19.4.2026 21:13
Pohled na posledních 8 kvartálů ukazuje, že nájemní trh v celé ČR dál zdražoval, ale současně zůstal rychlý a v závěru období se dokonce znovu zrychlil. Cena za m² se zvýšila z 292 Kč/m² (Q2 2024 / 06/2024) na 323 Kč/m² (Q1 2026 / 03/2026), tedy o +10,62 %. Počet nabídek narostl z 25 811 na 28 760 (+11,43 %), ale přesto se trh nezpomalil — naopak: Doba nabízení klesla z 41 dní na 30 dní, tedy o −26,83 %. To znamená, že v Q1 2026 byl nájemní trh nejen dražší, ale také znovu velmi svižný.
Nájemní trh bývá často vnímán jako rychlejší, citlivější a „živější“ než trh prodejní. A právě proto je kvartální pohled mimořádně užitečný. U nájmů se totiž změny v chování trhu projeví velmi rychle — nájemce reaguje na cenu, kvalitu i lokalitu téměř okamžitě a trh dává zpětnou vazbu v řádu dnů či týdnů, nikoli měsíců. Když se podíváme na posledních osm kvartálů, získáme velmi plastický obraz toho, jak se český nájemní trh měnil od poloviny roku 2024 do jara 2026.
Na první pohled by se mohlo zdát, že u nájmů je nejdůležitější jen cena za metr čtvereční. Jenže to je jen jedna část příběhu. Stejně důležité je sledovat také Doba nabízení a Počet nabídek. Právě kombinace těchto tří čísel ukazuje, zda trh zůstává napjatý, zda se rozšiřuje nabídka, nebo zda se nájemci chovají opatrněji. U pronájmů je navíc velmi dobře vidět, že vyšší nabídka nemusí automaticky znamenat zpomalení trhu — a právě to je v datech za posledních osm kvartálů mimořádně zajímavé.
Tato kvartální série navíc zachycuje období, kdy se český nájemní trh pohyboval mezi několika odlišnými fázemi. Od relativně stabilních kvartálů s cenou kolem 290–299 Kč/m² až po závěr období, kdy v Q1 2026 cena vystoupala na 323 Kč/m² a zároveň se trh výrazně zrychlil. To je mimořádně důležitá kombinace: nájmy jsou dražší, nabídka je širší, ale trh se přesto nezasekává — naopak.
A právě proto dává smysl podívat se na posledních osm kvartálů podrobněji: nejdřív přes celou ČR, potom přes kraje a nakonec přes širší interpretaci, co tato čísla znamenají pro veřejnost, pronajímatele i makléře.
Když se podíváme na posledních osm kvartálních bodů, dostaneme přehledný a přitom velmi výmluvný obraz:
Za celé sledované období tak platí:
Tohle je pro nájemní trh velmi zajímavý výsledek. Cena rostla, nabídka se rozšiřovala, ale trh přesto zůstal rychlý a v závěru období se ještě zrychlil. Právě to potvrzuje, že český nájemní trh si i při vyšším objemu inzerce drží silnou absorpci.
„U nájemního trhu je velmi důležité sledovat nejen cenu, ale i rychlost obsazení. Pokud se trh zrychluje i při vyšší nabídce, znamená to, že poptávka je stále velmi aktivní.“
Monika Lukášová, realitní makléřka a ředitelka projektu Realiťák roku
Z pohledu praxe to znamená, že nájemce sice může mít v některých obdobích širší výběr, ale kvalitní a správně nastavené byty se stále obsazují rychle. A to je pro veřejnost velmi důležitá informace — vyšší nabídka automaticky neznamená pohodlný a „pomalý“ trh.
Stejně jako u prodejů, ani nájmy nešly rovně. Posledních osm kvartálů ukazuje několik zřetelných fází.
Od Q2 2024 do Q4 2024 se cena pohybovala mezi 290 a 295 Kč/m², doba nabízení mezi 35 a 48 dny a nabídka spíš kolísala dolů. Bylo to období, kdy byl trh stále rychlý, ale bez dramatického cenového skoku.
Tato fáze je důležitá, protože ukazuje, že nájemní trh nevstupoval do roku 2025 jako „rozjetý“ cenový příběh. Naopak působil spíš stabilně, s relativně vyrovnanými čísly.
