26.4.2026 6:36
Pohled na posledních 8 kvartálů ukazuje, že trh rodinných domů v celé ČR výrazně zdražil, ale současně se velmi zrychlil. Cena za m² vzrostla z 41 154 Kč/m² (Q2 2024 / 06/2024) na 51 014 Kč/m² (Q1 2026 / 03/2026), tedy o +23,96 %. Zároveň se Doba nabízení zkrátila z 206 dní na 112 dní, což znamená pokles o −45,63 %. Nabídka se přitom snížila z 29 436 na 26 063 nabídek (−11,46 %). V Q1 2026 tak vidíme nejen dražší domy, ale i výrazně rychlejší a průchodnější trh.
Rodinné domy jsou na realitním trhu specifický segment. Na rozdíl od bytů zde hraje mnohem větší roli technický stav, energetická náročnost, velikost a kvalita pozemku, přístupové cesty, napojení na infrastrukturu, rekonstrukční potenciál nebo vzdálenost od hlavních center. Právě proto bývá trh s domy obvykle pomalejší, opatrnější a citlivější na nejrůznější rizika. O to zajímavější je, když data ukážou, že se tento segment začne zrychlovat – a to navzdory tomu, že ceny dál rostou.
Kvartální pohled je u domů mimořádně užitečný, protože dovoluje sledovat vývoj dostatečně podrobně, ale zároveň bez zbytečného šumu jednotlivých měsíců. Když vezmeme vždy jen poslední měsíc kvartálu, dostaneme přesný a přehledný obraz o tom, jak se trh vyvíjel v čase, aniž bychom sahali po průměrech nebo jiných dopočtech. A právě posledních osm kvartálů ukazuje, že český trh s domy prošel výraznou změnou.
Začínáme v polovině roku 2024, kdy byla Cena za m² v celé ČR na úrovni 41 154 Kč/m², Doba nabízení činila 206 dní a na trhu bylo 29 436 nabídek. O necelé dva roky později, v březnu 2026, je Cena za m² 51 014 Kč/m², Doba nabízení 112 dní a Počet nabídek 26 063. To znamená nejen výrazný cenový posun, ale především zásadní zlepšení rychlosti trhu. A právě to je pro praxi mimořádně důležité.
Domy totiž obvykle nereagují tak prudce jako byty. Pokud se u nich začne zkracovat doba nabízení o desítky procent, zatímco cena roste, je to velmi silný signál změny nálady trhu. Znamená to návrat aktivnější poptávky, rychlejší rozhodování kupujících a současně větší tlak na kvalitu a transparentnost nabídky. Přesně to si teď ukážeme podrobněji.
Když se podíváme na posledních osm kvartálních bodů, dostaneme velmi čitelný obraz vývoje segmentu, který bývá jinak složitější na interpretaci než byty.
Jednotlivé kvartální body vypadají takto:
Za celé sledované období tedy platí:
Tohle je pro segment domů velmi silná kombinace. U domů je běžné, že trh reaguje pomaleji a že kupující jsou opatrnější. Právě proto je pokles doby nabízení o téměř polovinu během osmi kvartálů mimořádně silným signálem. Znamená to, že se změnila nejen cenová hladina, ale i ochota trhu absorbovat nabídku.
„U domů je rychlost trhu mimořádně důležitá, protože kupující zde řeší mnohem více faktorů než u bytů. Když se i tento segment zrychlí, je to velmi silný signál změny chování trhu.“
Monika Lukášová, realitní makléřka a ředitelka projektu Realiťák roku
Z pohledu praxe je důležité i to, že nabídka současně mírně klesla. To znamená, že část zrychlení jde skutečně ruku v ruce se silnější absorpcí trhu. Nejde jen o růst cen, ale i o viditelně živější obchodní prostředí.
Na domy je dobré dívat se po jednotlivých fázích, protože právě v tomto segmentu bývají změny nálady velmi dobře čitelné.
Od Q2 2024 do Q4 2024 se trh domů posouval cenově výš, ale rychlost se zlepšovala jen minimálně — spíše naopak. Cena za m² rostla z 41 154 na 43 738 Kč/m², ale doba nabízení se dostala až na 227 dní, což je nejpomalejší kvartální bod celé řady. Z pohledu praxe to znamená, že trh sice zdražoval, ale kupující byli stále opatrní a rozhodování bylo zdlouhavé.
