7.4.2026 6:12

Garáže v Česku dál zdražují. Za dva roky výrazně posílily ceny za m² i celkové nabídkové ceny, ale tempo růstu se místy liší kvůli velikosti nabízených garáží

Trh s garážemi v České republice zůstává i na začátku roku 2026 ve velmi silné kondici. Přesné srovnání ledna 2024, ledna 2025, ledna 2026 a února 2026 ukazuje, že garáže ve většině krajů i krajských měst dál zdražují, a to jak v přepočtu na metr čtvereční, tak i v celkové nabídkové ceně v korunách. Současně ale platí, že obě metriky se nemusí pohybovat stejným tempem. Důvod je jednoduchý: v nabídce se mezi jednotlivými měsíci a roky mění i průměrná velikost garáží, takže růst ceny za m² nemusí kopírovat růst celkové nabídkové ceny.

Data projektu Realiťák roku ve spolupráci s CEMAP – cenové mapy a Reality.iDNES.cz tak ukazují nejen to, že garáže dál posilují, ale i to, proč je potřeba číst tento segment pečlivěji než jen přes jediný ukazatel.

Celá Česká republika: cena za m² roste už třetí rok po sobě, trh je zároveň rychlejší než dřív

Na úrovni celé České republiky je trend velmi čitelný. Nabídková cena za m² u garáží vzrostla z 24 529 Kč v lednu 2024 na 27 804 Kč v lednu 2025 a dále na 32 665 Kč v lednu 2026. V únoru 2026 pak dosáhla 32 834 Kč za m². To znamená růst o 13,3 % mezi lednem 2024 a lednem 2025, následně o dalších 17,5 % mezi lednem 2025 a lednem 2026, a ještě mírné meziměsíční posílení o 0,5 % mezi lednem a únorem 2026.

Vedle cen je důležité sledovat i rychlost trhu. Průměrná doba nabízení v celé republice činila 150 dní v lednu 2024, 158 dní v lednu 2025, ale už jen 106 dní v lednu 2026 a 95 dní v únoru 2026. Jinými slovy: trh s garážemi letos nejen zdražuje, ale oproti minulému roku také výrazně zrychlil.

Také objem nabídky zůstává vysoký. V lednu 2024 bylo v datech evidováno 1 847 nabídek, v lednu 2025 1 699, v lednu 2026 už 1 887 a v únoru 2026 dokonce 1 967. Nejde tedy o situaci, kdy by ceny rostly jen kvůli dramatickému vyschnutí trhu. Nabídka je naopak relativně robustní, přesto se ceny drží vysoko a doba prodeje se zkracuje.

„Tohle už není okrajový segment, který by stál bokem mimo hlavní realitní dění. Garáže v mnoha lokalitách reagují na nedostatek parkování, na vyšší hustotu zástavby i na to, že lidé hledají praktickou a relativně dostupnější nemovitost, která si umí držet hodnotu,“ říká Petr Makovský, výkonný ředitel realitního portálu Reality.iDNES.cz a zakladatel projektu Realiťák roku.

V únoru 2026 zůstává nejdražší Praha, vysoko je i Brno, Zlín nebo Plzeň

Při pohledu na aktuální únor 2026 zůstává nejdražší lokalitou podle nabídkové ceny za m² tradičně Praha s hodnotou 55 256 Kč za m². Mezi krajskými městy následuje Brno s 53 699 Kč za m², poté Zlín s 43 067 Kč za m², Plzeň s 42 573 Kč za m² a Hradec Králové s 37 641 Kč za m². Hned za nimi jsou České Budějovice s 36 001 Kč za m² a Olomouc s 35 629 Kč za m².

Na krajské úrovni je v únoru 2026 nejdražší Hlavní město Praha s 55 256 Kč za m², následované Jihomoravským krajem s 43 316 Kč za m² a Zlínským krajem s 39 149 Kč za m². Nad hranicí 34 tisíc korun za metr čtvereční jsou také Královéhradecký kraj (35 235 Kč), Plzeňský kraj (34 547 Kč) a Kraj Vysočina (34 282 Kč).