V Q1 2025 se cena dostala na 299 Kč/m², a už o kvartál později v Q2 2025 na 309 Kč/m². Současně ale narostla i nabídka na 29 447, což je maximum celé osmi kvartální řady. Doba nabízení se v této fázi držela kolem 41–47 dní, tedy stále v pásmu rychlého trhu.
To je důležité, protože právě zde je vidět, že vyšší nabídka nemusí trh automaticky zpomalit. Nájemní trh je zkrátka schopen absorbovat poměrně velký objem nabídek, pokud poptávka zůstává aktivní.
Ve Q4 2025 cena lehce ustoupila na 308 Kč/m², ale hlavní změnou byla Doba nabízení 72 dní. To je nejslabší kvartální bod celé řady z pohledu rychlosti. Nájemní trh byl tehdy zřetelně pomalejší, i když nabídka nebyla nijak mimořádná.
Právě tento kvartál ukazuje, proč je dobré nesledovat jen cenu. Trh může být cenově vysoko a přitom výrazně zpomalit. Z pohledu veřejnosti i makléřů je to důležitá lekce: rychlost trhu může reagovat citlivěji než samotná cena.
V Q1 2026 přišla velmi silná změna. Cena se posunula na 323 Kč/m², nabídka narostla na 28 760, ale hlavně se Doba nabízení propadla na 30 dní. To je nejlepší kvartální hodnota celé sledované řady.
Taková kombinace je na nájemním trhu mimořádně silná. Znamená to, že i při vyšší nabídce je trh schopen rychle absorbovat kvalitní byty. V praxi to často vede k tomu, že běžné, slabší nebo cenově přestřelené nabídky zůstávají déle, zatímco atraktivní byty mizí velmi rychle.
„Kvartální řez ukazuje, že nájmy se nechovají lineárně. Může přijít dočasné zpomalení, ale pokud se pak trh rychle vrátí k nízké době nabízení, je to známka velmi aktivní poptávky.“
Ondřej Hon, majitel společnosti CEMAP- cenové mapy a člen poroty Realiťák roku
Nejdůležitější meziroční srovnání je zde logicky:
Z toho vychází:
Tohle je pro nájemní trh velmi silný signál. Nájem je dražší, nabídka je širší, ale trh je současně rychlejší. Tedy žádný obraz „přesyceného“ trhu. Naopak: nájemci jsou stále aktivní a kvalitní nabídky si umí najít velmi rychle.
„V nájmech je chyba v ceně vidět velmi rychle. Pokud je nabídka široká a trh přesto zůstává rychlý, znamená to, že správně nastavené byty se stále obsazují bez většího zaváhání.“
Petr Makovský, výkonný ředitel realitního portálu Reality.iDNES.cz a zakladatel projektu Realiťák roku
Pro praxi to znamená, že pronajímatelé nemohou automaticky spoléhat na to, že „nájemce se vždycky najde“. Najde — ale především u bytů, které jsou správně naceněné, dobře prezentované a odpovídají tomu, co trh v dané lokalitě chce.
Krajské srovnání je u nájmů mimořádně důležité, protože právě tady se ukazuje rozdíl mezi cenovým stropem, tempem růstu a rychlostí obsazení. Nájemní trh je totiž extrémně lokální. To, co platí pro Prahu, nemusí vůbec platit pro Vysočinu, Karlovarský kraj nebo Moravskoslezský kraj. A právě proto je důležité nesledovat jen to, kde je nejvyšší cena, ale také kde se trh nejrychleji mění a kde je nejživější.
Na první pohled je to očekávaný obrázek: Praha zůstává jasně nejdražším nájemním trhem v republice, s velkým odstupem před Jihomoravským krajem a Středočeským krajem. Pro praxi je ale velmi důležité, že Praha není jen „dražší“, ale zároveň i velmi rychlá — 28 dní doby nabízení při objemu 9 248 nabídek je mimořádně silný údaj. To znamená, že ani velmi široká nabídka neumí pražský nájemní trh zásadně zpomalit, pokud jsou byty správně naceněné a odpovídají poptávce.