To je typické právě pro domy: růst ceny sám o sobě nestačí k tomu, aby se segment automaticky „rozjel“. Kupující u domů zvažuje víc věcí než u bytu a často potřebuje více času.
V Q1 2025 se cena dostala na 45 933 Kč/m², v Q2 2025 už na 47 690 Kč/m². Přesto se doba nabízení držela velmi vysoko: 209–210 dní. To bylo období, kdy trh domů dál cenově rostl, ale z hlediska rychlosti zůstával spíš těžkopádný.
Právě to je důležitý kontrast vůči bytům. U bytů se změny v rychlosti často projeví dříve, zatímco u domů může být trh cenově silný, ale obchodně stále relativně pomalý.
Ve Q3 2025 cena dál rostla na 48 349 Kč/m², ale doba nabízení se stále držela vysoko na 205 dnech. Až Q4 2025 přinesl první výraznější zlepšení, když se doba nabízení zkrátila na 183 dní. Nebyl to ještě dramatický obrat, ale už bylo vidět, že se segment začíná hýbat.
To je v realitní praxi velmi důležité: domy často změnu trendu ukazují pomaleji. Jakmile se ale směr obrátí, bývá následný pohyb výrazný.
Právě v Q1 2026 přišel skutečný zlom. Cena se zvýšila na 51 014 Kč/m², ale hlavní změna se odehrála v rychlosti: Doba nabízení 112 dní. To je z pohledu domů mimořádně silný posun. Oproti předchozím kvartálům jde o úplně jinou úroveň průchodnosti trhu.
Právě tato kombinace — vyšší cena, menší nabídka a současně podstatně rychlejší prodeje — je známkou návratu aktivnější poptávky. Trh se zjevně posunul do fáze, kdy dobře připravené a realisticky naceněné domy nacházejí kupce rychleji než dřív.
„Kvartální pohled je u domů velmi užitečný, protože dobře ukazuje moment, kdy se z cenového růstu stává i skutečné zrychlení trhu. A přesně to v Q1 2026 vidíme.“
Ondřej Hon, majitel společnosti CEMAP- cenové mapy a člen poroty Realiťák roku
Nejdůležitější meziroční srovnání je zde jednoznačně:
Z toho vychází:
Tohle je velmi silná kombinace. Trh domů nejen zdražil, ale hlavně se téměř „přepnul“ do výrazně rychlejšího režimu. U segmentu, který je běžně složitější, pomalejší a citlivější na technická i právní rizika, je takový pokles doby nabízení mimořádně významný.
Z pohledu prodávajících to znamená, že trh je otevřenější a aktivnější než před rokem. Z pohledu kupujících to ale neznamená, že lze polevit v obezřetnosti. Naopak — pokud se trh zrychluje, roste tlak na rychlejší rozhodování u kvalitních domů. A u domů platí dvojnásob, že kvalita podkladů, technická transparentnost a realistická cena rozhodují o výsledku.
„Dům je vždycky individuální produkt. A právě proto je tak důležité, že se dnes prodává rychleji. Není to jen otázka trhu, ale i otázka přípravy, dokumentace a důvěryhodnosti nabídky.“
Petr Makovský, výkonný ředitel realitního portálu Reality.iDNES.cz a zakladatel projektu Realiťák roku
Krajský pohled je u domů mimořádně důležitý, protože rozdíly mezi regiony bývají výraznější než u bytů. U domů totiž více rozhodují lokální faktory: dojezd, kvalita infrastruktury, typ zástavby, technický stav fondu a často i velikost pozemku nebo rekonstrukční potenciál. Právě proto je dobré oddělit tři různé pohledy: kde jsou domy nejdražší, kde rostou nejrychleji a kde se prodávají nejrychleji.
Praha zde drží zcela jasný cenový strop a od zbytku republiky je výrazně odskočená. Středočeský kraj je druhý s velkým odstupem, což potvrzuje dlouhodobou sílu zázemí hlavního města. Zajímavé ale je, že rozdíl mezi cenovou hladinou a rychlostí trhu není úplně přímočarý. Například Středočeský kraj je velmi drahý, ale meziročně roste z celé top skupiny nejpomaleji.