Vedle ceny za m² je ale užitečné sledovat i nabídkovou cenu garáže v korunách. Ta v únoru 2026 dosahuje v Praze 945 790 Kč, v Brně 986 536 Kč, v Olomouci 858 762 Kč, ve Zlíně 828 718 Kč a v Českých Budějovicích 770 955 Kč. Na krajské úrovni je nejvýš Hlavní město Praha s 945 790 Kč, Jihomoravský kraj s 914 609 Kč, Zlínský kraj s 720 526 Kč a dále Kraj Vysočina, Plzeňský a Středočeský kraj, všechny v pásmu zhruba 675 až 681 tisíc korun.

To potvrzuje, že garáže dnes v řadě měst a regionů přestávají být „levným doplňkem“ k bytu. U atraktivních lokalit se z nich stává samostatná nemovitost s velmi výraznou cenovou dynamikou.

Dvouletý pohled: leden 2024 vs. leden 2026 ukazuje mimořádně silný růst

Když srovnáme leden 2024 a leden 2026, vidíme, že růst nebyl jednorázový, ale dlouhodobější.

Na úrovni krajů patří mezi nejvýraznější dvouleté skoky v ceně za m²:

Moravskoslezský kraj: z 14 336 Kč na 22 188 Kč za m² (+54,8 %)
Kraj Vysočina: z 23 213 Kč na 34 168 Kč za m² (+47,2 %)
Královéhradecký kraj: z 25 067 Kč na 36 131 Kč za m² (+44,1 %)
Olomoucký kraj: z 21 620 Kč na 31 157 Kč za m² (+44,1 %)
Zlínský kraj: z 27 924 Kč na 38 390 Kč za m² (+37,5 %)

Na úrovni krajských měst byly dvouleté nárůsty ještě viditelnější:

Olomouc: z 20 986 Kč na 31 022 Kč za m² (+47,8 %)
Jihlava: z 22 205 Kč na 32 530 Kč za m² (+46,5 %)
Ostrava: z 14 573 Kč na 21 082 Kč za m² (+44,7 %)
Zlín: z 29 710 Kč na 42 598 Kč za m² (+43,4 %)
Plzeň: z 25 621 Kč na 35 683 Kč za m² (+39,3 %)

U celkové nabídkové ceny v Kč je dvouletý posun ještě markantnější například v:

Olomouci: z 484 465 Kč na 801 663 Kč (+65,5 %)
Jihlavě: z 460 035 Kč na 718 173 Kč (+56,1 %)
Zlíně: z 522 068 Kč na 780 527 Kč (+49,5 %)
Plzni: z 464 933 Kč na 686 913 Kč (+47,7 %)
Ostravě: z 423 839 Kč na 598 040 Kč (+41,1 %)

Je vidět, že trh neposiluje jen v Praze a Brně. Výrazné dvouleté zhodnocení vykazují i regionální centra, která byla dříve z pohledu garáží spíše v pozadí.

Leden 2025 vs. leden 2026: právě tady byl růst nejostřejší

Ještě výmluvnější je srovnání ledna 2025 a ledna 2026, tedy čistě posledního roku.

Na krajské úrovni nejvíce vzrostla cena za m² v:

Královéhradeckém kraji: +36,3 %
Pardubickém kraji: +33,3 %
Moravskoslezském kraji: +26,0 %
Zlínském kraji: +25,1 %
Kraji Vysočina: +23,4 %

Na úrovni krajských měst šlo o:

Hradec Králové: z 30 495 Kč na 39 325 Kč za m² (+29,0 %)
Jihlavu: z 25 689 Kč na 32 530 Kč (+26,6 %)
Karlovy Vary: z 19 643 Kč na 24 236 Kč (+23,4 %)
Zlín: z 35 363 Kč na 42 598 Kč (+20,5 %)
Olomouc: z 25 898 Kč na 31 022 Kč (+19,8 %)

Praha i Brno se drží vysoko také, byť z velmi silného základu. Praha mezi lednem 2025 a lednem 2026 vzrostla z 49 351 Kč na 56 497 Kč za m² (+14,5 %), Brno z 44 988 Kč na 52 231 Kč za m² (+16,1 %).