Podobně silný obraz vidíme i u Středočeského kraje, kde je 325 Kč/m², ale zároveň dokonce jen 26 dní doby nabízení. To je extrémně rychlý trh a pro veřejnost je to velmi užitečný signál: dojezdové regiony kolem velkých center zůstávají pro nájemní bydlení velmi atraktivní.
Tady už dostáváme úplně jinou mapu trhu. Nejrychlejší růst neleží tam, kde je absolutně nejvyšší cena, ale tam, kde má trh prostor posouvat se rychleji. Typickým příkladem je Liberecký kraj, který sice není v absolutních cenách mezi nejdražšími, ale meziročně roste nejrychleji. To je pro čtenáře důležité: nejdražší kraj nemusí být vždy ten „nejdynamičtější“.
U Středočeského a Jihomoravského kraje je zase zajímavé, že patří zároveň mezi nejdražší i mezi nejrychleji rostoucí. To je z pohledu trhu velmi silná kombinace: vysoká cena zde není bariérou, ale spíš potvrzením, že poptávka je dlouhodobě silná.
Aby byl obrázek úplný, je dobré doplnit i opačný pól:
Nízký meziroční růst ale automaticky neznamená slabý trh. Někdy jde jen o to, že trh už před rokem stál relativně vysoko, nebo že se v daném kraji mění cena pozvolněji a stabilněji. Právě proto je důležité nesledovat jen procento růstu, ale i to, jak rychle se byty reálně pronajímají.
Tohle srovnání je velmi cenné, protože neukazuje jen poslední rok, ale celé období posledních osmi kvartálních bodů. A právě zde vyniká Středočeský kraj, který dokázal nájemní cenu posunout nejvýrazněji. Pro praxi to potvrzuje, jak silná je poptávka v zázemí velkých center a jak důležitý je pro nájemní trh faktor dojezdu.
A právě rychlost obsazení je u nájmů úplně klíčová.
Nejrychlejší kraje:
Nejpomalejší kraje:
Tady je krásně vidět, že rychlost trhu a cenová hladina nejsou totéž. Například Královéhradecký kraj nepatří mezi nejdražší trhy, ale je v Q1 2026 velmi rychlý. Naopak Karlovarský nebo Ústecký kraj nejsou drahé, ale jejich nájemní trh je pomalejší. To je z pohledu pronajímatelů i makléřů velmi důležité: nelze automaticky spoléhat na to, že levnější nájem znamená rychlé obsazení. Často rozhoduje lokalita, struktura nabídky a kvalita bytu.
„Krajská čísla u nájmů výborně ukazují, že cena, rychlost a růst nejsou totéž. A právě proto je důležité číst všechny tři pohledy najednou.“
Ondřej Hon, CEMAP – cenové mapy
Prakticky řečeno: Praha drží cenový strop, ale nejrychlejší růsty nebo nejvýraznější dynamika mohou být jinde. A pokud chce veřejnost opravdu pochopit, co se na trhu děje, nestačí sledovat jen „kolik stojí metr“. Je potřeba dívat se i na to, jak rychle se trh hýbe a jak se kraj posouvá v čase.
Dnešní trh je na první pohled příznivý: cena je vyšší než před rokem i před dvěma lety a ve většině regionů zůstává doba nabízení nízká. To ale neznamená, že lze nastavovat nájemné bez ohledu na realitu konkurence. Právě vyšší nabídka ukazuje, že nájemci více porovnávají a že citlivost na kvalitu bytu, stav, vybavení a podmínky roste.
Vyšší nabídka v celé ČR je obecně pozitivní zprávou, protože rozšiřuje výběr. Zároveň ale nízká doba nabízení říká, že atraktivní byty mizí rychle. To znamená, že výběr sice existuje, ale u opravdu zajímavých nabídek stále rozhodují dny.
Právě v nájmech je profesionální proces velmi viditelný. Správná cena, dobré fotografie, srozumitelný popis a kvalitní filtrace zájemců mají okamžitý dopad. Trh reaguje rychle a rozdíl mezi dobře a špatně připravenou nabídkou je vidět velmi rychle.
