063).

Cenový signál (ČR, byty):
V únoru 2026 jsou ležákové byty stále dražší za m² než standard, ale rozdíl už není tak extrémní jako dřív:

standard: 94 562 Kč/m²
ležáky: 104 003 Kč/m²
rozdíl: +9 441 Kč/m² (≈ +10,0 %)

Domy – prodej (ČR)

2024: podíl ležáků 29,39 % (7 676 z 26 121)
2025: podíl ležáků 28,69 % (7 766 z 27 065)
2026: podíl ležáků 10,89 % (3 301 z 30 301)

U domů je pokles v roce 2026 také dramatický. Zároveň je důležité, že domy mají dlouhodobě vyšší „ležákovost“ než byty – i v roce 2026 (10,89 % vs 6,63 %).

Cenový signál (ČR, domy):
U domů platí opačný vzorec než u bytů – ležáky jsou levnější za m² než standard:

standard: 50 911 Kč/m²
ležáky: 44 580 Kč/m²
rozdíl: −6 331 Kč/m² (≈ −12,4 %)

To zpravidla odpovídá praxi: u domů ležák často nevzniká jen cenou, ale i kombinací technického stavu, energetiky, lokality, dispozice, přístupu nebo dokumentace. Trh pak „tlačí“ cenu dolů, přesto se nabídka prodává pomalu.

2) Dispozice bytů: které se nejčastěji „zaseknou“ (únor 2020–2026)

V únoru 2026 vychází podíly ležáků u dispozic v ČR takto:

1+1 / 1+kk: 5,10 % (230 ležáků z 4 506 nabídek)
2+1 / 2+kk: 6,06 % (710 z 11 712)
3+1 / 3+kk: 6,67 % (777 z 11 654)
4+1 / 4+kk: 9,95 % (331 z 3 328)

Z toho je dobře vidět jeden stabilní princip: větší byty mívají vyšší riziko, že se stanou ležákem. Důvod bývá jednoduchý: vyšší absolutní cena, užší cílová skupina a větší citlivost na „kompromisy“ (parkování, dispozice, stav, fond oprav, provozní náklady).

Zajímavé je i srovnání posledních tří let u 4+ (nejcitlivější segment):

2024: 27,63 %
2025: 24,17 %
2026: 9,95 %

Pokles je vidět napříč dispozicemi, ale u 4+ je propad nejvýraznější.

Petr Makovský, výkonný ředitel realitního portálu Reality.iDNES.cz a zakladatel projektu Realiťák roku:
„Ležák je vždycky zpráva od trhu. Když se nabídka nehýbe, není to o tom, že by kupující nebyli – většinou je problém v kombinaci ceny a nedostatečně vysvětlené hodnoty. Prvních pár týdnů rozhoduje, a kdo nemá strategii a milníky, riskuje, že se z dobré nemovitosti stane dlouhodobě neprodejná nabídka.“

Monika Lukášová, realitní makléřka a ředitelka projektu Realiťák roku:
„Nejčastější příčina ležáků není samotná nemovitost, ale špatně vedený prodej. Když se správně nastaví cena, připraví prezentace, doloží dokumenty a kupující dostane jistotu, prodej běží úplně jinak. Prověřený makléř umí předejít tomu, aby se nabídka ‚spálila‘ a musela se po měsících zachraňovat.“

Ondřej Hon, majitel společnosti CEMAP- cenové mapy a člen poroty Realiťák roku:
„U ležáků se krásně ukazuje citlivost trhu: kupující dnes porovnává více možností a cenové odchylky se projeví velmi rychle. Data potvrzují, že tam, kde je nabídka mimo lokální srovnání nebo nese vyšší nejistotu, roste riziko dlouhé doby v inzerci. O to důležitější je pracovat s realistickým srovnáním a čitelným příběhem nabídky.“

3) Kraje: základní pohled (únor 2026)

Byty – podíl ležáků podle krajů (únor 2026)

TOP 5 krajů:

Karlovarský kraj: 12,30 % (187 ležáků / 1 520 nabídek)
Vysočina: 9,58 % (66 / 689)
Jihomoravský kraj: 8,62 % (301 / 3 490)
Královéhradecký kraj: 8,39 % (113 / 1 347)
Liberecký kraj: 8,33 % (111 / 1 333)

BOTTOM 5 krajů:

Moravskoslezský kraj: 2,82 % (69 / 2 444)
Ústecký kraj: 4,02 % (94 / 2 336)
Pardubický kraj: 5,56 % (43 / 773)
Hlavní město Praha: 5,73 % (496 / 8 658)
Zlínský kraj: 6,03 % (52 / 862)

Domy – podíl ležáků podle krajů (únor 2026)

U domů je rozptyl menší, ale nejvyšší kraje se opakují:

Karlovarský kraj: 16,40 % (182 / 1 110)
Vysočina: 11,93 % (153 / 1 283)
Ústecký kraj: 11,64 % (279 / 2 396)
Olomoucký kraj: 11,49 % (186 / 1 619)
Hlavní město Praha: 11,14 % (151 / 1 355)

Nejnižší kraje jsou kolem 9,5–10,3 %, tedy i „nejlepší“ kraje mají pořád zhruba desetinu nabídky ve formě ležáků.