V absolutní nabídkové ceně v Kč vyčnívají mezi městy například:

Karlovy Vary: +41,3 %
Jihlava: +39,4 %
Ostrava: +23,5 %
Olomouc: +22,1 %
Zlín: +22,0 %
Brno: +21,7 %

Tady už je dobře vidět, že procenta v Kč a v Kč/m² nejdou vždy ruku v ruce. A právě to je jedna z nejzajímavějších informací letošního srovnání.

Proč se liší růst ceny za m² a růst ceny v korunách

Důležitá metodická poznámka: ve druhé tabulce nejde o žádnou „finální“ nebo realizační cenu. Jde stále o nabídkovou cenu, jen vyjádřenou v celkové částce za garáž v Kč, zatímco první ukazatel vyjadřuje nabídkovou cenu za m².

Rozdíl v růstu těchto dvou metrik často znamená, že se v nabídce změnila průměrná velikost garáží.

Dobře je to vidět například na několika konkrétních případech:

Plzeň mezi lednem a únorem 2026 vzrostla v Kč/m² z 35 683 Kč na 42 573 Kč, tedy o 19,3 %, ale celková nabídková cena stoupla jen z 686 913 Kč na 727 605 Kč, tedy o 5,9 %. Odhadovaná průměrná velikost nabízené garáže přitom klesla zhruba z 19,3 m² na 17,1 m². Jinak řečeno: v únoru se pravděpodobně nabízely menší garáže, což zvedlo cenu za m² rychleji než celkovou cenu.
Praha naopak mezi lednem a únorem 2026 v Kč/m² mírně klesla z 56 497 Kč na 55 256 Kč (-2,2 %), ale celková nabídková cena vzrostla z 931 682 Kč na 945 790 Kč (+1,5 %). Odhadovaná velikost se zvýšila z přibližně 16,5 m² na 17,1 m². To znamená, že únorová nabídka byla v průměru o něco větší.
Jihlava mezi lednem 2025 a lednem 2026 vzrostla v Kč/m² o 26,6 %, ale celková cena v Kč vyskočila o 39,4 %. Odhadovaná velikost se zde zvýšila zhruba z 20,1 m² na 22,1 m², takže se s růstem ceny promítla do trhu i větší velikost nabízených garáží.
Karlovy Vary mezi lednem a únorem 2026 ukazují opačný příklad: Kč/m² vzrostlo z 24 236 Kč na 27 772 Kč (+14,6 %), ale celková cena v Kč lehce klesla z 594 431 Kč na 590 868 Kč (-0,6 %). Odhadovaná velikost se totiž propadla zhruba z 24,5 m² na 21,3 m².

„U garáží je proto správné číst vedle sebe obě metriky. Cena za metr čtvereční ukazuje cenovou úroveň trhu, ale cena v korunách zase říká, kolik kupující reálně vidí na inzerátu. A když se obě procenta rozcházejí, bývá za tím velmi často změna velikosti či skladby nabídky,“ vysvětluje Ondřej Hon, majitel společnosti CEMAP- cenové mapy a člen poroty Realiťák roku.

Leden 2026 vs. únor 2026: trh se dál hýbal, ale ne všude stejným směrem

Při pohledu jen na přelom ledna a února 2026 už není trh úplně jednolitý. Na celostátní úrovni sice cena za m² dále mírně rostla, ale v jednotlivých regionech a městech se začínají objevovat i lokální korekce.