Pro širší pochopení je užitečné číst tato kvartální data vedle několika rámců, které nájemní trh běžně ovlivňují:
Kvartální pohled na posledních osm období ukazuje, že nájemní trh v celé ČR dál zdražuje, ale zároveň zůstává rychlý a v závěru období se dokonce znovu výrazně zrychlil. Cena za m² se posunula z 292 Kč/m² (Q2 2024) na 323 Kč/m² (Q1 2026), tedy o +10,62 %. Současně narostla i nabídka, a to z 25 811 na 28 760 nabídek. Přesto ale Doba nabízení klesla z 41 dní na 30 dní.
To je klíčové sdělení pro veřejnost: vyšší nabídka automaticky neznamená pomalý nebo přebytkový trh. Naopak, pokud poptávka zůstává aktivní a byty jsou správně nastavené, trh umí i při širší nabídce fungovat svižně. Z toho plyne i praktická rada pro pronajímatele: dobrý výsledek dnes nevzniká jen tím, že „byt je na trhu“. Vzniká kombinací správné ceny, dobré prezentace a odpovídající kvality.
Tohle je mimořádně důležité hlavně proto, že nájemní trh bývá často podceňovaný. Mnoho vlastníků má tendenci myslet si, že nájem je jednodušší než prodej a že „nějaký zájemce se vždycky najde“. Jenže kvartální data ukazují, že realita je jemnější. Ano, poptávka je stále silná a dobře připravené byty se opravdu obsazují rychle. Ale současně platí, že konkurence mezi nabídkami existuje a trh velmi rychle odhalí, pokud je nájemné přestřelené, pokud je byt slabě nafocený, pokud chybí důležité informace nebo pokud nabídka nepůsobí důvěryhodně. V prostředí, kde se kvalitní byty pronajmou během krátké doby, se naopak slabší nabídky dostávají do nevýhody ještě rychleji než dřív.
Pro nájemce je současný trh současně příležitostí i výzvou. Nabídka je širší, takže je z čeho vybírat. To je pozitivní změna oproti situaci, kdy byla nabídka úzká a každá volba byla pod větším časovým tlakem. Jenže právě nízká doba nabízení ukazuje, že u atraktivních bytů není prostor pro dlouhé váhání. Kvalitní byt ve správné lokalitě, s rozumným nájemným a dobrými podmínkami zmizí z trhu rychle. To znamená, že nájemce sice může porovnávat více variant, ale ve chvíli, kdy narazí na opravdu dobrý byt, musí být připraven jednat rychle a mít jasno v prioritách.
Zajímavé je i to, že kvartální řada neukazuje jen jednoduchý růst od začátku do konce. Vidíme v ní i dočasné zpomalení v Q4 2025, kdy doba nabízení vyskočila na 72 dní. A právě to je důležitá připomínka, že trh není lineární. Nájemní segment reaguje citlivě na změnu skladby nabídky, na cenová očekávání, na sezonnost i na náladu domácností. O to silnější je ale následný návrat v Q1 2026, kdy se trh nejen cenově posunul na nové maximum (323 Kč/m²), ale současně spadl na nejlepší rychlost celé řady (30 dní). To potvrzuje, že trh umí krátkodobě „zaváhat“, ale pokud zůstává poptávka aktivní, rychle se vrací do svižnějšího režimu.
Z pohledu regionů je navíc zřejmé, že český nájemní trh je velmi nerovnoměrný. Praha drží cenový strop, ale rychlý trh najdeme i jinde. Středočeský kraj, Královéhradecký kraj nebo Liberecký kraj ukazují, že i mimo hlavní město lze mít velmi rychlé obsazování bytů. A to je důležitá informace nejen pro pronajímatele, ale i pro veřejnost: lokální trhy se mohou chovat odlišně a je potřeba číst vedle ceny i dobu nabízení a počet nabídek. Samotný údaj „kolik stojí metr“ nestačí.
Pro makléře kvartální data znovu potvrzují, že největší hodnotou není pouhé zveřejnění inzerátu, ale schopnost číst data, správně nastavit cenu a efektivně řídit celý proces. U nájemního trhu to platí dvojnásob. Tady se chyba v ceně nebo v prezentaci projeví rychle a bez milosti. A právě proto má smysl opírat se o přesná data, ne o dojem nebo izolovanou zkušenost z jedné konkrétní transakce.
