23.4.2026 6:22

Královéhradecký kraj za 10 let: byty v prodeji zdražily na 81 528 Kč/m², domy na 44 036 Kč/m² a trh se v březnu 2026 výrazně zrychlil

Královéhradecký kraj patří v posledních letech k regionům, které potvrzují, že silný realitní trh nemusí být výsadou jen Prahy, Brna nebo Středočeského kraje. V 03/2026 dosáhla v kraji Cena za m² u prodeje bytů 81 528 Kč/m², u prodeje domů 44 036 Kč/m² a u pronájmu bytů 264 Kč/m².

Ve všech třech hlavních segmentech je navíc patrné výrazné meziroční zrychlení trhu, zejména u bytů a domů. Právě kombinace vyšších cen a kratší Doby nabízení dělá z Královéhradeckého kraje region, který si zaslouží detailní pohled nejen na úrovni kraje, ale i jednotlivých okresních měst.

„Královéhradecký kraj ukazuje, že regionální trh může být současně cenově silný i velmi rychlý. A právě v takových regionech je důležité číst data opravdu do hloubky.“
Monika Lukášová, realitní makléřka a ředitelka projektu Realiťák roku

Úvod

Královéhradecký kraj má na českém realitním trhu zvláštní postavení. Není to kraj s jedním dominantním centrem, které by zcela přebíjelo zbytek regionu, a právě proto je jeho vnitřní struktura mimořádně zajímavá. Vedle Hradce Králové tu fungují i další významná města a lokality, které mají vlastní cenovou logiku, vlastní tempo růstu i vlastní sílu poptávky. To z něj dělá region, kde krajská čísla dávají velmi dobrý rámec, ale skutečné pochopení trhu přichází až ve chvíli, kdy se člověk podívá podrobněji i na okresní města.

Z pohledu veřejnosti je Královéhradecký kraj navíc zajímavý tím, že kombinuje několik odlišných typů realitního prostředí. Vedle silného městského trhu v Hradci Králové tu hrají roli i města s vazbou na dojíždění, lokality s rekreačním přesahem nebo menší centra, kde může být trh citlivější na velikost nabídky a na skladbu konkrétních nemovitostí. Právě tato pestrost pak vysvětluje, proč se některá města pohybují cenově výrazně výš než jiná a proč i v rámci jednoho kraje mohou být rozdíly v dynamice velmi výrazné.

Královéhradecký kraj je zároveň velmi dobrým příkladem regionu, kde není možné spoléhat se jen na obecný dojem. Na první pohled může působit jako relativně stabilní a „rozumně čitelný“ trh, ale data ukazují, že v posledních letech i zde dochází k výrazným změnám v rychlosti trhu, v cenové hladině i v rozdílech mezi jednotlivými městy. To je důležité jak pro prodávající a kupující, tak pro makléře: nestačí vědět, že „trh roste“, ale je potřeba rozumět tomu, kde roste nejvíc, kde se prodává nejrychleji a kde je naopak nutná větší opatrnost.

V následujícím článku proto nejdřív rozeberu krajský obraz ve třech hlavních segmentech — prodej bytů, prodej domů a pronájem bytů — a poté navážu okresními městy u prodeje bytů, kde je rozdílnost lokálních trhů obzvlášť dobře vidět.

ČÁST A – krajský obraz

1) Prodej bytů: 81 528 Kč/m² a mimořádně rychlý trh v březnu 2026

V 03/2026 dosáhla v Královéhradeckém kraji Cena za m² u prodeje bytů 81 528 Kč/m², Doba nabízení klesla na 68 dní a v nabídce bylo 1 078 bytů.

