16.4.2026 22:25

D1 Praha–Brno–Ostrava: páteřní dálnice, která zrychluje trh bydlení

D1 je nejdůležitější dopravní osa Česka – a na realitním trhu to znamená jediné: v místech, která dobře fungují pro dojíždění, práci i každodenní život, se zrychluje poptávka i obrat nabídky. Data za březen 2026 vs. březen 2025 ukazují, kde nejvíc rostou ceny bytů, rodinných domů i nájmů a jak se v jednotlivých okresních městech mění rychlost trhu.

Co je hlavní závěr z dat

Byty na prodej: nejvyšší meziroční růsty v pásu D1 mají Kroměříž (+22,5 %), Vyškov (+21,9 %), Nový Jičín (+17,4 %), Frýdek-Místek (+17,0 %) a Přerov (+15,1 %).
Rodinné domy na prodej: nejvýrazněji rostou Nový Jičín (+39,0 %), Kroměříž (+35,2 %) a Vyškov (+27,7 %) – a u většiny měst zároveň výrazně klesá doba nabízení, tedy trh zrychluje.
Nájmy bytů: největší tlak vidíme v Benešově (+18,1 %) a Kroměříži (+15,2 %); rostou i velká centra, zejména Brno (+10,4 %) a Ostrava (+9,3 %).
Domy k pronájmu: jde o menší segment, ale i zde jsou vidět zajímavé posuny – například Olomouc +38,9 %, při splnění podmínky dostatečné nabídky.

Metodika: Srovnání 03/2026 vs. 03/2025 pro okresní města v koridoru D1. U tabulek a vizuálů uvádíme hodnoty pouze tam, kde je v obou měsících více než 10 aktivních nabídek.

D1 jako páteř českého trhu bydlení

Dálnice D1 je v českém prostředí mnohem víc než jen dopravní tepna. V realitním trhu představuje osu, která propojuje nejsilnější ekonomická centra země a zároveň vytváří široký pás měst, kde se rozhoduje o tom, jak bude vypadat bydlení střední třídy v příštích letech. Právě podél D1 se totiž nejvýrazněji ukazuje, jak moc dnes ceny nemovitostí neurčuje jen samotná adresa, ale také reálná dostupnost práce, služeb, škol, zdravotní péče a každodenního fungování domácností. Když se zlepší nebo stabilizuje dojezd, mění se ochota lidí hledat bydlení dál od nejdražších center. A to se okamžitě propisuje do bytů, rodinných domů i nájemního trhu.

D1 je navíc specifická tím, že na jedné trase spojuje různé typy realitních mikrotrhů. Na jedné straně stojí velká města jako Praha, Brno nebo Ostrava, kde je vysoká cenová základna a trh reaguje spíše stabilněji. Na druhé straně jsou zde regionální uzly jako Jihlava, Kroměříž, Vyškov, Přerov nebo Nový Jičín, kde i relativně menší změna poptávky umí vyvolat výraznější cenový pohyb. A právě tato kombinace dělá z D1 mimořádně zajímavý koridor pro sledování vývoje realitního trhu: lze na něm pozorovat nejen růst cen, ale i to, kde se trh skutečně zrychluje, kde roste nabídka, kde se prodlužuje či zkracuje doba nabízení a kde se začínají rozevírat nůžky mezi kvalitními a problematickými nemovitostmi.

V projektu Realiťák roku dlouhodobě sledujeme, že právě podobné koridory ukazují, jak důležité je číst data v souvislostech. Samotné procento růstu totiž často nestačí. Mnohem důležitější je vědět, zda se současně zkracuje doba prodeje, jak velká je nabídka, jaký typ nemovitostí se v daném městě prodává a jestli růst táhne skutečná poptávka, nebo jen změna struktury inzerovaných nemovitostí. U D1 se tohle všechno potkává v jedné ose – a právě proto je to jeden z nejzajímavějších dálničních koridorů na českém trhu bydlení.