Tady už dostáváme úplně jinou mapu trhu. Nejrychlejší růsty neleží v cenově nejdražších regionech, ale v krajích, které mají větší prostor pro „dohánění“ a kde se změna poptávky do ceny promítá výrazněji. Zlínský kraj je v tomto směru mimořádně zajímavý — meziročně roste nejrychleji, přesto nepatří mezi nejdražší.
To je pro praxi důležité: drahý kraj nemusí být automaticky nejdynamičtější a levnější kraj nemusí být slabý. Může naopak procházet fází velmi rychlého cenového posunu.
Na opačné straně najdeme například:
Tady je potřeba dát pozor na interpretaci. Nízký meziroční růst nemusí znamenat slabost, ale spíše vyšší startovací základnu nebo stabilnější vývoj. Znovu platí, že samotné procento nestačí — je třeba sledovat i absolutní cenu a rychlost trhu.
Tohle srovnání zachycuje delší fázi trhu a ukazuje, které kraje prošly nejvýraznějším posunem v posledních osmi kvartálních bodech. A opět se potvrzuje, že největší dynamika neleží v Praze nebo Středočeském kraji, ale jinde.
Právě rychlost prodeje je u domů klíčová.
Nejrychlejší kraje:
Nejpomalejší kraje:
A právě tady je dobře vidět, že cena a rychlost nejsou totéž. Například Ústecký kraj nebo Zlínský kraj mohou růst cenově velmi rychle, ale jejich reálná rychlost prodeje může být odlišná. To je pro makléřskou i veřejnou interpretaci velmi důležité: nelze se opřít o jedno číslo a považovat ho za celý obraz trhu.
„U domů je krajská mapa mimořádně důležitá. Cena, rychlost i dynamika růstu se mohou v jednotlivých regionech rozcházet výrazně víc než u bytů.“
Ondřej Hon, CEMAP – cenové mapy
Současný trh domů je příznivější než před rokem, ale není „bezpracný“. Vyšší cena a rychlejší prodej ještě neznamenají, že se prodá jakýkoli dům za jakoukoli cenu. Naopak — právě u domů je dnes velmi důležitá technická připravenost, kvalitní podklady a realistické nastavení ceny.
Kupující má dnes stále poměrně širokou nabídku, ale doba rozhodování se zkracuje. U kvalitních domů v dobré lokalitě může být prostor pro dlouhé váhání menší než dřív. To znamená větší potřebu připraveného financování a jasných priorit.
U domů je profesionální práce vidět ještě víc než u bytů. Kdo umí správně nacenit, popsat technický stav, připravit dokumentaci a odkomunikovat silné i slabé stránky nemovitosti, má dnes výraznou výhodu.
Pro širší pochopení je užitečné číst tato kvartální data vedle několika rámců, které trh domů běžně ovlivňují:
Kvartální pohled na posledních osm období ukazuje, že trh domů v celé ČR za poslední necelé dva roky výrazně zdražil, ale ještě důležitější je, že se velmi zrychlil. Cena za m² se posunula z 41 154 Kč/m² (Q2 2024) na 51 014 Kč/m² (Q1 2026), tedy o +23,96 %. Současně se ale Doba nabízení zkrátila z 206 dní na 112 dní, což je pokles o −45,63 %. A právě to je z hlediska reálného fungování trhu klíčové.
U domů totiž rychlost neříká jen to, že se „prodává lépe“. Říká i to, že kupující jsou ochotni znovu vstupovat do složitějších transakcí, kde hraje roli technický stav, energetika, právní jistota i kvalita lokality. Pokud se i takový segment začne zrychlovat, je to silný signál aktivnější poptávky a lepší průchodnosti trhu.
To ale neznamená, že by se prodalo cokoli. Právě naopak — rychlejší trh u domů ještě víc zvýrazňuje rozdíl mezi kvalitní a problematickou nabídkou. Dobře připravené domy, s jasnou dokumentací a realistickou cenou, mají dnes výrazně lepší šanci na rychlý a úspěšný prodej. Naopak domy s nejasnostmi, technickými riziky nebo přestřelenou cenou mohou i v rychlejším trhu ztrácet čas i vyjednávací sílu.
Pro prodávající je současná situace příležitostí, ale nikoli zárukou. Pro kupující je to signál, že na trhu pořád existuje výběr, ale prostor pro dlouhé váhání se zmenšuje. A pro makléře je to další potvrzení, že právě u domů je kvalitní příprava, správné nacenění a profesionální práce s podklady jednou z největších hodnot, které mohou klientovi přinést.