Na krajské úrovni nejvíce meziměsíčně vzrostla cena za m² v:

Plzeňském kraji: +10,0 %
Karlovarském kraji: +5,1 %
Středočeském kraji: +3,9 %
Libereckém kraji: +3,4 %

Naopak slabší či záporný vývoj mezi lednem a únorem 2026 vykázaly například:

Královéhradecký kraj: -2,5 %
Hlavní město Praha: -2,2 %
Jihočeský kraj: -1,9 %

U krajských měst je meziměsíční pohyb ještě ostřejší:

Plzeň: +19,3 % v Kč/m²
Olomouc: +14,9 %
Karlovy Vary: +14,6 %
Liberec: +4,0 %
Pardubice: +3,3 %
Brno: +2,8 %

Na druhé straně:

České Budějovice klesly z 39 093 Kč na 36 001 Kč za m² (-7,9 %)
Hradec Králové z 39 325 Kč na 37 641 Kč (-4,3 %)
Praha z 56 497 Kč na 55 256 Kč (-2,2 %)

To ale neznamená ochlazení trhu jako celku. Spíše se potvrzuje, že po silném lednu se lokality začínají vyvíjet diferencovaněji a že i u garáží je potřeba číst data v konkrétním lokálním kontextu.

Trh se ve většině míst prodává rychleji než loni

Jedním z nejsilnějších signálů z dat je zkrácení doby nabízení. To je důležité, protože samotný růst nabídkových cen by mohl někdo číst jako pouhé „napínání cenovek“. Pokud ale zároveň klesá doba prodeje, znamená to, že trh ve velké části republiky vyšší cenu opravdu absorbuje.

Z měst je to dobře vidět například zde:

Brno: z 178 dní v lednu 2025 na 98 dní v lednu 2026 a 87 dní v únoru 2026
Praha: z 125 dní na 97 dní a dále na 86 dní
Olomouc: ze 179 dní na 94 dní a pak jen 71 dní
Karlovy Vary: z 245 dní na 140 dní a následně 106 dní
Zlín: ze 115 dní na 94 dní a v únoru už jen 63 dní

Na krajské úrovni patří v únoru 2026 k nejrychlejším trhům:

Královéhradecký kraj: 62 dní
Kraj Vysočina: 72 dní
Plzeňský kraj: 75 dní
Olomoucký kraj: 84 dní
Hlavní město Praha: 86 dní

Výjimky samozřejmě existují. Například Jihlava ukazuje, že ceny mohou růst i při pomalejším obratu trhu — doba nabízení zde byla 123 dní v lednu 2025, 127 dní v lednu 2026 a 130 dní v únoru 2026. I to je ale důležité zjištění: ne každý trh funguje stejně a u menších měst může hrát větší roli skladba nabídky.

Nabídka neroste všude stejně, ale ve velkých centrech je vidět rozšíření trhu

Také počet nabídek naznačuje, že aktivita na trhu je vysoká. V krajských městech výrazně rostl například:

Praha: z 237 nabídek v lednu 2025 na 276 v lednu 2026 a 277 v únoru 2026
Brno: ze 141 na 174 a následně 182
Olomouc: z 23 na 30 a potom 38
Zlín: z 18 na 25 a dále 28

To znamená, že růst cen není založen jen na extrémně omezené nabídce. V řadě měst naopak roste jak počet inzerovaných garáží, tak cenová hladina. Pro prodávající je to dobrá zpráva, pro kupující naopak signál, že správné načtení trhu a kvality konkrétní garáže je stále důležitější.

„Pro veřejnost je důležité vědět, že i u zdánlivě jednoduché nemovitosti, jako je garáž, rozhodují detaily. Lokalita, velikost, technický stav, přístup, právní režim i správné nacenění mohou udělat opravdu velký rozdíl. Právě tady je přínos prověřených makléřů projektu Realiťák roku velmi praktický,“ říká Monika Lukášová, realitní makléřka a ředitelka projektu Realiťák roku.

Závěr

Začátek roku 2026 potvrzuje, že garáže zůstávají v Česku mimořádně zajímavým segmentem trhu. Ceny za m² rostou už třetí rok po sobě, ve většině krajů i krajských měst se drží vysoko také celkové nabídkové ceny v korunách a ve velké části republiky se zároveň zkracuje doba prodeje.

Nejdůležitější letošní zjištění ale nespočívá jen v tom, že „garáže zdražují“. Podstatné je i to, že je potřeba tento segment číst přes dva souběžné ukazatele: nabídkovou cenu za m² a nabídkovou cenu v Kč. Jakmile se jejich procenta začnou rozcházet, velmi často to signalizuje změnu ve velikosti nebo skladbě nabízených garáží. A právě to dává datům mnohem hlubší vypovídací hodnotu.

