10.4.2026 6:04
Pohled na posledních 8 kvartálů ukazuje velmi silný posun českého trhu s byty k prodeji. V celé ČR se Cena za m² zvýšila z 74 513 Kč/m² (Q2 2024 / 06/2024) na 96 745 Kč/m² (Q1 2026 / 03/2026), tedy o +29,84 %. Ještě výraznější je změna v rychlosti trhu: Doba nabízení se zkrátila ze 141 dní na 58 dní, což znamená pokles o −58,87 %. Nabídka zůstává vysoká, ale právě v Q1 2026 je z dat zřejmé, že dobře nastavené byty se prodávají podstatně rychleji než před rokem a půl.
Kvartální pohled je pro realitní trh mimořádně užitečný, protože dokáže spojit dvě výhody najednou. Na jedné straně je přehlednější než měsíční sledování, kde mohou být některé výkyvy krátkodobé nebo sezonní. Na druhé straně je stále dostatečně přesný a konkrétní, protože pracuje s reálným koncem každého kvartálu, nikoli s průměry nebo dopočítanými hodnotami. Právě proto je dnes pro čtenáře i pro praxi mimořádně cenné podívat se na vývoj českého trhu s byty v prodeji optikou posledních osmi kvartálů – tedy přes body, které dávají smysl jak analyticky, tak obchodně.
Na trhu s bydlením se totiž často zjednodušuje. Mluví se o tom, že „ceny pořád rostou“, nebo naopak, že „trh je těžký“. Jenže samotná cena nikdy nestačí. Stejně důležité je, jak rychle se byty prodávají, jak velká je nabídka a jestli se mění chování kupujících. A právě kvartální řez ukazuje, že v posledních dvou letech se v ČR neodehrával jen další růst cen, ale zároveň i velmi výrazná změna v tempu trhu. Jinými slovy: nejde jen o to, kolik stojí metr čtvereční, ale také o to, jak rychle se dnes umí kvalitní byt prodat.
Posledních osm kvartálů je navíc velmi zajímavých i tím, že zachycuje přechod mezi dvěma odlišnými fázemi trhu. Začínáme v polovině roku 2024, kdy trh už stál na relativně vysoké cenové hladině, ale rychlost prodejů ještě nebyla nijak mimořádná. Končíme v březnu 2026, kdy je cenová hladina zase výš, ale ještě zajímavější je prudké zrychlení doby nabízení. To je přesně typ změny, který v praxi mění strategii prodávajících, kupujících i makléřů.
A právě proto má smysl se na tento vývoj podívat detailněji – nejen přes hlavní čísla za celou ČR, ale i přes srovnání krajů, meziroční změny a širší rámec, který pomáhá vysvětlit, proč se trh chová právě
Když se podíváme čistě na posledních osm kvartálních bodů, dostáváme velmi přehledný obraz vývoje trhu. A právě ten ukazuje, že český trh s byty v prodeji nevstoupil do roku 2026 jen jako „dražší“, ale jako podstatně rychlejší a průchodnější.
Jednotlivé kvartální body vypadají takto:
Za celé sledované období tedy platí:
Tahle kombinace je mimořádně silná. Nevidíme jen to, že ceny šly za necelé dva roky o téměř třetinu nahoru. Ještě důležitější je skutečnost, že doba nabízení spadla na méně než polovinu výchozí úrovně. To je z pohledu reálného fungování trhu zásadní změna: znamená to rychlejší rozhodování kupujících, větší absorpci nabídky a vyšší citlivost trhu na správné nastavení ceny.
„Když se trh zrychlí na takto nízkou dobu nabízení, je to pro veřejnost velmi důležitý signál. Nejde jen o to, že jsou ceny vysoko, ale že se kvalitní nabídky opravdu rychle vstřebávají.“
Monika Lukášová, realitní makléřka a ředitelka projektu Realiťák roku
Pro praxi je navíc důležité, že nabídka během celého období nezmizela. Stále se pohybujeme kolem 26 až 28 tisíc nabídek. To znamená, že dnešní zrychlení trhu nelze jednoduše vysvětlit tím, že by „nebylo co kupovat“. Trh zkrátka funguje aktivněji a rychleji než v předchozích kvartálech.