4) Čtyři krajské mini-příběhy (pro čtenáře nejzajímavější)

Karlovarský kraj

Karlovarský kraj je v únoru 2026 nejvýraznější jak u bytů (12,30 %), tak u domů (16,40 %). V praxi to často znamená, že se v nabídce mísí rozdílné motivace (investice, rekreace, „držení“ nemovitosti bez tlaku na rychlý prodej). V takovém prostředí snadno vznikají nabídky, které dlouho čekají na „ideálního“ kupujícího.

Vysočina

Vysočina je v únoru 2026 v TOP 2 u bytů (9,58 %) i u domů (11,93 %). Z dispo pohledu je zajímavé, že u 4+ bytů vychází Vysočina v roce 2026 dokonce jako jedna z nejvyšších (podíl ležáků 4+ je zde 18,97 %, ale z menší základny nabídky). To ukazuje typickou realitu regionů: u velkých bytů stačí pár „neprodejných“ kusů a podíl ležáků výrazně vyskočí.

Ústecký kraj

U bytů patří Ústecký kraj naopak k těm nejnižším (4,02 %), ale u domů je už v horní části (11,64 %). V praxi to dobře odpovídá tomu, že bytový trh může být „rychlejší“, zatímco u domů se víc projeví stav, energetika, náklady a také právní a technická jistota nabídky.

Praha

Praha je u bytů v únoru 2026 relativně nízko (5,73 %), ale u domů patří mezi vyšší (11,14 %). To sedí na logiku trhu: pražský bytový trh má obvykle velmi silnou poptávku, ale u domů se více projeví absolutní cena, náklady a selektivita kupujících. U velkých bytů navíc platí, že i v Praze se část nabídky může „zaseknout“, pokud je kombinace cena × parametry mimo realitu.

Kontext mimo dataset

Hypoteční / úvěrový rámec: dostupnost financování zásadně ovlivňuje, kolik lidí projde cenovým filtrem. Jakmile jsou kupující citlivější na splátku, ležáky vznikají rychleji – zvlášť u vyšších cenových hladin a u větších dispozic.
Makro a nejistota: v nejistotě kupující méně toleruje riziko (technické vady, nejasnosti v dokumentaci, vysoké provozní náklady). To se projevuje hlavně u domů.
Výstavba a konkurence: kde je vyšší konkurence nových projektů, starší nabídka musí být buď výrazně lepší, nebo férově naceněná – jinak se „zasekne“.
Nájem vs vlastnictví: pokud je nájem reálnou alternativou, část poptávky čeká a slabší nabídky (zejména dražší) rychleji končí jako ležáky.
Lokální faktory: mikrolokalita (hluk, parkování, dostupnost, bezpečnost, budoucí výstavba) často rozhoduje víc než samotný kraj.

Závěr

Únorová data za roky 2020–2026 ukazují, že ležáky nejsou náhoda ani „smůla“. Vznikají vždy tam, kde se dlouhodobě nepotká trojice cena – kvalita nabídky – jistota pro kupujícího. A právě únorové srovnání je cenné v tom, že porovnává stejné období v roce: vidíme, že v roce 2026 se podíl ležáků u bytů i domů výrazně snížil, ale zároveň se ležáky koncentrují do konkrétních segmentů (typicky větší dispozice 4+), kde je užší cílová skupina, vyšší absolutní cena a kupující méně toleruje kompromisy. U domů se pak navíc často přidává i faktor rizika: technický stav, energetika, dostupnost, dokumentace a právní jistota převodu.

Pro praxi je z toho jedno hlavní ponaučení: ležák je většinou důsledek špatně nastaveného startu prodeje. Když se nemovitost uvede „na zkoušku“ s ambiciózní cenou bez strategie a bez práce s důvěrou kupujícího, trh reaguje okamžitě – jen to prodávající uvidí až s odstupem týdnů a měsíců. Přitom právě první fáze inzerce rozhoduje o tom, zda se nabídka prodá včas a s dobrou vyjednávací pozicí, nebo se začne „zasekávat“ a postupně získá stigma (kupující si klade otázku „proč to nikdo nekoupil?“). Jakmile jednou nabídka spadne do kategorie ležáků, návrat je složitější: vyžaduje změnu strategie, často korekci ceny a hlavně posílení transparentnosti a argumentace hodnoty.