Pro veřejnost i novináře je to důležitá připomínka: u garáží už nestačí sledovat jen jednu cenovku. Stejně jako u bytů a domů je potřeba dívat se na širší kontext, na lokální nabídku, rychlost trhu a parametry konkrétní nemovitosti. Teprve pak je možné správně vyhodnotit, jestli je cena opravdu vysoká, nebo zda jen odráží jiný typ nabídky než před rokem.

Úplně na závěr

9. ročník projektu Realiťák roku dlouhodobě pomáhá veřejnosti vybrat si kvalitního realitního makléře a bezpečněji řešit prodej, koupi i pronájem nemovitosti. Součástí projektu je také osvěta – vysvětlujeme klíčové pojmy, upozorňujeme na nejčastější chyby a ukazujeme, co má klient od realitní služby oprávněně požadovat. Právě u specifických segmentů, jako jsou garáže, bývá přínos prověřených makléřů projektu mimořádně důležitý, protože pomáhají veřejnosti předejít špatnému nacenění, zbytečně dlouhé době prodeje i dalším problémům, které z nemovitosti dělají takzvaný ležák. Projekt probíhá pod záštitou Ministerstva pro místní rozvoj, Poslanecké sněmovny Parlamentu České republiky, Senátu Parlamentu České republiky a Hlavního města Prahy.

Doporučení projektu Realiťák roku

Projekt Realiťák roku pomáhá veřejnosti zorientovat se na realitním trhu a vybrat si prověřeného makléře, který zná aktuální situaci, lokální specifika i právní náležitosti pronájmů.

Chcete pronajmout byt v Praze rychle, bezpečně a za férovou cenu?
Nebo naopak hledáte nájemní bydlení a potřebujete poradit?

Obraťte se na zkušené makléře zapojené do projektu Realiťák roku.
Pomohou vám vyhnout se zbytečným chybám, ušetřit čas a peníze.

Kontaktovat můžete ředitelku projektu:
Monika Lukášová – realitní makléřka a ředitelka projektu Realiťák roku
monika.lukasova@realitakroku.cz

Grafy a data jsou ověřené exkluzivní data projektu Realiťák roku ve spolupráci CEMAP - cenové mapy a portálu Reality.iDNES.cz spolu s Ministerstvem pro místní rozvoj

-------------------------------------------.

Vybrané předchozí díly a další zajímavosti najdete zde:

Ležáky v nabídce v ČR: únorové srovnání 2020–2026 ukazuje výrazný pokles. U velkých bytů je ale „ležákovost“ pořád nejvyšší

Olomoucký kraj za 7 let: byty v prodeji +95 % na 75 150 Kč/m² a trh zrychlil na 97 dní. U domů skokově roste cena i rychlost, nájmy táhne nabídka

Prodej domů v ČR za 7 let: cena +131 % na 50 436 Kč/m². Trh po zpomalení v roce 2023 zrychlil na 138 dní

Plzeňský kraj za 7 let: byty v prodeji +112 % na 77 794 Kč/m² a trh zrychlil na 94 dní. Nájemní trh roste hlavně nabídkou

Ležáky na realitním trhu v ČR: jak se vyvíjel kvartální podíl nabídek starších než rok a co nám říká krajské srovnání (2020–2025)

Kde v ČR zdražily byty nejvíc: Chomutov +543 % za 10 let, Teplice +150 % za 5 let. Meziročně překvapil Most +41 %, Ústí nad Orlicí jako jediné kleslo

Pronájem bytů v ČR za 7 let: cena +30 % na 317 Kč/m². Nabídka narostla o 63 % a trh zůstává rychlý

D11 Praha–Hradec–Trutnov: dálnice, která zrychluje trh bydlení (byty, domy i nájmy)

Prodej bytů v ČR za 7 let: metr se zdvojnásobil na 95 296 Kč. Přesto se trh v roce 2026 zrychluje a nabídka je nejvyšší za celé období