Při delším pohledu je vidět, že jednotlivé kvartály nevytvářejí rovnou čáru, ale spíš několik odlišných fází.
Od Q2 2024 do Q4 2024 se trh cenově zvedal, ale rychlost zůstávala poměrně podobná. Cena za m² se posunula z 74 513 na 82 537 Kč/m², zatímco doba nabízení se držela kolem 137–141 dní. Pro čtenáře to znamená, že ve druhé polovině roku 2024 sice trh zdražoval, ale zatím nešlo o období dramatického zrychlení.
Tato fáze je důležitá, protože ukazuje, že vyšší ceny samy o sobě automaticky neznamenají rychlejší obchodování. Trh mohl růst cenově, ale stále zůstával relativně „rozvážný“ a kupující měli delší čas na rozhodování.
Mezi Q1 2025 a Q2 2025 pokračoval růst ceny z 85 958 na 88 280 Kč/m², přitom doba nabízení klesla z 129 na 123 dní. To už naznačovalo, že část poptávky se začíná vracet do hry a že trh je o něco průchodnější než v roce 2024.
Pro realitní praxi je to typická „přechodová“ fáze: prodávající už vnímají lepší atmosféru na trhu, ale ještě nejde o moment, kdy by dobře připravená nabídka mizela velmi rychle.
Ve Q3 2025 cena vzrostla na 90 224 Kč/m², ale doba nabízení se naopak zhoršila na 144 dní. To je důležitý moment, protože ukazuje, že růst ceny a rychlost trhu nejsou vždy ve stejném směru. V tomto kvartálu trh stále zdražoval, ale nebyl ještě výrazně rychlejší.
Právě tento typ vývoje bývá v praxi nebezpečný pro špatnou interpretaci. Pokud by někdo sledoval jen cenu, mohl by říct: „trh je silný“. Pokud by sledoval jen dobu nabízení, mohl by mít pocit, že trh „váhá“. Teprve kombinace obou metrik ukáže, že šlo o přechodové období se stále aktivním, ale ještě ne plně zrychleným trhem.
Ve Q4 2025 už cena vystoupala na 93 886 Kč/m² a doba nabízení klesla na 134 dní. Skutečný zlom ale přišel až v Q1 2026, kdy cena dál vzrostla na 96 745 Kč/m², ale hlavní změna nastala v rychlosti trhu: 58 dní.
To je mimořádně silný posun. V jednom kvartálním kroku se trh posunul z úrovně, která ještě působila „standardně“, do zcela jiné reality. A právě to je důvod, proč je březnový bod tak důležitý pro další interpretaci trhu.
„Kvartální řez je velmi užitečný právě proto, že odstraní část šumu z měsíčních výkyvů, ale pořád pracuje s přesnými daty. A tady je zrychlení trhu v Q1 2026 opravdu velmi výrazné.“
Ondřej Hon, majitel společnosti CEMAP- cenové mapy a člen poroty Realiťák roku
Protože porovnáváme stejné kvartály přes jejich poslední měsíce, nejdůležitější je nyní pohled:
To znamená:
Tohle je mimořádně silná kombinace. Cena dál roste, nabídka je dokonce mírně vyšší než před rokem, ale trh se i tak zrychlil o více než polovinu. Právě to je argument, proč nestačí číst jen samotný růst cen. Skutečný příběh se odehrává v kombinaci ceny, rychlosti a nabídky.
Z pohledu praxe to říká několik věcí současně. Zaprvé, kupující nejsou mimo trh – naopak jsou aktivní. Zadruhé, nabídka je stále dost široká, takže kupující mají co porovnávat. A zatřetí, chyby v nacenění nebo prezentaci jsou dnes vidět rychleji než dřív. V prostředí rychlejšího trhu se prodá to, co je dobře připravené. To, co je slabší, bude ztrácet čas i vyjednávací sílu.