Ve srovnání se stejným měsícem před deseti lety, tedy s 03/2016, jde o velmi výrazný posun:

Cena za m²: 22 021 → 81 528 Kč/m² (+270,23 %)
Doba nabízení: 150 → 68 dní (−54,67 %)
Počet nabídek: 856 → 1 078 (+25,93 %)

Ještě silnější je meziroční srovnání:

03/2025: 74 651 Kč/m², 155 dní, 1 114 nabídek
03/2026: 81 528 Kč/m², 68 dní, 1 078 nabídek

To znamená:

Cena za m²: +9,21 %
Doba nabízení: −56,13 %
Počet nabídek: −3,23 %

Právě pokles Doby nabízení je zde klíčový. Z 155 dní na 68 dní během jediného roku je změna, která zásadně mění praktický obraz trhu. Byty se v kraji neprodávají jen za vyšší cenu než před rokem, ale také mnohem rychleji. To je pro trh velmi silný signál — zvlášť v situaci, kdy nabídka neklesla dramaticky, ale jen mírně.

„Pokud se u bytů výrazně zkrátí doba nabízení a cena současně dál roste, je to pro veřejnost velmi silná zpráva. Trh tím říká, že kvalitní nabídky se vstřebávají mnohem rychleji než dřív.“
Petr Makovský, výkonný ředitel realitního portálu Reality.iDNES.cz a zakladatel projektu Realiťák roku

Z dlouhodobé řady je navíc dobře vidět, že březen 2026 není jen další „silnější měsíc“. Cena za m² 81 528 Kč/m² je nejvyšší v celé sledované řadě a současně patří současnost k nejrychlejším fázím trhu. Pro prodávající to znamená prostředí, kde má smysl být připravený a cenově realistický. Pro kupující je to naopak signál, že u kvalitních bytů může být rozhodovací okno kratší než dřív.

Na Královéhradeckém kraji je navíc u bytů vidět i něco dalšího: trh nestojí jen na jedné lokalitě. Hradec Králové je sice přirozeným tahounem, ale data ukazují, že aktivní a cenově zajímavý pohyb probíhá i v dalších městech kraje. To je důležité pro interpretaci krajských čísel — nejde o jednorozměrný trh, ale o soubor několika odlišných lokálních příběhů.

2) Prodej domů: 44 036 Kč/m² a velmi výrazné zrychlení oproti loňsku

U prodeje domů dosáhla v 03/2026 Cena za m² 44 036 Kč/m², Doba nabízení činila 95 dní a v nabídce bylo 1 444 domů.

Ve srovnání s 03/2016:

Cena za m²: 12 408 → 44 036 Kč/m² (+254,90 %)
Doba nabízení: 251 → 95 dní (−62,15 %)
Počet nabídek: 1 533 → 1 444 (−5,81 %)

Meziročně pak:

03/2025: 38 686 Kč/m², 199 dní, 1 324 nabídek
03/2026: 44 036 Kč/m², 95 dní, 1 444 nabídek

To znamená:

Cena za m²: +13,83 %
Doba nabízení: −52,26 %
Počet nabídek: +9,06 %

Tohle je u domů mimořádně zajímavá kombinace. Cena roste, nabídka je dokonce vyšší než před rokem, ale trh se přesto zrychlil o více než polovinu. U segmentu, který je obvykle pomalejší, opatrnější a technicky náročnější než byty, je taková změna velmi silnou informací.

U domů totiž kupující obvykle zvažuje daleko více faktorů než u bytů: technický stav, rekonstrukci, energetickou náročnost, velikost pozemku, infrastrukturu, příjezdové cesty nebo právní a provozní souvislosti. Pokud se i takový segment začne zrychlovat takto výrazně, znamená to, že poptávka je nejen aktivní, ale i rozhodnější.

„U domů je rychlost trhu velmi výmluvná. Když se i složitější segment prodává výrazně rychleji než před rokem, nejde o kosmetický posun, ale o skutečnou změnu chování trhu.“
Monika Lukášová, ředitelka projektu Realiťák roku

Zároveň ale platí, že u domů je potřeba být v interpretaci opatrnější než u bytů. Rychlejší trh neznamená, že se prodá vše bez rozdílu. Naopak — právě u domů může být rozdíl mezi kvalitně připravenou a problémovou nabídkou velmi výrazný. Královéhradecký kraj v tomto směru ukazuje, že poptávka existuje a je silná, ale stále velmi citlivě rozlišuje kvalitu.