Petr Makovský, výkonný ředitel realitního portálu Reality.iDNES.cz a zakladatel projektu Realiťák roku:
„U D1 vidíme páteřní efekt nejčistěji: dostupnost vytváří cenu. Tam, kde se dá dobře fungovat pracovně i rodinně, se poptávka zvedá stabilně – a trh reaguje nejen růstem cen, ale i zrychlením prodejů.“

D1 jako „dvourychlostní“ koridor: metropole vs. regionální uzly

D1 je typický příklad dvourychlostního trhu. Velká města, jako Brno a Ostrava, mají vysokou základnu cen a růst se zde projevuje stabilněji. Naopak regionální uzly, například Kroměříž, Vyškov, Nový Jičín nebo Přerov, umí v meziročních procentech růst rychleji – protože je tam větší prostor k dohánění, ale zároveň se tam často přelévá část poptávky z dražších center.

Z pohledu čtenáře je důležité, že v těchto městech často platí jednoduché pravidlo: růst ceny a současně zrychlení doby nabízení je velmi silný signál reálné poptávky. Jinými slovy – nejde jen o to, že prodávající zkoušejí inzerovat dráž, ale že trh takové ceny skutečně začíná přijímat.

Proč jsou rodinné domy na D1 tak citlivé

U rodinných domů hraje dostupnost ještě větší roli než u bytů. Kupující řeší dojezd do práce, školy, služby, ale současně chtějí prostor, soukromí a často i zahradu. Jakmile se trh zrychlí, roste význam kvality domu: technický stav, energetika a budoucí rozpočet na provoz či rekonstrukci.

Monika Lukášová, realitní makléřka a ředitelka projektu Realiťák roku:
„U domů dnes rozhoduje kombinace lokality a technického stavu. Kupující jsou citliví na provozní náklady – vytápění, zateplení, okna – a to zásadně ovlivňuje, jestli se dům prodá rychle, nebo se v nabídce točí měsíce.“

Právě u domů podél D1 se navíc ukazuje, že kupující jsou ochotni připlatit za jistotu. Dům po kvalitní rekonstrukci nebo s dobře vyřešenou energetikou dnes často vychází lépe než levnější dům s nejasným rozpočtem budoucích oprav. To se velmi rychle promítá do délky prodeje i do ochoty vyjednávat o ceně.

Trh se segmentuje: už nestačí „město“, rozhoduje mikro-lokalita

I na D1 platí, že rozdíl mezi dvěma nabídkami ve stejném městě může být zásadní. Kvalita ulice, napojení, občanská vybavenost a „bezproblémovost“ domu nebo bytu dnes často rozhodují víc než samotná adresa města. Proto je potřeba číst data jako mapu trendů, ne jako jednoduchý žebříček.

Ondřej Hon, majitel společnosti CEMAP- cenové mapy a člen poroty Realiťák roku:
„U menších trhů může průměr ovlivnit skladba nabídky. Když ale současně vidíme zrychlení prodejů, je to signál, že poptávka skutečně zrychlila a nejde jen o statistický výkyv.“

To je důležité hlavně u okresních měst, kde může několik lepších nebo naopak slabších nabídek posunout průměr výrazněji než ve velkých aglomeracích. Proto v našich článcích vedle cen vždy sledujeme i počet nabídek a dobu nabízení.

1) Byty na prodej: regionální uzly rostou rychle, trh zrychluje

Březen 2026 vs. březen 2025 (cena za m², nabídka, doba nabízení):

Kroměříž: 68 012 vs. 55 528 Kč/m² (+22,5 %) | nabídka 53 vs. 41 | doba 58 vs. 83 dní
Vyškov: 85 880 vs. 70 436 Kč/m² (+21,9 %) | nabídka 73 vs. 35 | doba 51 vs. 76 dní
Nový Jičín: 57 848 vs. 49 286 Kč/m² (+17,4 %) | nabídka 33 vs. 47 | doba 24 vs. 49 dní
Frýdek-Místek: 69 300 vs. 59 211 Kč/m² (+17,0 %) | nabídka 113 vs. 98 | doba 39 vs. 63 dní
Přerov: 61 037 vs. 53 039 Kč/m² (+15,1 %) | nabídka 89 vs. 57 | doba 43 vs. 79 dní
Ostrava: 69 430 vs. 60 341 Kč/m² (+15,1 %) | nabídka 1009 vs. 736 | doba 40 vs. 65 dní
Jihlava: 72 510 vs. 63 907 Kč/m² (+13,5 %) | nabídka 140 vs. 115 | doba 44 vs. 88 dní
Brno: 131 896 vs. 121 029 Kč/m² (+9,0 %) | nabídka 1727 vs. 1432 | doba 66 vs. 112 dní
Olomouc: 98 207 vs. 95 758 Kč/m² (+2,6 %) | nabídka 538 vs. 608 | doba 65 vs. 134 dní
Benešov: 90 022 vs. 88 277 Kč/m² (+2,0 %) | nabídka 33 vs. 42 | doba 88 vs. 136 dní