„V rychlejším trhu už nestačí byt jen vystavit. Rozhoduje cenová strategie, příprava, fotky, podklady i práce s očekáváním klienta. Data pak velmi rychle ukážou, kdo je nastavený dobře a kdo ne.“
Petr Makovský, výkonný ředitel realitního portálu Reality.iDNES.cz a zakladatel projektu Realiťák roku
Vedle celostátního pohledu je důležité sledovat také kraje. Právě tam se totiž velmi dobře ukazuje rozdíl mezi aktuální cenovou hladinou, rychlostí trhu a tempem růstu. To jsou tři různé pohledy na trh — a každý říká něco trochu jiného. Cena ukazuje, kde je trh dnes „nejvýš“, meziroční růst ukazuje, kde se trh právě teď nejrychleji posouvá, a změna za osm kvartálů zase odhalí, které kraje v posledních dvou letech nejvíc doháněly zbytek trhu.
Tady je vidět klasický obraz českého trhu: Praha cenově dominuje s velkým odstupem a dál funguje jako samostatný „cenový vesmír“. Jenže hned za ní už je velmi zajímavá skupina krajů, které se od sebe liší nejen cenou, ale i dynamikou. Jihomoravský a Středočeský kraj jsou dlouhodobě silné a drahé trhy, ale v posledních kvartálech je důležité sledovat i Jihočeský a Královéhradecký kraj, které se drží vysoko a přitom si zachovávají relativně svižné tempo trhu.
Je dobré zdůraznit, že samotná vysoká cena ještě neznamená slabší poptávku. Praha má v Q1 2026 nejen nejvyšší cenu, ale i 54 dní doby nabízení, což je na takto drahý trh mimořádně silný údaj. Podobně i Středočeský kraj s 60 dny potvrzuje, že dražší region nemusí být automaticky pomalejší. Pro praxi to znamená, že kupující sice vstupují do dražších lokalit s větší opatrností, ale pokud je nabídka správně nastavená, trh ji stále dokáže absorbovat rychle.
A tady už se dostáváme k úplně jiné mapě trhu. Nejrychlejší růst totiž neleží tam, kde jsou ceny absolutně nejvyšší. Naopak se ukazuje, že některé kraje s nižší výchozí hladinou nebo s větším prostorem pro „dohánění“ rostou rychleji než tradičně drahé regiony. To je důležitý moment i pro komunikaci s veřejností: když někdo slyší, že „nejvíc roste Praha“, nemusí to být pravda. Praha může být stále nejdražší, ale tempo růstu může být výrazně vyšší třeba v Ústeckém nebo Pardubickém kraji.
Právě Ústecký kraj je v tomto směru mimořádně zajímavý. Při ceně 44 691 Kč/m² je stále hluboko pod Prahou nebo Jihomoravským krajem, ale meziročně roste nejrychleji. To je typický znak trhu, který stále dohání starší nízkou základnu a kde se jakákoli aktivnější poptávka promítá do cenového posunu výrazněji než v už „nasycených“ drahých regionech.
Pohled za osm kvartálů je už mimořádně užitečný, protože ukazuje něco jiného než meziroční srovnání. Neříká jen „co se stalo letos“, ale spíš „kam se kraj posunul během celé poslední etapy trhu“. A právě tady vyniká Ústecký kraj ještě výrazněji. Z 30 405 Kč/m² v Q2 2024 na 44 691 Kč/m² v Q1 2026 je to téměř +47 % během osmi kvartálních bodů, což je z pohledu regionální dynamiky velmi silný posun.
Zároveň je zajímavé, že v TOP 5 osm kvartálů vidíme i Jihomoravský kraj, tedy region, který už dávno nebyl „levný“. To je důležité, protože to ukazuje, že i dražší regiony mohou dál výrazně růst, pokud mají dostatečně silnou poptávku, ekonomické zázemí a omezenější nabídku ve srovnání s tím, co trh chce.
Právě rychlost je v této kvartální logice velmi důležitá, a proto je dobré doplnit i tento pohled:
Nejrychlejší kraje:
Nejpomalejší kraje:
A právě tady se ukazuje další důležitá vrstva interpretace. Rychlost trhu neodpovídá automaticky cenové úrovni. Například Moravskoslezský kraj nebo Ústecký kraj nejsou mezi nejdražšími, ale v Q1 2026 patří mezi nejrychlejší. To je z obchodního hlediska velmi důležité: levnější region nemusí být „slabší“ trh — naopak může být velmi živý, pokud je tam aktivní poptávka a nabídka se dobře vstřebává.