3) Pronájem bytů: 264 Kč/m² a rychlejší nájemní trh než před rokem

U pronájmu bytů dosáhla v 03/2026 Cena za m² 264 Kč/m², Doba nabízení činila 26 dní a v nabídce bylo 770 bytů.

Ve srovnání s 03/2016:

Cena za m²: 125 → 264 Kč/m² (+111,20 %)
Doba nabízení: 20 → 26 dní (+30,00 %)
Počet nabídek: 349 → 770 (+120,63 %)

Tady je důležité číst dlouhodobá čísla opatrněji. Nájemní trh se za deset let výrazně rozšířil, a to jak cenově, tak objemem nabídky. Vyšší Počet nabídek ukazuje, že nájemní segment je dnes v kraji mnohem širší a přehlednější než dříve.

Meziročně ale vidíme toto:

03/2025: 250 Kč/m², 39 dní, 754 nabídek
03/2026: 264 Kč/m², 26 dní, 770 nabídek

To znamená:

Cena za m²: +5,60 %
Doba nabízení: −33,33 %
Počet nabídek: +2,12 %

To je pro nájemní trh velmi důležitá kombinace. Nájemní bydlení je dražší než před rokem, nabídka je o něco širší, ale byty se přesto obsazují rychleji. To znamená, že poptávka zůstává aktivní a trh funguje svižně i při širším výběru.

„U nájemního trhu často platí, že právě doba nabízení řekne víc než samotná cena. Pokud se zkracuje i při širší nabídce, potvrzuje to, že poptávka nezmizela.“
Ondřej Hon, majitel společnosti CEMAP- cenové mapy a člen poroty Realiťák roku

Z pohledu veřejnosti je to důležitý signál. Královéhradecký kraj není v nájmech jen trhem vyšší ceny, ale i trhem s rychlou absorpcí nabídky. Pro pronajímatele to znamená příležitost, ale zároveň i nutnost být konkurenceschopný. Pro nájemce pak širší výběr, ale ne nutně více času na rozhodnutí u kvalitních bytů.

Nájemní segment je zde navíc zajímavý i tím, že se jeho vývoj nedá odtrhnout od celkového krajského trhu. V regionech, kde je silná poptávka po vlastnickém bydlení a současně omezená dostupnost některých lokalit, bývá nájemní trh přirozeně živější. A právě to Královéhradecký kraj v březnu 2026 poměrně dobře potvrzuje.

ČÁST B – okresní města v Královéhradeckém kraji (prodej bytů)

Právě na úrovni okresních měst je u Královéhradeckého kraje velmi dobře vidět, jak odlišný může být vývoj uvnitř jednoho regionu. Krajská čísla jsou silná, ale teprve lokální pohled ukáže, kde je cenové jádro, kde probíhá nejrychlejší růst a kde se naopak trh vyvíjí mnohem klidněji — nebo dokonce klesá.

1) TOP 3 a BOTTOM 3 podle ceny v 03/2026

TOP 3 podle ceny za m²

Hradec Králové – 100 381 Kč/m², Doba nabízení 46 dní, Počet nabídek 262
Vrchlabí – 97 141 Kč/m², 81 dní, 87
Jičín – 78 247 Kč/m², 28 dní, 18

BOTTOM 3 podle ceny za m²

Broumov – 21 536 Kč/m², 173 dní, 12
Nové Město nad Metují – 47 135 Kč/m², 125 dní, 7
Nová Paka – 51 443 Kč/m², 189 dní, 11

Tohle pořadí ukazuje velmi silný vnitřní rozdíl kraje. Na jedné straně stojí Hradec Králové s cenou přes 100 tisíc Kč/m², relativně rychlým trhem a zároveň dostatečně velkou nabídkou. Na druhé straně stojí města, kde je cenová hladina podstatně nižší a trh je současně pomalejší.