Nejzajímavější je kombinace růstu cen a kratší doby nabídky. Například Jihlava, Brno, Olomouc nebo Benešov sice v procentech nepatří mezi absolutní tahouny, ale právě díky výraznému zkrácení doby prodeje je vidět, že trh v těchto lokalitách funguje velmi živě.

2) Rodinné domy na prodej: největší skok Nový Jičín, výrazně roste i Kroměříž a Vyškov

U domů je vidět kombinace růstu cen a výrazného zrychlení trhu – typicky u měst, kde se potkává dojezd, pracovní trh a atraktivní skladba nabídky.

Březen 2026 vs. březen 2025:

Nový Jičín: 41 435 vs. 29 799 Kč/m² (+39,0 %) | nabídka 18 vs. 38 | doba 85 vs. 175 dní
Kroměříž: 46 094 vs. 34 086 Kč/m² (+35,2 %) | nabídka 50 vs. 53 | doba 82 vs. 299 dní
Vyškov: 49 095 vs. 38 439 Kč/m² (+27,7 %) | nabídka 32 vs. 29 | doba 81 vs. 221 dní
Jihlava: 61 712 vs. 53 318 Kč/m² (+15,7 %) | nabídka 54 vs. 52 | doba 135 vs. 257 dní
Ostrava: 49 595 vs. 44 338 Kč/m² (+11,9 %) | nabídka 232 vs. 253 | doba 105 vs. 173 dní
Brno: 90 357 vs. 82 296 Kč/m² (+9,8 %) | nabídka 233 vs. 317 | doba 69 vs. 172 dní
Benešov: 64 151 vs. 60 379 Kč/m² (+6,2 %) | nabídka 45 vs. 30 | doba 132 vs. 182 dní
Přerov: 38 572 vs. 36 305 Kč/m² (+6,2 %) | nabídka 62 vs. 56 | doba 157 vs. 274 dní
Frýdek-Místek: 39 948 vs. 38 485 Kč/m² (+3,8 %) | nabídka 38 vs. 46 | doba 205 vs. 236 dní
Olomouc: 68 009 vs. 66 755 Kč/m² (+1,9 %) | nabídka 102 vs. 147 | doba 87 vs. 241 dní

Silným signálem je, že téměř všude klesla doba nabízení. To znamená, že i tam, kde cena roste jen mírně, se domy prodávají podstatně rychleji než před rokem.

3) Nájemní bydlení: největší tlak Benešov a Kroměříž, roste i Brno a Ostrava

Nájmy často reagují rychleji než kupní trh. U D1 je navíc vysoká pracovní mobilita a velká část poptávky se soustředí na města s dojezdem a službami.

Březen 2026 vs. březen 2025:

Benešov: 307 vs. 260 Kč/m² (+18,1 %) | nabídka 69 vs. 39 | doba 26 vs. 30 dní
Kroměříž: 281 vs. 244 Kč/m² (+15,2 %) | nabídka 64 vs. 66 | doba 32 vs. 28 dní
Brno: 393 vs. 356 Kč/m² (+10,4 %) | nabídka 2259 vs. 1747 | doba 28 vs. 31 dní
Ostrava: 247 vs. 226 Kč/m² (+9,3 %) | nabídka 1240 vs. 1255 | doba 31 vs. 45 dní
Frýdek-Místek: 248 vs. 235 Kč/m² (+5,5 %)
Přerov: 226 vs. 219 Kč/m² (+3,2 %)
Nový Jičín: 244 vs. 238 Kč/m² (+2,5 %)
Vyškov: 257 vs. 255 Kč/m² (+0,8 %)
Olomouc: 286 vs. 285 Kč/m² (+0,4 %)
Jihlava: 250 vs. 253 Kč/m² (−1,2 %)