Naopak některé kraje s vyšší cenou mají delší dobu nabízení, což může znamenat citlivější rovnováhu mezi cenou a kvalitou nabídky. Pro prodávajícího i makléře je to důležité varování: nelze si vystačit s tím, že „v kraji se prodává draze“. Potřeba správného nacenění a přípravy zůstává rozhodující.
„Krajská čísla krásně ukazují, že cena, rychlost a růst nejsou totéž. A právě proto je důležité sledovat všechny tři úrovně najednou — jinak se snadno udělá chyba v interpretaci trhu.“
Ondřej Hon, CEMAP – cenové mapy
Z praktického pohledu se tedy dá část o krajích shrnout jednoduše: Praha drží cenový strop, ale nejrychlejší růsty a největší dynamika jsou aktuálně často jinde. A pokud chce veřejnost opravdu pochopit, co se na trhu děje, musí vedle „kolik stojí metr“ sledovat i jak rychle se prodává a jak se daný kraj posunul v čase.
Největší chybou by bylo číst dnešní trh jen tak, že „ceny rostou, tak se prodá všechno“. Neprodá. Kvartální data totiž ukazují, že trh je rychlejší, ale to neznamená, že je slepý. Naopak – rychlejší trh bývá často náročnější na kvalitu nabídky. Pokud je cena špatně nastavená nebo prezentace slabá, trh to odhalí velmi rychle.
Na první pohled se může zdát, že vyšší ceny znamenají horší vyjednávací prostor. Jenže zároveň pořád existuje poměrně široká nabídka. To znamená, že kupující stále může porovnávat, ale u atraktivních bytů už nesmí váhat příliš dlouho. Q1 2026 je z dat zjevně trh, kde dobré nabídky nezůstávají dlouho.
Kvartální data potvrzují, že dnes je největší hodnotou správná strategie. Nestačí jen „inzerovat“. Rozhoduje práce s cenou, lokalitou, srovnatelnými byty, argumentací i s očekáváním klienta. A právě v rychlém trhu se kvalitní makléřská práce projeví nejvíc.
Pro širší pochopení je užitečné číst tato kvartální data vedle několika rámců, které trh běžně ovlivňují:
Kvartální pohled na posledních osm období ukazuje, že trh s byty v prodeji v celé ČR není jen dražší než v polovině roku 2024, ale především výrazně rychlejší. Cena za m² se posunula z 74 513 Kč/m² (Q2 2024) na 96 745 Kč/m² (Q1 2026), tedy o +29,84 %. To samo o sobě je silné číslo. Ještě silnější je ale propad Doby nabízení ze 141 dní na 58 dní, což je z pohledu reálného fungování trhu mimořádně výrazné zrychlení.
Právě rychlost je dnes klíčem k pochopení trhu. Kdybychom sledovali jen cenu, viděli bychom „jen“ další růst. Ale když vedle ní postavíme i dobu nabízení a velikost nabídky, dostáváme mnohem plastičtější obraz. Nabídka zůstává stále vysoká, trh přesto zrychluje a kupující se u kvalitních bytů rozhodují výrazně svižněji. To znamená, že trh není mrtvý ani zaseknutý – jen je selektivnější a víc rozlišuje mezi dobrou a slabou nabídkou.
To je důležité i pro veřejnost. V obdobích, kdy ceny rostou a zároveň se zkracuje doba nabízení, bývá největší chybou rozhodovat se podle dojmu nebo podle jedné izolované zkušenosti. Jeden prodávající může mít pocit, že „se to prodává samo“, jiný že „trh nefunguje“. Oba mohou mít pravdu – záleží totiž na kvalitě konkrétní nabídky, lokalitě, cenové strategii a na tom, jak dobře je nemovitost připravená. Kvartální data právě proto dávají velký smysl: pomáhají vrátit rozhodování na pevnou půdu.
Pro prodávající je dnešní situace příležitostí, ale ne zárukou. V prostředí, kde se dobře připravené byty prodávají rychle, se vyplácí mít jasno v ceně, podkladech i prezentaci hned na začátku. Pro kupující je to signál, že výběr stále existuje, ale u atraktivních bytů už není prostor pro dlouhé váhání. A pro makléře je to další potvrzení, že největší hodnotou není samotná inzerce, ale schopnost pracovat s daty, lokální znalostí trhu a kvalitním obchodním procesem.