Velmi zajímavé je i Vrchlabí, které se dostává cenově velmi vysoko. To potvrzuje, že Královéhradecký kraj není jen „Hradec a zbytek“. I některé další lokality mají velmi silnou cenovou úroveň, pravděpodobně díky kombinaci lokální atraktivity, specifické poptávky a omezenější nabídky.

Zároveň je ale potřeba připomenout, že u menších měst může hrát větší roli samotná skladba nabídky v daném měsíci. Pokud je v březnu 2026 v některém městě jen několik desítek nabídek, nebo dokonce jednotky, může i menší změna ve skladbě bytů výslednou cenu výrazněji posunout. Proto je vždy důležité číst Cenu za m² společně s Dobou nabízení a Počtem nabídek.

Právě z tohoto důvodu je velmi cenné, že například Jičín má nejen vysokou cenu, ale i velmi rychlou Dobu nabízení 28 dní. To je silný signál, že nejde jen o náhodnou cenovou odchylku, ale o trh, který je zjevně velmi aktivní a má silnou absorpci nabídky.

2) TOP 3 a BOTTOM 3 podle růstu za 3 roky (03/2023 → 03/2026)

TOP 3 podle růstu za 3 roky

Dobruška – +53,44 %
Hradec Králové – +47,64 %
Dvůr Králové nad Labem – +40,79 %

BOTTOM 3 podle růstu za 3 roky

Nová Paka – −20,74 %
Broumov – −11,44 %
Kostelec nad Orlicí – +1,57 %

A právě tady se ukazuje, jak odlišné lokální příběhy se mohou odehrávat uvnitř jednoho kraje. Na jedné straně stojí města s velmi výraznou tříletou dynamikou, na druhé straně lokality, kde je růst velmi nízký nebo dokonce záporný.

U Dobrušky je takový růst mimořádně silná informace. Znamená to, že zde v posledních třech letech došlo k opravdu výraznému posunu trhu. Hradec Králové pak ukazuje zajímavou kombinaci vysoké absolutní ceny a zároveň velmi silného tříletého růstu, což z něj dělá mimořádně silné jádro krajského trhu.

Naopak Nová Paka nebo Broumov ukazují, že ne každá lokalita v kraji automaticky sdílí stejnou růstovou trajektorii. Právě to je pro veřejnost velmi důležité. Krajský headline může mluvit o růstu, ale lokální realita se může výrazně lišit. A v praxi právě tato rozdílnost rozhoduje o tom, jestli je konkrétní město atraktivní pro investici, pro koupi k bydlení nebo naopak vyžaduje opatrnější přístup.

Tříletý růst je zde velmi užitečný ukazatel, protože není tak citlivý na jeden mimořádný měsíc jako meziroční srovnání, ale zároveň pořád zachycuje aktuálnější fázi trhu. To z něj dělá výborný nástroj pro odhalení lokalit, které se opravdu strukturálně posouvají.

3) Jak okresní města číst správně

Okresní města v Královéhradeckém kraji je dobré číst ve čtyřech vrstvách:

absolutní cena ukazuje, kde je trh dnes nejvýš,
tříletý růst ukazuje, kde se trh dlouhodobě posunuje nejrychleji,
Doba nabízení říká, zda je trh opravdu rychlý,
Počet nabídek doplňuje, jak moc stabilní nebo citlivý může být výsledek.

Právě tato kombinace je důležitá, protože jinak by mohlo dojít ke zkreslenému pohledu. Město s vysokou cenou nemusí být automaticky nejdynamičtější. A město s nízkým růstem nemusí být automaticky slabé — může být jen stabilnější nebo vycházet z jiné výchozí úrovně.