Domy k pronájmu – menší segment, ale zajímavý signál

Olomouc: 250 vs. 180 Kč/m² (+38,9 %) | nabídka 16 vs. 15 | doba 66 vs. 244 dní
Brno: 261 vs. 254 Kč/m² (+2,8 %)
Ostrava: 230 vs. 225 Kč/m² (+2,2 %)

BOX: Jak číst data u menších měst, aby průměr nemátl

U menších trhů je snadné udělat chybný závěr jen z jednoho procenta. Vždy je potřeba číst spolu:

Počet nabídek – čím menší vzorek, tím větší skoky umí průměr dělat.
Doba nabízení – růst ceny a zrychlení prodeje obvykle znamená reálný tlak poptávky; růst ceny a zpomalení může ukazovat spíš na přestřelené nacenění nebo změnu skladby nabídky.
Skladba trhu – novostavby vs. starší fond, energetika, stav, mikro-lokalita.

Projekt Realiťák roku a role makléřů: proč je lokální znalost dnes klíčová

Koridory dálnic vytvářejí nové mikrotrhy. Lidé často přeceňují „mapu“ a podceňují detaily: hluk, budoucí rozvoj území, kvalitu napojení, provozní náklady domu nebo reálný rozpočet rekonstrukce. Právě tady je přidaná hodnota prověřených makléřů zásadní: umí správně nacenit, připravit nemovitost, vyjednat a dohlédnout na bezpečný průběh transakce – a tím pomáhají veřejnosti vyhnout se typickým problémům typu „ležáky“ v nabídce.

Projekt Realiťák roku dlouhodobě ukazuje, že kvalitní realitní služba není jen o inzerci, ale hlavně o odbornosti, transparentnosti a schopnosti chránit klienta před zbytečnou chybou. A přesně v koridorech, kde se trh rychle mění, je tato role ještě důležitější.

Mikropřípady z praxe

1) Rodina rozšiřuje mapu hledání
Lepší dojezd po D1 umožní hledat mimo drahá centra. Za stejný rozpočet pak rodina často získá větší dům, lepší stav nebo výhodnější lokalitu.

2) Investor sleduje stabilitu nájmu
Města s pracovní mobilitou a službami drží poptávku. Proto nájmy rostou i mimo metropole – a zajímavé jsou hlavně lokality, kde se výnos potkává s reálnou obsazeností.

3) Energetika rozhoduje
Domy s vyřešeným vytápěním a obálkou se prodávají rychleji. Nemovitosti s „otazníky“ se prodávají déle a častěji slevují.

Prakticky: na co si dát pozor při koupi v koridoru D1

Ověřte si dopravní zátěž v reálné špičce, napojení a parkování, hlukové poměry, územní plán a u domů vždy technický stav, energetiku a rozpočet budoucích úprav. U D1 navíc platí, že rozdíl několika kilometrů nebo jedné výjezdy může znamenat úplně jinou kvalitu každodenního dojezdu – a tím i hodnotu nemovitosti.

Závěr

D1 potvrzuje páteřní efekt: regionální uzly v koridoru umí růst rychleji než velká centra, a současně je u řady měst vidět výrazné zrychlení trhu. Nejlépe proto funguje číst data jako celek: cena + rychlost + nabídka – teprve kombinace těchto tří ukáže, co se v lokalitě opravdu děje.

Zároveň je dobré počítat s tím, že D1 bude dál fungovat jako velmi silný „filtrovač“ trhu. Ne každé město v koridoru poroste stejně a ne každá nemovitost bude zrychlujícího se trhu stejně využívat. Čím dál víc bude rozhodovat kvalita nabídky: dobrý technický stav, rozumná energetická náročnost, správná mikro-lokalita a dobré napojení na reálné každodenní fungování domácnosti. U domů to bude platit dvojnásob, protože právě tam dnes kupující velmi citlivě vnímají, kolik je bude nemovitost stát nejen při koupi, ale i v provozu a případných budoucích opravách.