Kvartální vývoj navíc ukazuje ještě jednu důležitou věc: nejde jen o Prahu a velká centra. Cenový strop sice drží metropole a nejsilnější regiony, ale tempo růstu a rychlost trhu se často projevují velmi výrazně i v jiných krajích. To je důvod, proč má smysl vždy vedle celostátního obrázku sledovat i kraje a následně i okresy. Teprve pak dostane čtenář nebo klient skutečně použitelný obraz trhu.
9. ročník projektu Realiťák roku dlouhodobě pomáhá veřejnosti vybrat si kvalitního realitního makléře a bezpečněji řešit prodej, koupi i pronájem nemovitosti. Součástí projektu je také osvěta – vysvětlujeme klíčové pojmy, upozorňujeme na nejčastější chyby a ukazujeme, co má klient od realitní služby oprávněně požadovat. Projekt probíhá pod záštitou Ministerstva pro místní rozvoj, Poslanecké sněmovny Parlamentu České republiky, Senátu Parlamentu České republiky a Hlavního města Prahy.
Projekt Realiťák roku pomáhá veřejnosti zorientovat se na realitním trhu a vybrat si prověřeného makléře, který zná aktuální situaci, lokální specifika i právní náležitosti pronájmů.
Chcete pronajmout byt v Praze rychle, bezpečně a za férovou cenu?
Nebo naopak hledáte nájemní bydlení a potřebujete poradit?
Obraťte se na zkušené makléře zapojené do projektu Realiťák roku.
Pomohou vám vyhnout se zbytečným chybám, ušetřit čas a peníze.
Kontaktovat můžete ředitelku projektu:
Monika Lukášová – realitní makléřka a ředitelka projektu Realiťák roku
monika.lukasova@realitakroku.cz
Grafy a data jsou ověřené exkluzivní data projektu Realiťák roku ve spolupráci CEMAP - cenové mapy a portálu Reality.iDNES.cz spolu s Ministerstvem pro místní rozvoj
-------------------------------------------.
Vybrané předchozí díly a další zajímavosti najdete zde:
Pronájem bytů v ČR za 7 let: cena +30 % na 317 Kč/m². Nabídka narostla o 63 % a trh zůstává rychlý
D11 Praha–Hradec–Trutnov: dálnice, která zrychluje trh bydlení (byty, domy i nájmy)
Středočeský kraj: byty v prodeji +14,9 % YoY a prodeje zrychlují; nájmy rostou, nabídka sílí
Nájemní byty v ČR: 01/2026 na 313 Kč/m², nabídka za rok +27,8 % a trh zůstává rychlý
D35 přepisuje mapu bydlení: kde rostou byty, domy i nájmy nejrychleji
Byty v prodeji zrychlily: ČR za rok +14,1 % na 94 755 Kč/m² a doba nabízení spadla na 97 dní
D6 Praha–Karlovy Vary: dálnice, která rozhýbala ceny bytů, domů i nájmů
Byty v Česku za 5 let: +43,9 % a rekord 94 225 Kč/m². Prosinec 2025 přinesl i nejrychlejší prodeje
Jak se za rok změnil trh s byty: metr zdražil o 15,8 %, ale byty mizí dvakrát rychleji
Zlínský kraj 2016–2025: Domy prudce zdražily, ale prodávají se rychleji. Trh táhne Zlín a Vsetínsko
Malé segmenty, velké zisky: garáže a rekreační objekty 2016–2025
Olomoucký kraj 2016–2025: Stabilní region, rychlý růst a návrat důvěry kupujících
Plzeňský kraj 2016–2025: Silná metropole, rostoucí suburbia a výrazné rozdíly mezi okresy
Nájmy zrychlily, ne zlevnily: 308 Kč/m² v říjnu 2025 a byty mizí za 23 dní
Jak se z 28 tisíc stalo 92 tisíc za metr: 10 let českého bytového trhu (2016–10/2025)
Jihomoravský kraj 09/2025: byty i domy ve výrazném růstu, nájemní trh rekordně rychlý
Kraj Vysočina: byty 64 009 Kč/m², domy +22,7 % za tři roky. Nájemní trh je rychlý a stabilní
Královéhradecký kraj: byty nad 75 tis./m², domy +35 % za tři roky. Nájemní trh je bleskurychlý
Byty na prodej výrazně zrychlily a zdražily: Česko +17,8 % meziročně, inzerce spadla na 62 dní
Domy na prodej: srpen 2025 49 023 Kč/m², za tři roky +16,1 %. Mezi kraji ale panují „dva trhy“
Moravskoslezský kraj: Analýza realitního trhu v okresních městech (2016–2025)
Nájmy bytů jedou dál: srpen 2025 na 313 Kč/m², za tři roky +20,8 %. Nabídky se točí rychle
Byty na prodej na novém maximu. Za tři roky +27 %, nejrychleji dohánějí „levné“ kraje
Okresní města ve Středočeském kraji – podrobná analýza trhu s byty, domy a nájmy (červenec 2025)
Chata jako investice? Za pět let se ceny chat a chalup v ČR zdvojnásobily – a poptávka stále drží
Středočeský kraj jako celek – vývoj realitního trhu (2016–2025)
Moravskoslezský kraj: Vývoj realitního trhu do července 2025
Byty v Česku za pět let zdražily o 95 %: Kdy růst zrychlil a kdy naopak trh zpomalil?