Ve výsledku tedy posledních osm kvartálů ukazuje český nájemní trh jako segment, který je dražší, širší a zároveň stále velmi rychlý. To je kombinace, která vyžaduje přesnější práci s daty, lepší lokální znalost a větší disciplínu jak na straně pronajímatelů, tak nájemců. A právě v tom je hodnota těchto kvartálních přehledů: místo obecných pocitů dávají konkrétní obraz o tom, jak se trh skutečně chová..
9. ročník projektu Realiťák roku dlouhodobě pomáhá veřejnosti vybrat si kvalitního realitního makléře a bezpečněji řešit prodej, koupi i pronájem nemovitosti. Součástí projektu je také osvěta – vysvětlujeme klíčové pojmy, upozorňujeme na nejčastější chyby a ukazujeme, co má klient od realitní služby oprávněně požadovat. Projekt probíhá pod záštitou Ministerstva pro místní rozvoj, Poslanecké sněmovny Parlamentu České republiky, Senátu Parlamentu České republiky a Hlavního města Prahy.
Projekt Realiťák roku pomáhá veřejnosti zorientovat se na realitním trhu a vybrat si prověřeného makléře, který zná aktuální situaci, lokální specifika i právní náležitosti pronájmů.
Chcete pronajmout byt v Praze rychle, bezpečně a za férovou cenu?
Nebo naopak hledáte nájemní bydlení a potřebujete poradit?
Obraťte se na zkušené makléře zapojené do projektu Realiťák roku.
Pomohou vám vyhnout se zbytečným chybám, ušetřit čas a peníze.
Kontaktovat můžete ředitelku projektu:
Monika Lukášová – realitní makléřka a ředitelka projektu Realiťák roku
monika.lukasova@realitakroku.cz
Grafy a data jsou ověřené exkluzivní data projektu Realiťák roku ve spolupráci CEMAP - cenové mapy a portálu Reality.iDNES.cz spolu s Ministerstvem pro místní rozvoj
-------------------------------------------.
Vybrané předchozí díly a další zajímavosti najdete zde:
D1 Praha–Brno–Ostrava: páteřní dálnice, která zrychluje trh bydlení
Pronájem bytů v ČR za 7 let: cena +30 % na 317 Kč/m². Nabídka narostla o 63 % a trh zůstává rychlý
D11 Praha–Hradec–Trutnov: dálnice, která zrychluje trh bydlení (byty, domy i nájmy)
Středočeský kraj: byty v prodeji +14,9 % YoY a prodeje zrychlují; nájmy rostou, nabídka sílí
Nájemní byty v ČR: 01/2026 na 313 Kč/m², nabídka za rok +27,8 % a trh zůstává rychlý
D35 přepisuje mapu bydlení: kde rostou byty, domy i nájmy nejrychleji
Byty v prodeji zrychlily: ČR za rok +14,1 % na 94 755 Kč/m² a doba nabízení spadla na 97 dní
D6 Praha–Karlovy Vary: dálnice, která rozhýbala ceny bytů, domů i nájmů
Byty v Česku za 5 let: +43,9 % a rekord 94 225 Kč/m². Prosinec 2025 přinesl i nejrychlejší prodeje
Jak se za rok změnil trh s byty: metr zdražil o 15,8 %, ale byty mizí dvakrát rychleji
Zlínský kraj 2016–2025: Domy prudce zdražily, ale prodávají se rychleji. Trh táhne Zlín a Vsetínsko
Malé segmenty, velké zisky: garáže a rekreační objekty 2016–2025
Olomoucký kraj 2016–2025: Stabilní region, rychlý růst a návrat důvěry kupujících
Plzeňský kraj 2016–2025: Silná metropole, rostoucí suburbia a výrazné rozdíly mezi okresy
Nájmy zrychlily, ne zlevnily: 308 Kč/m² v říjnu 2025 a byty mizí za 23 dní
Jak se z 28 tisíc stalo 92 tisíc za metr: 10 let českého bytového trhu (2016–10/2025)
Jihomoravský kraj 09/2025: byty i domy ve výrazném růstu, nájemní trh rekordně rychlý
Kraj Vysočina: byty 64 009 Kč/m², domy +22,7 % za tři roky. Nájemní trh je rychlý a stabilní
Královéhradecký kraj: byty nad 75 tis./m², domy +35 % za tři roky. Nájemní trh je bleskurychlý
Byty na prodej výrazně zrychlily a zdražily: Česko +17,8 % meziročně, inzerce spadla na 62 dní
Domy na prodej: srpen 2025 49 023 Kč/m², za tři roky +16,1 %. Mezi kraji ale panují „dva trhy“
Moravskoslezský kraj: Analýza realitního trhu v okresních městech (2016–2025)
Nájmy bytů jedou dál: srpen 2025 na 313 Kč/m², za tři roky +20,8 %. Nabídky se točí rychle
Byty na prodej na novém maximu. Za tři roky +27 %, nejrychleji dohánějí „levné“ kraje
Okresní města ve Středočeském kraji – podrobná analýza trhu s byty, domy a nájmy (červenec 2025)
Chata jako investice? Za pět let se ceny chat a chalup v ČR zdvojnásobily – a poptávka stále drží
Středočeský kraj jako celek – vývoj realitního trhu (2016–2025)
Moravskoslezský kraj: Vývoj realitního trhu do července 2025
Byty v Česku za pět let zdražily o 95 %: Kdy růst zrychlil a kdy naopak trh zpomalil?