Výrazněji se bude rozdělovat i nájemní trh. V některých městech bude dál růst tlak na cenu, protože poptávka zůstane silná a nabídka omezená. Jinde se může trh krátkodobě stabilizovat, pokud přibude větší počet volných bytů nebo pokud část poptávky přejde zpět do kupního segmentu. I proto je důležité vnímat D1 ne jako jeden homogenní koridor, ale jako soustavu navzájem propojených měst, kde každé reaguje trochu jinak.

Právě to je na současném realitním trhu nejzajímavější: už neexistuje jedna jednoduchá odpověď na otázku, „jak rostou nemovitosti v Česku“. Místo toho sledujeme síť lokálních příběhů, které propojuje dopravní dostupnost, práce, služby a kvalita samotné nemovitosti. A D1 je dnes jednou z nejviditelnějších os, na které se tento vývoj ukazuje v plné síle.

Úplně na závěr:

9. ročník projektu Realiťák roku dlouhodobě pomáhá veřejnosti vybrat si kvalitního realitního makléře a bezpečněji řešit prodej, koupi i pronájem nemovitosti. Součástí projektu je také osvěta – vysvětlujeme klíčové pojmy, upozorňujeme na nejčastější chyby a ukazujeme, co má klient od realitní služby oprávněně požadovat. Projekt probíhá pod záštitou Ministerstva pro místní rozvoj, Poslanecké sněmovny Parlamentu České republiky, Senátu Parlamentu České republiky a Hlavního města Prahy.

Doporučení projektu Realiťák roku

Projekt Realiťák roku pomáhá veřejnosti zorientovat se na realitním trhu a vybrat si prověřeného makléře, který zná aktuální situaci, lokální specifika i právní náležitosti pronájmů.

Chcete pronajmout byt v Praze rychle, bezpečně a za férovou cenu?
Nebo naopak hledáte nájemní bydlení a potřebujete poradit?

Obraťte se na zkušené makléře zapojené do projektu Realiťák roku.
Pomohou vám vyhnout se zbytečným chybám, ušetřit čas a peníze.

Kontaktovat můžete ředitelku projektu:
Monika Lukášová – realitní makléřka a ředitelka projektu Realiťák roku
monika.lukasova@realitakroku.cz

Grafy a data jsou ověřené exkluzivní data projektu Realiťák roku ve spolupráci CEMAP - cenové mapy a portálu Reality.iDNES.cz spolu s Ministerstvem pro místní rozvoj

-------------------------------------------.

Vybrané předchozí díly a další zajímavosti najdete zde:

Prodej bytů v ČR za posledních 8 kvartálů: cena vzrostla na 96 745 Kč/m² a trh v Q1 2026 zrychlil na 58 dní

Garáže v Česku dál zdražují. Za dva roky výrazně posílily ceny za m² i celkové nabídkové ceny, ale tempo růstu se místy liší kvůli velikosti nabízených garáží

Ležáky v nabídce v ČR: únorové srovnání 2020–2026 ukazuje výrazný pokles. U velkých bytů je ale „ležákovost“ pořád nejvyšší

Olomoucký kraj za 7 let: byty v prodeji +95 % na 75 150 Kč/m² a trh zrychlil na 97 dní. U domů skokově roste cena i rychlost, nájmy táhne nabídka

Prodej domů v ČR za 7 let: cena +131 % na 50 436 Kč/m². Trh po zpomalení v roce 2023 zrychlil na 138 dní

Plzeňský kraj za 7 let: byty v prodeji +112 % na 77 794 Kč/m² a trh zrychlil na 94 dní. Nájemní trh roste hlavně nabídkou

Ležáky na realitním trhu v ČR: jak se vyvíjel kvartální podíl nabídek starších než rok a co nám říká krajské srovnání (2020–2025)

Kde v ČR zdražily byty nejvíc: Chomutov +543 % za 10 let, Teplice +150 % za 5 let. Meziročně překvapil Most +41 %, Ústí nad Orlicí jako jediné kleslo

Pronájem bytů v ČR za 7 let: cena +30 % na 317 Kč/m². Nabídka narostla o 63 % a trh zůstává rychlý