Krajská data navíc ukazují, že český trh domů není jednolitý. Praha drží cenový strop, ale nejrychlejší růsty jsou jinde. Některé kraje dohánějí cenově velmi rychle, jiné jsou stabilnější, a rychlost prodeje se může od cenové hladiny výrazně lišit. I proto je důležité nečíst trh domů jen přes jedno číslo, ale vždy přes kombinaci Cena za m², Doba nabízení a Počet nabídek.
9. ročník projektu Realiťák roku dlouhodobě pomáhá veřejnosti vybrat si kvalitního realitního makléře a bezpečněji řešit prodej, koupi i pronájem nemovitosti. Součástí projektu je také osvěta – vysvětlujeme klíčové pojmy, upozorňujeme na nejčastější chyby a ukazujeme, co má klient od realitní služby oprávněně požadovat. Projekt probíhá pod záštitou Ministerstva pro místní rozvoj, Poslanecké sněmovny Parlamentu České republiky, Senátu Parlamentu České republiky a Hlavního města Prahy.
Projekt Realiťák roku pomáhá veřejnosti zorientovat se na realitním trhu a vybrat si prověřeného makléře, který zná aktuální situaci, lokální specifika i právní náležitosti pronájmů.
Chcete pronajmout byt v Praze rychle, bezpečně a za férovou cenu?
Nebo naopak hledáte nájemní bydlení a potřebujete poradit?
Obraťte se na zkušené makléře zapojené do projektu Realiťák roku.
Pomohou vám vyhnout se zbytečným chybám, ušetřit čas a peníze.
Kontaktovat můžete ředitelku projektu:
Monika Lukášová – realitní makléřka a ředitelka projektu Realiťák roku
monika.lukasova@realitakroku.cz
Grafy a data jsou ověřené exkluzivní data projektu Realiťák roku ve spolupráci CEMAP - cenové mapy a portálu Reality.iDNES.cz spolu s Ministerstvem pro místní rozvoj
-------------------------------------------.
Vybrané předchozí díly a další zajímavosti najdete zde:
D1 Praha–Brno–Ostrava: páteřní dálnice, která zrychluje trh bydlení
Pronájem bytů v ČR za 7 let: cena +30 % na 317 Kč/m². Nabídka narostla o 63 % a trh zůstává rychlý
D11 Praha–Hradec–Trutnov: dálnice, která zrychluje trh bydlení (byty, domy i nájmy)
Středočeský kraj: byty v prodeji +14,9 % YoY a prodeje zrychlují; nájmy rostou, nabídka sílí
Nájemní byty v ČR: 01/2026 na 313 Kč/m², nabídka za rok +27,8 % a trh zůstává rychlý
D35 přepisuje mapu bydlení: kde rostou byty, domy i nájmy nejrychleji
Byty v prodeji zrychlily: ČR za rok +14,1 % na 94 755 Kč/m² a doba nabízení spadla na 97 dní
D6 Praha–Karlovy Vary: dálnice, která rozhýbala ceny bytů, domů i nájmů
Byty v Česku za 5 let: +43,9 % a rekord 94 225 Kč/m². Prosinec 2025 přinesl i nejrychlejší prodeje
Jak se za rok změnil trh s byty: metr zdražil o 15,8 %, ale byty mizí dvakrát rychleji
Zlínský kraj 2016–2025: Domy prudce zdražily, ale prodávají se rychleji. Trh táhne Zlín a Vsetínsko
Malé segmenty, velké zisky: garáže a rekreační objekty 2016–2025
Olomoucký kraj 2016–2025: Stabilní region, rychlý růst a návrat důvěry kupujících
Plzeňský kraj 2016–2025: Silná metropole, rostoucí suburbia a výrazné rozdíly mezi okresy
Nájmy zrychlily, ne zlevnily: 308 Kč/m² v říjnu 2025 a byty mizí za 23 dní
Jak se z 28 tisíc stalo 92 tisíc za metr: 10 let českého bytového trhu (2016–10/2025)
Jihomoravský kraj 09/2025: byty i domy ve výrazném růstu, nájemní trh rekordně rychlý
Kraj Vysočina: byty 64 009 Kč/m², domy +22,7 % za tři roky. Nájemní trh je rychlý a stabilní
Královéhradecký kraj: byty nad 75 tis./m², domy +35 % za tři roky. Nájemní trh je bleskurychlý
Byty na prodej výrazně zrychlily a zdražily: Česko +17,8 % meziročně, inzerce spadla na 62 dní
Domy na prodej: srpen 2025 49 023 Kč/m², za tři roky +16,1 %. Mezi kraji ale panují „dva trhy“
Moravskoslezský kraj: Analýza realitního trhu v okresních městech (2016–2025)
Nájmy bytů jedou dál: srpen 2025 na 313 Kč/m², za tři roky +20,8 %. Nabídky se točí rychle
Byty na prodej na novém maximu. Za tři roky +27 %, nejrychleji dohánějí „levné“ kraje
Okresní města ve Středočeském kraji – podrobná analýza trhu s byty, domy a nájmy (červenec 2025)
Chata jako investice? Za pět let se ceny chat a chalup v ČR zdvojnásobily – a poptávka stále drží
Středočeský kraj jako celek – vývoj realitního trhu (2016–2025)
Moravskoslezský kraj: Vývoj realitního trhu do července 2025
Byty v Česku za pět let zdražily o 95 %: Kdy růst zrychlil a kdy naopak trh zpomalil?