Zároveň je důležité dodat, že ležákům se dá ve velké části případů předejít – a právě tady se ukazuje rozdíl mezi nahodilým prodejem a profesionálně vedenou zakázkou. Prověřený realitní makléř pracuje s jasným plánem: stanoví realistickou cenu na základě srovnání, připraví nemovitost a prezentaci tak, aby minimalizovala nejistotu kupujícího, doplní klíčové dokumenty, a hlavně nastaví „kontrolní body“ – pokud trh nereaguje, rychle se upraví postup. Díky tomu se nemovitost zbytečně nedostává do situace, kdy dlouhé měsíce visí v nabídce a každá další prohlídka jen oslabuje vyjednávací pozici prodávajícího.

A přesně proto má smysl opírat se o projekt, který dlouhodobě pracuje s kvalitou a důvěryhodností realitních služeb. Projekt Realiťák roku pomáhá veřejnosti rozlišit profesionály, kteří mají prokazatelné výsledky a standardy práce – a tím snižuje pravděpodobnost, že se prodej „rozpadne“ do vleklého ležáku. U prověřených makléřů je klíčová hlavně disciplína v procesu: správné nacenění, kvalitní příprava, transparentní komunikace a schopnost reagovat na tržní signály dřív, než se z nabídky stane problém.

Úplně na závěr

9. ročník projektu Realiťák roku dlouhodobě pomáhá veřejnosti vybrat si kvalitního realitního makléře a bezpečněji řešit prodej, koupi i pronájem nemovitosti. Součástí projektu je také osvěta – vysvětlujeme klíčové pojmy, upozorňujeme na nejčastější chyby a ukazujeme, co má klient od realitní služby oprávněně požadovat. Projekt probíhá pod záštitou Ministerstva pro místní rozvoj, Poslanecké sněmovny Parlamentu České republiky, Senátu Parlamentu České republiky a Hlavního města Prahy.

Doporučení projektu Realiťák roku

Projekt Realiťák roku pomáhá veřejnosti zorientovat se na realitním trhu a vybrat si prověřeného makléře, který zná aktuální situaci, lokální specifika i právní náležitosti pronájmů.

Chcete pronajmout byt v Praze rychle, bezpečně a za férovou cenu?
Nebo naopak hledáte nájemní bydlení a potřebujete poradit?

Obraťte se na zkušené makléře zapojené do projektu Realiťák roku.
Pomohou vám vyhnout se zbytečným chybám, ušetřit čas a peníze.

Kontaktovat můžete ředitelku projektu:
Monika Lukášová – realitní makléřka a ředitelka projektu Realiťák roku
monika.lukasova@realitakroku.cz

Grafy a data jsou ověřené exkluzivní data projektu Realiťák roku ve spolupráci CEMAP - cenové mapy a portálu Reality.iDNES.cz spolu s Ministerstvem pro místní rozvoj

-------------------------------------------.

Vybrané předchozí díly a další zajímavosti najdete zde:

Olomoucký kraj za 7 let: byty v prodeji +95 % na 75 150 Kč/m² a trh zrychlil na 97 dní. U domů skokově roste cena i rychlost, nájmy táhne nabídka

Prodej domů v ČR za 7 let: cena +131 % na 50 436 Kč/m². Trh po zpomalení v roce 2023 zrychlil na 138 dní

Plzeňský kraj za 7 let: byty v prodeji +112 % na 77 794 Kč/m² a trh zrychlil na 94 dní. Nájemní trh roste hlavně nabídkou

Ležáky na realitním trhu v ČR: jak se vyvíjel kvartální podíl nabídek starších než rok a co nám říká krajské srovnání (2020–2025)

Kde v ČR zdražily byty nejvíc: Chomutov +543 % za 10 let, Teplice +150 % za 5 let. Meziročně překvapil Most +41 %, Ústí nad Orlicí jako jediné kleslo

Pronájem bytů v ČR za 7 let: cena +30 % na 317 Kč/m². Nabídka narostla o 63 % a trh zůstává rychlý

D11 Praha–Hradec–Trutnov: dálnice, která zrychluje trh bydlení (byty, domy i nájmy)

Prodej bytů v ČR za 7 let: metr se zdvojnásobil na 95 296 Kč. Přesto se trh v roce 2026 zrychluje a nabídka je nejvyšší za celé období

Středočeský kraj: byty v prodeji +14,9 % YoY a prodeje zrychlují; nájmy rostou, nabídka sílí