Kde byty nejvíce zdražily a kde ceny spíše stagnují? Překvapivý přehled okresů v Česku
Rodinné domy v Česku výrazně zdražily. V Praze překročila cena 100 tisíc korun za metr čtvereční
Kde se ještě dá koupit byt pod 45 tisíc za metr? Přehled nejdostupnějších okresů v ČR
Pronájmy pod lupou: Praha vede, ale Jihomoravský kraj a Středočeský ji dohánějí
Bydlení za všechny peníze: Rozdíl mezi nejdražším a nejlevnějším krajem přes 110 tisíc za metr
Nájmy opět rostou: Za poslední rok v Česku o 34 korun za metr. Proč se situace bude dál zhoršovat?
Byty dál zdražují. Za 5 let vzrostly ceny o 70 %, rekord padl letos v červnu
Praha nejsou jen průměry: extrémy mezi čtvrtěmi se dál prohlubují
Ceny rodinných domů raketově vzrostly: Nejvíc v Jihomoravském kraji a na Vysočině
Ceny starších bytů raketově vzrostly. V Ústeckém kraji se za 5 let zdvojnásobily
Vývoj trhu s nájemním bydlením v Praze (2016–2025)
Ceny bytů v krajích Česka od roku 2016 vzrostly i trojnásobně. Kde je bydlení nejdražší?
Český realitní trh v dekádě proměn: Od boomu k oživení (2016-2025) - Novostavby vs. seconhand
Nájemní bydlení pod tlakem: Středočeský a Plzeňský kraj zdražují nejrychleji
Chatařská realita 2025: Euforie pominula, ale zájem zůstává
Rodinné domy na vzestupu: Nejrychleji zdražují mimo metropole
Kde byty zdražily nejvíc? Velké srovnání krajů: ceny od roku 2016 do dnes
Regionální metropole zažívají růst: Ústí, Ostrava a Liberec předhánějí zbytek Česka
Realitní mapa Středočeského kraje 2025: Kam se vydat za investicí, nájmem nebo vlastním bydlením?
Praha na kousky: Nejrychleji rostou ceny v Liboci, Satalicích a Komořanech
Městské reality: Která okresní města ve Středočeském kraji táhnou?
Skrytí vítězové realitního trhu: Okresy, kde byty zdražují nejrychleji
Domy za hranicí dostupnosti? Ve Středočeském kraji rostou ceny rodinného bydlení dvouciferně
Kde rostou ceny bytů nejrychleji? Překvapení v krajích: Praha už není jediná hvězda
Byty pod tlakem: Kde ve Středočeském kraji rostou ceny nejrychleji?
Realitní trh v Česku zrychluje: Ceny bytů a domů rostou, prodeje jsou rekordně rychlé
Analýza vývoje realitního trhu duben 2025 - Růst cen, rekordní poptávka a investiční jistota
Analýza vývoje realitního trhu únor 2025 - Růst cen a vliv financování
Analýza vývoje realitního trhu leden 2025
Realitní zpravodaj - leden 2025 aneb aktuální situace na realitním trhu
---------------------------
Petr Makovský