U okresních měst je navíc nutné pracovat s určitou pokorou k velikosti trhu. Zatímco ve velkých městech s vyšším počtem nabídek bývá cenová hladina stabilnější, u menších lokalit může hrát větší roli konkrétní skladba nabídky v daném měsíci. To ale neznamená, že bychom tato data měli podceňovat. Naopak — právě díky nim lze odhalit, kde se odehrává skutečně zajímavý lokální pohyb.

Z makléřského pohledu je tato část článku mimořádně cenná. Klienti totiž zpravidla neřeší „kraj“ jako celek, ale konkrétní město nebo lokalitu. A právě proto je důležité umět převést krajská čísla do konkrétního městského kontextu. Královéhradecký kraj v tomto směru ukazuje velmi dobře, že pod jedním krajským nadpisem se skrývá řada zcela odlišných trhů.

„Okresní města bývají v regionálních analýzách často nejpoužitelnější část. Teprve tam se totiž ukáže, kde je trh skutečně silný, kde je růst dlouhodobý a kde je potřeba větší opatrnost.“
Ondřej Hon, CEMAP – cenové mapy

Kontext mimo dataset

Pro širší pochopení vývoje v Královéhradeckém kraji je užitečné pracovat i s těmito rámci:

dopravní dostupnost a vazby na hlavní centra – některá města mohou těžit z lepší dostupnosti výrazně více než jiná,
turistická a rekreační atraktivita některých lokalit – ta může zejména u některých měst a mikroregionů posouvat cenovou hladinu,
struktura nabídky – u menších trhů může skladba konkrétních bytů v daném měsíci výrazně ovlivnit cenu,
technický stav a stáří bytového fondu – to je zvlášť důležité u menších měst mimo hlavní jádra kraje,
lokální ekonomika, školy a služby – zaměstnavatelé, občanská vybavenost a kvalita života se v regionálním trhu promítají velmi silně.

Královéhradecký kraj je navíc zajímavý i tím, že propojuje několik velmi odlišných typů prostředí — od velkého městského centra přes menší regionální města až po lokality s částečným rekreačním nebo turistickým přesahem. To je důležité i pro interpretaci dat, protože cenový a poptávkový příběh v jednom městě nemusí být přenositelný do jiného, byť jsou obě města ve stejném kraji.

Právě tato vnitřní různorodost je jednou z hlavních charakteristik kraje. Zvenčí může působit kompaktně, ale při detailním pohledu se ukazuje, že v něm vedle sebe existuje několik různých realitních logik. A právě proto je tak důležité neopírat se jen o jeden headline, ale číst data ve více vrstvách.

Závěr

Královéhradecký kraj v březnu 2026 potvrzuje, že jde o velmi silný regionální trh, který v posledních letech výrazně zdražil a současně se velmi zrychlil. U prodeje bytů dosáhla Cena za m² 81 528 Kč/m², u prodeje domů 44 036 Kč/m² a u pronájmu bytů 264 Kč/m². Ve všech třech segmentech přitom data ukazují, že meziročně došlo k viditelnému zkrácení Doby nabízení, což je pro praxi jeden z nejdůležitějších signálů.

U bytů je hlavním příběhem kombinace vyšší ceny a mimořádně rychlého trhu. U domů je zásadní, že se i složitější segment prodává výrazně rychleji než před rokem. A u nájmů je velmi cenná informace, že i při širší nabídce zůstává trh živý a rychlý. To dohromady vytváří obraz regionu, který není jen „dražší než dřív“, ale také podstatně aktivnější.

Při pohledu na okresní města je navíc zřejmé, že v rámci kraje existují výrazné rozdíly. Hradec Králové drží cenový vrchol a současně patří i k růstově silným městům, ale vedle něj existují lokality s podstatně odlišnou dynamikou — a někde dokonce i se záporným tříletým růstem. To znamená, že pro skutečně dobré rozhodnutí nestačí znát jen krajský headline. Je nutné rozumět konkrétnímu městu, jeho cenové úrovni, jeho rychlosti i tomu, jak se posunulo v čase.