Kde byty nejvíce zdražily a kde ceny spíše stagnují? Překvapivý přehled okresů v Česku
Rodinné domy v Česku výrazně zdražily. V Praze překročila cena 100 tisíc korun za metr čtvereční
Kde se ještě dá koupit byt pod 45 tisíc za metr? Přehled nejdostupnějších okresů v ČR
Pronájmy pod lupou: Praha vede, ale Jihomoravský kraj a Středočeský ji dohánějí
Bydlení za všechny peníze: Rozdíl mezi nejdražším a nejlevnějším krajem přes 110 tisíc za metr
Nájmy opět rostou: Za poslední rok v Česku o 34 korun za metr. Proč se situace bude dál zhoršovat?
Byty dál zdražují. Za 5 let vzrostly ceny o 70 %, rekord padl letos v červnu
Praha nejsou jen průměry: extrémy mezi čtvrtěmi se dál prohlubují
Ceny rodinných domů raketově vzrostly: Nejvíc v Jihomoravském kraji a na Vysočině
Ceny starších bytů raketově vzrostly. V Ústeckém kraji se za 5 let zdvojnásobily
Vývoj trhu s nájemním bydlením v Praze (2016–2025)
Ceny bytů v krajích Česka od roku 2016 vzrostly i trojnásobně. Kde je bydlení nejdražší?
Český realitní trh v dekádě proměn: Od boomu k oživení (2016-2025) - Novostavby vs. seconhand
Nájemní bydlení pod tlakem: Středočeský a Plzeňský kraj zdražují nejrychleji
Chatařská realita 2025: Euforie pominula, ale zájem zůstává
Rodinné domy na vzestupu: Nejrychleji zdražují mimo metropole
Kde byty zdražily nejvíc? Velké srovnání krajů: ceny od roku 2016 do dnes
Regionální metropole zažívají růst: Ústí, Ostrava a Liberec předhánějí zbytek Česka
Realitní mapa Středočeského kraje 2025: Kam se vydat za investicí, nájmem nebo vlastním bydlením?
Praha na kousky: Nejrychleji rostou ceny v Liboci, Satalicích a Komořanech
Městské reality: Která okresní města ve Středočeském kraji táhnou?
Skrytí vítězové realitního trhu: Okresy, kde byty zdražují nejrychleji
Domy za hranicí dostupnosti? Ve Středočeském kraji rostou ceny rodinného bydlení dvouciferně
Kde rostou ceny bytů nejrychleji? Překvapení v krajích: Praha už není jediná hvězda
Byty pod tlakem: Kde ve Středočeském kraji rostou ceny nejrychleji?
Realitní trh v Česku zrychluje: Ceny bytů a domů rostou, prodeje jsou rekordně rychlé
Analýza vývoje realitního trhu duben 2025 - Růst cen, rekordní poptávka a investiční jistota
Analýza vývoje realitního trhu únor 2025 - Růst cen a vliv financování
Analýza vývoje realitního trhu leden 2025
Realitní zpravodaj - leden 2025 aneb aktuální situace na realitním trhu
---------------------------
Petr Makovský