Kde byty nejvíce zdražily a kde ceny spíše stagnují? Překvapivý přehled okresů v Česku
Rodinné domy v Česku výrazně zdražily. V Praze překročila cena 100 tisíc korun za metr čtvereční
Kde se ještě dá koupit byt pod 45 tisíc za metr? Přehled nejdostupnějších okresů v ČR
Pronájmy pod lupou: Praha vede, ale Jihomoravský kraj a Středočeský ji dohánějí
Bydlení za všechny peníze: Rozdíl mezi nejdražším a nejlevnějším krajem přes 110 tisíc za metr
Nájmy opět rostou: Za poslední rok v Česku o 34 korun za metr. Proč se situace bude dál zhoršovat?
Byty dál zdražují. Za 5 let vzrostly ceny o 70 %, rekord padl letos v červnu
Praha nejsou jen průměry: extrémy mezi čtvrtěmi se dál prohlubují
Ceny rodinných domů raketově vzrostly: Nejvíc v Jihomoravském kraji a na Vysočině
Ceny starších bytů raketově vzrostly. V Ústeckém kraji se za 5 let zdvojnásobily
Vývoj trhu s nájemním bydlením v Praze (2016–2025)
Ceny bytů v krajích Česka od roku 2016 vzrostly i trojnásobně. Kde je bydlení nejdražší?
Český realitní trh v dekádě proměn: Od boomu k oživení (2016-2025) - Novostavby vs. seconhand
Nájemní bydlení pod tlakem: Středočeský a Plzeňský kraj zdražují nejrychleji
Chatařská realita 2025: Euforie pominula, ale zájem zůstává
Rodinné domy na vzestupu: Nejrychleji zdražují mimo metropole
Kde byty zdražily nejvíc? Velké srovnání krajů: ceny od roku 2016 do dnes
Regionální metropole zažívají růst: Ústí, Ostrava a Liberec předhánějí zbytek Česka
Realitní mapa Středočeského kraje 2025: Kam se vydat za investicí, nájmem nebo vlastním bydlením?
Praha na kousky: Nejrychleji rostou ceny v Liboci, Satalicích a Komořanech
Městské reality: Která okresní města ve Středočeském kraji táhnou?
Skrytí vítězové realitního trhu: Okresy, kde byty zdražují nejrychleji
Domy za hranicí dostupnosti? Ve Středočeském kraji rostou ceny rodinného bydlení dvouciferně
Kde rostou ceny bytů nejrychleji? Překvapení v krajích: Praha už není jediná hvězda
Byty pod tlakem: Kde ve Středočeském kraji rostou ceny nejrychleji?
Realitní trh v Česku zrychluje: Ceny bytů a domů rostou, prodeje jsou rekordně rychlé
Analýza vývoje realitního trhu duben 2025 - Růst cen, rekordní poptávka a investiční jistota
Analýza vývoje realitního trhu únor 2025 - Růst cen a vliv financování
Analýza vývoje realitního trhu leden 2025
Realitní zpravodaj - leden 2025 aneb aktuální situace na realitním trhu
---------------------------
Petr Makovský 