Velkou předností Královéhradeckého kraje je právě jeho pestrost. Ukazuje, že regionální trh může být cenově silný, rychlý a současně velmi různorodý. A právě v takových regionech je role dat, lokální znalosti a profesionální makléřské práce mimořádně důležitá. Nejde jen o to „vědět, kolik stojí metr“, ale chápat, co konkrétní čísla znamenají pro konkrétní lokalitu a konkrétní rozhodnutí.

Pro prodávající je dnešní Královéhradecký kraj příležitostí, ale nikoli jistotou automatického úspěchu. Pro kupující je to trh, kde kvalitní nabídky mohou mizet rychleji než dřív. A pro makléře je to region, kde má skutečně vysokou hodnotu schopnost spojit krajská data s lokální realitou a přetavit je do správné strategie.

Úplně na závěr

9. ročník projektu Realiťák roku dlouhodobě pomáhá veřejnosti vybrat si kvalitního realitního makléře a bezpečněji řešit prodej, koupi i pronájem nemovitosti. Součástí projektu je také osvěta – vysvětlujeme klíčové pojmy, upozorňujeme na nejčastější chyby a ukazujeme, co má klient od realitní služby oprávněně požadovat. Projekt probíhá pod záštitou Ministerstva pro místní rozvoj, Poslanecké sněmovny Parlamentu České republiky, Senátu Parlamentu České republiky a Hlavního města Prahy.

Doporučení projektu Realiťák roku

Projekt Realiťák roku pomáhá veřejnosti zorientovat se na realitním trhu a vybrat si prověřeného makléře, který zná aktuální situaci, lokální specifika i právní náležitosti pronájmů.

Chcete pronajmout byt v Praze rychle, bezpečně a za férovou cenu?
Nebo naopak hledáte nájemní bydlení a potřebujete poradit?

Obraťte se na zkušené makléře zapojené do projektu Realiťák roku.
Pomohou vám vyhnout se zbytečným chybám, ušetřit čas a peníze.

Kontaktovat můžete ředitelku projektu:
Monika Lukášová – realitní makléřka a ředitelka projektu Realiťák roku
monika.lukasova@realitakroku.cz

Grafy a data jsou ověřené exkluzivní data projektu Realiťák roku ve spolupráci CEMAP - cenové mapy a portálu Reality.iDNES.cz spolu s Ministerstvem pro místní rozvoj

-------------------------------------------.

Vybrané předchozí díly a další zajímavosti najdete zde:

Pronájem bytů v ČR za posledních 8 kvartálů: cena vzrostla na 323 Kč/m² a trh se v Q1 2026 zrychlil na 30 dní

D1 Praha–Brno–Ostrava: páteřní dálnice, která zrychluje trh bydlení

Prodej bytů v ČR za posledních 8 kvartálů: cena vzrostla na 96 745 Kč/m² a trh v Q1 2026 zrychlil na 58 dní

Garáže v Česku dál zdražují. Za dva roky výrazně posílily ceny za m² i celkové nabídkové ceny, ale tempo růstu se místy liší kvůli velikosti nabízených garáží

Ležáky v nabídce v ČR: únorové srovnání 2020–2026 ukazuje výrazný pokles. U velkých bytů je ale „ležákovost“ pořád nejvyšší

Olomoucký kraj za 7 let: byty v prodeji +95 % na 75 150 Kč/m² a trh zrychlil na 97 dní. U domů skokově roste cena i rychlost, nájmy táhne nabídka

Prodej domů v ČR za 7 let: cena +131 % na 50 436 Kč/m². Trh po zpomalení v roce 2023 zrychlil na 138 dní

Plzeňský kraj za 7 let: byty v prodeji +112 % na 77 794 Kč/m² a trh zrychlil na 94 dní. Nájemní trh roste hlavně nabídkou

Ležáky na realitním trhu v ČR: jak se vyvíjel kvartální podíl nabídek starších než rok a co nám říká krajské srovnání (2020–2025)